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giu45

Nuove tabelle millesimi impugnate

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Buongiorno,

in origine, 50 e più anni fa, sul piano copertura era costruito un locale sgombero che occupava una piccola porzione dell’area. A tale locale, servito da scala interna condominiale e di proprietà costruttore, erano assegnati millesimi nella relativa tabella. Il resto dell’area del piano copertura  è rimasto in proprietà al costruttore ma con millesimi non assegnati e pertanto non presente nella tabella contrattuale. Nel tempo il lastrico è stato frazionato e circa metà accorpata al locale sgombero; il tutto poi  alienato e il locale convertito in abitazione. Poiché la tabella millesimi non era stata aggiornata e l’unità abitativa con terrazza aveva ancora i millesimi del “locale sgombero” abbiamo provveduto ora a far redarre e approvare una nuova tabella.

In dettaglio oggi il piano copertura è suddiviso in due proprietà:

A: su questa porzione è presente l’ex locale sgombero ora abitazione cui è stata annessa metà terrazza; il tutto proprietà di un condomino

B: la rimanente metà del  lastrico ,anch’essa protetta da ringhiera, è ancora del costruttore che non ha altre proprietà in condominio. Tale porzione , frutto del  frazionamento del lastrico, continuava a non essere presente nella tabella millesimi.

Nei primi atti vendita alloggi, circa 50 anni fa, era indicato che “è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

Per adeguarci alla realtà abbiamo approvato la nuova tabella che ora assegna millesimi anche alla porzione di terrazzo rimasta al costruttore.

Il costruttore impugna la delibera. Nella sua comunicazione , che oscuro nei dati sensibili, viene riportato:

Preciso che gli addebiti al costruttore  provengono esclusivamente dal conteggio per 1/3 suile spese per lavori di manutenzione straordinaria causa infiltrazioni dal lastrico

Chiedo il vostro aiuto ad interpretare correttamente la situazione.

Grazie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Modificato da giu45

Apporto aggiornamenti alla discussione

Annoto da precedente risposta che non è sufficiente l’esclusione di una  proprietà dalla tabella generale contrattuale per non dover partecipare alle spese condominiali  poiché è necessaria una apposita clausola del regolamento contrattuale dalla quale si evinca la sua esclusione dalle spese condominiali di qualsiasi natura. Per evitare mie errate interpretazioni riporto di seguito estratto del nostro regolamento . N.B. Le unità E F G sono a piano terra

 

 

Le nuove tabelle sono state approvate valutando l’ attribuzione millesimi della tabella contrattuale non più rispondente, secondo noi, alla realtà. A conferma, i millesimi  del ex locale sgombero, ora non più proprietà costruttore, che la tabella contrattuale indicava 20,48 mm ora, diventata unità abitative con terrazza di oltre 150 mq, sono conteggiati, nella nuova tabella, 32 mm. Non solo. La nuova tabella approvata ha riconteggiato i millesimi di tutte le U.I. assegnando di conseguenza millesimi anche alla proprietà del lastrico. Per l'approvazione delle nuove tabelle noi ci siamo immedesimati nei casi previsti dall’art 69 che non richiedono unanimità.

In altro mio post, sperando di aver io esposto correttamente la situazione, mi veniva risposto:

“Avete provveduto ora (ndr: riferendosi all’approvazione delle nuove tabelle). a mio avviso ci sono scarsi "agganci" per rimostranze da parte del costruttore.

Tanto più che secondo la Cassazione (sent. n. 19832/19 del 23.07.2019) sarebbero affette da nullità le clausole di un regolamento contrattuale stabilenti l'esonero senza limiti di tempo del costruttore dalle spese condominiali (per violazione del codice del consumo).”

 

Non vedo altre alternative se non la nostra opposizione  alla impugnazione che ci imporrebbe la strada giudiziale. Ma siamo nel giusto?

Grazie per ogni suggerimento

 

 

 

 

 

Modificato da giu45
giu45 dice:

Buongiorno,

in origine, 50 e più anni fa, sul piano copertura era costruito un locale sgombero che occupava una piccola porzione dell’area. A tale locale, servito da scala interna condominiale e di proprietà costruttore, erano assegnati millesimi nella relativa tabella. Il resto dell’area del piano copertura  è rimasto in proprietà al costruttore ma con millesimi non assegnati e pertanto non presente nella tabella contrattuale. Nel tempo il lastrico è stato frazionato e circa metà accorpata al locale sgombero; il tutto poi  alienato e il locale convertito in abitazione. Poiché la tabella millesimi non era stata aggiornata e l’unità abitativa con terrazza aveva ancora i millesimi del “locale sgombero” abbiamo provveduto ora a far redarre e approvare una nuova tabella.

In dettaglio oggi il piano copertura è suddiviso in due proprietà:

A: su questa porzione è presente l’ex locale sgombero ora abitazione cui è stata annessa metà terrazza; il tutto proprietà di un condomino

B: la rimanente metà del  lastrico ,anch’essa protetta da ringhiera, è ancora del costruttore che non ha altre proprietà in condominio. Tale porzione , frutto del  frazionamento del lastrico, continuava a non essere presente nella tabella millesimi.

Nei primi atti vendita alloggi, circa 50 anni fa, era indicato che “è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

Per adeguarci alla realtà abbiamo approvato la nuova tabella che ora assegna millesimi anche alla porzione di terrazzo rimasta al costruttore.

Il costruttore impugna la delibera. Nella sua comunicazione , che oscuro nei dati sensibili, viene riportato:

Preciso che gli addebiti al costruttore  provengono esclusivamente dal conteggio per 1/3 suile spese per lavori di manutenzione straordinaria causa infiltrazioni dal lastrico

Chiedo il vostro aiuto ad interpretare correttamente la situazione.

Grazie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Non capisco bene lo status iniziale del lastrico solare.

Scrivi che era di proprietà del costruttore, ma il costruttore scrive che non era di uso esclusivo.

Era quindi presente un diritto d'uso da parte del costruttore a favore di tutti i condomini?

Questo diritto d'uso è ancora presente o che fine ha fatto?

condo77 dice:

Non capisco bene lo status iniziale del lastrico solare.

Scrivi che era di proprietà del costruttore, ma il costruttore scrive che non era di uso esclusivo.

Era quindi presente un diritto d'uso da parte del costruttore a favore di tutti i condomini?

Questo diritto d'uso è ancora presente o che fine ha fatto?

Da quello che ho capito io, il costruttore si era riservato la PROPRIETA' del lastrico solare (così usavano fare i costruttori  per poter sopraelevare) e del locale si sgombero posto sul lastrico.

Successivamente il costruttore ha venduto il locale e parte del lastrico solare in modo che il nuovo acquirente ne ha ricavato un appartamento + una parte di terrazzo a livello.

Al costruttore è rimasta in proprietà soltanto una parte di lastrico solare sul quale, però, c'è la clausola: 

 “è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

In pratica ci troviamo nella situazione che quel che rimane del lastrico solare è di proprietà esclusiva del costruttore ma concesso in uso comune a tutti i condòmini (servitù di uso). Su quest'ultima parte di lastrico solare che fino ad ora non aveva mai avuto millesimi, ora gliene sono stati attribuiti in occasione della rettifica delle tabelle dovuta all'ampliamento del nuovo appartamento sul lastrico.

Secondo me resta da capire se al costruttore si vogliono attribuire dei millesimi su quel che rimane del lastrico solare anche per tutte le spese generali oppure solo per la manutenzione del lastrico.

Se si tratta di far contribuire alla manutenzione del lastrico non c'è bisogno di millesimi perchè chi ne ha l'uso partecipa per 1/3 ma resta l'anomalia della servitù di uso che hanno tutti i condòmini.

Ad 1/3 della spesa partecipa il proprietario oppure chi ne ha la servitù di uso come da contratto?

Applicando le regole sulla servitù a quel 1/3 di spesa dovrebbero partecipare il fondo dominante ed il fondo servente ma relativamente ai propri vantaggi. A mio avviso, causa complicata perchè chi ne ha e ne ha sempre avuto l'uso sono stati proprio i condòmini.

  • Mi piace 1

Le premesse appaiono lunghe e di difficile lettura le tabelle, quindi col beneficio d'inventario di una migliore lettura delle tabelle postate.

 

Dispiace dirlo ma, secondo me, il costruttore potrebbe avare ragione.

1) Regolamento contrattuale non variato all'unanimità dei condomini, 

2) Non sono dichiarati i motivi dell'errore ai sensi dell'art. 69 d.a.c.c. caso 1,

3) Dubbio che ricorrano i presupposti dell'art. 69 d.a.c.c. caso 2, nelle premesse non solo non introdotti, ma apparirebbero inesistenti,

4) La Cassazione citata non è pertinente al caso postato per l'uso concesso a tutti i condomini della parte rimasta in proprietà del costruttore.

 

Ciò da come avrei letto io la premessa, tuttavia nella realtà esiste l'uso da parte di tutti i condomini della porzione in proprietà nominale del costruttore?

 

Nel frattempo è apparsa la risposta di Leonardo53; per l'ennesima volta concordo con lui anche se per motivazioni diverse in diritto, le stesse in fatto.

 

 

  • Grazie 1
Leonardo53 dice:

“è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

Grazie, m'era sfuggita questa clausola.

Se nel regolamento ci fosse scritto (come pare accennare il costruttore) che al terrazzo di copertura non vengono assegnati millesimi perché liberamente praticabile da tutti i condomini, allora a mio avviso ciò verrebbe in effetti a costituire una convenzione in deroga all'art. 1123 c.c. e per modificarla servirebbe l'unanimità (1000/1000).

Però questo passaggio dev'essere esplicitato, non basta una tabella senza millesimi assegnati perché questa non costituisce convenzione.

Modificato da condo77
  • Grazie 1
cacallo dice:

3) Dubbio che ricorrano i presupposti dell'art. 69 d.a.c.c. caso 2, nelle premesse non solo non introdotti, ma apparirebbero inesistenti,

Parrebbero esserci, visto che è stato ricavato un nuovo appartamento sul lastrico.

giu45 dice:

Nel tempo il lastrico è stato frazionato e circa metà accorpata al locale sgombero; il tutto poi  alienato e il locale convertito in abitazione. Poiché la tabella millesimi non era stata aggiornata e l’unità abitativa con terrazza aveva ancora i millesimi del “locale sgombero” abbiamo provveduto ora a far redarre e approvare una nuova tabella.

giu45 dice:

Buongiorno,

in origine, 50 e più anni fa, sul piano copertura era costruito un locale sgombero che occupava una piccola porzione dell’area. A tale locale, servito da scala interna condominiale e di proprietà costruttore, erano assegnati millesimi nella relativa tabella. Il resto dell’area del piano copertura  è rimasto in proprietà al costruttore ma con millesimi non assegnati e pertanto non presente nella tabella contrattuale. Nel tempo il lastrico è stato frazionato e circa metà accorpata al locale sgombero; il tutto poi  alienato e il locale convertito in abitazione. Poiché la tabella millesimi non era stata aggiornata e l’unità abitativa con terrazza aveva ancora i millesimi del “locale sgombero” abbiamo provveduto ora a far redarre e approvare una nuova tabella.

In dettaglio oggi il piano copertura è suddiviso in due proprietà:

A: su questa porzione è presente l’ex locale sgombero ora abitazione cui è stata annessa metà terrazza; il tutto proprietà di un condomino

B: la rimanente metà del  lastrico ,anch’essa protetta da ringhiera, è ancora del costruttore che non ha altre proprietà in condominio. Tale porzione , frutto del  frazionamento del lastrico, continuava a non essere presente nella tabella millesimi.

Nei primi atti vendita alloggi, circa 50 anni fa, era indicato che “è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

Per adeguarci alla realtà abbiamo approvato la nuova tabella che ora assegna millesimi anche alla porzione di terrazzo rimasta al costruttore.

Il costruttore impugna la delibera. Nella sua comunicazione , che oscuro nei dati sensibili, viene riportato:

Preciso che gli addebiti al costruttore  provengono esclusivamente dal conteggio per 1/3 suile spese per lavori di manutenzione straordinaria causa infiltrazioni dal lastrico

Chiedo il vostro aiuto ad interpretare correttamente la situazione.

Grazie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dall’esame del testo riportato nei rogiti si evince che il costruttore riservò per sé la proprietà dell’intero lastrico solare, successivamente frazionato e  in parte venduto, e consentendone la praticabilità  a tutti i condomini.

Il costruttore, per essere proprietario dell’area del piano di coperture residuale nella vendita, è condomino e come tale deve partecipare alle sole spese che gli competono secondo legge.

A mio avviso l’omessa valutazione millesimale della porzione di lastrico solare e quindi l’omesso inserimento nella tabella generale di proprietà allegata al regolamento contrattuale, si configura come un errore, rettificabile per legge.

Inoltre, nei rogiti non è indicato il primo comma dell’art 1123 del c.c quale  criterio di ripartizione delle spese relative al lastrico in deroga al criterio legale ex art. 1126 del c.c..

Pertanto, considerando che la porzione di lastrico non è in uso esclusivo di alcuno, a mio avviso è corretta l’attribuzione di 1/3 della spesa per lavori straordinari al proprietario

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giu45 dice:

Preciso che gli addebiti al costruttore  provengono esclusivamente dal conteggio per 1/3 suile spese per lavori di manutenzione straordinaria causa infiltrazioni dal lastrico

Come già osservava Leonardo: il lastrico non è esclusivo, l'art. 1126 c.c. non si applica:

 

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico [..]

Modificato da condo77
condo77 dice:

Parrebbero esserci, visto che è stato ricavato un nuovo appartamento sul lastrico.

No, forse ti è sfuggito anche che prima era locale disbrigo, ora appartamento con mq. 150 di terrazza.

La variazione di destinazione d'uso di un'unità preesistente non rientra nel caso 2 dell'art. 69 d.a.c.c., non ci sono aumenti di superfici, semmai diminuzione di superfici, e da un lato la variazione propria è l'aumento da 20,48 a 32 m/m, dall'altro dubito che ci possano essere state variazioni di valori nelle atre unità per oltre il 20%.

 

L'art. 69 d.a.c.c. da un lato ti pone la tagliole dell'unanimità (e nel caso postato non c'è), dall'altro ti pone o la prova dell'errore iniziale, oppure dell'incremento di valore "oltre".

Da quanto ho letto io non ci sono i presupposti per la revisione dei millesimi ai sensi dell'art. 69 d.a.c.c..

 

Così, giusto per tagliare la testa al toro, l'OP. ha disponibile la suddivisione dei subalterni catastali reperibile dal sito dell'Agenzia delle Entrate? Come risultano gli accatastamenti?

cacallo dice:

No, forse ti è sfuggito anche che prima era locale disbrigo, ora appartamento con mq. 150 di terrazza.

La variazione di destinazione d'uso di un'unità preesistente non rientra nel caso 2 dell'art. 69 d.a.c.c., non ci sono aumenti di superfici, semmai diminuzione di superfici, e da un lato la variazione propria è l'aumento da 20,48 a 32 m/m, dall'altro dubito che ci possano essere state variazioni di valori nelle atre unità per oltre il 20%.

 

L'art. 69 d.a.c.c. da un lato ti pone la tagliole dell'unanimità (e nel caso postato non c'è), dall'altro ti pone o la prova dell'errore iniziale, oppure dell'incremento di valore "oltre".

Da quanto ho letto io non ci sono i presupposti per la revisione dei millesimi ai sensi dell'art. 69 d.a.c.c..

 

Così, giusto per tagliare la testa al toro, l'OP. ha disponibile la suddivisione dei subalterni catastali reperibile dal sito dell'Agenzia delle Entrate? Come risultano gli accatastamenti?

32-20,48 = 11,52/20,48*100 = 56,25%

C'è stato un aumento di superficie visto che la terrazza ad uso comune è stata in parte assegnata al nuovo appartamento.

 

Quindi la revisione delle tabelle è del tutto legittima a mio avviso, tranne nella parte in cui eventualmente queste fossero di origine contrattuale, in deroga ai criteri legali, dato che l'art. 69 d.a.c.c. comma 3 specifica:

  • Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Modificato da condo77

A mio avviso l’errore da rettificare nella tabella originaria consiste nell’aver omessa la stima del valore millesimale del lastrico solare in proprietà esclusiva del costruttore.

G.Ago dice:

A mio avviso l’errore da rettificare nella tabella originaria consiste nell’aver omessa la stima del valore millesimale del lastrico solare in proprietà esclusiva del costruttore.

Sì, a meno che non ci sia un'esplicita convenzione in tal senso.

Sentiamo @giu45 in merito, perché leggendo la contestazione del costruttore pare accennare a tale convenzione ("in ragione di quanto sopra espresso non attribuiva alcun millesimo"):

 

--img_rimossa--

 

Se invece la "ragione" fosse esposta solo nella lettera del costruttore ma non nel regolamento contrattuale, allora sono d'accordo con te.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Sì, a meno che non ci sia un'esplicita convenzione in tal senso.

Regolamento "contrattuale" in essere alias "convenzione" citata in trascrizioni.

 

C'è parecchia diatriba sul valore transitorio del caso 2 dell'art. 69 d.a.c.c.; se il proprietario del bene ristrutturato accetta, va bene così, se non accetta devi risalire al valore al momento in cui fu frazionato il bene, quindi al grezzo, non al valore attuale.

L'OP. NON ci dice nulla del valore relativo al momento in cui a quell'unità furono assegnati m/m 20,48.

 

Dovresti considerare che il costruttore avversa la variazione dei millesimi, quindi anche da 20,48 a 30, quindi dovresti risalire a quel valore che per lui "era vero" al momento in cui frazionò Lui la terrazza assegnandone una parte all'ex disbrigo. Quello è il preciso momento da prendere in considerazione per il caso 2.

Ancora di questo l'OP. non dice nulla.

 

Nei Tribunali nostrani, soprattutto in questioni condominiali, non c'è certezza di nulla; bisognerebbe avere dei dati almeno sicuri per poter o azionare una citazione, oppure per resistere ad essa.

 

Nel caso in questione si sono trovati ed hanno variato i millesimi "ritenendoli" errati e corretti i nuovi.

Per me non ci sono i presupposti per il caso 2 dell'art. 69 d.a.c.c. per quanto ho motivato io e quanto motivato da Leonardo53, poi ognuno è libero di pensarla come meglio gli aggrada.

 

Nella risposta il  costruttore basa la sua esclusione dalle spese relative al lastrico solare  sulla omessa valutazione millesimale del lastrico in tabella generale e esclude l’assegnazione esclusiva dell’uso ai condomini, a meno che la praticabilità esplicitata nel rogito non si intenda uso esclusivo.

 

Comunque , a prescindere dalla possibilità di rettifica o meno della tabella generale, la domanda riguarda la partecipazione ad 1/3 della spesa del costruttore in quanto proprietario del lastrico che ne ha concesso la praticabilità ai condomini, come si evince dallo stralcio del rogito sopra riportato da giu45.

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G.Ago dice:

Comunque , a prescindere dalla possibilità di rettifica o meno della tabella generale, la domanda riguarda la partecipazione ad 1/3 della spesa del costruttore in quanto proprietario del lastrico che ne ha concesso la praticabilità ai condomini, come si evince dallo stralcio del rogito sopra riportato da giu45.

E qui è già stato detto: non è lastrico esclusivo, dunque non si applica l'art. 1126 c.c.

cacallo dice:

C'è parecchia diatriba sul valore transitorio del caso 2 dell'art. 69 d.a.c.c.; se il proprietario del bene ristrutturato accetta, va bene così, se non accetta devi risalire al valore al momento in cui fu frazionato il bene, quindi al grezzo, non al valore attuale.

Da dove discenderebbe quest'obbligo di valutare come in origine? A mio avviso si valuta lo stato di fatto, come farebbe un tecnico a valutare la costruzione per come era in origine senza effettuare una meticolosa ricostruzione di tutto lo stabile tramite testimonianze e materiale documentale, il che potrebbe portare via anni prima di portare ad un risultato?

Cmq la contestazione pare essere relativa solo ai millesimi del lastrico, non a quelli dell'appartamento (di diversa proprietà), quindi la questione non assume grande importanza ai fini pratici di Giu45.

Modificato da condo77

Non mi risulta che Leonardo53 dichiari che il costruttore abbia assegnato l’uso esclusivo ai condomini, ma  indica  una servitù di uso e pone la domanda:

"Ad 1/3 della spesa partecipa il proprietario oppure chi ne ha la servitù di uso come da contratto?"

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G.Ago dice:

Non mi risulta che Leonardo53 dichiari che il costruttore abbia assegnato l’uso esclusivo ai condomini, ma  indica  una servitù di uso e pone la domanda:

"Ad 1/3 della spesa partecipa il proprietario oppure chi ne ha la servitù di uso come da contratto?"

La cosa fondamentale è che non si verifichi la condizione prevista dall'art. 1126 c.c., ovvvero come già citato:

condo77 dice:

il lastrico non è esclusivo, l'art. 1126 c.c. non si applica:

  

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico [..]

Qui l'uso è comune a tutti i condomini per espressa previsione del regolamento contrattuale.

giu45 dice:

liberamente praticabile dai condomini

A meno che non si voglia introdurre un distinguo tra "uso" e "praticabilità". Ma quale sarebbe?

Forse che uso implichi p.e. che ci si possa stendere i panni, mentre la sola praticabilità lo escluderebbe?

Non saprei, ma mi pare un aggancio assai tenue, a meno che il caso in questione non si sia verificato (ovvero un condomino ha provato a stenderci i panni e il proprietario gli ha intimato di desistere perché i condomini ex regolamento possono "praticare" il lastrico ma la distensione dei panni esulerebbe dalla praticabilità).

Modificato da condo77
condo77 dice:

A meno che non si voglia introdurre un distinguo tra "uso" e "praticabilità". Ma quale sarebbe?

Forse che uso implichi p.e. che ci si possa stendere i panni, mentre la sola praticabilità lo escluderebbe?

Non è da escludere che si intenda una concessione di praticabilità e, tanto per non farci mancare niente, mi pongo un altro dubbio (non ho ne certezze e ne risposte):

Se da regolamento contrattuale il costruttore avesse inizialmente concesso (esempio) 100 mq di lastrico in uso ai condòmini, può togliere l'uso di 60 mq e lasciarne solo 40 nonostante la clausola contrattuale?

Se il costruttore avesse concesso una servitù d'uso anzichè una semplice concessione di praticabilità, in che modo ha estinto la servitù di 60 mq. che aveva concesso contrattualmente ai condòmini?

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condo77 dice:

Da dove discenderebbe quest'obbligo di valutare come in origine?

Origine= Zero millesimi perché uso a tutti i condomini (art. 1123 c.c.)

 

Regolamento contrattuale: non si sa se trascritto per citazione prima o dopo del frazionamento del lastrico! Come fu accatastato in origine il disbrigo e poi la parte di terrazza assegnata???

 

Frazionamento del lastrico all'ex disbrigo: in quel momento viene ridotto l'uso dell'intero lastrico, quindi ridotte, anziché aumentate, superfici nella godibilità di tutti i condomini.

In quel momento, dalle premesse dell'OP., vengono assegnati dei millesimi all'ex disbrigo per la parte di uso comune che è stata sottratta al godimento di tutti i condomini ed assegnata, per mq. 150, all'ex disbrigo.

 

La norma dell'art. 69 d.a.c.c. impone l'incremento di valore "proporzionale dell'unità anche di un solo condomino"; prendere come base l'incremento di millesimi è come sputare controvento in una tempesta.

Discendono da perizia asseverata con giuramento o da calcoli "alla buona" in excell?

 

*** *** ***

Io, causa statine, sono lento a scrivere, Leonardo53 no.

Correttamente, ha individuato il momento esatto da focalizzare!!!

Quello è il momento da considerare, non la fine magari "bonaria", e quello è il ragionamento che abilita eventuali variazioni ai sensi dell'art. 69 d.a.c.c., SOLO PER IL CASO 1.

 

Se si vuole cercare di aiutare gli utenti bisognerebbe rispondere considerando quello che loro dichiarano, non costruire "castelli in aria" interpretando, "ad libido", quello che loro espongono.

 

Ti dirò di più in relazione alla perfetta ultima osservazione di Leonardo53; si sono consolidati e per quanto tempo i "facta concludentia"????

Ragionando come la vede, giustamente, Leonardo53 si potrebbe giungere a diverse conclusioni, non per inutili ipotesi campate in aria che, comunque, non aiutano gli utenti.

Innanzi tutto un sentito ringraziamento  a tutti gli intervenuti e che mi hanno dedicato tanto del loro tempo

Allego la parte mancante della contestazione , quelle indicata “in ragione di quanto sopra espresso”

Da profano quale sono, rilevo che l’affermazione di comproprietà potrebbe contrastare  con “ solo diritto di sopraelevazione”

Ritenendolo non importante non avevo  citato che uno dei costruttori è stato anche condomino residente per tanti anni di un alloggio successivamente alienato e quindi  anche lui è stato condomino con fruibilità del lastrico, in contrasto con l’affermazione che “ mai  ne hanno  goduto ( dal 1964 ad oggi ) in alcun modo . Inoltre negli atti era indicato che il terrazzo di copertura è “ liberamente praticabile da parte dei condomini” e quindi concordo con Leonardo53 che riconosce in tale fruibilità più una servitù  che un riconoscimento di esclusività.

Saluti

giu45 dice:

Allego la parte mancante della contestazione , quelle indicata “in ragione di quanto sopra espresso”

Mah, se questo è quanto scrive l'avvocato del costruttore, è lui stesso che afferma che i condòmini hanno esercitato il possesso dal 1964, ininterrottamente e senza alcuna contestazione. la questione a mio avviso si complica ancora di più.

E se il condominio chiedesse l'usucapione di quello che fu il lastrico solare iniziale, espropriando perfino la porzione di lastrico venduta a colui che ha fatto l'ampliamento?

Se davvero si va per vie legali, a mio avviso non è roba che si può concludere con la sentenza di un Giudice di prime cure. Bisognerebbe andare almeno in 2° grado davanti ad un Collegio giudicante

Nei primi atti vendita alloggi, circa 50 anni fa, era indicato che “è escluso qualsiasi diritto di proprietà, anche pro quota, sul terrazzo di copertura del fabbricato……ma liberamente praticabile dai condomini”

 

Pertanto sin dalla costituzione del condominio il costruttore fu proprietario del lastrico solare e condomino.

 

Non è mai stato stimato il valore del lastrico solare, che non compare nella tabella generale di proprietà, a mio avviso errata e rettificabile.

 

Il lastrico solare non può essere usucapito poiché  la “praticabilità” è stata consentita nei rogiti dal costruttore proprietario.

Modificato da G.Ago

@Leonardo53, il mio timore è proprio di inziare un percorso legale a più gradi di giudizio.

L'usucapione è da escludere perchè rifiutata in assemblea da alcuni condomini.  Quindi per non incorrere in percorsi legali potremmo accettare le contestazioni ma dovremmo risolvere comunque il conteggio millesimi per l'ex locale sgombero perchè non possiamo accettare che dopo la trasformazione ad abitazione + 150 mq di terrazza al piano attico abbia meno millesimi del più piccolo degli appartamenti che è situato al primo piano. Una soluzione che vorrei proporre è suddividere i millesimi assegnati al lastrico nella nuova tabella tra tutti gli altri condomini. Ma temo che tale soluzione debba essere condivisa da tutti i condomini (1000/1000 mm).

Sarebbe la soluzione più semplice e meno costosa. Ma se non accettata da tutti bisognera' trovare comunque una soluzione.

Ancora un sentito ringraziamento

 

giu45 dice:

@Leonardo53, il mio timore è proprio di inziare un percorso legale a più gradi di giudizio.

L'usucapione è da escludere perchè rifiutata in assemblea da alcuni condomini.  Quindi per non incorrere in percorsi legali potremmo accettare le contestazioni ma dovremmo risolvere comunque il conteggio millesimi per l'ex locale sgombero perchè non possiamo accettare che dopo la trasformazione ad abitazione + 150 mq di terrazza al piano attico abbia meno millesimi del più piccolo degli appartamenti che è situato al primo piano. Una soluzione che vorrei proporre è suddividere i millesimi assegnati al lastrico nella nuova tabella tra tutti gli altri condomini. Ma temo che tale soluzione debba essere condivisa da tutti i condomini (1000/1000 mm).

Sarebbe la soluzione più semplice e meno costosa. Ma se non accettata da tutti bisognera' trovare comunque una soluzione.

Ancora un sentito ringraziamento

 

Poiché per la ripartizione delle spesa straordinaria del lastrico solare non è necessaria la sua valutazione millesimale e il costruttore ha contestato l’addebito di 1/3 della spesa sostenendo che sia a completo carico  del condominio, nel dubbio se agire legalmente per la rettifica delle tabelle, quale decisione adotterete circa il rifiuto alla contribuzione di 1/3 da parte del costruttore?

Sembra che la domanda su tale argomento sia stata accantonata.

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