#1 Inviato 5 Giugno, 2015 Salve nel mio condominio vi è un cortile condominiale dove tutti noi condomini posteggiamo l’auto,ma i posti non sono ne’ assegnati e né vi sono le striscie di parcheggio..Il condominio (ahimè!)non ha un regolamento condominiale e nell’atto di acquisto del mio appartamento effettivamente tale spazio non è menzionato come “spazio destinato a parcheggio”,ma è menzionato come “spazio comune”. Di recente sono stati venduti dei box/cantinola interrati,da parte di un impresa/agenzia immobiliare che li ha prima acquistati e poi li ha messi in vendita.I nuovi proprietari che hanno acquistato queste cantinole rivendicano il diritto anche a poter parcheggiare l’auto nello spazio comune dove noi condomini parcheggiamo da ben 40 anni(il palazzo è degli anni 70'). Ovviamente cio’ comporterebbe un disagio per noi condomini,in quanto i posti auto non basterebbero più, oltre al fatto che potenzialmente chiunque potrebbe entrare e mettere la macchina li,senza essere controllato visto che non è gente che si conosce nel palazzo,ma viene da fuori. Nella dicitura dell’ atto d’acquisto che mi ha prospettato uno dei nuovi acquirenti c-è effettivamente scritto che la cantinola acquistata “si intende comprensiva dei proporzionali diritti di condominio alle parti comuni” Chiedo delucidazioni e consigli,ma mi sembra un assurdità che uno oltre ad una cantinola possa acquisire di diritto anche la possibilità di mettere l’auto nel cortile del palazzo senza abitarvi .Inoltre la dicitura messa nell’atto d’acquisto(pur conoscendo il peso delle parole presenti in un atto) sembra una scrittura accessoria che spesso si mette,anche se questa sembra un abuso furbescamente voluto,perché a mio avviso una cantinola puo’ avere solo la servitu’ del passaggio,o cose simili.
#2 Inviato 6 Giugno, 2015 Essendo condomini hanno diritto come tutti ad utilizzare le parti comuni (salvo diversa convenzione che sembra non esserci ) P.s negli atti non si mettono frasi tanto per metterle . - - - Aggiornato - - - Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. - - - Aggiornato - - - Art. 1117.*Parti comuni dell'edificio. Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Fonte:*Della comunione* (**********************)*
#3 Inviato 6 Giugno, 2015 Il proprietario di una cantinola ha non solo il diritto di passaggio, ma è proprietario pro quota degli spazi comuni. In quanto tale può usare il cortile ed è chiamato alle spese di pulizia e di manutenzione dello stesso. Mi sembra che sia giunta l'ora di deliberare in assemblea l'apposizione delle strisce per delimitare gli spazi di parcheggio e la turnazione dell'utilizzo degli stessi. Saluti.
#4 Inviato 7 Giugno, 2015 Vi ringrazio delle risposte,che pongono in me delle riflessioni,dandomi delle preziose delucidazioni su un argomento molto ostico. Nel caso vengano delimitati e numerati i posti destinati a parcheggio(che come sottolineo sono insufficenti),se non ricordo male la Cassazione(Sentenza n. 26226, depositata il 7 dicembre 2006) ha ritenuto invalida una procedura che assegnava i posti in base ai millesimi. Ovviamente sarebbe stata più vantaggiosa per i condomini di appartamenti rispetto ai ”box/oculi…” che hanno venduto). Ora vi chiedo se vi è un’altra strada percorribile per evitare la turnazione dei posti che è come sapete un infinita scocciatura(dato l’alto tasso di menefreghismo/maleducazione e litigiosità dei condomini in questione)? Vi ringrazio nuovamente per i vostri consigli
#5 Inviato 7 Giugno, 2015 ciao Senz'altro, tali cantine hanno subalterno autonomo. Verifica se l'area considerata comune è comune a tutti i subalterni o solo ad alcuni ( spesso è così), nel qual caso, se non comproprietari anche di tale area, non avrebbero alcun diritto.
#6 Inviato 7 Giugno, 2015 ciao Senz'altro, tali cantine hanno subalterno autonomo. Verifica se l'area considerata comune è comune a tutti i subalterni o solo ad alcuni ( spesso è così), nel qual caso, se non comproprietari anche di tale area, non avrebbero alcun diritto. Grazie Camillo50 della tua dritta! Non avevo pensato a quest'altra possibilità! Ma ti faccio una domanda il catasto che io sappia non è probatorio a differenza (purtroppo per me!!)dell'atto d'acquisto che come detto prima mi ha esibito uno dei nuovi proprietari e su cui vi era scritto relativamente alla cantinola:"si intende comprensiva dei proporzionali diritti di condominio alle parti comuni" Quindi se per assurdo dovessi riscontrare al Catasto un vizio del tipo che mi hai detto,se un proprietario mi fa vedere l'atto che dice che gli spettano le parti comuni io non potrei comunque farci niente o mi sbaglio? Ti ringrazio
#7 Inviato 7 Giugno, 2015 Ma ti faccio una domanda il catasto che io sappia non è probatorio a differenza (purtroppo per me!!)dell'atto d'acquisto che come detto prima mi ha esibito uno dei nuovi proprietari e su cui vi era scritto relativamente alla cantinola:"si intende comprensiva dei proporzionali diritti di condominio alle parti comuni" Il proprietario è nel giusto ad esibire il titolo di cui dispone. Sarebbe definitivamente inattaccabile e nella piena ragione se fosse capace di esibire anche il titolo di vendita originario intercorso fra il costruttore e il primo proprietario di quella cantinola. Ma la certezza della titolarità della cantinola sulle parti comuni sono desumibili anche dalle tabelle millesimali: se la cantinola partecipa alle spese del cortile, significa che ha titolo.
#8 Inviato 7 Giugno, 2015 Se e' comproprietario delle parti comuni ha i tuoi stessi diritti /doveri .
#9 Inviato 8 Giugno, 2015 Ciao è vero che il catasto italiano non è probatorio, ma si può superare il tutto recuperando ( in genere) il primo atto di acquisto, dove allegato ci dovrebbe essere anche l'elaborato planimetrico dove per ogni subalterno è indicata la destinazione e per quelli comuni, anche quali subalterni ne hanno diritto a quella unità. Quindi, se il cortile ha un subalterno autonomo, verifica se tali cantinole hanno diritto al cortile ( dovrebbero essere elencate anche nell'atto cui sono allegate, se il notaio è stato diligente e fa fatto un atto pubblico e non solo reso pubblico). Se invece, tale cortile non ha subalterno autonomo, ti devi rassegnare, ed anche loro hanno diritto a tale cortile. Nel post 7 Albano parla che ciò sia desumibile anche dalle assegnazione di quote di riparto spese indicate nelle tabelle millesimali, e ritengo sia un ottimo indizio o quasi certezza, se queste fossero contrattuali o allegate all'atto iniziale della prima vendita fatta dal costruttore venditore.
