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Mikpaliu

Mutuo singolo, casa cointestata

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Buongiorno vi spiego la mia situazione.

devo acquistare casa con la mia ragazza(al momento non siamo sposati) la casa deve essere cointestata ad entrambi, peró solo io devo chiedere il mutuo per il 50% del valore della casa,il restante è giá disponibile.

oggi mi reco in banca per chiedere informazioni e mi dicono che il mutuo deve essere per forza cointestato come lo sarà l'immobile. Ovviamente la mia ragazza non vuole accollarsi questo mutuo anche se sa

che dovró pagarlo io, quindi vi chiedo se in fase di richiesta di mutuo mi faccio fare una donazione sul mio conto(dalla mia ragazza) e intesto sia la casa e il mutuo a me e poi successivamente la

cointesto( dopo qualche mese) oltre a fare due atti notarili ci sarebbero problemi? Ci sarebbe una soluzione diverda?
Grazie in anticipo per la pazienza

 

Mikpaliu dice:

Buongiorno vi spiego la mia situazione.

devo acquistare casa con la mia ragazza(al momento non siamo sposati) la casa deve essere cointestata ad entrambi, peró solo io devo chiedere il mutuo per il 50% del valore della casa,il restante è giá disponibile.

oggi mi reco in banca per chiedere informazioni e mi dicono che il mutuo deve essere per forza cointestato come lo sarà l'immobile. Ovviamente la mia ragazza non vuole accollarsi questo mutuo anche se sa

che dovró pagarlo io, quindi vi chiedo se in fase di richiesta di mutuo mi faccio fare una donazione sul mio conto(dalla mia ragazza) e intesto sia la casa e il mutuo a me e poi successivamente la

cointesto( dopo qualche mese) oltre a fare due atti notarili ci sarebbero problemi? Ci sarebbe una soluzione diverda?
Grazie in anticipo per la pazienza

 

In pratica si è  verificato a fatti quello che ti dicevo l'altra volta nell'altro topic. Anche se non vi è una legge in merito nessuna banca al giorno d'oggi trascrive un ipoteca solo sul 50% dell'immobile. Se lo deve trascrivere lo fa sul tutto l'immobile pena la concessione del mutuo stessa. In questo  modo si, ci sarebbero problemi.

1 il primo problema è  che tu se acquisti  come prima casa con tutti i bonus e le agevolazioni fiscali non puoi rivenderla prima dei 5 anni dalla data del rogito pena il ricalcolo delle spese l'agevolazione dal 2% al 9% ( poi su questo punto sarà  più chiara @Danielabi)

2 Se il mutuo é garantito da Consap perdi la sua garanzia e non beneficiarai di tassi calmierati.

3 Alla fine essendo oramai con questo escamotage trascritta l'ipoteca su tutto l'immobile se la tua ragazza acquista prima dell'estinzione del mutuo e della cancellazione dell'ipoteca dovrà accettare di offrire il suo 50% di proprietà alla banca pena il diventare tua comproprietaria e la casa rimarrebbe solo a te. Ciò  vuol dire che se non paghi la banca si rifà  su tutto l'immobile e mettendolo a l'asta  lei non ci guadagnerà più  nulla poiché  non si verifica la circostanza detta da sister nel precedente  topic ( cioè la casa viene messa all'asta e poi il ricavato diviso fra la banca e la tua compagna. Il ricavato sarà tutto della banca anche il 20% anticipato). Cosa accadrà anche? In teoria il mutuo sarà  solo a tuo nome ma in pratica finirete col  risponderne entrambi in solido ad estinguere il mutuo in quanto anche la tua compagna sarà  interessata ad estinguere il mutuo che grava sul 50% di sua proprietà.

Modificato da Fladimiro71
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Fladimiro71 dice:

non puoi rivenderla prima dei 5 anni dalla data del rogito pena il ricalcolo delle spese l'agevolazione dal 2% al 9%

Esatto. L'acquisto come prima casa prevede l'agevolazione sia sull'imposta di registro (2 anzichè 9%), sia anche sui tassi della concessione di mutuo; oltre al notaio dovresti restituire le imposte.

Peraltro in caso di vendita, anche parziale, dovrete avere l'assenso della banca, che ha iscritto ipoteca.

 

Direi che la vendita "successiva" non è la migliore delle ipotesi, comporterebbe un inutile spreco di denaro.

Se vuoi un consiglio: consulta un notaio preventivamente che possa darti le indicazioni piu' consone alla tua situazione e non fermarti ad un solo istituto di credito, ogni filiale di banca ha politiche proprie, puo' essere che cio' che ti viene precluso in una banca ti venga concesso in un'altra. (e se uno di voi due ha meno di 35 anni, chiedete alla banca del fondo di garanzia Consap)

 

Danielabi dice:

Esatto. L'acquisto come prima casa prevede l'agevolazione sia sull'imposta di registro (2 anzichè 9%), sia anche sui tassi della concessione di mutuo; oltre al notaio dovresti restituire le imposte.

Peraltro in caso di vendita, anche parziale, dovrete avere l'assenso della banca, che ha iscritto ipoteca.

 

Direi che la vendita "successiva" non è la migliore delle ipotesi, comporterebbe un inutile spreco di denaro.

Se vuoi un consiglio: consulta un notaio preventivamente che possa darti le indicazioni piu' consone alla tua situazione e non fermarti ad un solo istituto di credito, ogni filiale di banca ha politiche proprie, puo' essere che cio' che ti viene precluso in una banca ti venga concesso in un'altra. (e se uno di voi due ha meno di 35 anni, chiedete alla banca del fondo di garanzia Consap)

 

purtroppo come avevo gia detto l'altra volta le banche si dividono in due fazioni. Quelle che seguono il modello Consap  che pretendono la contestazione  che è il caso in oggetto ( Tipo e scommetto che la banca ove si sia informato l'opener sia l'UNICREDIT) o quelle che se devono trascrivere l'ipoteca lo trascrivono su tutto l'immobile chiedendo quindi  alla compagna di cedere il suo 50% di proprietà pena la concessione  di mutuo stessa. In questo modo anche se la compagna non è  intestataria legalmente e fiscalmente del mutuo e come se lo fosse dato che non si  può  disinteressare nell' estinguere il  mutuo al fine di cancellare l'ipoteca che grava anche sulla sua parte di proprietà  e se la casa dovesse andare all'asta perderebbe anche il 20% anticipato. Chiedere ad un notaio è  inutile poiché  dirà  che è fattibile come cosa ma ovviamente il coltello dalla parte del manico lo ha la banca: e quest'ultima a dover decidere.

Anche il consiglio della Consap non è perseguibile poiché anche quest'ultima ( anche peggio delle banche stesse) pretende la contestazione di mutuo e casa e se la compagna non ha un lavoro non accetteranno di intestare il mutuo anche a lei. A mio parere l'unica che può sciogliere il nodo è proprio la fidanzata stessa che dovrà accettare di sacrificarsi a cedere il suo 50% alla banca. Se lei non sarà disposta a far ciò l'alternativa è quella di non poter comprare casa. Gli altri escamotage sono soltanto una perdita di soldi e gira e rigira si arriverà sempre al punto da me spiegato.

Modificato da Fladimiro71

😊  be', Fladimiro....in effetti non so come si muovono gli istituti bancari al Sud, qui un po' di flessibilità c'è.

 

Chiariamo una cosa: la banca iscriverà ipoteca sull'immobile, tutto! Sempre!

Poi, se il mutuo è intestato a solo una persona, solitamente è chiesta la garanzia di altri (e l'ipoteca resta su tutto l'immobile con due garanti).

Se il mutuo è cointestato l'ipoteca è sull'intero valore dell'immobile, i garanti sono i cointestatari.

 

Il consiglio del notaio è che è "sul campo", puo' verificare la situazione dei due, Mikpaliu puo' sottoporgli tutte le sue richieste e avere risposte piu' precise ed esaurienti che da un forum (relativamente anche alle conseguenze possibili in caso di separazione della coppia, eventualità da non sottovalutare)

Poi è chiaro che se la banca è diponibile ad erogare il mutuo purchè cointestato, e Mikpaliu preferisce andare per "vie brevi", è chiaro che deve convincere la compagna. 😉

 

Danielabi dice:

😊  be', Fladimiro....in effetti non so come si muovono gli istituti bancari al Sud, qui un po' di flessibilità c'è.

 

Chiariamo una cosa: la banca iscriverà ipoteca sull'immobile, tutto! Sempre!

Poi, se il mutuo è intestato a solo una persona, solitamente è chiesta la garanzia di altri (e l'ipoteca resta su tutto l'immobile con due garanti).

Se il mutuo è cointestato l'ipoteca è sull'intero valore dell'immobile, i garanti sono i cointestatari.

 

Il consiglio del notaio è che è "sul campo", puo' verificare la situazione dei due, Mikpaliu puo' sottoporgli tutte le sue richieste e avere risposte piu' precise ed esaurienti che da un forum (relativamente anche alle conseguenze possibili in caso di separazione della coppia, eventualità da non sottovalutare)

Poi è chiaro che se la banca è diponibile ad erogare il mutuo purchè cointestato, e Mikpaliu preferisce andare per "vie brevi", è chiaro che deve convincere la compagna. 😉

 

piú che altro non è questione fra nord e sud (anzi io sono del sud ma adesso risiedo al nord e la casa l'ho comprata con un mutuo concesso dalla banca del nord) ma le banche hanno delle politiche interne che valgono a livello nazionale. Difatti non è che se vado all'UniCredit di via X mi dicono una cosa mentre se vado nell'UniCredit di via Y me ne dicono un altra. Diverso è se dall'UniCredit di via X vado a chiedere informazioni all'Intesa San Paolo di via Z e in quel  caso verranno dette cose diverse (ma Ahimé non quelle che si aspetta di sentire l'opener). Infatti proprio per un fatto ineccepibile e ineluttabile  siamo d'accordo che a meno che la fidanzata non accetta di essere garante del suo 50% di proprietà non c'è soluzione al suo quesito ( bensì solo l'accettazione che non gli è possibile comprare casa).  I vari escamotage  purtroppo rimarranno solamente uno spreco di soldi, energie e tempo finendo col trovarsi al punto di partenza. Un notaio certo può  consigliare ma lo ritengo inutile almeno finché la ragazza non decida di prestare a garanzia il suo 50%.

Modificato da Fladimiro71

Ma la mia ragazza è disposta ad essere garante, ma della casa e non del mutuo. Mi spiego meglio, lei in caso futuro dovessimo lasciarci è consapevole del fatto che la casa andrebbe all'asta e il ricavato andrebbe diviso in due ( correggetemi se sbaglio) lei non vuole ritrovarsi un giorno a pagare il mutuo se io nn dovessi più farcela

Mikpaliu dice:

Ma la mia ragazza è disposta ad essere garante, ma della casa e non del mutuo. Mi spiego meglio, lei in caso futuro dovessimo lasciarci è consapevole del fatto che la casa andrebbe all'asta e il ricavato andrebbe diviso in due ( correggetemi se sbaglio) lei non vuole ritrovarsi un giorno a pagare il mutuo se io nn dovessi più farcela

Purtroppo il ricavato non andrebbe diviso. Andrebbe diviso se nel caso in cui come diceva Sister nell'altro topic la banca accettasse di iscrivere l'ipoteca solo sul 50% dell'immobile quindi quello solo di tua proprietà. Invece la banca pretende  l'iscrizione dell'ipoteca su tutto l'immobile dunque in caso di casa all'asta il ricavato sarà tutto della banca poiché la tua ragazza accettando di prestare il suo 50% di garanzia alla banca implicitamente accetta ciò. Anche con l'escamotage da te spiegato varrà lo stesso principio in quanto la banca pretende la contestazione di casa e mutuo cioè vuole che ti ti intesti al 100% sia il mutuo sia la casa. Perché  lo pretende? Perché molto probabilmente è interessata ad iscrivere l'ipoteca su tutto l'immobile dunque fino a quando sarà presente l'ipoteca, cancellabile solo quando avrai estinto il tuo debito, a chiunque venderai, essendo già presente un ipoteca, potrà diventare proprietario dell' immobile in oggetto solo se accetta che la sua parte sia ipotecata dalla banca X altrimenti non può diventare proprietario della casa in oggetto. Accettando ciò dunque l'acquirente ( in questo caso la tua compagna) dovrà accettare il rischio che fino a quando tu non estinguerai il tuo mutuo, può capitare che tu non sia più in grado di pagare e che, se la casa dovesse andare all'asta andrebbe tutta all'asta e il ricavato andrebbe tutto alla banca ( dunque nella vostra situazione la tua ragazza rischia che il suo 20% di anticipo possa essere preso dalla banca se tu un giorno non dovessi più provvedere alle rate del mutuo).

Modificato da Fladimiro71

Ho capito esattamente, quindi mi state dicendo in poche parole che al momento non ci sono banche che ipotecano la casa al 50% come nel mio caso? Neanche con l'aiuto del consap?

 

Mikpaliu dice:

Ho capito esattamente, quindi mi state dicendo in poche parole che al momento non ci sono banche che ipotecano la casa al 50% come nel mio caso? Neanche con l'aiuto del consap?

 

Non esiste una ipoteca su bene immobile che sia parziale: l'ipoteca è una garanzia che tutela chi ti presta denaro, quindi la banca. L'importo della garanzia è calcolato sul valore di perizia dell'immobile, dell'intero immobile.

Le banche chiedono le iscrizioni di ipoteca che vanno da circa il 150% al 300% del capitale erogato.

Mikpaliu dice:

Ho capito esattamente, quindi mi state dicendo in poche parole che al momento non ci sono banche che ipotecano la casa al 50% come nel mio caso? Neanche con l'aiuto del consap?

 

Con Consap è peggio poiché consap pretende la cointestazione al 100% peggio delle politiche dei gruppi banca stessi. Comunque no, al giorno d'oggi ormai non più, un tempo si...

ok, risolta questa cosa vuol dire che la casa la intesteró a me, con la sua cifra ( quota della mia ragazza)faró il compromesso e dopo tot anni

faró la cointestazione della casa, quanti anni devono passare da quando accendo alla cointestazione?

Mikpaliu dice:

ok, risolta questa cosa vuol dire che la casa la intesteró a me, con la sua cifra ( quota della mia ragazza)faró il compromesso e dopo tot anni

faró la cointestazione della casa, quanti anni devono passare da quando accendo alla cointestazione?

Cosa ne pensi se tu recuperi la somma che ti serve tramite ipoteca del 100% del valore e poi interviene la tua ragazza a parziale estinzione del mutuo (coi soldi suoi) e contestuale iscrizione di ipoteca di secondo grado in suo favore ?

Se l'operazione è fattibile in giornata forse risparmi qualcosa anche di spese notarili.

Mikpaliu dice:

ok, risolta questa cosa vuol dire che la casa la intesteró a me, con la sua cifra ( quota della mia ragazza)faró il compromesso e dopo tot anni

faró la cointestazione della casa, quanti anni devono passare da quando accendo alla cointestazione?

Puoi cointestare in qualsiasi momento, ma fino a quando non avrai estinto il mutuo la casa non sarà libera da ipoteca.

 

Haoren dice:

Cosa ne pensi se tu recuperi la somma che ti serve tramite ipoteca del 100% del valore e poi interviene la tua ragazza a parziale estinzione del mutuo (coi soldi suoi) e contestuale iscrizione di ipoteca di secondo grado in suo favore ?

Se l'operazione è fattibile in giornata forse risparmi qualcosa anche di spese notarili.

Quale sarebbe il vantaggio rispetto a cointestare, mutuo ipotecario intestato a @Mikpaliu , terza datrice d'ipoteca la sua ragazza? L'accesso a Consap?

condo77 dice:

Puoi cointestare in qualsiasi momento, ma fino a quando non avrai estinto il mutuo la casa non sarà libera da ipoteca.

E aggiungo che di conseguenza la tua ragazza fino a quando non verrà estinto il mutuo non potrà subentrare come proprietaria al 50% senza accettare di cedere la sua 50% di quota alla banca ergo accettando ciò accetta che se la casa dovesse andare all'asta il ricavato andrebbe a favore alla banca perdendo anche i soldi da lei anticipati.

 

Haoren dice:

e contestuale iscrizione di ipoteca di secondo grado in suo favore ?

 

Non ti ho capito 

Mikpaliu dice:

quanti anni devono passare da quando accendo alla cointestazione?

per quanto riguarda l' agevolazione prima casa, per non perderla devono passare almeno 5 anni dalla data del rogito.

per il resto, considerando i suggerimenti che ti stanno arrivando, continuo a consigliarti di rivolgerti ad un notaio......poi vedi tu 😉

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