#1 Inviato 29 Luglio, 2012 Buongiorno, Ben presto andrò a rogito e sul compromesso non vi è nulla che parli del condominio. O meglio mi spiego meglio: -Non ci sono tabelle millesimali -Regolamento di condominio -Clausole che parlano di chi pagherà il condominio degli appartamenti invenduti. Adesso vorrei chiedervi cosa conviene fare? Io vorrei nell' atto del rogito inserire che le spese condominiali degli appartamenti invenduti non saranno ripartite tra gli appartamenti venduti inoltre trovo giusto ricevere e firmare o meno il regolamento di condominio prima del rogito in modo da poterlo controllare cosi come tutte le tabelle millesimali. Va bene fare cosi? Inoltre vorrei chiedervi se il costruttore si rifiutasse di consegnare il regolamento di condominio o le tabelle millesimali non siano fatte decentemente posso rinviare il rogito e se si il costruttore potrebbe avere motivo di colpevolizzarmi di eventuali ritardi? Per quanto ho capito lui sicuramente non vorrebbe fare il regolamento di condominio per ora e farlo solo dopo aver fatto i primi rogiti. Ma questo a me non va bene, faccio bene? Grazie mille spero si capisca quel che vorrei chiedervi e che sia nella sezione giusta. A presto
#2 Inviato 29 Luglio, 2012 Scritto da jrc0001 il 29 Lug 2012 - 10:38:24: ...Per quanto ho capito lui sicuramente non vorrebbe fare il regolamento di condominio per ora e farlo solo dopo aver fatto i primi rogiti. Ma questo a me non va bene, faccio bene? Il costruttore non è obbligato a fare regolamento e tabelle ma se decidesse di farlo, andrebbe fatto con il primo rogito in modo da valere per tutti i condòmini. Il fatto che il costruttore non faccia nessun regolamento, a mio avviso è una ulteriore garanzia per te perchè qualsiasi cosa si decida dopo per te no vale se deroga il codice civile. Non serve mettere sul rogito che le spese per gli appartamenti invenduti non siano ripartite tra gli appartamenti venduti perchè questo già lo prevede la legge. L'importante e non mettere sul rogito il contrario, in deroga alla legge. Secondo me è meglio che un eventuale regolamento contrattuale (approvato da tutti all'unanimità di 1000 millesimi e registrato alla Conservatoria per opporlo ai futuri acquirenti) lo decidiate voi condòmini dopo la vendita dell'ultimo immobile. Nel frattempo, in assenza di regolamento contrattuale, vale per tutti quanto previsto dal codice civile (che pur se datato è molto preciso).
#3 Inviato 29 Luglio, 2012 Ok. Grazie mille davvero per la tua risposta e se ci sono altri pareri sono sempre ben accetti. In piu vorrei aggiungere che I motivi per cui io avevo pensato che il regolamento era meglio averlo sono questi: Vi e' una botola ALL ultimo piano il mio!!! che da sul terrazzo/tetto che e' parzialmente mio (cioè' meta' mio e metà del condominio). Vorrei che la chiave di questa botola sia io a doverla detenere e che i condomini debbano chiedere a me l accesso e questo e' il primo punto che vorrei fare inserire. Secondo punto e che sempre sul medesimo terrazzo non vi sono parapetti e vorrei fare inserire che se nella mia porzione io voglia un giorno inserire un parapetto posSa farlo senza dover chiedere autorizzazioni e senza dover per forza mettere un parapetto anche sul lato del condominio. Infine chi decidera' l amministratore del condominio? Ed entro quanto? Mi confermate che quindi non serve indicare nulla sulle spese condominiali? Per legge sono a carico del costruttore quelle degli appartamenti invenduti? Ho letto tante persone che continuano a dividere e pagare tra loro queste spese e per questo vorrei cautelarmi in tutte le maniere possibili.
#4 Inviato 29 Luglio, 2012 Scritto da jrc0001 il 29 Lug 2012 - 17:09:29: 1)...Vorrei che la chiave di questa botola sia io a doverla detenere e che i condomini debbano chiedere a me l accesso... 2)...e vorrei fare inserire che se nella mia porzione io voglia un giorno inserire un parapetto posSa farlo senza dover chiedere autorizzazioni e senza dover per forza mettere un parapetto anche sul lato del condominio. 3)...Infine chi decidera' l amministratore del condominio? Ed entro quanto? 4)...Mi confermate che quindi non serve indicare nulla sulle spese condominiali? Per legge sono a carico del costruttore quelle degli appartamenti invenduti? Ho letto tante persone che continuano a dividere e pagare tra loro queste spese e per questo vorrei cautelarmi in tutte le maniere possibili. 1) Per limitare l'accesso al terrazzo comune dovrai per forza fare inserire la clausola nel regolamento contrattuale (il costruttore può farlo con il primo rogito) da richiamare sui rogiti successivi, perchè limita il diritto individuale degli altri. 2) Non hai bisogno di autorizzazioni per mettere il parapetto (a tue spese) sul terrazzo di tuo uso esclusivo, ma non avresti bisogno di autorizzazioni nemmeno se volessi mettere il parapetto A TUE SPESE su tutto il terrazzo (art. 1102 c.c.). 3) L'amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di quattro, su richiesta anche di un solo condòmino che convocherà l'assemblea nei modi previsti dall.art. 66 c.c. e se l'assemblea non riuscirà a nominare un amministratore con le maggioranze previste dall'art. 1136 potrà rivolgersi al Tribunale per la nomina di un amministratore giudiziario (art. 1129 c.c.). 4) I condòmini si dividono le spese degli appartamenti invenduti solo quando il costruttore inserisce tale clausola nel regolamento contrattuale, richiamato in tutti i rogiti. Art. 66 L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per deliberazioni indicate dall' art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall' amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo' essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza (art. 72 d.a.c.c.). Art. 1102 Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Art. 1129 Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro. Art. 1136 L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
#5 Inviato 29 Luglio, 2012 Grazie mille per la precisione davvero mi fai capire tante cose: Se posso infine abuso della tua esigenza per le ultime domande: La costruzione si compone di 2 palazzine con un atrio in comune. Posso chiedere che sia al rogito già definito se tale condominio è o sarà costituito da 2 palazzine o da due condominii separati? Se saranno come spero e come detto 2 condomini separati come ci si regola per la manutenzione pulizia ecc dell'atrio in comune. Cosa è bene far già specificare e cosa no? Per quanto riguarda l'amministratore quindi lui non può imporre nessuno giusto? neanche per il primo anno vero? qualcuno mi aveva detto che lui per legge sceglieva per il primo anno è vero? Infine volevo chiederti ma forse mi hai già risposto ma non ho capito. Per quanto riguarda le tabelle millesimali se lui non costituisce il condominio vuol dire che non è neanche tenuto a farle? e se così fosse questo tabelle sono obbligatorie? Saranno quindi poi fatte a carico del nuovo condominio? E se lui non specificasse nei rogiti se sono 2 o un unico condominio come si farebbe poi a capire e deciderlo? Ciao e ancora GRAZIE!!!! Modificato Da - jrc0001 il 29 Lug 2012 17:54:47
#6 Inviato 29 Luglio, 2012 Se in comune c'è solo l'atrio e nient'altro di quanto indicato nell'art. 1117, a mio avviso si possono costituire due condominii separati con ognuno il suo codice fiscale ed un supercondominio con altro codice fiscale che avrà come parte comune a tutti solo l'atrio. Anche se fosse un solo condominio ma con due palazzine distinte le spese di ogni palazzina andrebbero ripartite solo tra i condòmini della palazzina secondo il terzo comma dell'art. 1123. Personalmente ritengo inutile costituire un supercondominio se l'unica spesa è la pulizia del suo atrio. Ci si può accordare che una volta fa pulire una palazzina ed una volta l'altra. E' usuale che al primo rogito, quando si costituisce di fatto il condominio perchè ci sono 2 condòmini (costruttore e primo acquirente), l'amministratore sia nominato dal costruttore (con il benestare dell'acquirente). Nulla vieterà all'assemblea di revocarlo in qualsiasi momento con le dovute maggioranze. Le tabelle millesimali sono obbligatorie ed a carico dei condòmini ma finchè non sono redatte si possono ripartire le spese accordandosi in base ad altre unità di misura, come per esempio i metri quadri di ciascun immobile. Art. 1117 Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Art. 1123 Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
