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acinom67

Non pagare il conguaglio spese se non ho il riparto

Buongiorno a tutti e grazie per le risposte.

Ho ricevuto, insieme al bollettino di pagamento affitto anticipato scadente il 29/3/2013, un conguaglio spese privo del relativo riparto. Il foglietto....lo definisco così perchè non lo trovo affatto corretto, riporta vagamente testi tipo: vs. quota riscaldamento €...., vs. quota portierato €...., vs. quota tinteggiatura vano scale, atri e corrimano € 106, fattura Pinco Pallo per cambio nome su citofono € 55 (sticavoli!) fattura Tizio e Caio per verifica perdita (non rilevata) tubi su soffitto cantina € 96,40...etc etc....Non ho modo di verificare la ripartizione perchè il foglietto ne è sprovvisto (e lo chiamano conguaglio spese 2011/2012). Ho mandato mail all'amministratore (è lui che manda sempre tutto alla mia mail...) per richiedere il Rendiconto e Riparto spese (oltre che al preventivo 2013) ma non ho risposta...idem al telefono, si nega. Come si nega la mia proprietaria....

A breve devo pagare affitto e conguaglio (ho tempo 20 gg a decorrere dal 29/3/2013 giusto...anche se loro hanno indicato la scadenza del 1 aprile...se scade il 29/3 è corretto un solo giorno dopo?) e vorrei solo pagare l'affitto+istat+ IL SOLITO ACCONTO SPESE specificando sulla causale di versamento che per il saldo del conguaglio mi riserverò di farlo dopo aver ricevuto il riparto spese. La posso fare questa cosa? In che cosa vado incontro? Devo fare una raccomandata ad amministratore e proprietario per richiedere cio' che credo (confermatemelo) che mi spetta di diritto? Divento morosa se non pago tutto?

Scusate se sono stata prolissa.....

:-)

Grazie mille per la pazienza...

partiamo dal principio che il tuo unico interlocutore e creditore contrattualmente è il locatore proprietario e non l'amministratore che per te è un terzo esterno al rapporto contrattuale.

Alla luce dei fatti che hai descritto, finora hai ricevuto una lettera di richiesta pagamento (immagino lettera semplice) con il bollettino dall'amministratore. Tale richiesta non ha valore di richiesta di pagamento da cui calcolare i tempi previsti per la messa in mora.

L'unica persona che può richiederti il pagamento è il locatore e l'unico metodo probante è la raccomandata AR.

 

Se il tuo contratto non è in deroga alla legge, dopo aver ricevuto la richiesta ufficiale di pagamento del conguaglio dal locatore tramite raccomandata AR, puoi attendere fino a 2 mesi prima di pagare (art 9 392 78). E' tuo diritto:

...Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

 

Per cui rispondendo alla tua ultima domanda: non diventi morosa poichè ufficialmente non ti è stata fatta nessuna richiesta in modo ufficiale da chi ne ha i diritti per farlo. A tale richiesta non ufficiale tu hai correttamente risposto con un'altra richiesta non ufficiale (email) e sei in attesa di risposte. Non c'è bisogno che scrivi nella causale del prossimo bonifico qualcosa di diverso dal precedente. Il giorno in cui ti arriverà la richiesta ufficiale di conguaglio da parte del locatore, potrai rispondere via raccomandata AR che ai sensi dell'art 9 prima di pagare pretendi di vedere i criteri di ripartizione e i documenti giustificativi. Sarà quindi onere del locatore farti avere tali documenti o organizzare per te un incontro allo studio dell'amministratore.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Grazie mille per la cortese ed esaustiva risposta. Vorrei aggiungere

che Il mio unico interlocutore è l'amministratore, non so per quale ragione sinceramente.

Forse perchè la mia padrona di casa ha 86 anni e delega tutto a lui

(non so se lo paga per l'ulteriore servizio o, peggio,lo fa pagare a me...).

Quando mi sono recata in studio (unica volta ad oggi da ottobre 2011)

mi è stato espressamente detto di non disturbare la Sig.ra Pinco Pallo e di

rivolgermi esclusivamente allo studio. Oggi pomeriggio, dopo

tante telefonate e mail (ultima stamane) all'amministratore, ho ricevuto

dallo stesso un conguaglio in cui vengono riportate tutte le voci

relative alle spese, ma con i totali generali, ovvero senza un criterio

di ripartizione in millesimi. Ergo: non mi serve a nulla...non mi serve

sapere che alla portinaia si danno 20 mila euro annui...e così via

per tutte le voci elencate. Io vorrei sapere come sono arrivati

(e qui credo scendano in campo i millesimi...) a stabilire quello che loro

indicano sul "foglietto" come mia quota. E' aleatoria la dicitura...mia quota? che quota?,

sulla base di che?

Inoltre sono indicate delle spese come "Addebiti personali" che

riguardano la locatrice e che hanno girato a me sul famoso "foglietto".

Tra questi la tinteggiatura soffitti atrio, sottorampe, cancello,

ringhiera,porte cortile e corrimani ingresso scale (non sono a carico

del locatore?), riparazione citofono (non funzionava quando sono entrata

nell'appartamento il 4 ottobre e infatti l'intervento è del 10 ottobre...(io cosa c'entro?

Non l'ho rotto io...dovrebbe pagarlo il locatore), cambio targhetta sul citofono

(è corretto sia a mio carico?) e presunta perdita non rilevata per i tubi passanti

sul soffitto della cantina (segnalata il 31 ottobre...appena entrata...a voce la locatrice

aveva detto che pagava lei l'intervento...è stata lei infatti a dirci a voce che i tubi facevano condensa

e che non avremmo potuto mettere scatoloni o materiali che si sarebbero inzuppati...tutto a voce

però...ora il conto è chiaro, nero su bianco...non a voce...)

 

Oltre a questo strano conguaglio mi hanno inviato "stralcio" (così scrivono)

riparti del consuntivo 2011/2012 e "stralcio" riparto preventivo 2013. E' tutto a nome

della mia proprietaria e non sono scritti i millesimi ma delle

percentuali con delle somme. Ad esempio: spese gestione % 13.19 - tot. € 751,83 e così via per l'ascensore,

per le spese di gestione etc etc. Non so come interpretarlo...

 

Sono parecchio confusa e molto ignorante in materia...il mio precedente amministratore mi

mandava dei prospetti chiarissimi e che non lasciavano spazio alla libera interpretazione..

ora con questo amministratore non ci capisco nulla...vorrei solo pagare onestamente cio' che

mi compete (come inquilino) con giustificativi chiari e inequivocabili. Grazie per i consigli e

la cortese risposta.

Buona serata.

 

 

 

scusa l'ignoranza...cosa vuol dire quando dici: Se il tuo contratto non è in deroga alla legge?

 

 

SE l'amministratore ha una delega o procura scritta per agire in vece della proprietaria e te la mostra, è pienamente titolato nel chiederti il pagamento delle spese. In caso contrario , senza delega, ti sta chiedendo il pagamento in via non ufficiale.

Tu sei libera di continuare o no con lui la discussione in via non ufficiale.

Ovviamente hai diritto di conoscere i criteri di ripartizione per le singole voci di spesa (per cui i millesimi di tua spettanza).

Sta a te decidere se credere a quanto ti ha scritto nel foglio o se esercitare il tuo diritto di visione delle singole fatture.

Per quanto riguarda le spese che citi mi sembrano tutte spese ordinarie (manutenzione ordinaria e piccole riparazioni).

Tra le spese (ma dipende dal tuo contratto) ci dovrebbero essere delle spese a carico della proprietaria (compenso amministratore, assicurazioni, straordinarie) e altre a tuo carico (ordinarie, riscaldamento...).

 

Quanto chiedo se il tuo contratto ha clausole in deroga alle leggi vigenti intendo chiederti se contiene dei doveri contrattuali aggiuntivi a tuo carico (ad esempio se ti sei impegnata a pagare spese che sarebbero di competenza del locatore , ad esempio tutte le spese condominiali includendo le spese straordinarie, o il compenso dell'amministratore, ecc...). Ogni contratto contiene le sue peculiarità e senza conoscerlo è difficile dare delle risposte corrette al 100%. Per questo se il tuo contratto è standard (cioè non in deroga alle leggi) le risposte che ti do sono quelle corrette. Se invece contiene pattuizioni diverse da quanto previsto dalle leggi allora è importante che le riporti.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Gentilissimo Ric,

ti ringrazio per le risposte e volevo complimentarmi con te pubblicamente

per la serietà, solerzia e professionalità. Se mi consigli di richiedere

la procura o la delega la chiederò, è tutto improntato a "tarallucci e vino"

in questo condominio... Se non mi risponde un bel "vaffan..." glielo chiederò

sicuramente.

 

Ho deciso che chiederò ancora e per l'ennesima volta, la ripartizione delle

spese in millesimi ("Per assolvere l’onere di indicazione

specifica delle spese accessorie e di menzione dei criteri

di ripartizione previsto dall’art. 9, L. n. 392/1978, il cui

adempimento è condizione per l’esigibilità del relativo credito,

il locatore deve indicare specificamente al conduttore le somme

che gli richiede per le spese di cui al primo e secondo comma del

lo stesso art. 9, ed altresì sottoporgli tabelle analitiche e chi

are per la ripartizione delle spese comuni, da cui risultino non

solo i vari criteri di ripartizione seguiti (es.: criterio

millesimale, superficie, cubature, ecc.), in generale, ma anche

specificamente il valore cui corrisponde la quota proporzionale

di spesa gravante sull’immobile locato e sugli altri immobili

del complesso, così da rendere possibile al conduttore il

controllo dell’obiettività e dell’esattezza della stessa

suddivisione delle spese comuni"....

 

(ndr ho studiato e tra poco supero il maestro Ric)

 

:-)

 

Passiamo al contratto:

prima di tutto è con CANONE LIBERO (art. 2, comma

1, legge 431/98)...e, a parte le solite parti che penso siano standard (te le riassumo

voce per voce come da contratto: canone e acconti spese salvo conguaglio anticipati, cauzione, durata 4+4 e disdetta 6 mesi da ambo le parti,

no sublocare anche gratis salvo risoluzione contratto ipso jure, istat pari al 75%, diritto di prelazione in caso di vendita, esonero

del locatore per danni o furti, accettazione regolamento condominiale, tassa rifiuti

a carico del conduttore, permesso di visite al locatore in caso di vendita o affitto

futuro previa richiesta, registraz. contratto e spese al 50%, conduttore elegge domicilio)

ci sono delle "clausole" per le quali ti chiederei gentilmente una supervisione. E cioè:

 

1)Il presente contratto di locazione si risolverà "ipso jure" ai sensi dell'art. 1456

cod.civ in caso si mancato, ritardato, o parziale pagamento, entro i termini e le

modalità di legge, di una rata del canone d'affitto o delle quote degli oneri accessori dovuto

dal conduttore. DOMANDA: Se non avrò la ripartizione delle spese millesimali posso non pagare

fino a che non ottengo i documenti? Questa clausola è una clausola capestro che inficia i

miei diritti di inquilino? E' un dramma altrimenti.... :-(

2)Il ritardato pagamento del canone o delle quote di oltre 30 gg comporterà il pagamento

di interessi (pari a quello legale aumentato di 3 punti) senza che occorra costituzione

in mora

3)Sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia delle parti

comuni dello stabile, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, nonchè

alla fornitura degli altri servizi comuni in base a quanto previsto dall'art. 8 legge 382/1978.

4)Tutte le spese straordinarie relative alla manutenzione dell'immobile sono a carico del

locatore e le spese di manutenzione ordinaria completamente a carico del conduttore ai sensi

degli art. 1576 - 1609 c.c.

5) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni

del codice civile e comunque alle norme vigenti ed udi locali.

 

That's all!

:-)

 

Nel contratto non si parla di compenso amministratore, assicurazione etc etc

nel conguaglio e come voci a mio carico, oltre alle altre che sono ordinarie, hanno inserito:

-AMMINISTRAZIONE E AMMINISTRATORE: sala assemblea 19/3/2013, lettera e circolare per vendita immobiliare

(e di chi???),doc. per avvocato "Pinco" per citazione, convocaz. assemblea, raccomand. ai

fornitori con certific., rich. 2 e 3 rata, circolare e cartello per raccolta differenz., spese

postali, fax, rimesse indennizi, borsuali varie, emolumento amministratore (+ iva cipa), banca: spese

bancarie ed imposta di bollo, commiss per bonifici fornitori e stipendi

- SPESE VARIE: partecipazione al lutto (ndr totale € 403,34...va bè che la mia quota è irrisoria

ma io non so nemmeno chi siano le 2 persone defunte...da quando abito qui non ho visto paramenti

funebri...non è per tirchieria, ma non esiste proprio...

- ADDEBITI PERSONALI (locatrice, ma girati a me) sostituzione guaine su condotti acqua in cantina di

pertinenza (non la pago...abbiamo aspettato un mese prima di poter mettere le ns. cose in cantina

proprio perchè la locatrice ci aveva avvisato delle perdite della condensa dei tubi...e ora devo

pagare io?

-ASSICURAZIONE: non mi hanno attribuito nulla delle spese sul conguaglio

 

Sono sfinita...ho battuto tutto..spero almeno di avere riscontro!

 

:-)

 

Grazie mille!!!

 

 

Ciao Ric,

se ci sei batti un colpo. Ti ho descritto gli estremi del mio contratto per avere un consiglio prezioso da parte tua e di tutte le persone gentilissime e competenti che popolano questo utilissimo forum!

Grazie

 

 

quote: 1)Il presente contratto di locazione si risolverà "ipso jure" ai sensi dell'art. 1456 cod.civ in caso si mancato, ritardato, o parziale pagamento, entro i termini e le modalità di legge, di una rata del canone d'affitto o delle quote degli oneri accessori dovuto dal conduttore.

i termini e le modalità di legge sono definiti nell'art 9 392 78, cioè pagamento entro 60 giorni dalla richiesta ufficiale da parte del locatore e dopo aver visto i dettagli delle spese se richiesti.

 

quote: 2)Il ritardato pagamento del canone o delle quote di oltre 30 gg comporterà il pagamento di interessi (pari a quello legale aumentato di 3 punti) senza che occorra costituzione in mora

il ritardato pagamento avviene quando paghi dopo 60 giorni dalla richiesta ufficiale da parte del locatore (e se richiedi di vedere i dettagli il pagamento deve avvenire dopo ,come scritto nell'art 9 392 78).

 

gli articoli 3 (oneri accessori) , 4 (spese relative alla manutenzione ordinaria)e 5 sono standard (presi dall'art 9 392 78 e dal codice civile).

 

In particolare il 3 definisce quali sono le spese condominiali che devi pagare. Essendo tale articolo esattamente pari all'art 9 392 78 , non sono di tua competenza le spese relative all'amministrazione del condominio (compenso amministrator) e l'assicurazione del condominio (vedi Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216 e Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088). Per cui le spes classificate come AMMINISTRAZIONE E AMMINISTRATORE non dovrebbero essere di tua competenza.

Le altre spese che citi mi sembrano ordinarie eccetto quella del lutto.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Gentilissimo e sempre solerte!

Grazie mille, ho capito tutto al 90%...sono donna..abbia pazienza...

:-)

quello che non ho capito è se l'amministratore o il locatore non mi mandano

i dettagli entro 60 gg (e cioè entro il termine max in cui io dovrò

assolvere il pagamento dopo mia richiesta riparto spese) e io non pago,

possono risolvermi il contratto o cosa accade poi?

Non vorrei spendere soldi in avvocati per far valere i miei diritti...

 

Mio marito è più arrendevole, vorrebbe pagare il canone d'affitto, il consueto acconto

spese trimestrali (scadente il 29/3/2103...quindi a giorni lo dobbiamo per forza pagare)

e pagare (sempre a giorni) il conguaglio 2011/2012 con una clausola sul bonifico

tipo: le spese salvo conguaglio (recupero) alla vista della ripartizione condominiale.

 

Io non credo che questa clausola ci possa tutelare o farci avere dei rimborsi

in futuro....sono demoralizzata perchè so che non avrò il riparto completo...dico questo

perchè la mia vicina di casa (qui nel condominio da 30 anni...) mi ha detto di scordarmi di avere

qualcosa di più dettagliato rispetto a quanto ci hanno inviato. Lei ormai non lotta

più...paga e basta (evidentemente se lo puo' permettere...noi non possiamo sciallare

e dobbiamo stare attenti alle spese...).

 

Grazie per i soliti, preziosi, consigli e spero che questo post possa servire a tante

altre persone nella mia stessa situazione.

 

Buona serata.

 

 

Scritto da acinom67 il 10 Apr 2013 - 21:50:24: quello che non ho capito è se l'amministratore o il locatore non mi mandano

i dettagli entro 60 gg (e cioè entro il termine max in cui io dovrò assolvere il pagamento dopo mia richiesta riparto spese) e io non pago, possono risolvermi il contratto o cosa accade poi?

Non vorrei spendere soldi in avvocati per far valere i miei diritti...

[...]

Sei tu che devi richiederli. E tuo diritto (art 9 392 78) pagare solo dopo aver ricevuto i dettagli di ripartizione completi:

 

Art. 9

Oneri accessori

 

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

 

Come ti ho gia spiegato, in questo momento stai discutendo non ufficialmente di spese con l'amministratore,( terzo estraneo al contratto di locazione in mancanza di delega ).

Ufficialmente la scadenza dei 60 giorni (previa visione dei dettagli delle spese se richiesti) parte dalla richiesta ufficiale del locatore.

Per cui in questo momento la scadenza dei 60 giorni non è ancora ufficialmente partita per una eventuale messa in mora (su quale documento ufficiale comprovante la richiesta del pagamento si baserebbe la messa in mora dopo 60 giorni???).

Se trovate un punto di incontro discutendo non ufficialmente (a voce o per email) buon per voi.

Altrimenti l'unico metodo ufficiale comprovante ai sensi di legge la data di richiesta è la richiesta di pagamento degli oneri accessori via raccomandata AR . Dalla ricezione della raccomandata AR partono i 60 giorni. Tu puoi richiedere a tua volta via raccomandata AR la visione dei dettagli. Solo se al 60 giorno hai ricevuto i dettagli e non paghi, solo da quel momento può partire la messa in mora da parte del locatore , con riferimento alla prima raccomandata AR inviata da cui partono i 60 giorni.

Se paghi quanto richiesto, senza fruire del diritto di visione dei dettagli delle spese, equivale a rinunciare al tuo diritto che avresti avuto nei 60 giorni di verificare le spese richieste ed eventualmente contestarne la ripartizione. Scrivere sul bonifico che ti riservi di effettuaare un conguaglio sul conuguaglio non ha senso.

Ovviamente è una decisione che devi prendere tu su come procedere, tenendo conto che su un piatto della bilancia c'è il quieto vivere per 4+4 anni e sull'altro piatto ci sono delle spese che non ti competono. Valuta tu se il tuo quieto vivere vale il pagamento o no delle spese di amministrazione. La decisione è soggettiva.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Grazie Ric!

Ora mi è tutto chiaro! Ti ringrazio ancora per le tutte le spiegazioni e il tempo prezioso che mi hai dedicato.

Entro domani prenderemo una decisione definitiva: pagare o mandare raccomandata A/R.

Ti auguro un buon week end pieno di sole (dentro)!.

 

 

 

Scritto da acinom67 il 11 Apr 2013 - 13:55:19: Grazie Ric!

Ora mi è tutto chiaro! Ti ringrazio ancora per le tutte le spiegazioni e il tempo prezioso che mi hai dedicato.

Entro domani prenderemo una decisione definitiva: pagare o mandare raccomandata A/R.

Ti auguro un buon week end pieno di sole (dentro)!.

La tua decisione adesso è :pagare o continuare a discutere per vie non ufficiali (voce, email).

La raccomandata AR si invia solo a seguito di una richiesta ufficiale (racomandata AR ) di richiesta pagamento. Poichè tu non hai ricevuto nessuna richiesta ufficiale qualunque consulente legale ti consiglierebbe di continuare a discutere ufficiosamente.

Buon weekend

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

 

Modificato Da - Ric75 il 12 Apr 2013 18:07:25

Ciao Ric,

sono riuscita a parlare con l'amministratore spiegandogli dubbi e perplessità.

Mi ha chiesto di inviargli una mail dettagliata e sono in attesa di un suo riscontro.

Speriamo rifaccia bene i calcoli (credo mi arriverà ancora lo stesso conguaglio...nulla di più, purtroppo....). Gli ho scritto che ho pagato l'affitto e l'acconto spese trimestrali (scadenza 29/3/12) e che mi riservavo di attendere a pagare il conguaglio 2011/12 solo dopo l'esito delle sue verifiche. Speriamo i conti siano a nostro favore....

 

Buona serata e al prossimo aggiornamento!

 

 

 

Scritto da acinom67 il 14 Apr 2013 - 20:31:21: Ciao Ric,

sono riuscita a parlare con l'amministratore spiegandogli dubbi e perplessità.

Mi ha chiesto di inviargli una mail dettagliata e sono in attesa di un suo riscontro.

Speriamo rifaccia bene i calcoli (credo mi arriverà ancora lo stesso conguaglio...nulla di più, purtroppo....). Gli ho scritto che ho pagato l'affitto e l'acconto spese trimestrali (scadenza 29/3/12) e che mi riservavo di attendere a pagare il conguaglio 2011/12 solo dopo l'esito delle sue verifiche. Speriamo i conti sia [...]

Non è solo un problema di calcolo. Dovevi gia fargli presente i problemi ralativi al prim calcolo e cioè che le spese di amministrazione per legge non sono di tua competenza. Non è detto che un amministratore conosca legge e giurisprudenza di merito relativa alle locazioni.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Ciao Ric,

ho scritto una cosa simile a quello che mi hai suggerito nell'ultimo post. Non ho ancora avuto risposta e spero di non diventare morosa per questo. Ti copio e incollo il testo (omettendo dati riconoscibili) così vedi se sono stata chiara....purtroppo non essendo esperta di queste cose posso anche aver scritto cose sbagliate o facilmente mal interpretabili...ma ormai è fatta...

"Buongiorno Rag…….,

non riuscendo a risalire dal Vostro conguaglio spese del….. ai vari criteri di ripartizione, di seguito quanto espresso durante la ns. conversazione telefonica in data odierna:

- Spese gestione: il costo a me attribuito di € ….. è frutto del millesimale (%....) dell'intera somma (€ …….) riportata sullo stralcio dell’unità immobiliare n. X e generata sia dalle voci indicate sul Vs. dettaglio spese (quota portierato, luce scale, acqua e immondizie) che da altre voci che non dovrebbero essere di nostra competenza: Amministrazione, Amministratore e Spese varie (partecipazione al lutto). Chiedo cortesemente di verificare tutte le voci e conteggiare le mie reali spese di competenza, eliminando quelle non a mio carico.

Le comunico che oggi pagherò l’affitto anticipato relativo al 2° trim, con il relativo acconto spese trimestrali salvo conguaglio e che mi riservo di tenere in sospeso la questione “conguaglio spese” per gli eventuali crediti a mio favore che verranno recuperati dopo le verifiche dei criteri di ripartizione da parte Vostra. Cordiali saluti."

 

Questo è quanto...attendo una risposta...se non mi arriva entro oggi, la sollecito di nuovo....l'amministratore mi ha detto che il conguaglio ha la stessa scadenza dell'affitto e delle spese...

calcolando che scadeva il 29 marzo....credo di essere al limite per pagare....

 

A presto

 

 

 

la email è corretta. Come ti ho gia detto non puoi diventare morosa in quanto per ora stai discutendo ufficiosamente e per giunta con un terzo estraneo al contratto senza richieste ufficiali di pagamento via raccomandata AR da parte del locatore. La morosità scatterebbe solo dopo 60 giorni dal mancato pagamento richiesto via raccomandata AR da parte del locatore proprietario (cioè dalla data certa comprovata dalla ricevuta di ritorno della raccomandata ). Tutte le altre modalità finora utilizzate con un terzo estraneo al contratto di locazione (voce, email, lettera semplice) non comprovano ne il mittente ne la data di ricezione ne l'avvenuta ricezione e non permetterebbero una messa in mora in caso di mancato pagamento.

Per ora la tua situazione è come se non avessi mai ricevuto la richiesta ufficiale di conguaglio da parte del locatore.

 

quote:

Questo è quanto...attendo una risposta...se non mi arriva entro oggi, la sollecito di nuovo....l'amministratore mi ha detto che il conguaglio ha la stessa scadenza dell'affitto e delle spese...

se ti ha dato questa risposta molto probabilmente come dicevo sopra non conosce il diritto privato e le norme che regolano i rapporti tra le parti nel condominio e nelle locazioni. La scadenza delle spese condominiali è argomento tra amministratore e condomini (cioè i proprietari). Se l'amministratore non riceve il pagamento delle spese condominiali può solo richiedere decreto ingiuntivo al proprietario. Il condominio (l'amministratore ) e gli eventuali inquilini in conduzione presenti nel condominio non hanno rapporti contrattuali tra loro.

Il conduttore (che non è un condomino) non è obbligato verso il condominio al pagamento delle spese condominiali, ma è obbligato contrattualmente unicamente verso il locatore proprietario al pagamento degli oneri accessori (che possono comprendere le spese condominiali in parte o in toto a seconda delle pattuizioni a contratto o delle leggi) nelle modalità previste a contratto.

 

Poichè pare che l'amministratore non conosca la giurisprudenza di merito sulla ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore in applicazione dell'art 9 392 78, puoi fargli cosa gradita, nel mentre discutete via email ufficiosamente, menzionando le sentenze sopra riportate (Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216 e Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, che puoi trovare in google o qui sul forum).

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Ric non so come ringraziarti per le risposte, sempre chiare e ricche di competenza! Starei ore a leggere i tuoi testi....diventerò mica un'amministratrice condomini? La materia mi affascina parecchio....

:-)

Da quanto ho capito però la mia proprietaria ha dato mandato all'amministratore di seguirle le locazioni ....io durante la telefonata non me la sono sentita (timidezza?) di farmi inviare la lettera di procura/delega o simile....quindi, i rapporti ce li ho eccome con lui...altro che ufficioso....difatti è stato lui ad inviarmi i conguagli, stralci etc etc...anzichè le raccomandate a/r mi mandano le mail...sotto mia esplicita richiesta (zero sprechi di carta e quindi taglio di alberi...ci tengo all'ecosistema...)...

Spero che questo non infici le cose che mi hai detto su tempistiche, scadenze etc etc....

Alla next....vediamo che mi rispondono...

:-)

 

 

Scritto da acinom67 il 15 Apr 2013 - 15:43:19: Ric non so come ringraziarti per le risposte, sempre chiare e ricche di competenza! Starei ore a leggere i tuoi testi....diventerò mica un'amministratrice condomini? La materia mi affascina parecchio....

:-)

Da quanto ho capito però la mia proprietaria ha dato mandato all'amministratore di seguirle le locazioni ....io durante la telefonata non me la sono sentita (timidezza?) di farmi inviare la lettera di procura/delega o simile....quindi, i rapporti ce li ho eccome con lui...altro che ufficio [...]

No. la delega si deve dichiarare, mostrare o inviare assieme ad eventuali richieste. Dare mandato a voce è un conto e non è una delega.

Esempio di comunicazione raccomandata AR da parte dell'avente delega: Io .... sottoscritto con delega/procura ad agire per conto di .... relativamente al contratto ...... (copia allegata) le invio ai fini del pagamento degli oneri accessori.....il dettaglio e la somma .... da pagare entro 60 giorni.

Tu verseresti i soldi a un estraneo che dice a voce di agire per conto di un altro? L'avente delega o il procuratore devono mostrartela e dimostrare di avertela mostrata.

Sottolineo nuovamente che stai discutendo fin'ora con un terzo estraneo al contratto e senza che ti abbia mostrato delega (sempre che la abbia, scritta, firmata e registrata per la data certa che deve essere antecedente la richiesta) e per giunta senza raccomandata AR (ti ricordo che email, voce , lettere semplici non costituiscono prove di ricezione delle richiesta di pagamento).

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Ciao Ric,

comprendo perfettamente tutto quello che mi hai scritto. Ad ora non ho ancora ricevuto risposta via mail o telefono dall'amministratore....visto che la telefonata e la mail si riferiscono a venerdì 12 aprile..ho pensato di inviare oggi pomeriggio (magari hanno tempi tecnici per le verifiche e non vorrei fare l'ansiosa...) una nuova mail con questo testo:

 

"Buongiorno Rag......,

con la presente sono a chiederLe un riscontro circa la mail inviata in data 12 aprile come da Sua gentile richiesta e dopo ns. conversazione telefonica.

Colgo l'occasione per chiederLe inoltre se è in possesso di una delega/procura ad agire per conto della Sig.ra Pinco Pallo relativamente al contratto intestato a mio nome e stipulato in data...La ringrazio per la risposta e porgo cordiali saluti."

 

Non so se devo dire altro e soprattutto come dirlo...fatto sta che mi preme avere l'aggiornamento del conguaglio senza le voci erroneamente inserite a mio carico (e saldare cio' che mi spetta) e definire una volta per tutte chi fa cosa...

 

That's all per ora.

 

Buona giornata.

 

 

Ciao Ric,

finalmente ho avuto risposta dall’amministratore ma non sono molto convinta…premesso che nella risposta non ci sono le benché minime scuse…ovvero, “se la va, la ga i gamb” come si dice a Milano.

Ecco cosa dice:

“Buongiorno,

Spese gestione

Ho redatto prospetto analitico delle spese di gestione a carico dell’inquilino, così come pattuito dal Sunia e Proprietà Edilizia. Le spese di amministrazione ed emolumento amministratore sono a carico dell’Inquilino al 50%. Ho stornato come da vs. richiesta la partecipazione al lutto.

Allego il prospetto spese: è dovuto un piccolo conguaglio alla Proprietà.

La sig.ra Pico Pallo mi ha conferito mandato, come in precedenza a mio padre , della gestione dei propri contratti di locazione. Distinti saluti”

 

Domande: 1) come posso verificare la questione delle spese amministratore e amministrazione del 50% a mio carico? Va bè che prima me le avevano accollate al 100%....ma vorrei avere una certezza…

2) il mandato è uguale a delega/procura? Devo accettare questa risposta e avere quindi solo rapporti con l’Amministratore e non con il locatore?

 

Grazie, come sempre, per l’aiuto.

 

 

 

Scritto da acinom67 il 20 Apr 2013 - 09:53:44: “Buongiorno,

Spese gestione

Ho redatto prospetto analitico delle spese di gestione a carico dell’inquilino, così come pattuito dal Sunia e Proprietà Edilizia. Le spese di amministrazione ed emolumento amministratore sono a carico dell’Inquilino al 50%. Ho stornato come da vs. richiesta la partecipazione al lutto.

Allego il prospetto spese: è dovuto un piccolo conguaglio alla Proprietà.

La sig.ra Pico Pallo mi ha conferito mandato, come in precedenza a mio padre , della gestione dei propri contratti di locazione. Distinti saluti”[...]

Fai bene a non essere convinta....ti sta dicendo cose errate (probabilmente ci fà) per 2 motivi (di cui il primo irrilevante nel tuo caso perchè la tabella citata non si applica nel tuo caso come ti spiego poi al punto 2):

1) la tabella di ripartizione sunia-confedilizia (atto del 26/02/99 C/07288) non cita le il compenso dell'amministratore (cfr --link_rimosso-- o

)

, ma alla fine della tabella dice "Per le voci non concordate nella presente tabella si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali.". Significa che (a meno che gli usi locali non pongano il compenso dell'amministratore a carico del conduttore, cosa poco probabile e di usi locali ne ho letti molti....) ci si deve rifare alle leggi vigenti (cioè all'art 9 392 78).

Per cui anche se nel tuo contratto ci fosse tale riferimetno alla tabelle sunia -confedilizia, il compenso dell'amministratore , ivi non citato, si dovrebbe basare su quanto previsto dall'art 9 392 78.

 

 

2) La tabella ripartizione sunia-confedilizia citata non è applicabile al tuo contratto in quanto non richiamata (oppure non la hai riportata qui sul forum quando hai citato le clausole). Di tabelle di ripartizione ce ne sono a decine registrate.

Perchè siano valide è necessario che sia scritto a contratto che "le parti convengono di adottare la tabella ....registratata presso.... per la ripartizione degli oneri accessori".

Nel tuo caso invece è riportato pari pari l'art 9 392 78 comma 1:

"3)Sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni dello stabile, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, nonchè

alla fornitura degli altri servizi comuni in base a quanto previsto dall'art. 8 legge 382/1978.

 

In applicazione dell'art 9 392 78 ti ho gia citato le sentenze di cassazione che definiscono che in applicazione della legge, a meno di patti diversi a contratto (cioè tabelle di ripartizione citate a contratto o altri patti espliciti), le spese di amministrazione non sono di competenza del conduttore:

 

Le spese relative al compenso corrisposto all’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell’immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216, Trudo c. Azzimonti.

 

 

 

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell’amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell’impianto di riscaldamento e di revisione dell’impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l’ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l’acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell’esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.

Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, Di Piazza c. Miglio.

 

 

 

Fai copia incolla delle due sentenze sopra e della tabella di ripartizione sunia-confedilizia e rispondi alla email dicendo che la tabella di ripartizione confedilizia-sunia non è applicabile al tuo contratto in quanto non richiamata; che anche se fosse richiamata, tale tabella non assegna il compenso dell'amministratore al 50%, ma rimanda ad usi locali e leggi vigenti; che le leggi vigenti (art 9 392 78), in applicazione della giurisprudenza di merito citata nelle due sentenze di cassazione, assegna il compenso dell'amministratore al 100% al locatore.

 

PEr quanto riguarda la delega, chiedigli di mostrartela e che abbia data certa (registrata). Avere il mandato a voce (anche con compenso) non equivale ad avere la delega ad agire e riscuotere per conto di. Poichè nel tuo contratto non c'è scritto che il locatore delega l'amministratore, tu non sei tenuta ad avere contatti con nessun altro fino a quando tale delega scritta e con datat certa non ti viene mostrata. Stai tranquilla che sei nel giusto e stai agendo correttamente. Continua a rispondere per email.

 

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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

Carissimo e gentilissimo Ric, ti ringrazio come sempre per le risposte che spero servano ad altri utenti per far valere i propri diritti!!!

Ti avevo ricopiato pedissequamente il mio contratto a canone libero (art. 2, comma 1, legge 431/98)che ti riporto e da dove puoi evincere che non si cita nulla....

 

 

Parti standard (te le riassumo

voce per voce come da contratto: canone e acconti spese salvo conguaglio anticipati, cauzione, durata 4+4 e disdetta 6 mesi da ambo le parti, no sublocare anche gratis salvo risoluzione contratto ipso jure, istat pari al 75%, diritto di prelazione in caso di vendita, esonero del locatore per danni o furti, accettazione regolamento condominiale, tassa rifiuti

a carico del conduttore, permesso di visite al locatore in caso di vendita o affitto futuro previa richiesta, registrazione contratto e spese al 50%, conduttore elegge domicilio)

Le altre clausole:

1)Il presente contratto di locazione si risolverà "ipso jure" ai sensi dell'art. 1456 cod.civ in caso si mancato, ritardato, o parziale pagamento, entro i termini e le modalità di legge, di una rata del canone d'affitto o delle quote degli oneri accessori dovuto dal conduttore.

2)Il ritardato pagamento del canone o delle quote di oltre 30 gg comporterà il pagamento di interessi (pari a quello legale aumentato di 3 punti) senza che occorra costituzione in mora

3)Sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni dello stabile, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, nonchè

alla fornitura degli altri servizi comuni in base a quanto previsto dall'art. 8 legge 382/1978 (N.B. LEGGE SCRITTA ERRATA....)

4)Tutte le spese straordinarie relative alla manutenzione dell'immobile sono a carico del locatore e le spese di manutenzione ordinaria completamente a carico del conduttore ai sensi degli art. 1576 - 1609 c.c.

5) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile e comunque alle norme vigenti ed udi locali.

 

Se non ci sono strani cavilli (confermamelo però, rispondo via mail all'amministratore citando cio' che mi hai detto e chiedendo di inviarmi copia del mandato/delega/procura)

 

Grazie di tutto per ora.

 

Buon lavoro.

 

 

..scusa Ric, allora anche il portierato me l'hanno messo al 100% quando sulla tabella del Sunia c'è scritto 90% inquilino e 10% locatore....citerò anche questo sulla mail....salvo non ci sia un cavillo sul mio contratto che dice il contrario...

 

 

Scritto da acinom67 il 22 Apr 2013 - 14:19:36: ..scusa Ric, allora anche il portierato me l'hanno messo al 100% quando sulla tabella del Sunia c'è scritto 90% inquilino e 10% locatore....citerò anche questo sulla mail....salvo non ci sia un cavillo sul mio contratto che dice il contrario...

 

 

 

PEr quanto riguarda il portierato non è la tabella confedilizia sunia che regola il tuo rapporto, ma come al solito è l'articolo 9 392 78 (come potrai notare nel caso del portierato la tabella riporta fedelmente quanto gia definito nell'art 9 392 78).

 

Nel tuo contratto c'è scritto che per quanto non previsto si fa riferimento a usi e leggi.

 

Nel caso del portierato, visto che la clausola del tuo contratto cita solo il primo commma dell'art 9 392 78, per quanto non pevisto in tale clausola ci si rifà sempre all'rt 9 che ti riporto in toto:

 

Art. 9

Oneri accessori

 

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

 

 

 

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Scritto da acinom67 il 22 Apr 2013 - 13:27:19: Se non ci sono strani cavilli (confermamelo però[...]

da quanto riporti non ci sono patti in deroga alle leggi vigenti.

Il contratto è standard, e fa riferimento alle leggi vigenti e al codice civile.

 

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