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biagio64

Nota sintetica esplicativa. commento.

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 ho posto un quesito relativa alla nota sintetica esplicativa sul fatto che non viene allegata alla convocazione assembleare. L'amm.re non accenna minimamente all'assenza di questo "documento" anche se gli viene evidenziato questo fatto. Per finire ho chiesto con quale modalità i/il condomino/i  deve far rispettare le norme evitando di avviare procedimenti tipo mediazione con costi che non saranno mai rimborsanti. Come risposta alla domanda ho ricevuto: "  Il rendiconto e la nota sintetica esplicativa, che è uno dei documenti di cui il rendiconto si compone, non devono necessariamente essere allegati all'avviso di convocazione della riunione dell'assemblea al cui ordine del giorno è posta l'approvazione del rendiconto stesso. È sufficiente che l'amministratore li abbia predisposti e ne abbia consentito la visione e l'estrazione di copia ai condomini richiedenti (Cassazione, 28 febbraio 2018, n. 4686). La deliberazione di approvazione di un rendiconto incompleto perché privo di nota sintetica esplicativa è annullabile. Il condomino interessato, dunque, può proporre l'impugnazione entro i ristretti termini di legge, dopo aver esperito il procedimento di mediazione. Le relative spese, come le spese di ogni procedimento giudiziario, saranno sostenute provvisoriamente da chi intraprende l'azione e, all'esito del giudizio, saranno poste a carico della parte soccombente, almeno quanto alle cosiddette spese ripetibili (è escluso, per esempio, il rimborso delle spese legali eccessive o superflue). Per evitare di dover anticipare o sopportare spese legali si può solo tentare di indurre i soggetti coinvolti a dare spontanea attuazione alle norme giuridiche. Nel caso esposto dal lettore, ciascun condomino può prendere visione del rendiconto prima della riunione e far presente all'amministratore - meglio se per iscritto - che lo stesso risulta incompleto perché privo di nota esplicativa. Nel corso della riunione, poi, si possono avvertire l'amministratore e gli altri condomini che la deliberazione che si accingono ad approvare è invalida e che, in caso di approvazione, la stessa sarà impugnata. Si potrebbe anche informare l'amministratore inadempiente dell'intenzione di richiedere la revoca del suo incarico per il caso in cui non integri la documentazione di cui, per legge, deve essere composto il rendiconto da sottoporre all'approvazione dell'assemblea".  Sul fatto, volevo avere dei commenti e pareri e opinioni. Ringrazio anticipatamente.

biagio64 dice:

Sul fatto, volevo avere dei commenti e pareri e opinioni

La risposta che hai ricevuto non fa una grinza.

L'approvazione del rendiconto senza nota esplicativa è annullabile ma per evitare di anticipare soldi per andare in mediazione si può far presente la cosa in assembla in modo che il mandatario provveda prima che parti la domanda di mediazione, ma se il mandatario non ne vuol sapere e l'assemblea non ne vuol sapere di cambiare l'amministratore, non resta che impugnare la delibera ed andare i mediazione perchè non c'è altro da fare.

Mandare PEC o mandare FAX o rivolgersi ad associazioni è perfettamente inutile.

Qual'è il tuo parere al riguardo?

Nella risposta, si parla che non è necessario allegarla, ma che il mandatario debba predisporla in modo che qualunque condomino che vuole visionare la documentazione tra cui anche la nota debba recarsi nel proprio ufficio.  Incompleto a mio avviso, fa riferimento se non è stata predisposta anteriormente all'assemblea.  Nulla dice che dev'essere allegata insieme alla convocazione,rendiconto e preventivo.

biagio64 dice:

  Nulla dice che dev'essere allegata insieme alla convocazione,rendiconto e preventivo

Ed invece lo dice chiaramente.

L'amministratore può inviare solo la convocazione indicante data e ora dell'assemblea perchè alla convocazione non è obbligato ad allegare niente.

Lo dice in questo passaggio che i documenti:

"non devono necessariamente essere allegati all'avviso di convocazione della riunione"

 

L'importante è che il condòmino che lo richiede espressamente possa visionare o estrarre copia della nota sintetica e quindi se tu sei initeressato, chiedi in assemblea di visionare il documento e/o di averne copia ed in caso di rifiuto, agisci come avevo già suggerito, cominciando con il preannunciare l'impugnazione in assemblea.

Il passaggio che indica che la visione è l'estrazione della copia è consentita a richiesta è questo:

 

"È sufficiente che l'amministratore li abbia predisposti e ne abbia consentito la visione e l'estrazione di copia ai condomini richiedenti"

Leonardo53 dice:

Ed invece lo dice chiaramente.

L'amministratore può inviare solo la convocazione indicante data e ora dell'assemblea perchè alla convocazione non è obbligato ad allegare niente.

Lo dice in questo passaggio che i documenti:

"non devono necessariamente essere allegati all'avviso di convocazione della riunione"

 

L'importante è che il condòmino che lo richiede espressamente possa visionare o estrarre copia della nota sintetica e quindi se tu sei initeressato, chiedi in assemblea di visionare il documento e/o di averne copia ed in caso di rifiuto, agisci come avevo già suggerito, cominciando con il preannunciare l'impugnazione in assemblea.

Il passaggio che indica che la visione è l'estrazione della copia è consentita a richiesta è questo:

 

"È sufficiente che l'amministratore li abbia predisposti e ne abbia consentito la visione e l'estrazione di copia ai condomini richiedenti"

Ma non sarebbe opportuno allegarla e riceverla prima dell'assemblea in modo che i condomini si facciano un idea?

biagio64 dice:

Ma non sarebbe opportuno allegarla e riceverla prima dell'assemblea in modo che i condomini si facciano un idea?

Beh, che fai? Tu stesso posti la sentenza e poi la metti in dubbio? La sentenza è chiarissima.

Sarebbe opportuno tutto quello che desideri ma non è mai stato obbligatorio inviare niente prima dell'assemblea, così come non è mai stato obbligatorio allegare alla convocazione alcun documento riguardante il rendiconto.

La convocazione di assemblea può essere fatta anche con una raccomandata alla francese e cioè un unico foglio piegati in 3 dove sono contenuti tutti gli elementi indicati dall'articolo 66 di attuazione del codice civile.

Ecco cosa è obbligatorio indicare nella lettera di convocazione:
 

Art. 66 d.a.c.c.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Leonardo53 dice:

Beh, che fai? Tu stesso posti la sentenza e poi la metti in dubbio? La sentenza è chiarissima.

Sarebbe opportuno tutto quello che desideri ma non è mai stato obbligatorio inviare niente prima dell'assemblea, così come non è mai stato obbligatorio allegare alla convocazione alcun documento riguardante il rendiconto.

La convocazione di assemblea può essere fatta anche con una raccomandata alla francese e cioè un unico foglio piegati in 3 dove sono contenuti tutti gli elementi indicati dall'articolo 66 di attuazione del codice civile.

Ecco cosa è obbligatorio indicare nella lettera di convocazione:
 

Art. 66 d.a.c.c.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Ok, chiaro.Ciao e grazie.

🖐️ Ho ricevuto la convocazione dell'assemblea riscaldamento con l'allegata la nota sintetica (da me evidenziata l'anno scorso). Come la considerate voi del forum visto così minuscola? 

A me la situazione sembra kafkiana.

L'amministratore certamente non deve essere obbligato ad allegare tutta la documentazione alla convocazione, ma parimenti è certamente obbligato a portare tutta la documentazione in assemblea.

Compresa la nota sintetica informativa.

L'assemblea quindi, anche se nessuno si degna di andare a studio dell'amministratore, deve essere messa in grado di approvare un rendiconto completo e questo può e deve avvenire in sede assembleare.

Altrimenti l'amministratore è revocabile per grave irregolarità.

biagio64 dice:

🖐️ Ho ricevuto la convocazione dell'assemblea riscaldamento con l'allegata la nota sintetica (da me evidenziata l'anno scorso). Come la considerate voi del forum visto così minuscola? 

Fa ridere.

Ma che è sta cosa?

E' chiaro che l'amministratore non sa/non vuole redigere una nota sintetica esplicativa degna di tale nome.

Modificato da Alessandro7517
Alessandro7517 dice:

ma parimenti è certamente obbligato a portare tutta la documentazione in assemblea.

Grazie. Purtroppo non vuole portarla nonostante l'abbia messo per iscritto. Inventa scuse.

 

Alessandro7517 dice:

deve essere messa in grado di approvare un rendiconto completo e questo può e deve avvenire in sede assembleare.

Anche a me pare giusto. Però la realtà è altra.

biagio64 dice:

Grazie. Purtroppo non vuole portarla nonostante l'abbia messo per iscritto. Inventa scuse.

 

Anche a me pare giusto. Però la realtà è altra.

biagio64 dice:

Ho ricevuto la convocazione dell'assemblea riscaldamento con l'allegata la nota sintetica (da me evidenziata l'anno scorso). Come la considerate voi del forum visto così minuscola? 

Devi considerarla per quella che è.

Così l'ha saputa scrivere e così devi accettarla.

Se vuoi i dettagli, in assemblea potrai chiedere di visionare il registro di contabilità e tutte le pezze d'appoggio dei €. 51.289,63.

Sono indicate anche le spese di esercizio non pagate e se non c'è l'inidicazione di liti in corso vuol dire che non ce ne sono.

Ogni amministratore scrive come può e poi se qualcosa non è chiaro, sta a i condòmini chiedere gli ulteriori chiarimenti.

Io, ad esempio la nota sintetica la scrivo mettendo qualche dato in più, ma non è poi tanto diversa nel contenuto.

Una copia della nota sintetica del mio condominio (che allego al rendiconto unitamente alla convocazione di assemblea) la postai 5 anni fa su questo forum e puoi leggerla in questa discussione:

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