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caterina3

Morte proprietario immobile e rinuncia eredità

Buongiorno, vi espongo la situazione riguardo alla quale avrei bisogno di un chiarimento.

Il proprietario dell'immobile nel quale risiedo da un anno con contratto di locazione 4+4 è deceduto. Gli eredi, coniuge e figli, ci hanno prontamente comunicato mezzo raccomandata di aver rinunciato all'eredità a causa dei molti debiti accumulati con la banca e dell'ipoteca che grava sui vari immobili di loro proprietà, pertanto ci dicono che l'immobile attualmente non è più di proprietà della famiglia e che non sanno con quali tempistiche passerà nelle mani della banca. Comunicano anche che nel frattempo non dobbiamo più pagare loro l'affitto, e consigliano di "accantonarne" mensilmente la somma nel caso al subentro della nuova proprietà ci vengano richiesti gli affitti arretrati.

Al momento ci troviamo in un limbo, non conoscendo chi effettivamente sia il proprietario dell'immobile e con quali tempistiche si chiarirà la situazione data la problematica debitoria del precedente proprietario.

Mi chiedo se siamo tutelati in qualche modo dalla legge riguardo al nostro contratto d'affitto, se sia da considerarsi ancora valido in qualche modo e cosa potrebbe accadere quando ci sarà una nuova proprietà, anche riguardo agli affitti arretrati.

 

Vi ringrazio anticipatamente.

Comunicano anche che nel frattempo non dobbiamo più pagare loro l'affitto, e consigliano di "accantonarne" mensilmente la somma nel caso al subentro della nuova proprietà ci vengano richiesti gli affitti arretrati.

Al momento ci troviamo in un limbo, non conoscendo chi effettivamente sia il proprietario dell'immobile e con quali tempistiche si chiarirà la situazione data la problematica debitoria del precedente proprietario.

Mi chiedo se siamo tutelati in qualche modo dalla legge riguardo al nostro contratto d'affitto

Fate esattamente come vi hanno detto, accantonate l'affitto mensile in modo che quando vi verrà comunicata la nuova proprietà potrete versare a loro gli arretrati non riscossi.

Il vostro contratto prosegue fino alla sua naturale scadenza, indipendentemente da chi subentrerà come proprietario.

Il contratto resta valido a tutti gli effetti . Come consigliato accantonate gli affitti che restano a disposizione di chi subentrera' nella Proprieta'

La legge non parla della morte del locatore. A tal proposito la Cassazione, ha specificato che “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone (Cass. n. 1811/89).

Nel suo caso la rinuncia all'eredità, non vedrà quali nuovi locatori gli eredi, bensì un altro soggetto, ovvero la banca.

Dal punto di vista giuridico la morte equivale alla cessione dell'appartamento. Il conduttore, quindi, potrà continuare a goderne senza preoccupazioni.

Quindi come giustamente rilevato, le consiglio di accantonare la quota canone.

Per quanto riguarda la morte del locatore, come detto, il contratto prosegue nei suoi effetti fino a naturale scadenza.

Il punto fondamentale è che i chiamati all'eredità hanno rinunciato. Ciò comporta, per voi, che accantoniate la quota di affitto e, al contempo, cerchiate di conoscere se ci siano altri legittimari.

  • Disapprovo 1

Caterina3, a mio modo di vedere la cosa, fa bene a preoccuparsi perchè nel caso emergesse la necessità di interventi di manutenzione straordinaria urgenti e di rilevante entità, almeno fino a quando non sarà noto il nuovo proprietario, non saprebbe a chi fare riferimento né saprebbe a chi segnalare eventuali guasti che, se non riparati, potrebbero portare a danni all'immobile.

Trattasi di Eredità Giacente.

Vi sono degli articoli di legge che la disciplinano nello specifico.

A dir il vero il primo interessato dovrebbe essere il Condominio e non il conduttore, dato che la non conoscenza della proprietà di certo sarà penalizzante per i condòmini tutti (si pensi alla morosità che si verrà a creare).

Tuttavia anche lei potrebbe trovarsi nella necessità di avanzare delle pretese alla proprietà locatrice (se ci sono dei gravi problemi nell'immobile, con chi mai potrà interloquire?).

Provi quantomeno a sensibilizzare l'amministratore, facendo presente come sia nell'interesse del Condominio aver certezze al riguardo!

Ove fosse anche di suo interesse/necessità, lei stessa potrà agire e chiedere al Tribunale la nomina di un curatore ereditario: costui diverrà il suo nuovo referente (cui corrispondere le pigioni da lei accennate) e sino al momento in cui si paleserà la nuova proprietà.

La procedura può essere svolta anche in assenza di un legale; deve essere iniziata presso il Tribunale ed in Volontaria Giurisdizione; le serviranno alcuni certificati, tra cui quello di morte del locatore; costo procedura poco più di €120,00

 

Art. 528 CC "Quando il chiamato non ha accettato l'eredità e non è nel possesso di beni ereditari, il tribunale del circondario in cui si è aperta la successione, su istanza delle persone interessate o anche d'ufficio, nomina un curatore dell'eredità.

Il decreto di nomina del curatore, a cura del cancelliere, è pubblicato per estratto nel foglio degli annunzi legali della provincia e iscritto nel registro delle successioni"

Art.529 CC "Il curatore è tenuto a procedere all'inventario dell'eredità, a esercitarne e promuoverne le ragioni, a rispondere alle istanze proposte contro la medesima, ad amministrarla, a depositare presso le casse postali o presso un istituto di credito designato dal tribunale il danaro che si trova nell'eredità o si ritrae dalla vendita dei mobili o degli immobili, e, da ultimo, a rendere conto della propria amministrazione"

  • Mi piace 1
Caterina3, a mio modo di vedere la cosa, fa bene a preoccuparsi perchè nel caso emergesse la necessità di interventi di manutenzione straordinaria urgenti e di rilevante entità, almeno fino a quando non sarà noto il nuovo proprietario, non saprebbe a chi fare riferimento né saprebbe a chi segnalare eventuali guasti che, se non riparati, potrebbero portare a danni all'immobile.

In caso di riparazioni urgenti l'attuale conduttore può eseguirle direttamente attingendo dalle somme accontonate per gli affitti non riscossi.

 

art. 1577 cc:

"...Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore..."

In caso di mancato avviso (come in questo caso in cui non saprebbe a chi indirizzarlo) il conduttore ha sempre diritto al rimborso delle spese sostenute (prelevate dalla cifra accantonata, quindi non dovrebbe anticipare niente) ma senza il risarcimento per il maggior danno (non può chiedere cioè una sorta di indennizzo).

In caso di spese talmente ingenti da superare la somma accantonata, cioè quando la cosa diventerebbe antieconomica per lui, beh potrebbe sempre lasciare l'immobile. Anche perchè difficilmente, vista la situazione economica del defunto proprietario (tanto che persino i legittimi eredi hanno rinunciato all'eredità) difficilmente qualcuno vi provvederà, almeno non prima che i beni siano stati messi all'asta e intervenga la nuova proprietà.

Se ci si attiva per far nominare al più presto un curatore ereditario, come giustamente scritto, i canoni dovranno essere versati a lui e ben difficilmente saranno utilizzati per eventuali lavori che si renderanno necessari ...saranno utilizzati prima per saldare (almeno in parte) i debiti lasciati dal defunto.

In caso di riparazioni urgenti l'attuale conduttore può eseguirle direttamente attingendo dalle somme accontonate per gli affitti non riscossi.

 

art. 1577 cc:

"...Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore...".

Attenzione a percorrere tal perigliosa strada: si potrebbe inciampare e cadere nel burrone... Infatti:

- si sarà obbligati a dimostrare l'urgenza della spesa (onere della prova a carico del conduttore)

- in assenza di un accordo con la controparte, ci si dovrà servire di un legale, per finire di fronte ad un Giudice (l'unico che potrà decidere nel merito della vicenda)

Risultato: 5 anni di vertenza (come minimo)

Ne vale la pena o è preferibile far nominare un curatore?

 

Sostenere spese senza essersi interfacciati in precedenza con la Proprietà (o chi la rappresenta) è già di per sé foriero di contestazioni; a maggior ragione nell'ipotesi in oggetto.

P.S. I curatori non ci vanno mai con la mano leggera (siano fallimentari o meno...).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Difficilmente qualcuno vi provvederà, almeno non prima che i beni siano stati messi all'asta e intervenga la nuova proprietà.Se ci si attiva per far nominare al più presto un curatore ereditario, come giustamente scritto, i canoni dovranno essere versati a lui e ben difficilmente saranno utilizzati per eventuali lavori che si renderanno necessari ...saranno utilizzati prima per saldare (almeno in parte) i debiti lasciati dal defunto.

Il Curatore nominato è obbligato alle manutenzioni di legge; non operasse sarà inadempiente al pari e più della Proprietà stessa ed in posizione di svantaggio rispetto al conduttore che avrà titolo per agire (senza alcun onere di prova); le garanzie ci son tutte, non ne servono di aggiuntive (fondo pigioni accantonate).

Saluti

Il Curatore nominato è obbligato alle manutenzioni di legge

In punto di diritto SI; nella pratica NO.

Il Curatore provvede alle manutenzioni solo quando costretto e senza alcuna altra alternativa, perché il suo unico scopo pressante è la liqidazione della posizione che gli è stata affidata in gestione.

In punto di diritto SI; nella pratica NO.

Il Curatore provvede alle manutenzioni solo quando costretto e senza alcuna altra alternativa, perché il suo unico scopo pressante è la liqidazione della posizione che gli è stata affidata in gestione.

Il curatore fallimentare.

Qui abbiamo non una liquidazione ma una curatela d'Eredità Giacente: "rispondere alle istanze proposte contro la medesima, ad amministrarla".

Quindi al pari di come si agirebbe con la Proprietà: a fronte d'inadempimento si potrà quale ultima ratio esercitare la compensazione debiti/crediti; il curatore non farà fronte agli obblighi di legge? sarà inadempiente, si potrà proporre compensazione.

Se ho ben capito, a Caterina3 converrebbe cercarsi con calma un nuovo appartamento, a meno che non voglia essa stessa imparcarsi nella perigliosa avventura di partecipare alle aste che verranno bandite per la vendita dell'immobile.

Qui abbiamo non una liquidazione ma una curatela d'Eredità Giacente

Le circostanze sono simili a quelle della curatela fallimentare.

Infatti se nessuno si adopera per richiedere (o istituire) il curatore dell'eredità, la malcapitata caterina3 non saprà a quali santi raccomandarsi.... salvo che ella stessa decida di presentare l'istanza di richiesta di nomina del curatore dell'eredità, scelta che comporterà anche l'accettazione a sostenere qualche costo non preventivato alla sottoscrizione di questa locazione.

Le circostanze sono simili a quelle della curatela fallimentare.

Infatti se nessuno si adopera per richiedere (o istituire) il curatore dell'eredità, la malcapitata caterina3 non saprà a quali santi raccomandarsi.... salvo che ella stessa decida di presentare l'istanza di richiesta di nomina del curatore dell'eredità, scelta che comporterà anche l'accettazione a sostenere qualche costo non preventivato alla sottoscrizione di questa locazione.

Concordo totalmente con quest'ultima analisi.

Soprattutto con la realtà (direi quasi sicura) che caterina 3 possa andare incontro a qualche "spesuccia", certamente non prevista, ne immaginata alla sottoscrizione del contratto.......figuriamoci.....

Ovviamente, circostanza questa, nel caso specifico in cui nessuno si darà da fare per far "esistere" il curatore di questa eredità.

 

Ragion per cui mi trovo pienamente d'accordo, oltre che con albano59 anche con Tomm, il quale invita caterina3 a cercarsi un nuovo appartamento senza perder troppo tempo.

Ciao

Non riesco a capire perchè parliate di "curatore ereditario". Questo può esistere SE NON SI CONOSCE IL PROPRIETARIO EFFETTIVO del bene. Ma, in questo caso, gli eredi esistono (ed infatti hanno affermato di non aver accettato l'eredità) e si sà che la Banca (da sola o in comunione con altri) sarà la nuova proprietaria dell'immobile.

Non è scritto da nessuna parte che l'affittuario... SI DEBBA INTERESSARE E RICERCARE L'EFFETTIVO PROPRIETARIO EREDITARIO !!!

Giustamente "caterina3" dovrà continuare ad accantonare i soldi dell'affitto da consegnare poi a chi, al tempo, si presenterà e potrà dimostrare di essere "l'effettivo nuovo proprietario" dell'immobile.

Il problema potrebbe verificarsi se... il contratto d'affitto arrivi alla scadenza dell'ottavo anno e nessuno si sia ancora palesato come "effettivo proprietario" dell'immobile.

Oltretutto, se (per una serie di fortunosi accadimenti) "caterina3" riuscisse ad abitare nell'immobile per venti anni.. potrebbe anche diventare nuova proprietaria dell'immobile per usucapione.

Per cui, il mio consioglio a "caterina3" sia quello di non fare nulla e di accantonare i soldi da consegnare, quando si paleserà, al nuovo effettivo proprietario dell'immobile.

gli eredi non hanno accettato quindi non sono proprietari ,la banca non e' proprietaria ma e' creditrice .

Oltretutto, se (per una serie di fortunosi accadimenti) "caterina3" riuscisse ad abitare nell'immobile per venti anni.. potrebbe anche diventare nuova proprietaria dell'immobile per usucapione.

Il conteggio inizierebbe eventualmente DOPO la scadenza del contratto.

Il conteggio inizierebbe eventualmente DOPO la scadenza del contratto.

Certo. Ovvio. Non ho completato il concetto

... e, considerato che oggi nessuno vuole la proprietà dell'immobile sicuramente perchè il suo valore non basta a coprire l'intero ammontare dei debiti, tra 27 anni l'ammonatre degli stessi crescerà di gran lunga più di quanto possa farlo l'immobile e quindi, divenirne il proprietario, sarà ancor meno conveniente di oggi.

 

Sebbene le considerazioni sopra dette siano di tipo probabilistico, non sapendo la natura dei debiti gravanti sulla eredità, non mi resta che ribadire quanto suggerito al #7.

... e, considerato che oggi nessuno vuole la proprietà dell'immobile sicuramente perchè il suo valore non basta a coprire l'intero ammontare dei debiti, tra 27 anni l'ammonatre degli stessi crescerà di gran lunga più di quanto possa farlo l'immobile e quindi, divenirne il proprietario, sarà ancor meno conveniente di oggi.

 

Sebbene le considerazioni sopra dette siano di tipo probabilistico, non sapendo la natura dei debiti gravanti sulla eredità, non mi resta che ribadire quanto suggerito al #7.

Non solo ma, anche, quanto scritto al # 13 che è ancora meglio.........

Ciao

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