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Claistron

Noi che speravamo che con la riforma del Codice ...

Nonostante decine di sentenze di Cassazione che hanno ribadito che prima di procedere contro i condómini in regola, il creditore debba aggredire i condómini morosi;  

 

nonostante il nuovo art. 63 Att. Codice Civile:  creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini... 

la Cassazione ha ribaltato tutto di nuovo con la sentenza della Corte di Cassazione, III Sezione civile,  n. 12715, pubblicata in data 14 Maggio 2019:

 

... il suddetto principio implica che l'esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l'intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l'esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condómino, non solo l'esecutato è il condominio, debitore per l'intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l'espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo....

... il pignoramento del saldo di conto corrente condominiale da parte del creditore è allora volto a soddisfare in via esecutiva la sola obbligazione per l'intero gravante sull'amministratore e non interferisce col meccanismo del beneficio di escussione ex art. 63, co. 2°, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli...

 

Insomma, la sentenza ribalta tutto, non solo il creditore può pignorare il conto corrente del condominio, ma addirittura i crediti che il condominio ha rispetto ai condómini in base alle quote di competenza indicate nel bilancio.

 

Insomma, si crea un circuito perverso, il creditore viene autorizzato ad incassare le quote dei condómini invece del condominio e se questi non ottemperano saranno anch'essi, (morosi o in regola) sottoponibili a decreto ingiuntivo.

 

Non possiamo essere più certi di niente, ne delle leggi (Codice) ne delle sentenze di Cassazione che puntualmente vengono ribaltate.

 

Sono convinto che l'avvocato che ha assistito questo creditore sia da premio Oscar per ciò che è riuscito a fare.

 

 

 

Onestamente non ci vedo alcuna contraddizione giuridica. Il problema, paradossalmente, è la realtà. Mi spiego: se io amministratore mi ritrovo con tizio che non paga, prima o poi mi troverò a dover scegliere chi soddisfare dei vari creditori del condominio e chi lasciare indietro. Di solito si preferisce saldare chi ci fornisce servizi essenziali e far aspettare coloro su cui abbiamo maggior potere contrattuale.

 

Però, in questo modo, è l'amministratore il primo a gettare le basi per il meccanismo di cui sopra. Perché se io ho ricevuto quote per l'80% del preventivo dovrei, in teoria, saldare l'80% delle singole fatture e non il 100% di alcune e lo 0% di altre. Perché il punto è, se l'amministratore assume un impegno unitario sotto il profilo dell'esecuzione verso i condomini, ma parziario nell'aspettativa economica, se io fornitore mi vedo negare l'intero mio saldo... gioco forza l'intero condominio mi è debitore e non solo il moroso, perché la mia prestazione non viene saldata nella sua interezza e non nella quota parte di morosità.

 

Capisco, purtroppo, che nella pratica sarebbe (piuttosto è) quasi impossibile o fortemente problematico pagare le fatture, bollette e quant'altro solo in quota parte proporzionale ai versamenti effettuati per tutta una serie di ragioni: la morosità si forma in un momento successivo, non vi è contemporaneità tra spesa e incasso, non tutte le spese sono frazionabili, ecc...

 

Fortunatamente, con l'obbligo della costituzione del fondo speciale e con l'accumulo anticipato dei fondi relativamente ai lavori straordinari, si è creato uno strumento per limitare fortemente questo tipo di problematiche (creandone magari altre) per la parte economicamente più rilevante.

 

Del resto il Condominio continua ad essere questo ircocervo dalla natura indefinita.

 

Anzi, il mio problema in questo senso è un altro. Il fornitore debitore del condominio, di solito, ottiene il decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio e, una volta diventato esecutivo, lo notifica unitamente al precetto al condomino moroso il quale, a questo punto, non può opporre altro che eccezioni relativi ad eventuali intervenuti pagamenti, errato calcolo della sua quota et similia. Non può, tuttavia, più opporsi nel merito del decreto ingiuntivo, magari contestando l'inesatta esecuzione della prestazione rimasta impagata.

 

Questo mi pare il punto mancato della riforma... perché da un lato si obbliga il creditore a notificare il precetto ed il titolo al debitore (peraltro trattando l'obbligazione come parziaria), dall'altra, però, la formazione del titolo interviene nei confronti di un soggetto (a cui si attribuisce fittiziamente personalità giuridica) diverso da quello che subirà l'esecuzione e che, per certi versi, potrebbe anche non sapere nulla del decreto ingiuntivo sino alla sua notifica unitamente al precetto.

 

C'è stata una sentenza qui al tribunale di Firenze che ha censurato questo modus operandi, ma credo sia rimasta un unicum a livello nazionale, sebbene Scarpa, in un recente obiter dictum in un'ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite, abbia insinuato il problema senza tuttavia affrontarlo.

 

Peraltro questo avviene nel seno di una riforma che tende sempre più a creare strumenti di unitarietà (come il conto corrente), strumenti di tutela del creditore (fondo speciale) e di tutela dei condomini virtuosi (preventiva escussione).

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È però la prima volta che assistiamo al pignoramento delle quote ancora da versare da parte dei condómini.

 

Le ultime sentenze hanno indicato il conto corrente condominiale quale elemento da aggredire.

 

Ecco perchè ho parlato di perfetto lavoro dell'avvocato del creditore, il c.c. del condominio può essere successivamente aggirato invitando i condómini a versare le quote direttamente nelle mani dell'amministratore, ora, con il pignoramento delle quote stesse dei condómini, si è raggiunto il massimo del favore nei confronti dei creditori.

 

Insomma, l'avvocato ha evidenziato che non avendo il condominio personalità giuridica, è sempre possibile rivalersi direttamente sulle quote (ancora da versare) dei condómini (siano essi morosi o in regola) e la cassazione ha accolto la sua istanza.

 

Un brivido di freddo scorre lungo la schiena, è tornata la "solidarietà" tra i condómini che il nuovo Codice e le precedenti sentenze di Cassazione hanno vanamente tentato di eliminare.

 

 

Claistron dice:

non solo il creditore può pignorare il conto corrente del condominio, ma addirittura i crediti che il condominio ha rispetto ai condómini in base alle quote di competenza indicate nel bilancio.

Intanto grazie per aver partecipato questa Sentenza. 

 

Personalmente distinguerei. 

Sul pignoramento del CC condominiale, anch'io  l'ho sempre letta come "sovvertimento di fatto" del principio della escussione preventiva dei morosi, dettato dal Legislatore. 

E' verissimo che il CC è un bene del debitore, ma è anche verissimo che sul CC si trovano i soldi dei virtuosi e non quelli dei morosi. Ma il pignoramento del CC crea seri problemi di gestione, e li crea in modo improvviso e traumatico. 

Sul pignoramento delle quote dovute, invece, non vedrei nulla di strano o ingiusto : è un pignoramento di crediti del debitore, semplicemente. E dà tutto il tempo e la possibilità ai condòmini e all'amm.re di organizzarsi intorno al problema, senza determinare sovvertimenti improvvisi. 

Non ho capito, però, come farebbe il creditore standard ad avere le anagrafiche dei condòmini e il riparto delle loro quote.......... 🙄

 

In ogni caso, tutti noi siamo inclini a guardare il problema dal punto di vista del condominio, ma...se provassimo a guardarlo dal punto di vista dei fornitori...la pretesa del Legislatore credo proprio che ci parrebbe atrocemente penalizzante, senza se e senza ma. 

Ma insomma : l'impresa X ci svolge un lavoro urgente e oneroso (tipo rifacimento di linea fognaria o riparazione di una copertura) , riceve commessa DAL CONDOMINIO in persona del suo amm.re, esegue il lavoro e anticipa materiali e maestranze, e poi........al momento del pagamento deve correre appresso, uno ad uno, a condòmini di cui non sa nulla ? 

Penso che molti di noi abbiano visto Imprese "saltare" per questo, o comunque avere difficoltà bestiali. E anche questo non mi sembra corrisponda a principi di equità e giustizia. 

 

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Questa pronuncia è il primo avvallo da parte della Cassazione, ma nelle sedi di merito è pratica in uso da tempo.

 

Ma il ragionamento della Corte è ineccepibile... fino a che, però, non si giunge al problema che ti dicevo: da un lato si ritiene che il Condominio non abbia personalità giuridica... dall'altro, però, il terzo debitore ottiene un D.I. nei confronti del Condominio che, quindi, da un punto di vista processuale ha una propria personalità autonoma e distinta e, in più, viene considerato debitore per le somme di cui al D.I. tanto da poter prevedere un pignoramento presso terzi relativamente alle quote condominiali.

 

E secondo me il problema è proprio questo... il fornitore è debitore del Condominio o dei singoli condomini? Quando c'è una morosità deve fare tanti decreti ingiuntivi (o azioni) quanti sono i morosi o può agire nei confronti del Condominio, in persona del suo amministratore con il quale ha concluso, in concreto, il contratto?

 

Se non si risolve prima questo principio, il resto sono conseguenze.

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Oimmena dice:

il fornitore è debitore del Condominio o dei singoli condomini? Quando c'è una morosità deve fare tanti decreti ingiuntivi (o azioni) quanti sono i morosi o può agire nei confronti del Condominio, in persona del suo amministratore con il quale ha concluso, in concreto, il contratto?

Il fornitore, come tutti i fornitori, è creditore dell'ente da cui riceve commissione. 

 

Fino ad oggi, che io sappia, tutti gli avvocati di mia conoscenza di sono regolati nel senso di richiedere DI nei confronti del condominio, non certamente nei confronti dei singoli condòmini. 

Nessun avvocato di mia conoscenza ha mai proseguito con l'esecuzione pro-quota nei confronti dei singoli morosi. 

 

Vi porto un altro caso. L'assemblea approva un fondo cassa morosi a maggioranza e non all'unanimità. Date le spese legali e non volendo fare causa al condominio non ho ancora chiesto la nullità di tale fondo. Se il creditore pignora le somme indicate in bilancio qual'è la procedura di opposizione al creditore? Se l'amministratore mi invia un decreto ingiuntivo posso fare opposizione motivando le cause di nullità del fondo. A mio giudizio, il terzo creditore potrebbe pignorare le quote condominiali solo se c'è un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino al quale questi non si è opposto. 

 

L'arte. 474 c.p.c. dice che l'esecuzione forzata può aver luogo che in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido e esigibile.

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