#1 Inviato 9 Gennaio Spett.li utenti Condominio web: abito e sono proprietario di un appartamento dove l’amministratore vuole abbandonare il condominio; i condomini stessi mi stanno forzando a prendere il suo posto. Volevo sapere in qualità di amministratore “se dovessi accettare” non avendo fatto corsi o altro per la qualifica, abbastanza pratico di contabilità essendo stato il mio lavoro (ora in pensione), potrò firmare i contratti in essere prossimi alla scadenza o farne altri come luce, gas, acqua, impianto di riscaldamento che è condominiale, pulizia delle scale, manutenzione ascensore e così via. Il palazzo si compone di 17 appartamenti su 4 piani. In attesa di risposta ringrazio.
#2 Inviato 9 Gennaio se sei un condomino puoi benissimo fare l'amministratore del tuo condominio, senza obbligo di seguire i corsi obbligatori per l'amministratore professionista, naturalmente sarai responsabile civilmente e penalmente al pari di un amministratore esterno. art. 71-bis. Dacc Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
#3 Inviato 9 Gennaio Grazie... già sapevo dell'art. 7, quello che non so è se realmente posso gestire e fare dei contratti, visto che qualcuno mi dice che realmente non li posso stipulare. Comunque grazie
#4 Inviato 9 Gennaio Se vieni nominato amministratore interno sei a tutti gli effetti equiparato a un amministratore professionista, con tutte le facoltà. Puoi gestire e fare i contratti ma ti serve la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
#5 Inviato 9 Gennaio chatrm dice: Grazie... già sapevo dell'art. 7, quello che non so è se realmente posso gestire e fare dei contratti, visto che qualcuno mi dice che realmente non li posso stipulare. Comunque grazie certo che si, visto che sei un amministratore a tutti gli effetti, se qualcuno ti dice il contrario fatti dire quale legge lo prevede.
#6 Inviato 9 Gennaio chatrm dice: Grazie... già sapevo dell'art. 7, quello che non so è se realmente posso gestire e fare dei contratti, visto che qualcuno mi dice che realmente non li posso stipulare. Comunque grazie devi essere regolarmente nominato dall'assemblea come "amministratore" ... non come "rappresentante o facente funzioni". con quel verbale vai all'agenzia delle entrate (oppure online) e cambi il nome del responsabile per il cod. fisc. del condominio, vai in banca assieme al vecchio amministratore e cambi la firma, ... ecc. sei (sarai) un amministratore come tanti e potrai firmare tutti i contratti in cui serve la firma del rappresentante (assicurazione, energia elettrica, contratti di appalt per lavori, pulizie, manutenzione ascensori, ...) naturalmente non di tua iniziativa ma deliberati o comunque autorizzati dall'assemblea. io sono un amministratore interno. come dice @JOSEFAT , fatti dire dove è scritto quel divieto di cui ti parlano ... Modificato 9 Gennaio da paul_cayard
#9 Inviato 11 Gennaio Mi ricollago alla domanda iniziale. Nel caso in cui nel Regolamento di Condominio sia scritto "l'Amministratore sarà scelto tra i professionisti iscritti in apposito ordine o associazione specifica nel settore di amministrazioni condominiali", può un condomino con i requisiti dell'Art. 71 bis disp. att. c.c. essere nominato Amministratore?
#10 Inviato 11 Gennaio Andrea777 dice: Mi ricollago alla domanda iniziale. Nel caso in cui nel Regolamento di Condominio sia scritto "l'Amministratore sarà scelto tra i professionisti iscritti in apposito ordine o associazione specifica nel settore di amministrazioni condominiali", può un condomino con i requisiti dell'Art. 71 bis disp. att. c.c. essere nominato Amministratore? In un regolamento di condominio le clausole regolamentari possono essere modificate con il voto favorevole del 2° comma art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi) che è la stessa maggioranza che occorre per nominare un amministratore di condominio. Secondo me, con la stessa maggioranza si può modificare il regolamento di condominio eliminando quella clausola e nominare un amministratore interno non iscritto ad alcunchè. Articolo 1138 c.c. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130...
#11 Inviato 11 Gennaio Anche se il Regolamento fosse contrattuale? Tuttavia per deliberare la modifica del Regolamento ciò dovrebbe essere indicato nel Ordine del Giorno di Convocazione Assembleare immagino? Modificato 11 Gennaio da Andrea777
#12 Inviato 11 Gennaio La regola contrattuale potrà essere modificata solo tramite delibera approvata in regolare riunione a 1000/1000. Modificato 11 Gennaio da condòmine c
#13 Inviato 11 Gennaio Andrea777 dice: Anche se il Regolamento fosse contrattuale? tuttavia per deliberare la modifica del Regolamento ciò dovrebbe essere indicato nel Ordine del Giorno di Convocazione Assembleare immagino? Si, è bene mettere all'ordine del giorno entrambi gli argomenti: modifica regolamento di condominio - nomina amministratore. Anche se la clausola fosse contenuta in un regolamento contrattuale resterebbe pur sempre una clausola regolamentare che non incide sui diritti individuali e pertanto può essere modificata con la maggioranza su indicata. Al link in calce un approfondimento in cui è fatto cenno anche ad una sentenza di Cassazione a Sezioni unite che ti riporto qui: La distinzione della natura delle clausole è di fondamentale importanza. Infatti mentre per la modificazione delle clausole contrattuali è sempre necessario il consenso scritto di tutti i condomini, per la revisione delle norme regolamentari contenute in un regolamento contrattuale è sufficiente una deliberazione assembleare adottata con le maggioranze previste dall'art. 1138 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. n. 943/99). https://www.condominioweb.com/la-distinzione-delle-clausole-del-regolamento-contrattuale.2225 1
#15 Inviato 11 Gennaio Andrea777 dice: Molto chiaro, ma se l'Assemblea è già convocata l'OdG è già fatto e ricevuto. Convochi una nuova assemblea. Se sei nei tempi utili dei 5 giorni per consegnare anche a mano, puoi convocare anche una nuova assemblea da tenere mezz'ora prima con il solo ordine del giorno di modifica regolamento. Sono i condòmini stessi che ti hanno forzato a diventare amministratore, quindi non dovresti trovare ostacoli, altrimenti chiedi di mandare deserta l'assemblea convocata e ne convochi una nuova per un altro giorno. Hai un'ampia scelta di opzioni.
#16 Inviato 11 Gennaio condòmine c dice: La regola contrattuale potrà essere modificata solo tramite delibera approvata in regolare riunione a 1000/1000. solo però se incide sui singoli diritti della proprietà. le clausole "regolamenteri" che sono anche normalmente inserite in un regolamento contrattuale possono essere modificate con 500/1000. 1
#17 Inviato 11 Gennaio Leonardo53 dice: Convochi una nuova assemblea. Se sei nei tempi utili dei 5 giorni per consegnare anche a mano, puoi convocare anche una nuova assemblea da tenere mezz'ora prima con il solo ordine del giorno di modifica regolamento. Sono i condòmini stessi che ti hanno forzato a diventare amministratore, quindi non dovresti trovare ostacoli, altrimenti chiedi di mandare deserta l'assemblea convocata e ne convochi una nuova per un altro giorno. Hai un'ampia scelta di opzioni. Per Assemblea deserta intendi che non devono presentarsi più di 1/3 dei condomini e 1/3 della proprietà in seconda convocazione? In questo caso l'Amministratore viene prorogato per un anno o le dimissioni sono "congelate" fino a nuova Assemblea valida ?
#18 Inviato sabato alle 15:24 Andrea777 dice: Per Assemblea deserta intendi che non devono presentarsi più di 1/3 dei condomini e 1/3 della proprietà in seconda convocazione? In questo caso l'Amministratore viene prorogato per un anno o le dimissioni sono "congelate" fino a nuova Assemblea valida ? L'assemblea L'amministratore dura in carica un anno e si rinnova di anno in anno a partire dalla data della sua nomina che è indicato nel verbale di nomina e nel registro di revoca/nomina. Se scade l'anno senza che riuscite a nominare un nuovo amministratore dovete pagargli un'altra annualità Modificato domenica alle 07:27 da Leonardo53 1
#20 Inviato domenica alle 07:22 Leonardo53 dice: L'assemblea dura in carico un anno e si rinnova di anno in anno a partire dalla data della sua nomina che è indicato nel verbale di nomina e nel registro di revoca/nomina. Se scade l'anno senza che riuscite a nominare un nuovo amministratore dovete pagargli un'altra annualità Buongiorno. Leonardo53 è un refuso? Volevi scrivere che la nomina di un amministratore dura un anno? 1
#21 Inviato domenica alle 07:25 ULISSSE dice: buongiorno. Leonardo53 è un refuso? Si grazie. E' un refuso. E' l'incarico dell'amministratore che dura un anno. Correggo subito, lasciando cpmunque il mio refuso.
#22 Inviato domenica alle 14:18 Raffaele49 dice: @SisterOfNight secondo te è una norma di tipo assembleare? quale ? quella del post #9 ? forse vuoi chiedere se è una norma di tipo "regolamentare". è il regolamento ad essere assembleare (votato in assemblea ma non trascritto, quindi valido solo per i firmatari) oppure contrattuale (smprevotato ma trascritto in conservatoria e quindi opponibile a terzi). ognuno dei due tipi può contenere articoli regolamentari.
#23 Inviato domenica alle 14:45 Leonardo53 dice: L'amministratore dura in carica un anno e si rinnova di anno in anno a partire dalla data della sua nomina che è indicato nel verbale di nomina e nel registro di revoca/nomina. Se scade l'anno senza che riuscite a nominare un nuovo amministratore dovete pagargli un'altra annualità Nel nostro caso specifico L'Amministratore dimissionario è stato nominato il 21/02/22 come riportato anche dal verbale di Assemblea ordinaria. La gestione ordinaria è terminata il 31/12/24. L'Assemblea convocata con il Consuntivo gestione 2024 e le dimissioni è tra pochi giorni. Ipotesi 1) viene nominato un nuovo Amministratore che farà il passaggio di consegne canonico. Ipotesi 2) ancora non è stato definito un nuovo Amministratore, in questo caso è possibile verbalizzare ciò e riservarsi, in una nuova Assemblea anche straordinaria autoconvocata, la nomina del nuovo Amministratore? Con nuova nomina prima del 21/02 il vecchio amministartore verrà pagato fino al 21/02. Inoltre sospendere il passaggio di consegne fino alla nuova nomina, essendo un atto formale e delicato. Interpreto correttamente?
#24 Inviato domenica alle 14:55 Andrea777 dice: riservarsi, in una nuova Assemblea anche straordinaria autoconvocata, la nomina del nuovo Amministratore? Non è necessario "riservarsi", perchè comunque dovrete nominare un nuovo amministratore. Dovrete chiedere al dimissionario di convocare un'assemblea apposita per la nomina del nuovo; se entro 10 giorni dalla vostra richiesta il dimissionario non dovesse eseguire la convocazione, potrete autoconvocarvi (art. 66 d.a.c.c.). Sino alla nomina del nuovo, resta in carica il vecchio, quindi dovete procedere come se tutto fosse "normale"
#25 Inviato mercoledì alle 19:02 paul_cayard dice: quale ? quella del post #9 ? forse vuoi chiedere se è una norma di tipo "regolamentare". è il regolamento ad essere assembleare (votato in assemblea ma non trascritto, quindi valido solo per i firmatari) oppure contrattuale (smprevotato ma trascritto in conservatoria e quindi opponibile a terzi). ognuno dei due tipi può contenere articoli regolamentari. delle norme contrattuali all'interno di un regolamento assembleare non sono valide all'interno di un reg contrattuale ci possono essere norme assembleari cioè modificabili a maggioranza io dubito che una norma all'interno del reg contrattuale che dica che l'amministratore deve essere un professionista iscritto ad una associazione riconosciuta oppure per es certificato Uni 10801, sia di tipo assembleare e quindi modificabile a maggioranza
