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13oPiano

More su utenze. Amministratori in aiuto.

Buon giorno. Scrivo perché sono un condomino di un piccolo condominio (8 condomini) che ha qualche problema col proprio amministratore storico.

 

Abbiamo recentemente scoperto che questi risulta moroso nei confronti delle utenze comuni (acqua e luce) nonché dei pagamenti sui servizi di ascensore e (forse) anche pulizia scale (devo ancora verificare). Le morosità non sono occasionali ma ripetute e saldate con grossi ritardi (e quindi grosse more!) Si parla di bollette dell'acqua da gennaio (siamo ormai a ottobre) e fatture di manutenzione di dicembre. Era già successa una cosa alcuni anni fa e ci stavano tagliando l'acqua! Abbiamo però perdonato la cosa.

 

Prima di andare da lui e sbattere i pugni sul tavolo, cosa per me piuttosto antipatica ma a volte necessaria, vorrei capire un po' di cose circa i doveri e le problematiche che si trova ad affrontare l'amministratore, Perché non vorrei che mi "si chiuda la vena" della carotide e non mi arrivi più il sangue al cervello. (sdrammatizzo perché non sono un violento, ci mancherebbe!)

 

1) ho saputo che uno dei condomini, affittuario, non paga regolarmente le rate. So anche che il proprietario dell'appartamento ha invece coperto all'istante gli ammanchi del condomino una volta saputo delle mancanze del suo affittuario. Dopo quanto tempo l'Amministratore deve comunicare le mancanze al proprietario?

 

2) E' tenuto l'amministratore a comunicare che, a causa di queste mancanze non pagherà le bollette e le fatture in tempo? se sì, a chi?

 

3) E' tenuto l'amministratore a richiedere la copertura delle bollette agli altri condomini in attesa che il proprietario metta mano al portafogli?

 

4) Avrebbe potuto, l'amministratore, mettere in conto le more al condomino causa dei ritardi?

 

5) Avrebbe dovuto avvertire?

 

Come capirete da queste domande sono piuttosto digiuno e sto tentando di colmare le lacune con continue ricerche su internet, ma purtroppo a scappatempo dati gli impegni.

 

Vorrei alcuni chiarimenti perché il condominio deve affrontare altre spese nel prossimo futuro e vorrei sapere come comportarmi alla prossima riunione dei condomini (straordinaria).

 

Grazie Mille

13o Piano

 

PS. Il nostro condominio fa una sola riunione l'anno che dura circa un ora con tre punti all'ordine del giorno ed è sempre finita in amicizia tra tutti. Questa situazione ci sta molto rammaricando. Siamo 5 famiglie di pensionati su 8... e le coronarie si indeboliscono. 🙂

1) Non c'è un termine perentorio...............certo quanto prima.

2) Se non può pagare deve informarvi ed emettere una rata straordinaria.

3) Siete voi a decidere, certo se non c'è alternativa.

4) No, non può, all’inadempiente, salvo diversa indicazione contenuta nel regolamento contrattuale, possono essere richieste solamente le quote condominiali e non anche penali o altre somme variamente nominate. Se l’assemblea, senza il consenso di tutti i comproprietari, dovesse disporre in tal senso la relativa deliberazione sarebbe da considerarsi nulla e come tale impugnabile in ogni momento da chiunque v’avesse interesse (Suprema Corte di Cassazione 18 maggio 2011, n. 10929).

Le more sono pagate da tutti i condomini.

 

L'unico strumento che ha, è creare un fondo cassa (che voi dovete accettare) o gonfiare il preventivo per avere un pò più di liquidità (che voi dovete accettare) e in ultimo agire con decreto ingiuntivo.

 

Bisogna capire perchè ha pagato in ritardo, forse per mancanza di fondi?

Di nuovo grazie per le risposte.

 

Onestamente non so ancora perché ha fatto questo. Come mi pare di aver già scritto, è recidivo a questo comportamento. Una volta, io non abitavo ancora nel condominio, hanno sfiorato di un pelo il blocco della fornitura di acqua per morosità. E' stato solo grazie all'intervento dei condomini che hanno mantenuto l'acqua. Posso dire però che non dovrebbe essere per mancanza di fondi, in quanto un solo condomino affittuario non pagava e le somme sono state coperte dal proprietario.

 

Il metodo di riscossione delle rate condominiali è assolutamente caotico.

Si può pagare con bonifico o direttamente in ufficio, contanti o con assegno.

Quando ho acquistato l'appartamento lo stesso amministratore mi ha detto che potevo pagare tutti i mesi oppure ogni 2 o ancora ogni 3, insomma come volevo, bastava essere in pari alla chiusura della contabilità a giugno.

 

La riunione condominiale viene fatta a settembre e a volte ad ottobre e non sono mai state mostrate bollette e/o fatture di alcun genere. Viene solo mandata a casa una tabellina col preventivo per l'anno successivo (puntualmente più cara) e una di consuntivo (anch'essa più cara dell'anno precedente) e alla riunione viene chiesta di approvarla. Non si parla e non si legge da nessuna parte che ci sono more, ritardi o cose del genere.

 

Un paio di volte mi è stata mandata una raccomandata con l'accusa di non aver pagato la rata, ma entrambe le volte aveva sbagliato lui (ovviamente mi ha detto che aveva sbagliato la segretaria).

 

Non ho mai fatto riunioni di condominio prima di quelle di questo appartamento quindi non so cosa va mostrato e cosa deve dichiarare l'amministratore.

 

C'è un iter che deve seguire? C'è qualcosa che deve mostrare? Qual è un tipico "ordine del giorno" di una riunione condominiale come la mia, ossia 1 sola all'anno?

 

Mi scuso per le mille domande che sto facendo. Vorrei potermi informare di più ma il dedalo in cui entro ogni volta che cerco info su internet mi fa perdere un mucchio di tempo... ed un figlio di 20 mesi non aiuta. ;-)

 

Grazie

13o Piano

L'assemblea come minimo deve essere convocata una volta l'anno per l'approvazione dei bilanci (consuntivo e preventivo).

 

Quando si convoca l'assemblea è opportuno allegare il bilancio alla convocazione e farlo almeno 15 gg (5 gg è il minimo) prima della data della riunione, in modo tale che i condomini possano fare domanda all'amministratore e prendere visione della documentazione.

 

Come ordine del giorno potrai scivere: --link_rimosso--

Scrivo, questa volta, solo per informarvi della questione lasciata in sospeso in questa discussione.

 

Dopo aver avuto la delega di tutti i condomini, nonchè copia dei documenti d'identità, sono andato dall'ente che gestisce l'acqua ed ho richiesto "l'estratto conto" delle bollette e le fatture degli ultimi tre anni per capire all'incirca di che more stavamo parlando, se di pochi spiccioli o grosse somme.

 

Ho scoperto che:

Le bollette vengono pagate dall'amministratore non prima di almeno un sollecito dal lontano 2007. Non "abbiamo" mai pagato in orario. Quindi paghiamo more da quella data;

Per due volte la riscossione è stata affidata ad un organismo di recupero crediti;

 

Dialogando con la signora addetta a queste pratiche mi sono sentito dire che il nostro amministratore, pagando dopo il primo sollecito la maggior parte delle volte, è da considerarsi "virtuoso" in quanto tutti gli amministratori della zona usano pagare in forte ritardo con more a carico dei condomini.

La frase detta getta una pessima luce sulla categoria degli amministratori di condominio e, purtroppo, non mi è di nessuna consolazione.

 

Non ho idea se la categoria stia cercando di creare o adottare un organo di controllo o se intende optare per un albo professionale che, quantomeno, metta un po' di paletti deontologici sulla professione, ma a questo punto la ritengo auspicabile, soprattutto a tutela di quegli amministratori che svolgono la professione onestamente e dei condomini che saprebbero con maggior certezza a chi affidarsi e come difendersi. Per carità, non voglio creare polemica. Sono un semplice condomino ignorante che, trovandosi per la prima volta di fronte a una realtà di questo genere e non avento la totale panoramica della situazione, trae le proprie personali conclusioni.

 

Non sentendomi ancora totalmente demoralizzato ho deciso di farmi del male e di andare anche al gestore di energia elettrica. L'indagine è stata più veloce della precedente. Con già le deleghe in mano ho potuto verificare che questa volta la bolletta era stata pagata ma ovviamente con un ritardo di 40 giorni e dopo un sollecito. Le more di questo tipo, essendo bollette non elevatissime sono piuttosto piccole, dell'ordine ossia di circa un euro. Il ricorso al sollecito (fatto ovviamente per raccomandata) aggravia ogni bolletta di 3,90 euro, ossia di 23,4 euro all'anno. Secondo i report del gestore, la bolletta non è pagata con puntualità da almeno cinque anni.

 

Ovviamente mi aspettavo questa situazione anche dal gestore di energia elettrica, dato che le fatture di acqua/fogne e ascensore sono risultate tali.

 

Mi manca solo di sapere che ritardi di pagamento ha con la pulizia delle scale e poi sono apposto.

 

Che dite, gli regaliamo un bel calendario per natale? :-)

 

Prendo la cosa con la dovuta serenità. Un mio conoscente ha detto che la colpa è del condominio perché non ha verificato. Si può dare la colpa a qualcuno perché da fiducia ad un professionista. Sarebbe come andare dal dentista alle sette e poi passare da un altro dentista alle otto per verificare il lavoro del primo. O c'è fiducia o non c'è rapporto in queste cose.

 

Certo la fiducia è stata tradita e resta molta amarezza.

 

Cosa farà il condominio? Non lo sò, sinceramente. Cercheremo un altro amministratore? Terremo questo ma gli staremo sempre addosso? Si passerà elle vie legali? Se vorrete vi aggiorno. Intanto se volete dire la vostra e se avete consigli li leggerò volentieri e li porterò all'attenzione del condominio.

 

Intanto ho fatto un po' di conti e ho visto che si parla di una mora annua che va dagli 80 ai 100 euro per l'intero condominio, quindi al massimo 12 o 13 euro all'anno per l'acqua più un paio d'euro per la luce.

 

Intanto: grazie ancora a Kurt Cobain per l'aiuto.

 

13o Piano.

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