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fede7989

Morte locatore usufruttuario con eredi nudi proprietari che erano già in atto

Buongiorno,

da pochi giorni è scaduto un contratto di locazione in cui locatori risultavamo:

- io come nudo proprietario per la quota di 1/2;

- mio fratello come nudo proprietario per la quota di 1/2;

- nostra madre come usufruttuaria per l'intero.

Purtroppo nostra madre è deceduta tre anni fa e non abbiamo mai comunicato il decesso all'agenzia delle entrate (naturalmente abbiamo fatto dichiarazione di successione. Per mancata comunicazione intendo quella relativa a questo contratto).

In seguito alla successione, io e mio fratello risultiamo proprietari per la quota d 1/2 ciascuno.

Poichè ora dobbiamo prorogare il contratto optando per la cedolare secca ma tra i locatori c'è ancora nostra madre, c'è un modo per modificare la lista dei locatori tramite Rli online (sono iscritto a fisconline), senza dover andare all'agenzia delle entrate?

Guardando su "adempimenti successivi" ho visto che ci sono le opzioni: "cessione" e "subentro". Potrebbe andare bene una di queste due? C'è anche il problema di far capire al sistema che trattandosi di un decesso non dobbiamo pagare nulla.

Grazie mille in anticipo a chiunque risponda!

Ho provato a procedere mediante "cessione", ma il sistema non capisce che si tratta di un effetto derivante dal decesso e richiede il pagamento di 67 euro. A questo punto penso che andrò all'AdE di persona.

Sul modulo RLI devi utilizzare "subentro", non "cessione" e il codice 1 che riguarda proprio il caso di morte di una o più parti del contratto.

Grazie!

Effettivamente con "subentro" riesco a dare atto del decesso, tuttavia inserendo come subentranti me e mio fratello i locatori diventano 4: i nomi di me e mio fratello ripetuti due volte ciascuno. Questo perché in atto eravamo già comparsi tutti e tre.

Non essendo possibile omettere il nome di almeno un subentrante, non vorrei incasinare il tutto inserendo nel sistema questi doppioni.

Lei cosa ne pensa?

Purtroppo nostra madre è deceduta tre anni fa e non abbiamo mai comunicato il decesso all'agenzia delle entrate (naturalmente abbiamo fatto dichiarazione di successione. Per mancata comunicazione intendo quella relativa a questo contratto).

In seguito alla successione, io e mio fratello risultiamo proprietari per la quota d 1/2 ciascuno.

Poichè ora dobbiamo prorogare il contratto optando per la cedolare secca ma tra i locatori c'è ancora nostra madre, c'è un modo per modificare la lista dei locatori tramite Rli online (sono iscritto a fisconline), senza dover andare all'agenzia delle entrate?

Guardando su "adempimenti successivi" ho visto che ci sono le opzioni: "cessione" e "subentro". Potrebbe andare bene una di queste due? C'è anche il problema di far capire al sistema che trattandosi di un decesso non dobbiamo pagare nulla.

 

Il caso di specie è inquadrabile come ritardo di comunicazione di subentro a seguito di successione di immobile locato.

 

Ti dico subito che l’applicativo non è di grado di gestire l’operazione di scarico: ti accetta la fornitura in fase di accettazione solo se qualifichi nella sez.I del quadro B tua madre come cedente e tu e tuo fratello come cessionari (il locatore non può rivestire contemporaneamente due ruoli, quello di cedente e quello di cessionario: si viene subito bloccati), ma all’atto finale il file subisce lo scarto con la motivazione “Un cessionario è già presente nel contratto” perché quando il file arriva a destinazione trova ancora i codici fiscali di due soggetti originari presenti in atto.

 

Per portare a termine con successo un’operazione di subentro (le stesse considerazioni valgono anche per l’operazione di cessione, ove il congegno è il medesimo: un cedente esce e un cessionario entra) è necessario che i cedenti e i cessionari siano di pari numero (ad es. due soggetti che escono e due soggetti che entrano), diversi siano i codici fiscali dei cedenti e dei cessionari e il codice fiscale del cessionario non deve coincidere con il codice fiscale di uno dei soggetti originari caricati su quel contratto in “Atti Registro”.

 

Nel tuo caso invece il numero dei cedenti e dei cessionari non risulta pareggiato e quando il file arriva a destinazione intercetta il codice fiscale di due soggetti già caricati in “Atti Registro”. Risultato: scarto della fornitura. In tale circostanza solo l’ufficio può portare a termine l’operazione subentro (è probabile che ti venga richiesto di presentare il modello RLI).

 

La comunicazione tardiva di un subentro è casistica non esplicitamente normata: nessun adempimento è richiesto. Tuttavia, è opportuno comunicare l’evento all’Agenzia delle Entrate. Nei subentri per legge per atto tra vivi o per mortis causa non è dovuta imposta. Inoltre in tale sede si può optare per la cedolare secca entro il termine ordinario di trenta giorni, ma, nel caso di specie, tu e tuo fratello comunicate all’Agenzia delle Entrate l’opzione per il regime sostitutivo in ritardo (3 anni) e, in tali casi, il ritardo in genere è sanzionato se si è in cedolare secca e si intende rimanere in tale regime fiscale: l’opzione in ritardo non è gratis.

 

Alcuni uffici locali consentono di regolarizzare la tardiva comunicazione dell’opzione per la cedolare secca entro la scadenza della prima dichiarazione utile che si incontra legata all’anno di imposta successiva alla scadenza del termine originario, presentando il modello RLI e pagando l’importo di 250 euro – per ogni comproprietario - in via cartacea con il modello F24 e il codice tributo 8114, avvalendosi dell’istituto della remissione in bonis, ex articolo 2 del DL 16/2012 (secondo quanto indicato nelle istruzioni del modello RLI, per avvalersi della remissione in bonis è necessario recarsi in ufficio), se non fosse che, nel caso in esame,la scelta per la cedolare è oltre i termini (30 settembre 2014), conseguentemente non è possibile accedere al succitato istituto per la riammissione al regime sostitutivo: la remissione in bonis è preclusa per i ritardatari.

 

La maggior parte degli uffici locali non applica invece alcuna sanzione in caso di ritardata comunicazione di un subentro in un contratto ad uso abitativo, qualora il subentrante non opti per il regime sostitutivo, ovvero in contratti ad uso diverso dall’abitativo. Alcuni uffici, tuttavia, ritengono che il ritardo della comunicazione del subentro (mancata comunicazione) dia origine ad un comportamento sanzionabile, sanabile tramite il ravvedimento operoso.

 

Tirando le fila di questa lungo discorso: non potendo avvalersi delle procedure telematiche, è necessario ricorrere all’ufficio territorialmente competente alla cui prassi ti dovrai attenere.

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