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VascoSM

Muro portante traslato e sanatoria per 110, pagano tutti o solo i confinanti?

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Buongiorno, il mio condominio (2 palazzine gemelle, A e B, da 6 unità cadauna) aderisce alla pratica del 110. Mi riferisco ora ad una sola palazzina. Dalle perizie è emerso un abuso che riguarda un muro divisorio (che è un muro portante) che confina con solo 4 unità delle 6 in quanto le altre 2 sono poste nell'altra ala dell'edificio. Di queste 4 unità, 2 sono bilocali. Il muro è traslato di 25 cm e l'abuso non era mai stato rilevato da nessun perito nonostante le ripetute vendite di alcuni appartamenti e un fallimento. 

L'amministratore spiega la necessità di provvedere alla sanatoria in quanto i 4 appartamenti confinanti non potrebbero usufruire né delle opere trainate del 110 ne tantomeno in futuro vendere l'immobile. L'amministratore dichiara che trattandosi di un muro portante il problema è "condominiale" da attribuire quindi a tutti e 6 i proprietari. Un nuovo perito incaricato ha poi consegnato un preventivo per "presentare una SCIA a nome del condominio per presentare una sanatoria unica per le 4 unità al costo di x€ etc etc.."
Si delibera poi che il costo totale è da dividersi a MILLESIMI su TUTTI e 6 i proprietari, compresi i 2 appartamenti che non confinano.

Alle ovvie contestazioni l'amministratore (che era particolarmente di fretta) cita ripetutamente la legge 1123 senza meglio precisare. Leggendo l'articolo e i commi mi sono sorti dubbi sulla corretta interpretazione che riporto sotto:

COMMA 1 prevede la ripartizione delle spese di gestione e conservazione dell'edificio in base alle quote millesimali di proprietà (c.d. tabella A);
mi chiedo se in questo caso si tratta di spese di manutenzione in quanto la sicurezza/conservazione dell'edificio non è compromessa tant'è che non è mai stato rilevato prima, quindi non è indispensabile. l'intervento serve solo per mettere in regola i 4 appartamenti coinvolti e in un'unica pratica e il fatto che la traslazione sia su un "muro portante" ha reso il problema condominiale. tra l'altro si farà una SCIA per mettere in regola gli appartamenti non a norma e non un intervento edilizio per spostare il muro.
COMMA 2 da applicarsi in subordine al primo, prevede che, qualora il bene/impianto fornisca utilità differenziata (alle diverse utilità immobiliari) la ripartizione non possa essere fatta "a millesimi generali" bensì in base all'oggettivo utilizzo (di

cui però non indica la misura);
nel nostro caso l'abuso riguarda la funzione "divisoria" del muro traslato. L'obbligo di provvedere alla sanatoria è reso necessario solo ed esclusivamente in quanto diversamente i 4 proprietari confinanti non potrebbero ne usufruire delle opere trainate del 110 nei singoli appartamenti, ne venderli. Quindi il vantaggio e solo dei 4 appartamenti confinanti e non degli altri 2 appartamenti che sono già in regola. Ad oggi noi dei 2 appartamenti non coinvolti ci troviamo a dover sostenere una spesa anche maggiore dei 4 confinanti (di cui 2 sono monolocali) a causa della ripartizione per millesimi.

Il COMMA 3, infine prevede l'applicazione dei primi due a un "gruppo ristretto" di condòmini.

ne deduco che sarebbe legittimo attribuire il costo ai soli inquilini coinvolti, oppure a tutti e 6 ma non ripartendo i millesimi.

Io sono proprietario di uno dei 2 appartamenti. Chiedo gentilmente una vostra opinione in merito per comprendere se è corretta l'interpretazione che ho dato e posso contestare la delibera dell'amministratore.

Spero di esser stato chiaro e vi ringrazio anticipatamente per la gentilezza.

Vasco

 

gli abusi non fermano il 110%, si presenta una CILA-S ed è tutto risolto.

 

mentre per il Comune no! l'abuso c'è e bisogna sanarlo altrimenti sanzioni.

 

chi deve sanare il muro portante? il propriatario  di chi ha fatto l'abuso.

 

Antonio

Grazie per la risposta Antonio, 

L'abuso è stato fatto dal costruttore 20 anni fa che ha chiuso o fallita.. non so.

 

Il tema quindi è, non trattandosi di interventi su muro portante di consolidamento o manutenzione, ma sanare un abuso che non riguarda tutti gli appartamenti, è giusto ripartire per millesimi anche per chi non è coinvolto? le spese non dovrebbero essere ripartite solamente tra i condomini che ne traggono utilità o quantomeno tenendo conto di questo aspetto? (mi riferisco al comma 2 che riporto sopra)

VascoSM dice:

Buongiorno, il mio condominio (2 palazzine gemelle, A e B, da 6 unità cadauna) aderisce alla pratica del 110. Mi riferisco ora ad una sola palazzina. Dalle perizie è emerso un abuso che riguarda un muro divisorio (che è un muro portante) che confina con solo 4 unità delle 6 in quanto le altre 2 sono poste nell'altra ala dell'edificio. Di queste 4 unità, 2 sono bilocali. Il muro è traslato di 25 cm e l'abuso non era mai stato rilevato da nessun perito nonostante le ripetute vendite di alcuni appartamenti e un fallimento. 

L'amministratore spiega la necessità di provvedere alla sanatoria in quanto i 4 appartamenti confinanti non potrebbero usufruire né delle opere trainate del 110 ne tantomeno in futuro vendere l'immobile. L'amministratore dichiara che trattandosi di un muro portante il problema è "condominiale" da attribuire quindi a tutti e 6 i proprietari. Un nuovo perito incaricato ha poi consegnato un preventivo per "presentare una SCIA a nome del condominio per presentare una sanatoria unica per le 4 unità al costo di x€ etc etc.."
Si delibera poi che il costo totale è da dividersi a MILLESIMI su TUTTI e 6 i proprietari, compresi i 2 appartamenti che non confinano.

Alle ovvie contestazioni l'amministratore (che era particolarmente di fretta) cita ripetutamente la legge 1123 senza meglio precisare. Leggendo l'articolo e i commi mi sono sorti dubbi sulla corretta interpretazione che riporto sotto:

COMMA 1 prevede la ripartizione delle spese di gestione e conservazione dell'edificio in base alle quote millesimali di proprietà (c.d. tabella A);
mi chiedo se in questo caso si tratta di spese di manutenzione in quanto la sicurezza/conservazione dell'edificio non è compromessa tant'è che non è mai stato rilevato prima, quindi non è indispensabile. l'intervento serve solo per mettere in regola i 4 appartamenti coinvolti e in un'unica pratica e il fatto che la traslazione sia su un "muro portante" ha reso il problema condominiale. tra l'altro si farà una SCIA per mettere in regola gli appartamenti non a norma e non un intervento edilizio per spostare il muro.
COMMA 2 da applicarsi in subordine al primo, prevede che, qualora il bene/impianto fornisca utilità differenziata (alle diverse utilità immobiliari) la ripartizione non possa essere fatta "a millesimi generali" bensì in base all'oggettivo utilizzo (di

cui però non indica la misura);
nel nostro caso l'abuso riguarda la funzione "divisoria" del muro traslato. L'obbligo di provvedere alla sanatoria è reso necessario solo ed esclusivamente in quanto diversamente i 4 proprietari confinanti non potrebbero ne usufruire delle opere trainate del 110 nei singoli appartamenti, ne venderli. Quindi il vantaggio e solo dei 4 appartamenti confinanti e non degli altri 2 appartamenti che sono già in regola. Ad oggi noi dei 2 appartamenti non coinvolti ci troviamo a dover sostenere una spesa anche maggiore dei 4 confinanti (di cui 2 sono monolocali) a causa della ripartizione per millesimi.

Il COMMA 3, infine prevede l'applicazione dei primi due a un "gruppo ristretto" di condòmini.

ne deduco che sarebbe legittimo attribuire il costo ai soli inquilini coinvolti, oppure a tutti e 6 ma non ripartendo i millesimi.

Io sono proprietario di uno dei 2 appartamenti. Chiedo gentilmente una vostra opinione in merito per comprendere se è corretta l'interpretazione che ho dato e posso contestare la delibera dell'amministratore.

Spero di esser stato chiaro e vi ringrazio anticipatamente per la gentilezza.

Vasco

 

Provo a sintetizzare perchè ho bisogno di capire la vostra opinione:

partendo dal COMMA 2 che sancisce che "qualora il bene/impianto fornisca utilità differenziata alle diverse utilità immobiliari la ripartizione non possa essere fatta "a millesimi generali" bensì in base all'oggettivo utilizzo", posto che il muro traslato va sanato ma ne trarranno beneficio solo i 4 confinanti che ad oggi non sono in regola, mi chiedo se posso oppormi alla delibera frettolosa dell'amministratore che ha optato per una divisione dei costi tra TUTTE le 6 unità in millesimi (comprese le due unità che non confinano nemmeno).

Non è un problema di stabilità dell'edificio, non può riguardare tutti indiscriminatamente..

Grazie per le vostre opinioni.

l'abuso lo paga solo chi l'ha commesso o chi è l'attuale proprietario, visto però che costruttore praticamente non  esiste più, tocca all'attuale proprietario, magari vittima ignare del costruttore, nulla pero impedisce che gli altri condomini possono intervenire per solidarietà, ma  deve essere su base volontaria e non imposta.

questo è secondo me, sentiamo il parere degli altri utenti del Forum.

 

Antonio

VascoSM dice:

Buongiorno, il mio condominio (2 palazzine gemelle, A e B, da 6 unità cadauna) aderisce alla pratica del 110. Mi riferisco ora ad una sola palazzina. Dalle perizie è emerso un abuso che riguarda un muro divisorio (che è un muro portante) che confina con solo 4 unità delle 6 in quanto le altre 2 sono poste nell'altra ala dell'edificio. Di queste 4 unità, 2 sono bilocali. Il muro è traslato di 25 cm e l'abuso non era mai stato rilevato da nessun perito nonostante le ripetute vendite di alcuni appartamenti e un fallimento.  

L'amministratore spiega la necessità di provvedere alla sanatoria in quanto i 4 appartamenti confinanti non potrebbero usufruire né delle opere trainate del 110 ne tantomeno in futuro vendere l'immobile. L'amministratore dichiara che trattandosi di un muro portante il problema è "condominiale" da attribuire quindi a tutti e 6 i proprietari. Un nuovo perito incaricato ha poi consegnato un preventivo per "presentare una SCIA a nome del condominio per presentare una sanatoria unica per le 4 unità al costo di x€ etc etc.."

SINTESI

se muro maestro / portante

Dalle perizie è emerso un abuso che riguarda un muro divisorio (che è un muro portante)

--> --> (comma 1) --> (comma 2)

--> --> (omessa riparazione delle parti comuni dell’edificio)

 

ANALISI

... tutte le differenze, gli usi e le opere da poter svolgere su di essi

... Fatta questa prima distinzione, andiamo dunque a vedere nel dettaglio il regime di proprietà di queste parti, così da determinare cosa si può fare su di essi e come...

 

NOTE PERSONALI

Alcuni muri divisori possono essere muri portanti...

... possono essere gli appoggi di travi portanti...

... possono nascondere pilastri portanti...

Spostare una parete (muro) modifica la superficie della stanza...

... alcune stanze devono rispettare superfici minime...

... camera da letto, camera da soggiorno, cucina, bagno...

... (e regolamenti comunali)

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