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Cla5s

Motivazione nella comunicazione di sfratto

Salve,

non mi è molto chiara nella legge 431/98 l'ultima motivazione per la disdetta del contratto di locazione.

Il mio caso è semplice, vivo da diversi anni in affitto, mentre il mio papà è proprietario di 2 mini appartamenti, affittati ad inquilini da tempo, oltre a quello in cui vive/risiede.

 

Dato che nel 2016 arriva a scadenza (terminano i primi 4 anni) uno di questi, si è deciso di comunicare la lettera di non rinnovo locazione per poter lasciarlo a me oppure venderlo e con il ricavato comprarmene uno in una zona più vicina a dove abita lui.

 

La legge dice che g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

 

Che si intende il "non abbia la proprietà di altri immobili"? Se l'altro è occupato dall'inquilino oltre a quello in cui abita?

 

E poi la motivazione deve essere per forza una? Lui vorrebbe disdire il contratto per permettere a me di non vivere in affitto, facendo viver me dentro l'immobile liberato (caso A della legge) oppure vendendolo e con il ricavato comprandone un altro in zona diversa. La legge non mi è chiara in proposito.

Che ne pensate?

guarda la lettera g) dice:

 

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

In pratica se devi immediatamente metterlo in vendita dovresti dare il diritto di prelazione all'inquilino sebbene bisognerebbe vedere nel contratto di locazione cosa avete pattuito (ad esempio io scrivo di non concedere il diritto di prelazione in caso di vendita), comunque anche a me non torna quando dice e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.,

 

e comunque per tagliare la testa al toro ti conviene dare disdetta ai sensi della lettera a) e poi occuparlo e magari se ti interessa metterlo in vendita con calma, tanto oggi si sa che a meno di non svendere la proprietà, non riuscirai a realizzare subito e nel frattempo lo abiti tu. L'unica cosa importante è che tuo padre non abbia la disponibilità di altri immobili sfitti nello stesso comune altrimenti non puoi

 

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

 

a questo link http://www.diritto.it/articoli/locazioni/bocchietti.html puoi inoltre trovare l'esauriente intervento di un avvocato di cui ti riporto gli stralci relativi alla tua situazione in basso

 

5. Alla prima scadenza, il locatore può dare la disdetta al conduttore per i seguenti motivi particolari (che escludono la proroga ):

5.1[...]

5.7. Vendita dell'immobile a condizione (di cui non si comprende la ragione!) che il locatore non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (qui sorgono gravi sospetti di incostituzionalità e gravi problemi interpretativi per l'ipotesi di locatore che sia società di capitali o di persone).

7. Attenzione alla disdetta alla prima scadenza nell'ipotesi di vendita dell'immobile. Occorre seguire il seguente iter:

 

7.1. Invio (a mezzo di Raccomandata r.r.) della disdetta motivata sei mesi prima della scadenza;

 

7.2. Invio di atto da notificarsi a mezzo Ufficiale Giudiziario contenente i seguenti elementi:

 

7.2.1. Dichiarazione della volontà di vendere l'immobile;

 

7.2.2. Indicazione del corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;

 

7.2.3. Indicazione delle altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (eventuale presenza di servitù attive e passive, tempi di consegna dell'immobile, esistenza di ipoteche, ecc.);

Grazie della risposta James3,

in realtà so del diritto di prelazione da parte dell'inquilino ma non è interessato all'acquisto, per cui il problema non si pone.

Forse lo si deve mettere per iscritto?

 

e poi l'altra domanda era se nella raccomandata è possibile presentare 2 motivazioni.

cioè liberare l'appartamentino per uso proprio oppure per venderlo a terzi.

 

ho letto il link, grazie ancora James3, mi son reso conto che la procedura di vendita è piuttosto elaborata. Ma dove si recupera l'ufficiale giudiziario?

 

grazie per le eventuali risposte.

 

guarda la lettera g) dice:

 

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

In pratica se devi immediatamente metterlo in vendita dovresti dare il diritto di prelazione all'inquilino sebbene bisognerebbe vedere nel contratto di locazione cosa avete pattuito (ad esempio io scrivo di non concedere il diritto di prelazione in caso di vendita), comunque anche a me non torna quando dice e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.,

 

e comunque per tagliare la testa al toro ti conviene dare disdetta ai sensi della lettera a) e poi occuparlo e magari se ti interessa metterlo in vendita con calma, tanto oggi si sa che a meno di non svendere la proprietà, non riuscirai a realizzare subito e nel frattempo lo abiti tu. L'unica cosa importante è che tuo padre non abbia la disponibilità di altri immobili sfitti nello stesso comune altrimenti non puoi

 

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

 

a questo link http://www.diritto.it/articoli/locazioni/bocchietti.html puoi inoltre trovare l'esauriente intervento di un avvocato di cui ti riporto gli stralci relativi alla tua situazione in basso

penso anche io che sia opportuno indicare una sola motivazione, e francamente se fossi al tuo posto indicherei quella relativa alla lettera a) dell'art. 3 della 431 del 1998 e poi ci andrei a vivere io, poi a venderlo puoi sempre venderlo tanto se ci sei tu dentro è come se fosse libero

 

saluti

Non e' questione d' opportunita' ma di rispetto della legge . Si parla di "motivo" non " motivi" .

Non mi pare che la legge parli al singolare o specifichi di indicare uno solo dei motivi elencati anche se io non mi sognerei mai di specificarne più di uno complicandomi poi di fatto la vita.

 

Il problema a mio avviso è che bisogna ben capire, avendo dato disdetta per i motivi di cui al punto a) dell'art 3 della 431 del 1998, quali sono poi le tempistiche secondo cui si può procedere anche alla messa in vendita dell'immobile senza incorrere eventualmente in una contestazione dell'avente diritto di prelazione (il conduttore uscente) avendo ovviamente dato seguito alle motivazioni per cui si è chiesta la disdetta del contratto (abitando realmente la casa).

 

(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare........

Ma se l'inquilino non se ne VUOLE andare come si procede?

Tramite lettera dell'avvocato? E che diritti vanterebbe l'inquilino cioè in che modo viene tutelato davanti un avviso di sfratto dal proprietario che vuole cedere la casa a suo figlio?

Non mi pare che la legge parli al singolare o specifichi di indicare uno solo dei motivi elencati anche se io non mi sognerei mai di specificarne più di uno complicandomi poi di fatto la vita.

 

Il problema a mio avviso è che bisogna ben capire, avendo dato disdetta per i motivi di cui al punto a) dell'art 3 della 431 del 1998, quali sono poi le tempistiche secondo cui si può procedere anche alla messa in vendita dell'immobile senza incorrere eventualmente in una contestazione dell'avente diritto di prelazione (il conduttore uscente) avendo ovviamente dato seguito alle motivazioni per cui si è chiesta la disdetta del contratto (abitando realmente la casa).

Una cosa e' l'elenco dei motivi per cui e' possibile dare disdetta ma poi nella comunicazione va indicato il motivo per cui si disdice e non i motivi .

Ma se l'inquilino non se ne VUOLE andare come si procede?

Tramite lettera dell'avvocato? E che diritti vanterebbe l'inquilino cioè in che modo viene tutelato davanti un avviso di sfratto dal proprietario che vuole cedere la casa a suo figlio?

Se l'inquilino non vuole lasciare l'immobile ti trovi in una situazione analoga a quella in cui la stessa eventualità si presenta alla fine di un contratto di locazione prorogato e disdettato (disdetta alla seconda scadenza per finita locazione)

 

In parole povere dovresti avviare una procedura di sfratto che ti costa soldi e tempo.

 

Io ti consiglio

 

1) invia immediatamente la disdetta con l'opportuna motivazione, infatti la legge dice di inviare tale comunicazione almeno sei mesi prima della scadenza, ma nulla ti vieta di mandarla ancora prima, anzi così è meglio perché dai, e dimostri di aver dato, più tempo al conduttore per cercare un altro alloggio

 

2) contatta per le vie brevi il conduttore per capire quali sono le sue reali intenzioni e magari spiegando le tue ragioni chiedigli se per cortesia riesce a lasciare l'immobile anche prima della scadenza tanto per tastare il terreno

 

3) qualora dovessi ritenere che il conduttore intenderà opporsi alla disdetta che hai inviato ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un avvocato per effettuare un'intimazione di licenza per finita locazione, in pratica il conduttore viene convocato dinnanzi ad un giudice per eventualmente esporre le sue ragioni, e se non vi sono elementi contrastanti il giudice convalida la disdetta da te inviata fornendoti un titolo per poter poi procedere allo sfratto materiale dell'immobile dopo la scadenza, senza dunque iniziare una causa per sfratto che ti costa soldi e tempo (io all'epoca per l'intimazione di licenza per finita locazione pagai circa 350€) e dandoti quindi la possibilità di liberare l'immobile coattivamente (quindi con l'ufficiale giudiziario e il fabbro etc.).

 

spero di esserti stato utile

  • Confuso 1
Una cosa e' l'elenco dei motivi per cui e' possibile dare disdetta ma poi nella comunicazione va indicato il motivo per cui si disdice e non i motivi .

Mi dispiace, ma non sono d'accordo anzi in questo caso tecnicamente sarebbe più opportuno indicare quali sono i motivi per cui si disdice il contratto ad esempio

 

Gent.mo conduttore,

Io sottoscritto PINCO PALLINO in qualità di proprietario etc. etc. etc. etc. etc.

(inserire gli estremi della disdetta del contratto la data della prima scadenza etc. come al solito)

in quanto intendo adibire l'immobile ad abitazione principale di mio figlio Tal dei TALI e contestualmente metterlo in vendita, a breve le invierò a mezzo ufficiale giudiziario tutti i dettagli qualora volesse far valere il suo diritto di prelazione

e poi attivarsi secondo quanto indicato negli articoli 38 e 39 della legge 392 del 1978 per raccogliere l'eventuale volontà del conduttore di far valere il suo diritto di prelazione.

 

Se ho invece consigliato all'utente Cla5s di specificare un solo motivo e cioè quello della necessità personale, è perché mi è parso di capire chiaramente che già si è appurato che il conduttore non ha alcun interesse e/o possibilità di acquistare l'immobile e per evitare la procedure mediante l'ufficiale giudiziario che è sicuramente più macchinosa e costosa.

Grazie della risposta James3,

in realtà so del diritto di prelazione da parte dell'inquilino ma non è interessato all'acquisto, per cui il problema non si pone.

Forse lo si deve mettere per iscritto?

In altre situazioni non vedo perché, ove ricorrano più di uno dei motivi elencati, non dovrebbe essere possibile indicarli

devi indicare un solo motivo ,non puoi disdettare un contratto adducendo piu' motivi .

 

devi indicare un solo motivo ,perche' deve essere chiara e reale l'intenzione del diniego al rinnovo del contratto .

non puoi motivarmi un diniego affermando che la casa la vuoi dare a un tuo parente ma allo stesso tempo mi dai il diniego per un eventuale vendita .

la legge afferma che puoi darmi il diniego comunicandomi UNO tra i motivi previsti dalla legge . non due o piu' motivi .

Che sarebbe la legge da me citata fino allo sfinimento, ma che in nessuna parte specifica quello che dici tu

 

Comunque senza fare polemiche inutili sarebbe opportuno l'intervento di una terza parte che con gli opportuni riferimenti dipanasse il dubbio, astenersi IPSE DIXIT

LEGGE 431/98 ART 3 COMMA 2

OMISSIS

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il MOTIVO, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

 

la legge prevede al comma 1 un elenco di motivi per cui e' possibile dare il diniego ,ma poi solo uno motiva il diniego .

 

ovvero il diniego si fonda su un unico motivo .

LEGGE 431/98 ART 3 COMMA 2

OMISSIS

Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il MOTIVO, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

 

la legge prevede al comma 1 un elenco di motivi per cui e' possibile dare il diniego ,ma poi solo uno motiva il diniego .

 

ovvero il diniego si fonda su un unico motivo .

Hai ragione, questo mi era sfuggito ed effettivamente parla al singolare, ora però la mia domanda è la seguente:

 

Se do disdetta alla prima scadenza per uno dei motivi elencati (ad es.: quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;) e quindi ci vado poi effettivamente a vivere ad es., però poi decido di mettere anche in vendita l'immobile non posso incorrere nella spiacevole situazione nella quale l'ex conduttore mi contesta di non avergli riconosciuto il diritto di prelazione come per legge ?

 

Pur dandoti adesso finalmente ragione e riconoscendo la mia svista, non ti sembra più opportuno in una situazione polivalente specificare entrambi i motivi in modo tale da dormire più sereni ?

 

Cosa succede se specifico più di un motivo dato che tra l'altro entrambi si verificheranno ? (cioè ci vado a vivere e la metto in vendita) La disdetta è forse nulla ?

piu' motivi potrebbero essere considerati una "furbata" e quindi la comunicazione non ritenuta valida . l'intenzione deve essere chiara e non ambigua .

 

meglio agire e comportarsi secondo legge .

p.s. considera anche che se fosse possibile indicare due o piu' motivi poi devono necessariamente verificarsi tutti i motivi indicati ,pena eventuale contestazione da parte del locatario .

piu' motivi potrebbero essere considerati una "furbata" e quindi la comunicazione non ritenuta valida . l'intenzione deve essere chiara e non ambigua .

 

meglio agire e comportarsi secondo legge .

Io invece penso esattamente il contrario, indicare solo un motivo come nel caso di sopra ( ci va a vivere mio figlio ad es.: ) e poi mettere anche l'immobile in vendita potrebbe essere considerato una furbata perché così di fatto si elude il diritto di prelazione del conduttore il quale lascia l'immobile senza essere stato informato della natura polivalente della disdetta.

 

saluti

Da qualche parte avevo letto tipo... tempo 12 mesi entro i quali l'ex inquilino può chiedere il controllo, ossia un arco temporale di 12 mesi nei quali il motivo della disdetta deve valere.

 

Poi se oltre questo termine, ad esempio, il proprietario vende l'immobile in cui è stato/vissuto per 12 mesi, non c'è sanzione.

Forse l'ho letto proprio nella pagina di quel link di James3 inviatomi ieri, forse era una sentenza di cassazione...

Io invece penso esattamente il contrario, indicare solo un motivo come nel caso di sopra ( ci va a vivere mio figlio ad es.: ) e poi mettere anche l'immobile in vendita potrebbe essere considerato una furbata perché così di fatto si elude il diritto di prelazione del conduttore il quale lascia l'immobile senza essere stato informato della natura polivalente della disdetta.

 

saluti

Si, l'hai letto nel link che ti ha postato James3: più precisamente è obbligo del locatore detenere l'immobile ritornato nella sua disponibilità per almeno 12 mesi dall'effettivo riacquisto di detta disponibilità. Altrimenti l'ex- conduttore ha diritto al ripristino della locazione oppure ad un risarcimento pari ad almeno 36 mensilità.

 

Il link postato, altro non è che la dettagliata spiegazione della procedura corretta da seguire in applicazione delle specifiche disposizioni previste (art. 3 L. 431/98 e art. 30 L. 392/78).

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