Nuove tabelle millesimali - il giudice chiamato a decidere ha sentenziato che i millesimi devono essere scorporati da quelli

[rambonet]

Buonasera. Sono di Palermo. Il condominio dove abito è composto da quattro scale una di seguito all'altra, con sei appartamenti ciascuna in tre elevazioni fuori terra. I proprietari di secondo piano (tra cui il sottoscritto) hanno la proprietà esclusiva della porzione di sottotetto gravante, così come risulta dai rogiti; vi si accede esclusivamente da un varco sulla soletta di copertura del secondo piano, realizzato dal costruttore. Nel tempo i vari condomini hanno realizzato una scala fissa per accedere al sottotetto e lo hanno rifinito. I sottotetti non sono stati accatastati, ed il costruttore non li ha considerati ai fini dei millesimi. Ora, i condomini di piano terra e primo piano hanno preteso il ricalcolo delle tabelle, anche a fronte di altri errori commessi all'inizio della loro stesura. Il tecnico incaricato è lo stesso amministratore, ingegnere.

Sappiamo che negli anni passati sono state emanate delle leggi sia nazionale che regionale per il recupero abitativo dei sottotetti. Le altezze dei nostri sottotetti vanno da 0,50 a 2,10 metri, e secondo il regolamento regionale Sicilia, l'altezza ponderale minima dev'essere 2,00 metri, e contemporaneamente ci dev'essere una adeguata superficie aeroilluminante. Almeno il mio sottotetto ha altezza ponderale 1,85 metri, mentre c'è una finestra di 1,1 mq a fronte di una superficie pavimentata di circa 110 mq; quindi, non ha i requisiti di accatastabilità e di recupero abitativo. Ora, l'amministratore sta considerando i sottotetti vuoto per pieno (sia pure con un coefficiente riduttivo), i cui millesimi si sommano a quelli degli appartamenti. A me  sembra esagerato, dal momento che nei sottotetti vi si accede esclusivamente dall'appartamento e non usano i servizi condominiali (pulizia  e luce scala). Ho fatto una serie di ricerche su GOOGLE, e nella maggioranza dei casi i commenti sono nel senso che questi sottotetti che non rispettano i requisiti di recupero abitativo non vanno considerati ai fini dei millesimi. In un caso, addirittura, di sottotetti accatastati e millesimati dal costruttore, ma con accesso esclusivo dall'appartamento, il giudice chiamato a decidere ha sentenziato che i millesimi devono essere scorporati da quelli dell'appartamento e non devono essere considerari ai fini della ripartizione delle normali spese di gestione; non sono riuscito a reperire questa sentenza. 

Gradirei sapere da parte vostra cosa ne pensate.

Grazie a tutti.

Modificato 21 Luglio, 2020 da rambonet

[GIME]

rambonet dice:

I proprietari di secondo piano (tra cui il sottoscritto) hanno la proprietà esclusiva della porzione di sottotetto gravante, così come risulta dai rogiti; vi si accede esclusivamente da un varco sulla soletta di copertura del secondo piano, realizzato dal costruttore. Nel tempo i vari condomini hanno realizzato una scala fissa per accedere al sottotetto e lo ha

nno rifinito. I sottotetti non sono stati accatastati, ed il costruttore non li ha considerati ai fini dei millesimi. Ora, i condomini di piano terra e primo piano hanno preteso il ricalcolo delle tabelle, anche a fronte di altri errori commessi all'inizio della loro stesura.

A prescindere dalla loro rifinitura attuale, il sottotetto rappresenta sempre un volume pertinenziale dell'appartamento per cui esso andava regolarmente inserito nella sommatoria dei volumi totali, assegnando ad esso i coefficienti riduttivi che il tecnico redattore riterrà di adottare. Se questo non è stato fatto a suo tempo, a mio parere, trova fondamento la richiesta dei condomini.

rambonet dice:

Ora, l'amministratore sta considerando i sottotetti vuoto per pieno (sia pure con un coefficiente riduttivo), i cui millesimi si sommano a quelli degli appartamenti.

Si misura sempre un vuoto per pieno per ricavare i volumi ai fini delle tabelle millesimali: importante apportare ad esso tutte le riduzioni date, appunto, dai vari coefficienti di destinazione, di piano di luminosità etc etc. 

La scelta di sommarli o meno alle unità immobiliari, resta prerogativa del tecnico. Personalmente li indicherei separatamente per una questione di "chiarezza" di illustrazione dei passaggi aritmetici coi quali si arriva ai totali e poi perché tali strutture li avete tutti.

Come vedi mi associo al "ragionamento" della sentenza che però non conosco.

Di una cosa sono sicuro:

 

rambonet dice:

e non devono essere considerari ai fini della ripartizione delle normali spese di gestione;

per quanto sopra detto, l'intera unità immobiliare (u.i.) partecipa alla spese di gestione anche con questi millesimi, sia essi inclusi o scorporati ad essa per come detto.

[G.Ago]

Ritengo che  millesimi del sottotetto debbano essere distinti da quelli dell’abitazione per la corretta attribuzione delle spese condominiali: se risulta indifferente sommare i millesimi dell’abitazione e del sottotetto per la ripartizione delle spese generali, è invece necessario separare le proprietà per la, corretta ripartizione delle spese  relative alla scala e all'ascensore .

[GIME]

G.Ago dice:

è invece necessario separare le proprietà per la, corretta ripartizione delle spese  relative alla scala e all'ascensore .

Giusto @G.Ago . Nel caso in questione, l'accesso ai sottotetti è esclusivamente interno alla u.i. No scala, no ascensore.

rambonet dice:

vi si accede esclusivamente da un varco sulla soletta di copertura del secondo piano, realizzato dal costruttore.

👍

[rambonet]

Scusate se leggo adesso i Vostri commenti; Vi ringrazio. Che i sottotetti del mio condominio abbiano millesimi ci può anche stare; ma che questi millesimi vengono sommati a quelli dell'appartamento avevo forti dubbi, visto che non sfruttano i servizi offerti dalla scala (solo pulizia e luce, perchè non c'è ascensore).

Di nuovo grazie.

[condo77]

rambonet dice:

Scusate se leggo adesso i Vostri commenti; Vi ringrazio. Che i sottotetti del mio condominio abbiano millesimi ci può anche stare; ma che questi millesimi vengono sommati a quelli dell'appartamento avevo forti dubbi, visto che non sfruttano i servizi offerti dalla scala (solo pulizia e luce, perchè non c'è ascensore).

Di nuovo grazie.

I millesimi dei sottotetti vengono sommati a quelli dell'appartamento perché sono unità secondarie a servizio degli stessi appartamenti, a cui conferiscono valore (appartamento + sottotetto vale di più di solo appartamento senza sottotetto).

I millesimi di proprietà (tabella generale o tabella A) saranno quindi quelli di appartamento + soffitta.

In assenza di regolamento contrattuale, la spesa per pulizia scale e illuminazione viene suddivisa in base all'altezza del piano da terra.

Nell'ambito del singolo piano, verrà suddivisa in base ai millesimi di proprietà.

Assumendo p.e. di avere un condominio con 2 appartamenti identici al 3° piano, uno con soffitta (A: 100 + 10 millesimi) e uno senza (B: 100 millesimi), la suddivisione di 100 € di spesa sarà:

 

1° piano -> 1/6 * 100 = 16,67 €

2° piano -> 2/6 * 100 = 33,33 €

3° piano -> 3/6 * 100 = 50,00 €

 

I 3/6 (ovvero metà della spesa totale di pulizia / illuminazione scale) andranno poi suddivisi tra i 2 appartamenti:

 

3° piano appartamento A -> (100 + 10) / 210 * 50 = 26,19 €

3° piano appartamento B -> 100 / 210 * 50 = 23,81 €

 

In virtù della soffitta, l'appartamento A paga un po' di più dell'identico appartamento B, privo di soffitta.

 

 

PS:

vedo ora che il condominio in oggetto ha piano terra + 2 piani, invece di 3 piani come ipotizzato.

Poco o nulla cambia a livello di ragionamento, cmq volendo si può esplicitare facilmente il calcolo per 2 piani soltanto.

Modificato 31 Luglio, 2020 da condo77

[G.Ago]

Non condivido il calcolo proposto da condo77: in base al secondo comma dell’art. 1124 del c.c.

“Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.”

Pertanto nella ripartizione dei valori millesimali di piano bisogna considerare solo i millesimi di proprietà delle abitazioni.

La tabella calcolata in funzione delle altezze di ciascun piano dal suolo, separando il valore delle abitazioni da quelle delle soffitte, sarà utilizzata per le spese dipendenti dall'uso (illuminazione e pulizia).

Modificato 1 Agosto, 2020 da G.Ago