#25 Inviato 25 Gennaio, 2017 quali sono i motivi di questa tua affermazione ?non credo che la vicinanza, o l'essere condomino, sia indice di non gestione oculata della trasparenza. e neppure che sia indice del fatto che non sia "onesto, serio e competente". Pura esperienza di vita vissuta .... l'amministratore è o dovrebbe essere un valido professionista non un disoccupato che ci prova dopo aver fatto un corsetto. La distanza dal palazzo amministrato obbliga ad organizzare una serie di persone che potrebbero rendere apparentemente inutile la figura di chi li coordina. Oggi esistono tanti sistemi per la normale amministrazione e per documentare in modo efficace un qualcosa di anomalo.
#26 Inviato 25 Gennaio, 2017 Purtroppo è una guerra persa:mad: - - - Aggiornato - - - i condomini si trovano anche a 400 km di distanza pertanto il tutto è difficile. La distanza dei condomini andrebbe gestita. Per una decisione importante raccolsi in assemblea il voto di un condomino in viaggio nel mediterraneo, si trattava di un argomento che interessava tre palazzi amministrati da tre diversi amministratori presenti, serviva l'unanimità per proseguire e verificata la validità (affermata dai tre amministratori) della accettazione del voto via satellitare... la accettai rispettando un certo formalismo e tutto andò avanti regolarmente. Insomma l'assemblea "allargata" a chi è lontano andava bene allora, probabilmente andrebbe bene anche adesso.
#27 Inviato 25 Gennaio, 2017 Pura esperienza di vita vissuta .... l'amministratore è o dovrebbe essere un valido professionista non un disoccupato che ci prova dopo aver fatto un corsetto. La distanza dal palazzo amministrato obbliga ad organizzare una serie di persone che potrebbero rendere apparentemente inutile la figura di chi li coordina. Oggi esistono tanti sistemi per la normale amministrazione e per documentare in modo efficace un qualcosa di anomalo. e come fai ad asserire (oltre la tua esperienza di vita vissuta che, mi consentirai, non è che possa essere il vangelo ...) che un amministratore-condomino non abbia i requisiti di professionalità richiesti (giustamente). c'è anche chi si spaccia per valido professionista ed è un emerito cialtrone ... o così si titola (professionista) per meglio abbindolare la gente ... mai generalizzare, dico io.
#28 Inviato 26 Gennaio, 2017 e come fai ad asserire (oltre la tua esperienza di vita vissuta che, mi consentirai, non è che possa essere il vangelo ...) che un amministratore-condomino non abbia i requisiti di professionalità richiesti (giustamente).c'è anche chi si spaccia per valido professionista ed è un emerito cialtrone ... o così si titola (professionista) per meglio abbindolare la gente ... mai generalizzare, dico io. Scusa, evidentemente ed involontariamente ti ho in qualche modo offeso. Non era mia intenzione. È prassi normale in campo medico far curare i propri cari da altri medici in grado di non essere deviati nelle proprie indagini da sentimenti. Non solo i medici hanno sentimenti ..... li ha anche un condomino che si accinge ad amministrare lo stabile in cui vive. Come esperienza personale in tutte le situazioni condominiali in cui sono state accettate situazioni di conflitto di interessi il risultato è stato deprimente. Bisognerebbe evitare queste situazioni che sembrerebbero positive, e confesso ho sempre visto "sbagliando" con favore. Per la professionalità .... e correttezza, sono qualita che si trovano scritte in un volantino pubblicitario, ma non sempre sono veritiere. Se con il tempo, controllandone l'operato, si arriva a comprendere che un amministratore è valido, beh in questo caso e solo se si è convinti, lo si può proporre lo si può consigliare. Partecipo, per errori fatti negli anni passati (potessi ripercorrere un tratto della mia vita eviterei ogni investimento immobiliare in Italia), a varie assemblee condominiali. Sinceramente non vedo alcun problema alla gestione "remota" di un condominio, anzi è forse il sistema migliore anche se raramente applicato. La documentazione la si può consultare via internet, se come condomino o inquilino si riscontra qualche problema nel palazzo una mail con foto e due righe di spiegazione permettono di avviare con successo la soluzione del problema specifico (e l'amministratore esperto a fronte di una segnalazione documentata avvia un controllo che può mostrare altri problemi simili "prima" che si manifestino). Un ottimo amministratore, che ho avuto modo di conoscere, girava ... con la sedia a rotelle ... ma nonostante il problema fisico che gli impediva alcuni interventi diretti e personali era un "ottimo amministratore". Ricordando "Nero Wolf" anche lui interveniva prontamente ... inviando sul posto la persona adatta, un mio collega acquistava la merce in viaggio su una nave ... e la rivendeva "guadagnando" via telefono. Non bisogna confondere l'amministratore con il portinaio, anche se spesso provvede prontamente alle problematiche condominiali.
#29 Inviato 26 Gennaio, 2017 tu non conoscendomi non puoi sapere come gestisco il condominio e un disoccupato che ci prova dopo aver fatto un corsetto è equivalente all'odontotecnico che svolve l'attività di dentista o odontoiatra: due cialtroni. il medico che non cura i familiari (forse un chirurgo) non è paragonabile ad un amministratore (interno o esterno che sia) che deve sottostare a leggi, norme, codici e verifiche degli amministrati: è un paragone improponibile e nel caso di un amministratore interno personalmente credo che sia più una convergenza di interessi che un conflitto. infine, anch'io non voglio essere confuso con il portinaio, e gli interventi richiesti sono (se è il caso) girati ai tecnici competenti (elettricista, idraulico, citofonista, ecc.) . la pensiamo differentemente: legittimo. non voglio però fare un dibattito e di conseguenza io mi fermo qui.
#31 Inviato 26 Gennaio, 2017 tu non conoscendomi non puoi sapere come gestisco il condominio Vedi io sono un condomino con una certa esperienza sul comportamento di molti amministratori che ho spesso subito, denunziato in alcuni vasi, visti processare e condannare, visti colpire nelle proprietà personali (accuratamente nascoste), insomma una esperienza sui comportamenti "raramente" condannabili ma in tanti anni ci stanno. L'ultimo amministratore "condomino" appena ottenuta la nomina (poco più di un anno fà) ha iniziato a realizzare un "suo personale desiderio" inviso agli altri, ..... alla fine del mandato che non ha onorato è stato sostituito, e pare che tutti abbiano ripreso a pagare al nuovo amministratore le cifre richieste. Paul Cayard ... prima di rispondere ho dato una occhiata a quanto scritto sotto il Tuo nome dice "Utente elite+ Pensionato" non parla di "amministratore di condominio" che Paul Cayard sia un ottimo amministratore per mè sta bene visto che non lo conosco e pertanto per quanto ne sò non fà parte di quella "ristretta" parte di amministratori che non consiglierei mai. Non ho idea di chi frequenta questo "forum" presumo che la maggior parte siano condomini ed una piccola percentuale amministratori che ...... sarebbe opportuno si qualificassero "sempre" come tali, .. non avrei mai espresso la mia perplessità per gli "amministratori/condomini" portando avanti una discussione con un "amministratore/condomino" che se ha fatto questa scelta "difficile" lo ha fatto con motivazioni certamente ottime e valide (qualcuno in queste pagine mi spiegò che amministra bonariamente un solo condominio di pochissimi amici .... e questo non è certo la normalità). PS. ho chiesto tempo fà ad un amministratore che .... nel palazzo dove abita è condomino come mia figlia ... che mi ha delegato ... "come mai non ti presenti come amministratore anche dove abiti?" ..... Riassumo la lunga risposta: "Non è opportuno".
#32 Inviato 26 Gennaio, 2017 In sostanza: la nomina é Nulla o no? è già stato risposto quasi a tutto e merelli al post #25 ha più o meno riassunto. ogni delibera "presumibilmente" nulla o annullabile deve essere impugnata. questo non significa spedire una raccomandata all'amministratore, ma avviare una procedura di giudizio (mediazione, causa) al termine della quale un giudice sentenzierà. sempre in funzione della particolarità della situazione. nel nostro caso forse è stato approvato un consuntivo precedente e un preventivo attuale che contiene l'importo speso o da spendere per l'amministrazione del condominio. questo elemento sana la non presentazione del dettaglio delle sue competenze ? personalmente ritengo che se approvato un consuntivo con una cifra e approvato un preventivo con una cifra questa si ritenga il "forfait" da riconoscere all'amministratore anche se non lo abbia dettagliato. ma è una mia interpretazione. solo un giudice, esaminate le carte e visti i precedenti e le consuetudini (oltre la sua interpretazione), potrà dire qualcosa di accettabile o da rigettare proponendo appello.
#33 Inviato 26 Gennaio, 2017 Scusa Morelli da quanto a scritto Janluc sostiene che l’amministratore non abbia presentato all’ assemblea uno specifico e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi a richiamare l’importo già percepito per la precedente gestione. quindi in base alla legge é Nulla. Cosa ne pensi? rileggo ora quanto scritto: quindi l'amministratore ha esposto una cifra pur senza dettagliarla. quindi secondo me è da intendersi forfettaria per tutti gli adempimenti a cui è obbligato per legge.
#34 Inviato 10 Febbraio, 2017 A CHIARIMENTO DI TUTTI RIPORTO ESATTAMENTE QUANTO VERBALIZZATO. Punto 2 : CONFERMA o revoca Amministratore. L'assemblea conferma l'attuale amministratore. L'Amministratore Ringrazia per la confermata fiducia. RICHIEDO PER MAGGIOR CHIARIMENTO L'amministratore non ha presentato all'assemblea nessun compenso analitico quindi come dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". Vi chiedo la delibera è nulla?
#35 Inviato 10 Febbraio, 2017 A CHIARIMENTO DI TUTTI RIPORTO ESATTAMENTE QUANTO VERBALIZZATO.Punto 2 : CONFERMA o revoca Amministratore. L'assemblea conferma l'attuale amministratore. L'Amministratore Ringrazia per la confermata fiducia. RICHIEDO PER MAGGIOR CHIARIMENTO L'amministratore non ha presentato all'assemblea nessun compenso analitico quindi come dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". Vi chiedo la delibera è nulla? § la delibera è validissima. se l'amministratore non ha esposto il suo compenso e nemmeno l'ha dettagliato vuol dire che la sua prestazione è gratuita....! è nulla la richiesta successiva all'assemblea. ma nessuno gli vieta di svolgere l'attività gratuitamente. in ogni caso se è stato presentato anche il bilancio preventivo dell'esercizio in corso bisogna leggere bene nelle spese amministrative quali voci di amministrazione sono state messe, poiché se fosse stato indicato il suo compenso forfettario o a % con aggiunta di cassa e iva a parte, fosse stato richiesto il compenso per eventuali assemblee extra, compensi fiscali 770 ed altri compensi per f24 ecc., ciò potrebbe essere considerato compenso dettagliato per singola voce e analitico, non globale sotto unica voce complessiva. in questo caso solo una conciliazione e/o un giudice potrebbe redimere la questione.
#36 Inviato 10 Febbraio, 2017 PER MERELLI COSA NE PENSI?? Il caso di oggi: modifica onorario Amministratore nel consuntivo Stampa Pubblicato: Venerdì, 11 Dicembre 2015 10:44 Scritto da Amm.Fiasconaro Nicolas Oggi andiamo ad analizzare un caso concreto in cui un Amministratore di condominio dopo aver presentato un preventivo, in fase di bilancio chiede un aumento adducendo come giustificazione la rivalutazione Istat del suo onorario. Cercheremo dunque di capire se ha agito bene e se i condomini possono deliberare su questa richiesta. IL CASO: La riforma del condominio ha inserito una novità nel panorama degli Amministratori di condominio. L'art.1129 c.c. stabilisce infatti che: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. La norma indica quindi un punto fermo nella predisposizione dei preventivi di gestione immobiliare. I condomini devono avere un documento certo che chiarisca le varie spese, e dunque analitico. Rispetto ai vecchi preventivi, formati anche da una sola pagina, quelli moderni dovrebbero essere più lunghi e complessi. Nella prassi si può optare per un preventivo più semplice che indichi la somma generale delle prestazioni senza specificarle e senza possibilità di richiederne un compenso separato. Nel caso concreto che stiamo analizzando, l'Amministratore ha richiesto un aumento in base all'indice Istat. Un valore puramente numerico che rappresenta l'incremento o la decrescita dell'andamento inflazionistico nel nostro paese. ANALISI: Ciò significa che all'aumentare dell'inflazione il valore monetario diminuisce e dunque la valuta dovrà essere rivalutata. Scusate il gioco di parole ma in parole semplici è questo quello che accade. Per questo motivo a tutela del valore monetario si inserisce la rivalutazione agli indici Istat per avere più denaro che però ha perso valore rispetto al mercato generale. La prima questione che dobbiamo risolvere è capire se la richiesta dell'Amministratore è legittima oppure no. Se l'Amministratore ha presentato ad esempio un preventivo di 1000 euro per la gestione, questo è il quantum dovrà essergli pagato. Nel caso concreto l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio consuntivo che doveva essere approvato. Alcuni ritengo che poichè l'assemblea abbia il potere ultimo di deliberare possa approvare il bilancio e quindi l'aumento dell'Amministratore. In realtà, per il 99% delle situazioni avviene proprio questo, in relazione ai poteri che l'assemblea ha in ambito deliberativo. Ma in questo specifico caso c'è da considerare che quello che presenta l'Amministratore non è un preventivo, sebbene venga chiamato così, ma è una parcella di onorario. La differenza sta nel fatto che mentre il preventivo possa essere modificato, l'art.1129 chiarisce nella seconda parte che l'importo richiesto è a titolo di compenso per la gestione dell'immobile. Nulla può modificare questa "parcella", nemmeno, ad esempio, un aumento improvviso dei costi di affitto locali, della carta, della luce, quello è il compenso e quello deve rimanere. Tale vincolo e divieto ad aumenti del compenso si lega a doppio filo all'incarico annuale dell'Amministratore di condominio che non è mai possibile rinnovare tacitamente. Infatti, nel nuovo anno l'Amministratore all'atto dell'ordine del giorno per la sua conferma potrà richiedere un nuovo compenso. A tal proposito consiglio di leggere quest'altra consulenza: Durata incarico amministratore, due anni o un anno? Fino a questo momento sembra dunque che l'assemblea non possa deliberare sulla richiesta dell'Amministratore. Bisogna, però, ricordare che il rapporto che si instaura tra condominio ed Amministratore è legato alla forma contrattuale della proposta ed accettazione. Ciò significa che nel momento in cui l'Amministratore presenta un preventivo di gestione e viene accettato viene di fatto stipulato un contratto. In teoria sarebbe possibile poi successivamente stipularne uno scritto,più chiaro, più definito, ma anche senza che ciò venga fatto il contratto esiste ed è quello presentato come preventivo ed accettato dalla delibera condominiale. Questo significa che poichè tutto viene regolato dalla proposta ed accettazione contrattuale, nel momento in cui l'Amministratore presenta una richiesta di aumento essa è da definirsi come nuova proposta. Ne consegue che è nelle prerogative dell'assemblea votare e deliberare su questa nuova proposta, accettandola o rifiutandola. Dunque sembrerebbe che l'assemblea possa votare. In realtà, come ho spesso detto nelle mie consulenze, la legge è complessa e va vista da diversi punti oltre che dover essere interpretata secondo non solo le norme ma anche la "ratio", cioè lo scopo. Infatti, sarebbe legittima una delibera su tale aumento se fosse posta come ordine del giorno. In tal caso vi sarebbe una chiara richiesta, proposta, ed una successiva delibera di accettazione o di rifiuto. Nel caso concreto, invece, l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio, con una mossa capziosa. Ritenendo che poichè, l'assemblea dovrà approvare il bilancio, approverà anche il suo aumento. CONCLUSIONE: L'amministratore non può inserire il suo aumento direttamente nel bilancio conclusivo da approvare. Come ho chiarito questo non può avvenire, con questa metodologia. La forma corretta è quella di presentare l'ordine del giorno e solo successivamente in caso di approvazione presentare il bilancio. Inserendo la voce direttamente nel bilancio viene meno alla forma contrattuale di proposta ed accettazione e viene violato quindi l'art.1129. Inoltre, viene meno ai principi di gestione "pater familias", non solo perchè nel caso concreto ha previsto un aumento spropositato, nascondendolo dietro la voce rivalutazione Istat, ma anche perchè lede il rapporto di fiducia tra Amministratore e condomini su cui si basa il rapporto di mandato.
#37 Inviato 10 Febbraio, 2017 PER TUTTO IL FORUM E' NULLA o NON E' NULLA ?? lo so bene che bisogna impugnarla!!! E' NULLA o NON E' NULLA ?? NULLA LA CONFERMA SE MANCA LA SPECIFICA DEL COMPENSO Cari amici, l’ amministratore deve presentare la specifica del compenso richiesto. L’ art. 1129 terz’ ultimo comma (Specifica analitica del compenso), che recita “L’ amministratore, all’ atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”, sta iniziando a cambiare la natura del rapporto contrattuale che nasce da una delibera di assemblea tra l’ amministratore (rappresentante legale del condomimio) e la comunità residenziale di un condominio (rappresentata da un assemblea regolarmente costituita). A mio giudizio è evidente che l’ amministratore svolge una pluralità di servizi differenti che devono essere valutati distintamente, al fine di avere una visione delle prestazioni dovute dall’ amministratore e della loro valutazione economica. E’ altresì evidente che in questa prospettiva viene superata la logica comunemente utilizzata di moltiplicare un compenso unitario per il numero di unità residenziali, poichè il driver cost da utilizzare per la specifica del compenso è il carico di lavoro per i differenti servizi. In questa prospettiva è necessario che si cominci a studiare dei metodi confronto e di valutazione, a beneficio sia degli amministratori onesti, sia delle comunità residenziali che abitano in condominio. Al fine di “aprire gli occhi” e poter vedere la effettiva realtà economica, di seguito segnalo un link di approfondimento… Lettera per i condomini E’ nulla la delibera che abbia confermato nella sua carica l’amministratore che non abbia presentato all’ assemblea uno specifico e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi a richiamare l’importo già percepito per la precedente gestione. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la recente sentenza n. 4294 del 5 aprile 2016, pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di trasparenza della gestione condominiale. La disposizione in questione, infatti, dispone che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il caso concreto. Nella specie i condomini riuniti in assemblea avevano messo ai voti la nomina di un amministratore diverso rispetto a quello in carica, ma non erano riusciti a raggiungere il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio). La relativa delibera aveva quindi statuito la conferma del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato». Quest’ultima, esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, era stata però impugnata da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria per violazione del disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c., ritenendo gli stessi che l’omessa specifica indicazione della misura del compenso richiesto dall’ amministratore confermato nella sua carica ne comportasse la nullità. Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena legittimità della delibera in questione, sia perché si trattava di una mera conferma dell’amministratore in carica (e non di una nuova nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione, per tale motivo facilmente ricostruibile, almeno nel suo importo totale, dal relativo consuntivo. Il Tribunale di Milano, esaminata la questione, ha quindi provveduto a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese di lite
#38 Inviato 10 Febbraio, 2017 l'art. 1129 c.c. parla chiaro. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Quindi, se non è stato dichiarato e verbalizzato nessun importo per la gestione, la delibera è nulla e si può impugnare senza limiti di tempo.
#39 Inviato 10 Febbraio, 2017 Finalmente Josefat é quello che volevo sentire senza se e senza ma. La legge così recita ed é chiara se non lo presenta analiticamente il compenso la sua nomina é Nulla!!!
#41 Inviato 10 Febbraio, 2017 vero tutto, però se nel preventivo presentato e approvato c'è, tra le tante, una voce "compenso amministratore" o "gestione amministrazione" o similare ripartita tra i condomini secondo la tabella di proprietà ed il preventivo è approvato ? io penso che vada da sè che questa indicazione messa a preventivo equivale ad aver dettagliato: -compenso xxx (quello esposto nel preventivo). -ulteriori assemblee: zero. -suddivisione spese prop/cond: zero. -lavori straordinari: zero. -..... : zero. e che quindi un "preventivo" (con dettaglio a zero evidentemente sottinteso) presentato all'assemblea per l'approvazione esiste. ... oppure no ?
#42 Inviato 10 Febbraio, 2017 PER MERELLI COSA NE PENSI?? Il caso di oggi: modifica onorario Amministratore nel consuntivo Stampa Pubblicato: Venerdì, 11 Dicembre 2015 10:44 Scritto da Amm.Fiasconaro Nicolas Oggi andiamo ad analizzare un caso concreto in cui un Amministratore di condominio dopo aver presentato un preventivo, in fase di bilancio chiede un aumento adducendo come giustificazione la rivalutazione Istat del suo onorario. Cercheremo dunque di capire se ha agito bene e se i condomini possono deliberare su questa richiesta. IL CASO: La riforma del condominio ha inserito una novità nel panorama degli Amministratori di condominio. L'art.1129 c.c. stabilisce infatti che: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. La norma indica quindi un punto fermo nella predisposizione dei preventivi di gestione immobiliare. I condomini devono avere un documento certo che chiarisca le varie spese, e dunque analitico. Rispetto ai vecchi preventivi, formati anche da una sola pagina, quelli moderni dovrebbero essere più lunghi e complessi. Nella prassi si può optare per un preventivo più semplice che indichi la somma generale delle prestazioni senza specificarle e senza possibilità di richiederne un compenso separato. Nel caso concreto che stiamo analizzando, l'Amministratore ha richiesto un aumento in base all'indice Istat. Un valore puramente numerico che rappresenta l'incremento o la decrescita dell'andamento inflazionistico nel nostro paese. ANALISI: Ciò significa che all'aumentare dell'inflazione il valore monetario diminuisce e dunque la valuta dovrà essere rivalutata. Scusate il gioco di parole ma in parole semplici è questo quello che accade. Per questo motivo a tutela del valore monetario si inserisce la rivalutazione agli indici Istat per avere più denaro che però ha perso valore rispetto al mercato generale. La prima questione che dobbiamo risolvere è capire se la richiesta dell'Amministratore è legittima oppure no. Se l'Amministratore ha presentato ad esempio un preventivo di 1000 euro per la gestione, questo è il quantum dovrà essergli pagato. Nel caso concreto l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio consuntivo che doveva essere approvato. Alcuni ritengo che poichè l'assemblea abbia il potere ultimo di deliberare possa approvare il bilancio e quindi l'aumento dell'Amministratore. In realtà, per il 99% delle situazioni avviene proprio questo, in relazione ai poteri che l'assemblea ha in ambito deliberativo. Ma in questo specifico caso c'è da considerare che quello che presenta l'Amministratore non è un preventivo, sebbene venga chiamato così, ma è una parcella di onorario. La differenza sta nel fatto che mentre il preventivo possa essere modificato, l'art.1129 chiarisce nella seconda parte che l'importo richiesto è a titolo di compenso per la gestione dell'immobile. Nulla può modificare questa "parcella", nemmeno, ad esempio, un aumento improvviso dei costi di affitto locali, della carta, della luce, quello è il compenso e quello deve rimanere. Tale vincolo e divieto ad aumenti del compenso si lega a doppio filo all'incarico annuale dell'Amministratore di condominio che non è mai possibile rinnovare tacitamente. Infatti, nel nuovo anno l'Amministratore all'atto dell'ordine del giorno per la sua conferma potrà richiedere un nuovo compenso. A tal proposito consiglio di leggere quest'altra consulenza: Durata incarico amministratore, due anni o un anno? Fino a questo momento sembra dunque che l'assemblea non possa deliberare sulla richiesta dell'Amministratore. Bisogna, però, ricordare che il rapporto che si instaura tra condominio ed Amministratore è legato alla forma contrattuale della proposta ed accettazione. Ciò significa che nel momento in cui l'Amministratore presenta un preventivo di gestione e viene accettato viene di fatto stipulato un contratto. In teoria sarebbe possibile poi successivamente stipularne uno scritto,più chiaro, più definito, ma anche senza che ciò venga fatto il contratto esiste ed è quello presentato come preventivo ed accettato dalla delibera condominiale. Questo significa che poichè tutto viene regolato dalla proposta ed accettazione contrattuale, nel momento in cui l'Amministratore presenta una richiesta di aumento essa è da definirsi come nuova proposta. Ne consegue che è nelle prerogative dell'assemblea votare e deliberare su questa nuova proposta, accettandola o rifiutandola. Dunque sembrerebbe che l'assemblea possa votare. In realtà, come ho spesso detto nelle mie consulenze, la legge è complessa e va vista da diversi punti oltre che dover essere interpretata secondo non solo le norme ma anche la "ratio", cioè lo scopo. Infatti, sarebbe legittima una delibera su tale aumento se fosse posta come ordine del giorno. In tal caso vi sarebbe una chiara richiesta, proposta, ed una successiva delibera di accettazione o di rifiuto. Nel caso concreto, invece, l'Amministratore ha inserito l'aumento direttamente nel bilancio, con una mossa capziosa. Ritenendo che poichè, l'assemblea dovrà approvare il bilancio, approverà anche il suo aumento. CONCLUSIONE: L'amministratore non può inserire il suo aumento direttamente nel bilancio conclusivo da approvare. Come ho chiarito questo non può avvenire, con questa metodologia. La forma corretta è quella di presentare l'ordine del giorno e solo successivamente in caso di approvazione presentare il bilancio. Inserendo la voce direttamente nel bilancio viene meno alla forma contrattuale di proposta ed accettazione e viene violato quindi l'art.1129. Inoltre, viene meno ai principi di gestione "pater familias", non solo perchè nel caso concreto ha previsto un aumento spropositato, nascondendolo dietro la voce rivalutazione Istat, ma anche perchè lede il rapporto di fiducia tra Amministratore e condomini su cui si basa il rapporto di mandato. § dopo questa filippica potrei solo aggiungere che se mettiamo tutto sul burocratese, alla stregua dei politici che hanno riformato il codice con i piedi, anziché con la testa, mancando di un minimo di senso pratico e concreto delle cose, la questione non finisce più, o meglio, dobbiamo mettere tutto in mano ad un conciliatore o ad un giudice perché sentenzi. ma la volta dopo troveremo un altro giudice che magari emetterà una sentenza contraria, o quasi, alla precedente..... siamo di fronte alla storia infinita nel mentre in condominio magari va alla malora!
#43 Inviato 10 Febbraio, 2017 Paul allora non hai letto cosa ha scritto Janluc ossia che nel verbale c'è scritto che l'assemblea all'unanimità nomina l'amministratore e che lui ringrazia senza ever presentato alcun preventivo. Vai a rileggere esattamente cosa a scritto Janluc e FAMMI SAPERE grazie
#44 Inviato 10 Febbraio, 2017 PER TUTTO IL FORUM E' NULLA o NON E' NULLA ?? lo so bene che bisogna impugnarla!!! E' NULLA o NON E' NULLA ?? NULLA LA CONFERMA SE MANCA LA SPECIFICA DEL COMPENSO Cari amici, l’ amministratore deve presentare la specifica del compenso richiesto. L’ art. 1129 terz’ ultimo comma (Specifica analitica del compenso), che recita “L’ amministratore, all’ atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”, sta iniziando a cambiare la natura del rapporto contrattuale che nasce da una delibera di assemblea tra l’ amministratore (rappresentante legale del condomimio) e la comunità residenziale di un condominio (rappresentata da un assemblea regolarmente costituita). A mio giudizio è evidente che l’ amministratore svolge una pluralità di servizi differenti che devono essere valutati distintamente, al fine di avere una visione delle prestazioni dovute dall’ amministratore e della loro valutazione economica. E’ altresì evidente che in questa prospettiva viene superata la logica comunemente utilizzata di moltiplicare un compenso unitario per il numero di unità residenziali, poichè il driver cost da utilizzare per la specifica del compenso è il carico di lavoro per i differenti servizi. In questa prospettiva è necessario che si cominci a studiare dei metodi confronto e di valutazione, a beneficio sia degli amministratori onesti, sia delle comunità residenziali che abitano in condominio. Al fine di “aprire gli occhi” e poter vedere la effettiva realtà economica, di seguito segnalo un link di approfondimento… Lettera per i condomini E’ nulla la delibera che abbia confermato nella sua carica l’amministratore che non abbia presentato all’ assemblea uno specifico e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi a richiamare l’importo già percepito per la precedente gestione. Lo ha stabilito il Tribunale di Milano con la recente sentenza n. 4294 del 5 aprile 2016, pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di trasparenza della gestione condominiale. La disposizione in questione, infatti, dispone che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il caso concreto. Nella specie i condomini riuniti in assemblea avevano messo ai voti la nomina di un amministratore diverso rispetto a quello in carica, ma non erano riusciti a raggiungere il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio). La relativa delibera aveva quindi statuito la conferma del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato». Quest’ultima, esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, era stata però impugnata da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria per violazione del disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c., ritenendo gli stessi che l’omessa specifica indicazione della misura del compenso richiesto dall’ amministratore confermato nella sua carica ne comportasse la nullità. Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena legittimità della delibera in questione, sia perché si trattava di una mera conferma dell’amministratore in carica (e non di una nuova nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione, per tale motivo facilmente ricostruibile, almeno nel suo importo totale, dal relativo consuntivo. Il Tribunale di Milano, esaminata la questione, ha quindi provveduto a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese di lite § nel momento in cui non viene indicato il compenso -dettagliato? ma cosa si intende per dettagliato?- la nomina dell'amministratore è nulla. ma chi lo stabilisce? e se l'amministratore continua ad amministrare e non ne viene nominato un altro? il fatto che si dica che la nomina è nulla non serve a nulla se non c'è una sentenza d'autorità che ratifica la delibera. quindi ci vuole una azine legale se l'amministratore non se ne va e resta in carica per l'ordinaria amministrazione..... se non vi è la nomina successoria la nullità della nomina o conferma non ha valore, chi c'era resta......
#45 Inviato 10 Febbraio, 2017 Paul allora non hai letto cosa ha scritto Janluc ossia che nel verbale c'è scritto che l'assemblea all'unanimità nomina l'amministratore e che lui ringrazia senza ever presentato alcun preventivo. Vai a rileggere esattamente cosa a scritto Janluc e FAMMI SAPERE grazie + ma si trattava di una assemblea condominiale come dio comanda o di una semplice chiacchierata od incontro tra amici? con la nomina dell'amministratore e relativo compenso all'o.d.g. successivamente si discute anche di preventivo d'esercizio per cui viene inserito anche il costo dell'amministratore che si presume precedentemente deliberato. io presento 4 pagine di costi dettagliati e presumibilmente faccio il conto sul presunto costo condominiale d'esercizio 2017 e vi inserisco anche conteggio riepilogativo del costo amministratore (compensi+cassa di prev. dell'ordine+iva). quindi non vedo dove sta il problema. se poi uno vuole anche ringraziare per l'incarico condominiale o la conferma questa è una liberalità consentita ma non dovuta. cosa diversa è presentare il conto spese presunte d'esercizio di amministrazione condominiale. - - - Aggiornato - - - Finalmente Josefat é quello che volevo sentire senza se e senza ma. La legge così recita ed é chiara se non lo presenta analiticamente il compenso la sua nomina é Nulla!!! * ma chi lo stabilisce se nessuno prende iniziativa per una nuova nomina? e se nessuno lo dice al pseudo amministratore? quello continuerà per la sua strada!
#46 Inviato 10 Febbraio, 2017 Paul allora non hai letto cosa ha scritto Janluc ossia che nel verbale c'è scritto che l'assemblea all'unanimità nomina l'amministratore e che lui ringrazia senza ever presentato alcun preventivo. Vai a rileggere esattamente cosa a scritto Janluc e FAMMI SAPERE grazie non parlavo di janluc in particolare, ma di una "mancanza" del dettaglio nel compenso che si è approvato in un modo o nell'altro deliberando il preventivo. voglio dire che al di la delle singole parole dell'articolo 1129, poi c'è la sostanza che deve esaminare eventualmente un giudice e nel caso che ho esposto è possibile che il giudice ritenga ci siano elementi per dire che il compenso era esplicitato. e la domanda appunto era : ... oppure no ?
#47 Inviato 10 Febbraio, 2017 Sicuramente nel preventivo c'era il compenso dell'amministratore ma da come puoi leggere nel precedente post inviato da Janluc nelle conclusioni dice che tale comportamento da parte dell'amministratore non é ammesso allora come la mettiamo? Grazie
#48 Inviato 10 Febbraio, 2017 Dopo l'entrata in vigore della riforma vale quanto detto dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". Durante l'assemblea è stato riconfermato il vecchio amministratore il quale ha accettato e ringraziato senza specificare il suo compenso. Vi chiedo la delibera è nulla? Grazie Potrebbe...............
#49 Inviato 10 Febbraio, 2017 A CHIARIMENTO DI TUTTI RIPORTO ESATTAMENTE QUANTO VERBALIZZATO.Punto 2 : CONFERMA o revoca Amministratore. L'assemblea conferma l'attuale amministratore. L'Amministratore Ringrazia per la confermata fiducia. RICHIEDO PER MAGGIOR CHIARIMENTO L'amministratore non ha presentato all'assemblea nessun compenso analitico quindi come dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". Vi chiedo la delibera è nulla? Ma secondo te se anche la giurisprudenza al momento è incerta e non ci sono sentenze nel merito come potremmo darti una risposta certa e definitiva? Non si cercano e non si trovano questi tipi di risposte su un forum soprattutto se inerenti una materia come la riforma del condominio di fresco licenziamento. Come già scritto potrebbe esser nulla, molto può dipendere anche dal cosa è stato verbalizzato per approvazione del preventivo di spesa, ma in ogni caso non è detto il Giudice possa ritenerla nulla.La legge non è mai chiara altrimenti non avremmo le aule piene di udienze.
