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lukas_74

Muro perimetrale condominiale e richiesta di apertura

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Buonasera a tutti, 

passo subito alla problematica: gestisco un condominio orizzontale formato da villette unifamiliari ed a schiera. Ogni villetta possiede una pertinenza rappresentata da un giardino di proprietà esclusiva circondato da un muro di recinzione con sovrastante cancellata. Ogni villetta ha un accesso autonomo sia carrabile che pedonale dai viali interni del condominio.

Un condomino x vuole aprire una breccia su un muro perimetrale per ricavarne un accesso pedonale. Il muro in questione non solo delimita la sua proprietà ma anche il perimetro condominiale poichè la villetta è di confine e non centrale al condominio. L'apertura infatti andrebbe a collegare il condominio con la pubblica strada attraverso questa apertura che comunque insiste sul suo giardino privato.

Io, leggendo il regolamento di condominio contrattuale, ho trovato un art. nel quale si fa riferimento all'art. 1117 che definisce le parti comuni del condominio nel quale si fa riferimento anche ai muri perimetrali non distinguendo tra quelli che lo sono semplicemente poichè delimitano il giardino di y e la viabilità interna del condominio e quelli che invece, come x hanno un muro che svolge una doppia funzione, cioè delimita il giardino di x ed allo stesso tempo delimita il confine perimetrale del condominio. 

Qualora x volesse farlo deve chiedere il premesso al condominio?

Quali sono le maggioranze necessarie per ottenere tale permesso?

Grazie a chiunque mi possa aiutare a far luce su questo mio dubbio.

Per maggiore chiarezza ho inserito un estratto dal regolamento di condominio con la relativa planimetria e l'esatto posto in cui x vorrebbe realizzare tale apertura.

 

I muri descritti nell'art. 1117 CC sono quelli dell'EDIFICIO non quelli delle recinzione che sono, salvo titolo contrario, di proprietà esclusiva dei proprietari dei terreni su cui insistono, ai sensi dell'art. 934 del CC. Quindi il proprietario del muretto di recinzione può eseguire cosa vuole. 

 

Ciao

Non vedo l'estratto del regolamento.

Cmq dando per buono quanto descritto (muro condominiale, giardino privato), direi che si tratta di innovazione da approvare con la maggioranza di 2/3 di cui all'art. 1120 c.c.

 

V. anche:

deve considerarsi non consentita l’apertura che metta in comunicazione la proprietà esclusiva di un condomino con la pubblica strada: “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell’edificio, impediva agli altri condomini di ricavarne l’utilità inerente alla funzione della cosa comune”. Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496.

 

 

Meri dice:

I muri descritti nell'art. 1117 CC sono quelli dell'EDIFICIO non quelli delle recinzione che sono, salvo titolo contrario, di proprietà esclusiva dei proprietari dei terreni su cui insistono, ai sensi dell'art. 934 del CC. Quindi il proprietario del muretto di recinzione può eseguire cosa vuole.  

 

Ciao

Per questo sarebbe stato utile leggere il regolamento condominiale, che a quanto riferisce Lukas costituisce titolo per considerare il muro di proprietà comune.

condo77 dice:

Per questo sarebbe stato utile leggere il regolamento condominiale, che a quanto riferisce Lukas costituisce titolo per considerare il muro di proprietà comune.

Sarebbe in contrasto con il Codice Civile che è norma primaria. Lukas scrive: "Ogni villetta possiede una pertinenza rappresentata da un giardino di proprietà esclusiva circondato da un muro di recinzione con sovrastante cancellata." Se ci fosse una distinzione di proprietà significherebbe che anche il terreno su cui insiste il muretto non sarebbe parte del terreno del giardino di proprietà esclusiva e quindi particellarmente e a livello fondiario sarebbe distinto da questi. Anche se non dimostrante poiché utile solo ai fini erariali, dal catastale allegato al messaggio non si evince tale distinzione.

 

ciao

Modificato da Meri
Meri dice:

Sarebbe in contrasto con il Codice Civile che è norma primaria. Lukas scrive: "Ogni villetta possiede una pertinenza rappresentata da un giardino di proprietà esclusiva circondato da un muro di recinzione con sovrastante cancellata." Se ci fosse una distinzione di proprietà significherebbe che anche il terreno su cui insiste il muretto non sarebbe parte del terreno del giardino di proprietà esclusiva e quindi particellarmente e a livello fondiario sarebbe distinto da questi. Anche se non dimostrante poiché utile solo ai fini erariali, dal catastale allegato al messaggio non si evince tale distinzione.

 

ciao

Non sarebbe in contrasto perché l'art. 934 c.c. stabilisce la proprietà salvo titolo contrario e qui il titolo ci sarebbe, costituito appunto dal regolamento condominiale contrattuale.

Da vedere cosa vi sia scritto.

 

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.

Modificato da condo77
condo77 dice:

Non sarebbe in contrasto perché l'art. 934 c.c. stabilisce la proprietà salvo titolo contrario e qui il titolo ci sarebbe, costituito appunto dal regolamento condominiale contrattuale.

Da vedere cosa vi sia scritto.

 

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.

Un titolo di proprietà non si fonda su un regolamento condominiale, solo perché formalmente accettato, ma su un rogito. Se il condomino ha acquistato l'intero giardino e se su quel rogito non figura niente in merito al muretto, anche tale elemento è suo proprio ai sensi dell'art. 934 CC. Non si trasferisce una proprietà automaticamente perché è scritto sul regolamento di condominio, a meno che la distinzione sia già stabilita da norma specifica, come appunto recita l'art. 1117 CC. (ad es. muri perimetrali dell'edificio, terreno su cui sorge, ecc...). Altresì se ci fosse stata separazione di proprietà anche il tecnico che ha redatto la conformità l'avrebbe rilevata segnalandola al notaio. 

 

Ciao   

Meri dice:

Un titolo di proprietà non si fonda su un regolamento condominiale, solo perché formalmente accettato, ma su un rogito. Se il condomino ha acquistato l'intero giardino e se su quel rogito non figura niente in merito al muretto, anche tale elemento è suo proprio ai sensi dell'art. 934 CC. Non si trasferisce una proprietà automaticamente perché è scritto sul regolamento di condominio, a meno che la distinzione sia già stabilita da norma specifica, come appunto recita l'art. 1117 CC. (ad es. muri perimetrali dell'edificio, terreno su cui sorge, ecc...). Altresì se ci fosse stata separazione di proprietà anche il tecnico che ha redatto la conformità l'avrebbe rilevata segnalandola al notaio. 

 

Ciao   

No, il regolamento contrattuale costituisce titolo, questo è chiarito da tonnellate di sentenze.

condo77 dice:

No, il regolamento contrattuale costituisce titolo, questo è chiarito da tonnellate di sentenze.

Puoi riportare tali sentenze?. Io è la prima volta che sento che un regolamento di condominio costituisce modifica ad un rogito notarile. Forse potrebbe essere prova in caso di indeterminazione, oppure per dimostrare un usucapione o altro, ma che varia il rogito senza che il notaio abbia appurato che è presente un'altra proprietà mi sembra strano. Non scordiamoci che stiamo parlando di superficie fondiaria non edificata particellata, non di muri dell'edificio o vani interni, quali potrebbero essere quelli tecnici.

Se poi il mio rogito recita che ho comprato un terreno ed il regolamento di condominio recita invece che su tale terreno insiste una parte di proprietà anche di altri, sarà semmai un giudice a stabilire chi ha ragione, valutando gli atti di proveniernza, ma non è il regolamento di condominio a stabilirlo a priori....

 

Ciao 

Modificato da Meri
Meri dice:

Io è la prima volta che sento che un regolamento di condominio costituisce modifica ad un rogito notarile.

Costituisce titolo, non modifica del rogito, sono cose ben diverse.

condo77 dice:

Costituisce titolo, non modifica del rogito, sono cose ben diverse.

Anche il titolo di acquisto firmato da un notaio è un titolo...... Quindi come ho già scritto se il mio rogito recita che ho comprato un terreno ed il regolamento di condominio recita invece che su tale terreno insiste una parte di proprietà anche di altri, sarà semmai un giudice a stabilire chi ha ragione, valutando gli atti di provenienza, ma non è il regolamento di condominio a stabilirlo a priori....

Può risultare utile la lettura della seguente sentenza di cui riporto uno stralcio:

 

...

In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprieta’ esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non puo’ di per se’ ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, puo’ essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprieta’ comune, cosi’ convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).

...

  • Grazie 1
Meri dice:

Anche il titolo di acquisto firmato da un notaio è un titolo...... Quindi come ho già scritto se il mio rogito recita che ho comprato un terreno ed il regolamento di condominio recita invece che su tale terreno insiste una parte di proprietà anche di altri, sarà semmai un giudice a stabilire chi ha ragione, valutando gli atti di provenienza, ma non è il regolamento di condominio a stabilirlo a priori....

Nel rogito è tipicamente richiamato il regolamento condominiale contrattuale, quindi la contraddizione che tu ipotizzi non sussiste.

G.Ago dice:

Può risultare utile la lettura della seguente sentenza di cui riporto uno stralcio:

 

...

In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprieta’ esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non puo’ di per se’ ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, puo’ essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprieta’ comune, cosi’ convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. Sez. 2, 19/01/1985, n. 145; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198; Cass. Sez. 2, 03/06/2015, n. 11444).

...

Mi pare perfetto, grazie.

Resta da vedere il concreto regolamento condominiale contrattuale nel caso di @lukas_74

Certo non basta un generico richiamo all'art. 1117 ma bisogna sia specificamente indicata la condominialitá del muro.

Un attimo: come riportato il regolamento di condominio al post #1 indica come muri comuni soli quelli interni, non gli esterni, per di più verso strada pubblica che delimitano un lotto privato.

 

Affinché vi possa essere un titolo negoziale valido (il regolamento di condominio accettato) bisogna che quel muro perimetrale abbia una funzione comune, diversamente la eventuale clausola contrattuale che riconosca un muro in proprietà privata come condominiale è nulla.

 

Il condomino deve (per educazione) avvisare il condominio delle sue intenzioni soprattutto per l'estetica dell'intero complesso e dovrà uniformarsi alla cancellata esistente nel realizzare il suo cancello; non ci sono altre maggioranze in merito da come postato il #1

 

Più che il regolamento di condominio sarebbe interessante conoscere o il frazionamento in subalterni di quel condominio di villette, oppure il frazionamento del lotto complessivo; quello sarebbe un aspetto dirimente e dovuto in sede di presentazione della CILA per il cancello.

 

P.S.: ciao Meri; questa volta non dovrebbe essere un Giudice a stabilire la condominialità o meno di un muro che insiste interamente in un terreno privato, preferirei non introdurre la giurisprudenza sulla costruzione che insiste su un terreno privato. Il muro in proprietà privata è, e resta, privato.

 

condo77 dice:

Nel rogito è tipicamente richiamato il regolamento condominiale contrattuale, quindi la contraddizione che tu ipotizzi non sussiste.

 

Non basta perché è un terreno.

Il notaio richiede generalmente copia del regolamento e se si accorgesse che c'è una clausola di tale tipo deve includere nell'atto anche la variazione da > a indicandone i soggetti. Da architetto ti posso confermare che quasi sempre è proprio il/i tecnico/i che supporta/no le parti a dover evidenziare quali siano TUTTI gli attori della vendita, compreso il condominio. Se ciò non fosse l'atto sarebbe incompleto  e si dovrebbe ricorrere al giudice in caso di contestazione.

Un titolo di proprietà su di un terreno non si acquisisce solo per dichiarazione di aver accettato il regolamento di condominio, che non è in tale caso un titolo di vendita/acquisto, perché ciò vale per le parti comuni dell'edificio o che sono già comuni da Codice Civile, quelle che sono menzionate nel 1117. Infatti non si deve confondere l'edificio da un terreno esterno, anche perché Lukas scrive "giardino di proprietà esclusiva". Se il giardino fosse comune le cose cambierebbero sostanzialmente, ma non lo è.

 

Ps. Ciao Cacallo. Intendo il ricorso al giudice solo in caso di contenzioso tra le parti. Io sono convinto che per un terreno di proprietà esclusiva il condominio non ha niente a che fare. Concordo semmai sull'aspetto "decoro", qualora le recinzioni fossero tutte uguali, artyistiche, particolari, eccc.. Ciao

 

 

Ciao

Modificato da Meri
Meri dice:

Non basta perché è un terreno.

Il notaio richiede generalmente copia del regolamento e se si accorgesse che c'è una clausola di tale tipo deve includere nell'atto anche la variazione da > a indicandone i soggetti. Da architetto ti posso confermare che quasi sempre è proprio il/i tecnico/i che supporta/no le parti a dover evidenziare quali siano TUTTI gli attori della vendita, compreso il condominio. Se ciò non fosse l'atto sarebbe incompleto  e si dovrebbe ricorrere al giudice in caso di contestazione.

Un titolo di proprietà su di un terreno non si acquisisce solo per dichiarazione di aver accettato il regolamento di condominio, che non è in tale caso un titolo di vendita/acquisto, perché ciò vale per le parti comuni dell'edificio o che sono già comuni da Codice Civile, quelle che sono menzionate nel 1117. Infatti non si deve confondere l'edificio da un terreno esterno, anche perché Lukas scrive "giardino di proprietà esclusiva". Se il giardino fosse comune le cose cambierebbero sostanzialmente, ma non lo è.

 

Ps. Ciao Cacallo. Intendo il ricorso al giudice solo in caso di contenzioso tra le parti. Io sono convinto che per un terreno di proprietà esclusiva il condominio non ha niente a che fare. Concordo semmai sull'aspetto "decoro", qualora le recinzioni fossero tutte uguali, artyistiche, particolari, eccc.. Ciao

 

 

Ciao

Se il muro fosse condominiale da regolamento e il regolamento fosse richiamato nell'atto, in caso di vendita non ci sarebbe nessuna variazione da > a: era condominiale prima e resta condominiale dopo.

D'altronde mi pare chiarissima la sentenza cortesemente riportata da Ago:

 

In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprieta’ esclusiva [..] puo’ essere compreso fra le [..] cose condominiali solo

  • ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune,
  • ovvero ove sussista un titolo negoziale
    • (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale,
    • o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto)

che consideri espressamente detto manufatto di proprieta’ comune [..].

Modificato da condo77

Scusa Condo ma non leggi attentamente. C'è scritto:

 

"....e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto".

 

Qui non si parla di comune solo perché è riportato nel regolamento di  condominio adottato, ma  per essere tale deve essere presente un "atto di trasferimento di unità immobiliare", mi sembra ovvio. L'atto di trasferimento di unità immobiliare è un rogito, una donazione registrata, non è un regolamento condominiale approvato. Tale atto sarebbe nei registri immobiliari a cura di un notaio, e quindi, nel caso di un terreno, è anche particellato, riportato in atti che non sono quelli del condominio.

Anche se il costruttore avesse deciso di mantenerlo separato dalla proprietà esclusiva, lo avrebbe dovuto frazionare. Se lo ha riportato solo sul regolamento di condominio concordo con Cacallo, la clausola è nulla.

Se trattiamo di muretto di recinzione di un giardino quale pertinenza dell'unità immobiliare, per il quale quindi c'è uno specifico atto di trasferimento, siamo in un'altro campo. Io non credo che su un giardino di proprietà esclusiva sia stato separato il muretto di recinzione con atti di trasferimento o di frazionamento, anche perché nel catastale allegato non c'è.

 

Ciao

 

ps. Lukas, e meno male che in #2 chiedevi se qualcuno scriveva in merito..... Hai visto quanti interventi?. Vedi tu se ti bastano.

Modificato da Meri
Meri dice:

Scusa Condo ma non leggi attentamente. C'è scritto:

 

"....e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto".

 

Qui non si parla di comune solo perché è riportato nel regolamento di  condominio adottato, ma  per essere tale deve essere presente un "atto di trasferimento di unità immobiliare", mi sembra ovvio.

Ovvio non saprei, ma errato sì temo.

Va letto così:

l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto

 

Per consolidata giurisprudenza, l'atto costitutivo del condominio è il primo atto di trasferimento di un’unita’ immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.

 

Semplificando ancora quanto sopra riportato:

 

In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprieta’ esclusiva [..] puo’ essere compreso fra le [..] cose condominiali solo ove:

  • ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune;
  • o sussista un titolo negoziale quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale;
  • o sussista un titolo negoziale quale l’atto costitutivo del condominio

che consideri espressamente detto manufatto di proprieta’ comune

Meri dice:

L'atto di trasferimento di unità immobiliare è un rogito, una donazione registrata, non è un regolamento condominiale approvato.

La proprietà non viene trasferita tramite il regolamento contrattuale, viene solo definito cosa sia di proprietà comune e ciò resta di proprietà comune anche nei successivi trasferimenti.

Meri dice:

Se lo ha riportato solo sul regolamento di condominio concordo con Cacallo, la clausola è nulla.

Non è ciò che afferma la Cassazione (e non solo in una sentenza).

Del resto non serve nemmeno che sia affermata la condominialità del muro nel regolamento contrattuale, ma basta p.e. che in assenza di titoli il muro risulti obiettivamente destinato all'uso comune (nel caso di Lukas questa obiettiva destinazione all'uso comune non mi pare sussistere, ma se p.e. il giardino "41" invece di essere totalmente recintato lo fosse solo verso la strada, allora l'uso comune sarebbe presente e di questo bisognerebbe tener conto).

E quindi Condo quale sarebbe secondo te il ".....primo atto di trasferimento del bene immobiliare " per il muretto di recinzione di giardino privato"?. A me sembra che confondi la stesura e adozione di un regolamento di condominio con tale atto. Ripeto, stiamo parlando di un terreno esterno all'edificio, pertinenza di unità immobiliare per la quale sicuramente tale atto di trasferimento c'è. 

A me sembra che non leggi correttamente le sentenze. Un muretto che recinta un giardino privato verso la strada sarebbe comune? e perchè?.

 

Ciao

Modificato da Meri
Meri dice:

E quindi Condo quale sarebbe secondo te il ".....primo atto di trasferimento del bene immobiliare " per il muretto di recinzione di giardino privato"?. A me sembra che confondi la stesura e adozione di un regolamento di condominio con tale atto. Ripeto, stiamo parlando di un terreno esterno all'edificio, pertinenza di unità immobiliare per la quale sicuramente tale atto di trasferimento c'è. 

 

Ciao

Il primo rogito, quando il costruttore o cmq il proprietario dell'intero complesso vende ad un acquirente.

In quel momento si costituisce il condominio e generalmente sempre in quel momento viene adottato il regolamento condominiale contrattuale.

Meri dice:

A me sembra che confondi la stesura e adozione di un regolamento di condominio con tale atto.

no

Meri dice:

Ripeto, stiamo parlando di un terreno esterno all'edificio, pertinenza di unità immobiliare per la quale sicuramente tale atto di trasferimento c'è. 

Certo, ma il fatto che sia esterno all'edificio lo rende cmq parte del condominio (non condominiale, ma parte del condominio, come le u.i. sono parte del condominio ma di proprietà esclusiva).

condo77 dice:

Il primo rogito, quando il costruttore o cmq il proprietario dell'intero complesso vende ad un acquirente.

In quel momento si costituisce il condominio e generalmente sempre in quel momento viene adottato il regolamento condominiale contrattuale.

no

A prescindere che per costituire un condominio occorrono anche altre condizioni:

 

1) che siano presenti più proprietari/acquirenti

2) che siano presenti beni comuni come risultante da atti (per esplicità dichiarazione o per esclusione) 

 

Ad eccezione di quanto previsto dalla norma (art. 1117 CC che non contempla recinzioni di giardini), i beni che restano comuni sono in primis quelli esclusi dalle vendite esclusive e quindi si evincono dagli atti di trasferimento non dal regolamento di condominio. Si torna sempre a parlare di atti di cessione immobiliare....... Se il giardino pertinenziale è stato venduto dal costruttore per intero niente ha da pretendere il condominio. La clausola eventualmente inserita solo nel regolamento E' NULLA anche perché con la vendita successiva il costruttore avrebbe indicato un'altra volontà.

Modificato da Meri
Meri dice:

A prescindere che per costituire un condominio occorrono anche altre condizioni:

 

1) che siano presenti più proprietari/acquirenti

2) che siano presenti beni comuni come risultante da atti (per esplicità dichiarazione o per esclusione) 

 

Ad eccezione di quanto previsto dalla norma (art. 1117 CC che non contempla recinzioni di giardini), i beni che restano comuni sono in primis quelli esclusi dalle vendite esclusive e quindi si evincono dagli atti di trasferimento non dal regolamento di condominio. Si torna sempre a parlare di atti di cessione immobiliare....... Se il giardino pertinenziale è stato venduto dal costruttore per intero niente ha da pretendere il condominio. La clausola eventualmente inserita solo nel regolamento E' NULLA anche perché con la vendita successiva il costruttore avrebbe indicato un'altra volontà.

Se ci sono due atti che si contraddicono allora bisognerà approfondire.

Solitamente non è così e non vedo perché ipotizzare che qui lo sia, quando non abbiamo preso visione né del rogito, né del regolamento condominiale.

Se nel rogito nulla viene detto circa il muro (come solitamente avviene) e il regolamento contrattuale stabilisce che il muro è di proprietà comune, allora il muro è di proprietà comune.

Meri dice:

A prescindere che per costituire un condominio occorrono anche altre condizioni:

 

1) che siano presenti più proprietari/acquirenti

2) che siano presenti beni comuni come risultante da atti (per esplicità dichiarazione o per esclusione) 

Ovvio che ci sono più proprietari, se il costruttore vende un appartamento a Pippo, ci sono Pippo e il costruttore.

Le parti comuni ci sono per il da te richiamato art. 1117 c.c.

Mi pare si voglia complicare cose semplici: la sentenza della Cassazione è molto chiara, restiamo aderenti al suo testo.

Buonasera a tutti,

innanzitutto vi ringrazio per le risposte che sono tutte chiare esaustive ed argomentate. Sono spiacente per il ritardo con cui vi scrivo e per le informazioni mancanti nel primo messaggio. In ordine a quanto ho letto vi specifico quanto segue:

1) nel rogito di ciascun acquirente la dicitura del bene trasferito recita così "unità immobiliare sviluppantesi tra piano seminterrato , piano terra e primo piano adibito a sottotetto per complessivi otto vani catastali , con annessa zona di suolo pertinenziale di esclusiva proprietà circostante l 'unità immobiliare confinante con..." ; non sono menzionati i muri perimetrali.

 

2) Nel regolamento di condominio all'art. 4 si legge quanto segue "

                                                              COSE COMUNI
                                                                ARTICOLO 4
Formano oggetto di proprietà comune ed indivisibili di tutti i condomini ed indivisi dovranno restare le opere, le installazioni e manufatti che sono indispensabili al godimento ed alla conservazione dell'edificio e in particolare:
a) il suolo si cui sorge la strada
b) le fondazioni, i muri perimetrali di recinzione
c) i portoni e i cancelli di ingresso, l' atrio , la gabbia di scale, l'ascensore e i relativi impianti,
d) le aree esterne di disimpegno del piano stradale , del campo da gioco
e) la rete fognature e relative fosse settiche , la rete degli scarichi pluviali,
f) gli impianti di illuminazione de i locali e aree comune e forza motrice fino ai relativi contatori ed energia elettrica sino ai contatori dei singoli utenti,
g) le aree coperte e scoperte non esclusive, la recinzione esterna.

 

                       MODIFICAZIONI DELLE COSE COMUNI
                                       ARTICOLO 6
Sono vietate non solo le innovazioni ma anche le modificazioni delle cose in comune di cui all'art. 1102 c.c. non preventivamente autorizzate dall'assemblea dei condomini.
L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo della riduzione in pristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni.

 

                                                    ARTICOLO 7
Ogni condomino è obbligato ad eseguire le riparazioni delle cose di sua proprietà, la cui omissione possa danneggiare o compromettere la stabilità dell'edificio o alterare il decoro o danneggiare gli altri condomini; deve altresì consentire, a richiesta dell'amministratore che all'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi alle verifiche e ai lavori che si rendessero necessari sulle parti comuni dell'edificio nell'interesse della comunione salvo il diritto alla rivalsa dei danni
comprovati. In ogni caso i condomini prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere o lavori che comunque possano interessare la stabilità, la funzionalità o il decoro dell'edificio o di parte di esso, e gli impianti comuni, devono darne avviso scritto all'amministratore
fermo restando in ogni caso i disposto dell'art. 1122 c.c.

 

Spero di aver inserito tutto quanto richiesto in visione dai vostri post precedenti. 

 

Modificato da lukas_74

Io personalmente sono incline a seguire la linea di interpretazione di questa sentenza che vi giro in allegato. Ma sono sempre pronto ad ascoltare con attenzione le vostre considerazioni.  

Inoltre da quanto emerge sembra che, qualora risulti comune il condomini per poter ottenere l'autorizzazione dell'assemblea debba ottenere l'unanimità da consensi (1000/1000).

Cosa ne pensate?

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