#1 Inviato 18 Dicembre, 2012 A seguito della vendita del locale di portineria e, secondo l'amministratore, per via del fatto che le vecchie tabelle condominiali erano redatte secondo norme ormai sorpassate, si sono fatte rifare le tabelle millesimali del condominio. Al momento di approvare le nuove tabelle, uno dei condomini si e' opposto perche' la sua unita' immobiliare sarebbe salita di diversi millesimi, cosi' l'assemblea ha deliberato che si riapplichino le vecchie tabelle millesimali. A detta dell'amministratore, in effetti, si sono ridistribuiti i millesimi che sarebbero stati aggiunti a quella particolare unita' il cui proprietario si e' opposto, fra gli altri condomini. Non posso essere piu' precisa perche' il verbale di assemblea non mi e' ancora stato dato, per tanto non so esattamente come questo sia possibile, ne' in quale misura. Le nuove tabelle avrebbero apportato una diminuizione dei millesimi del mio appartamento (e di alcuni altri), con conseguente diminuizione delle mie spese condominiali (che sono astronomiche). Non ero presente all'assemblea e avevo dato la delega all'amministratore, specificando che io votavo in favore delle nuove tabelle. Il condominio ha speso 3500 Euro per il rifacimento delle tabelle millesimali e la ragione per la quale i millesimi di un condomino (che non accetta le nuove tabelle) in particolare sono saliti e' perche le nuove tabelle rivelano che il suo appartamento e' il piu' grande di tutto lo stabile. Prima domanda: e' legittimo non applicare le nuove tabelle solo perche' ad una persona non sta bene pagare di piu'? Seconda domanda: e' legittima la delibera assembleare di applicare le vecchie tabelle (e ridistribuire i millesimi 'extra' fra gli altri condomini) se io non sono in accordo con questa decisione? Terza domanda: Come posso asserire il mio dissenso se l'amministratore non mi fa pervenire il verbale entro i termini in cui e' possibile contestarlo? (sono passate 3 settimane dall'assemblea ma e' chiaro che l'amministratore e' dalla parte del condomino che non vuole applicare le nuove tabelle - che lo ha presentato al condominio come nuovo amministratore qualche tempo fa - e credo stia trattenendo il verbale x impedirmi di impugnarlo) Ho comunicato il mio dissenso all'amministratore verbalmente ma lui dice che se volessimo applicare le nuove tabelle la persona che le rifiuta fara' causa al condominio. La persona in questione e' avvocato di professione ed ha chiaramente intimidito gli astanti durante l'assemblea. Secondo voi, devo accettare questa delibera o posso oppormi? Mi sembra ridicolo affrontare una spesa cosi' ingente per rifare le tabelle, per poi ignorare le nuove tabelle solo perche' ad un condomino non va di pagare secondo le nuove tabelle. Inoltre, perche' ridistribuire i millesimi ad altri se e' lei ad avere l'appartamento piu' grande? Mille grazie
#2 Inviato 18 Dicembre, 2012 Le tabelle millesimali originarie sono di natura contrattuale o assembleare? (ovvero, erano accluse al rogito o sono state successivamente elaborate e sottoposte al vaglio assembleare)
#3 Inviato 18 Dicembre, 2012 Due domande per capire meglio: il locale di portineria era condominiale, giusto? Ed è stato venduto al condomino che non vuole approvare le nuove tabelle. Corretto? Grazie.
#4 Inviato 18 Dicembre, 2012 Scritto da Morici&Pts il 18 Dic 2012 - 15:59:36: Le tabelle millesimali originarie sono di natura contrattuale o assembleare? (ovvero, erano accluse al rogito o sono state successivamente elaborate e sottoposte al vaglio assembleare) Da quanto dice l'amministratore le vecchie tabelle millesimali erano state fatte quando la casa fu costruita (anni 50), dunque prima che fosse acquistata dai miei (neglia anni 80) e non sono mai state rifatte prima di ora. Non so se questo risponde alla tua domanda - (cerco di guardare nel rogito x controllare)
#5 Inviato 18 Dicembre, 2012 Scritto da AlessandroP il 18 Dic 2012 - 16:13:47: Due domande per capire meglio:il locale di portineria era condominiale, giusto? Ed è stato venduto al condomino che non vuole approvare le nuove tabelle. Corretto? Grazie. AlessandroP - Hai indovinato! Il locale di portineria era condominiale ed e' stato venduto ad un condomino - chiamiamolo Mr X - il quale ora si oppone alle nuove tabelle. Ma l'opposizione piu' forte la fa un'altro condomino - chiamiamolo Avv. Z - il cui appartamento risulterebbe secondo le nuove tabelle, il + grande dello stabile e salirebbe di diversi millesimi. E quest'ultimo, Avv. Z, che ha minacciato il condominio di querela e portato gli altri condomini presenti all'assemblea (x la maggior parte anziani e sicuramente confusi da questa situazione) a riapprovare le vecchie tabelle.
#6 Inviato 18 Dicembre, 2012 Al di là delle maggioranze necessarie alla modificazione della tabella millesimale, da quanto riporti mi sfuggono i motivi per i quali l'alienazione di un bene comune modifichi i millesimi di proprietà. E qualora i millesimi fossero stati effettivamente non più veritieri dopo la vendita dell'alloggio del portiere, perchè mai non avete incluso nella medesima delibera la conseguente variazione delle tabelle?
#7 Inviato 18 Dicembre, 2012 Mi pare evidente che a seguito dell'accorpamento di una nuova parte privata sussista l'obbligo di una revisione delle tabelle! Tuttavia per molto tempo, modificarle è stato un dramma (se non attraverso l'autorità). Tra sei mesi entrerà in vigore il nuovo codice civile sul condominio (chiamiamolo volgarmete così) che modificando l'art.69 delle disp. cod. att. civ. dice che "Tali valori [quelli delle vecchie tabelle] possono essere rettificati o modificati [a maggioranza qualificata] anche nell'interesse di un solo condomino qualora: la vecchia tabella sia conseguenza di un errore; 2) quando per MUTATE condizioni dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di incremento o diminuizione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare. E in tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Sicuramente troverai consensi in chi risparmierà e dissensi altrove...
#8 Inviato 18 Dicembre, 2012 Per quanto concerne il verbale credo che l'amministratore non sia tenuto ad inviartelo, in fondo, come delegato da lui stesso, eri "presente" all'assemblea... In questi casi la cosa migliore è sempre recarsi il prima possibile presso lo studio dell'amministratore per prelevarne una copia (il termine per impugnare la delibera è 30 giorni). Saluti!
#9 Inviato 18 Dicembre, 2012 Scritto da Morici&Pts il 18 Dic 2012 - 17:00:42: Al di là delle maggioranze necessarie alla modificazione della tabella millesimale, da quanto riporti mi sfuggono i motivi per i quali l'alienazione di un bene comune modifichi i millesimi di proprietà.E qualora i millesimi fossero stati effettivamente non più veritieri dopo la vendita dell'alloggio del portiere, perchè mai non avete incluso nella medesima delibera la conseguente variazione delle tabelle? Morici&PTS - Grazie per la cortese risposta. Mi sembra di capire che invece di 'togliere' i millesimi della portineria ad ogni condomino dopo la vendita della medesima (e deliberare la variazione al medesimo tempo), alcuni condomini hanno chiesto il rifacimento delle tabelle millesimali, su consiglio dell'amm. che le ha dichiarate da rifare in quanto non piu' consone ai criteri odierni. Ad avvenuto rifacimento, due condomini non sono stati disposti ad accettare le nuove tabelle e dunque si e' deliberato che le vecchie tabelle vengano rimesse in vigore (meno i millesimi della portineria). Per approvare questa decisione (di ignorare le nuove tabelle) non ci vuole l'assenso di tutti i condomini? Basta una maggioranza?
#10 Inviato 18 Dicembre, 2012 Scritto da AlessandroP il 18 Dic 2012 - 17:05:43: Mi pare evidente che a seguito dell'accorpamento di una nuova parte privata sussista l'obbligo di una revisione delle tabelle! Tuttavia per molto tempo, modificarle è stato un dramma (se non attraverso l'autorità). Tra sei mesi entrerà in vigore il nuovo codice civile sul condominio (chiamiamolo volgarmete così) che modificando l'art.69 delle disp. cod. att. civ. dice che "Tali valori [quelli delle vecchie tabelle] possono essere rettificati o modificati [a maggioranza qualificata] anch [...] AlessandroP - Molte grazie per la tua risposta. Anche se le nuove regole non sono ancora entrate in vigore, quanto dici non significa che il condominio dovrebbe applicare le nuove tabelle? Per quanto riguarda il verbale d'assemblea, e' vero che avevo dato la delega, ma specificando che noi votavamo l'approvazione delle nuove tabelle. L'amm. ha dunque errato nel non segnalare questo all'assemblea e far passare la decisione di usare le vecchie tabelle. Per tanto ho chiesto che inserisse una nota nel verbale x specificare il ns dissenso alla delibera.
#11 Inviato 18 Dicembre, 2012 Inserire una nota a verbale dopo che l'assemblea è stata chiusa credo sia la cosa più dannosa possibile e credo sia per di più pure illecita. Partendo dal presupposto che comunque le nuove tabelle in mano le avete, controllerei con calma se effettivamente rispecchiano la realtà (se il tecnico ha redatto tutto diligentemente credo non ci sia da dubitare). A mio parere il condominio dovrebbe utilizare le nuove tabelle, ma queste devono essere regolarmente approvate! Quindi passati i sei mesi, per l'entrata in vigore della nuova legge, chiederei un'assemblea straordinaria per l'approvazione delle nuove tabelle. Circa la delega all'amministratore, valutando il mio, credo sia una scelta sbagliata. Non è sempre facile, ma la propria presenza in assemblea ti assicuro fa la differenza. Inoltre, se non abiti in un condominio numeroso, fai verbalizzare il nome di chi vota cosa: operazione noiosa ma di vera trasparenza.
#12 Inviato 18 Dicembre, 2012 Scritto da AlessandroP il 18 Dic 2012 - 18:10:04: Inserire una nota a verbale dopo che l'assemblea è stata chiusa credo sia la cosa più dannosa possibile e credo sia per di più pure illecita. Partendo dal presupposto che comunque le nuove tabelle in mano le avete, controllerei con calma se effettivamente rispecchiano la realtà (se il tecnico ha redatto tutto diligentemente credo non ci sia da dubitare).A mio parere il condominio dovrebbe utilizare le nuove tabelle, ma queste devono essere regolarmente approvate! Quindi passati i sei mesi, pe [...] Grazie AlessandroP - mi puoi spiegare x favore perche' sarebbe dannoso aggiungere una nota al verbale per riflettere il mio dissenso? L'amm. ha acconsentito a questa richiesta. Ho appena ricevuto il verbale - via email - e in questo si dice che "L'amm. precisa che il calcolo (delle nuove tabelle)e' stato effettuato seguendo le vigenti normative, che non sono piu' quelle in vigore all'epoca della costruzione dello stabile, ne e' conseguito che i millesimi risultano totalmente rivoluzionati. (...) L'assemblea ritiene di non seguire queste nuove tabelle in quanto le differenze sono molto maggiori del previsto e decide quindi di seguire il calcolo utilizzato all'epoca della costruzione (...)" Non ti sembra che vi sia un salto logico in questo? Tipo: dovremmo attenerci alle regole, ma non ci piacciono, allora le rifiutiamo! Mi piace molto il tuo suggerimento di chiedere fra sei mesi che le nuove tabelle vengano implementate, ma allora lo dovrei preavvisare all'amm. ora? E su quale base potrei fare questa richiesta? Mi direbbero solamente che la decisione e' appena stata presa e non hanno intenzione di rivisitarla, no? In sostanza, per decidere quello che hanno deciso (di implementare quelle vecchie) hanno bisogno della maggioranza o dell'unanimita'? Inoltre, come faccio a verificare se le nuove tabelle sono state redatte accuratamente? Una delle cose che mi ha sorpreso e' che quando e' venuto chi di dovere a farle, non sono neppure entrati nel ns appartamento - mi hanno solo fatto vedere una piantina e chiesto se l'appartamanto era cosi'! Hai perfettamente ragione a dire che la presenza in assemblea e' fondamentale - ma questo e' un condominio di persone eccessivamente sgarbate che urlano e insultano (non sto esagerando) coloro che non si aggergano alle decisioni di un gruppetto di eletti che fanno sempre come vogliono alla fine. Ho pensato che, per eviare simili scene, potessi chiedere all'amm. di rappresentare il mio voto (x le nuove tabelle). Ma nel verbale c'e' scritto che la decisione di implementare quelle vecchie e' stato preso all'unanimita'. Cio' non riflette il vero, visto che il mio mandato era esplicitamente a favore di quelle nuove. Devo forse aggiungere che sono in italia da solo qualche anno (ero all'estero prima)e mi trovo completamente spaesata dal fatto che qui (in particolare, in questo condominio) sembra essere che la legge viene considerata un suggerimento, non un codice al quale aderire! Ma per contestare decisioni che non si attengono ai termini di legge, uno e' costretto a passare attraverso costosi avvocati.... In ogni caso, grazie mille per i tuoi utilissimi suggerimenti.
#13 Inviato 18 Dicembre, 2012 Premesso che la galanteria alle assemblee di condominio sembra non essere mai presente (nel mio condominio sono venuti anche alle mani..) e di ciò nei puoi trovare pieno il forum, provo a rispondere ai tuoi quesiti: Il verbale di condominio serve a "riassumere" fedelmente ciò che è successo durante l'assemblea. Aggiungere o modificare qualcosa dopo potrebbe rappresentare una falsificazione vera e propria. E' nel corso dell'assemblea che l'amministratore doveva manifestare le vostre opinioni e farle verbalizzare dal segretario! Comunque non sarebbe cambiato più di tanto. Se voi avete delle tabelle, giuste o sbagliate, quelle sono valide fino a nuova approvazione a maggioranza secondo il nuovo ordinamento oppure unanimamente secondo il vecchio. E' inutile quindi sostenere che l'assemblea mantiene in vigore quelle vecchie (potrebbe forse servire a qualche condomino per sostenere davanti ad un giudice che sono sempre valide e veritiere...). L'iter per modificarle, che prescinde dal fatto di averlo già discusso in precedenza, è chiedere che l'amministratore metta all'ordine del giorno tale punto. Nel caso dobbiate richiedere una assemblea straordinaria è necessario che la richiesta sia effettuata da almeno due condomini che detengono almeno un sesto dei millesimi art.66§1 disp. att. cod. civ. Per la stesura delle tabelle è più complicata la spiegazione ma credo sia più o meno corretto. La base per il calcolo della superficie è quella della piantina catastale (ma su questo punto chiederei rinforzi)
