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cicciopasticcio

Nuda proprietà, comodato e usufrutto

Ciao a tutti,

sto cominciando a seguire le aste giudiziarie di immobili. Ne ho trovata una che mi andrebbe bene ma la situazione è incasinata.

Viene messo all'asta il diritto di usufrutto a vita dell'immobile il quale è attualmente occupato da una famiglia con regolare contratto di comodato d'uso (si suppone a tempo indeterminato). Al termine della procedura al proprietario della casa resterà la sola nuda proprietà.

 

Ebbene, le domande:

1) se dovessi aggiudicarmi l'asta e guadagnare il diritto di usufrutto a vita della casa, il comodato d'uso in vigore cesserebbe automaticamente?

2) Se no, il proprietario (o il tribunale) è obbligato a inviare immediata cessazione del comodato?

3) Inviata la formale cessazione del comodato potrei semplicemente presentarmi in quella casa con un fabbro e far aprire la porta e cambiare la serratura ovvero fare un'altra qualsiasi azione (quale?) per ottenere l'immediato possesso della casa?

4) Se gli attuali inquilini decidessero di opporre resistenza, quanto tempo potrebbe passare prima che io entri in possesso della casa?

5) A proposito di resistenza, eventuali cause che gli inquilini facessero al proprietario della sola nuda proprietà (dopo l'asta) magari sostenendo di aver pagato un affitto e quindi di aver diritto a regolare contratto, potrebbero avere effetto in una situazione in cui il proprietario non dispone più del possesso della casa?

 

Tante domande, capisco, ma prima di provare a investire una certa cifra vorrei anche la vostra opinione.

 

Sul perché gestire tanto caos, domanda che mi fanno spesso, la risposta è semplice: visto il pochissimo capitale a disposizione questa è l'unica soluzione per entrare in una casa mia, anche se l'usufrutto non dà la proprietà.

Grazie

ciao

 

non entro nel merito delle numerose domande, ma penso dovresti approfondire un punto importante. Gli attuali usufruttuari, che età hanno ? Tu acquisti il loro diritto di usufrutto, non l'usufrutto in base alle tue aspettative di vita.

uh-oh... GRAZIE! Questa è una cosa che non sapevo.

Però mi sorge un dubbio: se io acquisto il suo diritto all'usufrutto io possederò la casa solo finché lui non passa a miglior vita?

Potenzialmente potrei spendere una cifra X e vederla sfumato il giorno dopo se il tipo dovesse morire?

Tutte le sue domande s'infrangono su questa diga: il comodato d'uso in vigore cesserà al tempo stabilito nel contratto (che lo istituì); infatti la natura del contratto sta nel servirsi per un tempo o per un uso determinato di una cosa (mobile o immobile) con l'obbbligo di restituirla ad una data determinata (o da determinarsi).

Una volta che l’usufrutto sia stato ceduto per atto inter vivos, esso, fino alla morte dell’originario e primo usufruttuario, si rende suscettibile di successione mortis causa ove l’originario cessionario deceda prima del cedente, e, se il cessionario in questione non ne abbia disposto per atto di ultima volontà, esso si trasmette per legge agli eredi dello stesso (ed è suscettibile di successive trasmissioni mortis causa), non essendosi estinto e continuando a far parte del patrimonio relitto fino alla sua estinzione per morte del primo usufruttuario (Cass., sez. II, 27 marzo 2002, n. 4376, Giur. It., 2003, 1380).

Grazie per le risposte, ma ahimè il legalese lo capisco poco. Se ho ben inteso la Cassazione ha stabilito che se io subentro all'usufrutto di una persona, per esempio, di 60 anni e questa persona muore il giorno dopo io cesso di avere ogni diritto di possesso (e quindi ho buttato un bel po' di soldi). Mentre se io muoio prima del vecchio usufruttuario posso lasciare in eredità l'usufrutto ma sempre finché il vecchio usufruttuario vive. Corretto?

 

Per quanto riguarda la questione del comodato d'uso qualcosa non mi torna. Se il comodato è stato dato a tempo determinato (e si potrà verificare dall'atto depositato) allora il contratto resta in vigore fino a quella data, mentre se è stato dato a tempo indeterminato l'istituto è valido fino alla disdetta del proprietario del bene dato in comodato. Questo almeno è quanto ho letto in giro. Ebbene, in quest'ultima fattispecie poiché è il tribunale a vendere all'asta il diritto di usufrutto, non dovrebbe essere "garantita" la disdetta del comodato d'uso?

 

In caso contrario che diavolo dovrebbe comprare uno all'asta? Un diritto che il giorno dopo può cessare per morte del vecchio usufruttuario e che comunque non posso sfruttare perché la casa è in comodato d'uso?

...se io subentro all'usufrutto di una persona, per esempio, di 60 anni e questa persona muore il giorno dopo io cesso di avere ogni diritto di possesso (e quindi ho buttato un bel po' di soldi). Mentre se io muoio prima del vecchio usufruttuario posso lasciare in eredità l'usufrutto ma sempre finché il vecchio usufruttuario vive. Corretto?

Vede che capisce bene? 🙂

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