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Carlo 0907

MOLTI Problemi Condominiali

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Durante i lavori straordinari nel Condominio la Quiete di Borghetto Santo Spirito, a causa dell'inserimento di  intonachino armato nelle canaline di scorrimento dell'avvolgibile coibentato in alluminio, all'avvio, si è rotto  e malgrado le diffide sia alla Ditta che ha effettuato i lavori, che all'Amministratore, a distanza di 3 anni, nessuno provvede al risarcimento. La Ditta che ha effettuato i lavori, mi ha  segnalato che pagherà soltanto dopo che l'Amministratore provvederà a pagare il lavoro effettuato nel Condominio. Ora sono passati 3 anni, continuo a mandare e-mail certificate e diffide ad entrambi, ma è tutto fermo.  La cifra non è alta, visto che avevo provveduto io alla sostituzione su insegnamento della azienda costruttrice, si tratta di Euro 199,01, come da fattura, ma avevo pagato tutto per quanto riguarda i lavori straordinari, Euro 8905,95 con bonifici bancari  riguardo ai miei27,800 millesimi. Ci sono stati molti problemi con la Polizza condominiale  della Zurich, con quietanze irregolari e emissione di nuove polizze,  chiusura di altre senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiali e premi gonfiati. L'Amministratore non permette che si verifichino le fatture, i  pagamenti fatti all'impresa e neppure  i versamenti dei condomini, visto che mi hanno segnalato che 2 condomini non hanno versato sul conto condominiale, ma pagato direttamente al costruttore, operazione non ammessa anche se permessa dall'amministratore, cattiva gestione del condominio in cui, il regolamento stabilisce che l'anno finanziario scade 31 maggio , ma lo fanno terminare il 31 marzo da circa 20 anni e l'assemblea deve essere convocata entro 3 mesi dalla scadenza, ma viene ogni anno convocata nel mese di aprile per non dare la possibilità ai proprietari a partecipare alla seduta, obbligandoli a rilasciare  delega. I lavori straordinari inizialmente segnalati per Euro 268.626,00 s.e.o., ma poi alla fine sono  lievitati a Euro 349,661,00 con la penalizzazione dell'Impresa,  tramite un avvocato  del Condominio per 22.000,00 Euro e questo pare il motivo per cui non mi pagano un piccolo danno, Avevo provveduto tramite un avvocato del luogo ad impugnare una delibera per mancata possibilità di visionare le fatture ed i pagamenti relativi ai consuntivi  delle annualità 2019-2020 e 2020-2021 con successiva mediazione presso il Tribunale di Savona con esito negativo. La società di amministrazione è riconducibile ad un politico locale, non amministratore, a causa del codice deontologico della sua principale attività,  Speso  per la mediazione circa 800 Euro, + 200,00 del danno fanno circa Euro 1000. Ora l'avvocato del condominio, dopo la mediazione terminata il 16/12/2021, negativa, con nulla di fatto, mi ha invitato a concludere una convenzione di negoziazione assistita da avvocati, evx art,2 de ss. del D.L. n. 132/2014  convertito in legge 162/2014,  La mediazione aveva come oggetto l'impossibilità di poter consultare sia il conto corrente condominiale che i versamenti dei condomini e fatture pagate. Non voglio tralasciare quanto segnalato nell'assemblea straordinaria del 30/06/2018 nella quale al punto si approvano all'unanimità  spese extra capitolato pari a Euro .30.347,00 + IVA da richiedere, così suddivise Euro 4.620,00 + IVA  pluviali , Euro  900,00  + IVA  fune per piedestallo, Euro 650,00 + IVA,  ringhiera lastrico, riparazione angolo lato Via Don Luigi Cha Euro 2.400,00 + IVA , Euro 9.600,00 + IVA  per rifacimento terrazzi lastrico, Euro 1.196,00 + IVA  per guaina cornicione, Euro 4.950,00 + IVA scossaline attico, Euro  1.650,00 ì IVA per lavaggio zoccolatura e Euro 4,381 +IVA extra costi ponteggi; già pagate e riproposte nuovamente. .Segnalate come lavori eseguiti extra capitolato  quando erano  già tutte comprese  nella approvazione dell'assemblea del 09/07/2016 per un totale di Euro 121.346,00. già pagati al 05/06/2017  e riproposti al 30/06/2018. perchè inserire e far approvare falsità??????? I verbali delle assemblee sono dei documenti seri e pubblici  e non si gioca con i verbali. Pensate che per leggere questo verbale, ho dovuto attendere 2 anni e 2 mesi, segnalata l'impossibilità di apertura  nella mia e-mail certificata, per qualche virus o altro programma (io non utilizzo Office) ma l'amministratore rispondeva che era stata inviata il 30/07/2018 e malgrado le richieste non veniva rimandata.  Rimandata solo il 26/08/2020.
Non voglio trascurare di segnalare quanto è successo  il 4 di agosto 2021 in attesa della convocazione dell'assemblea  condominiale  in merito alla mediazione da me richiesta, e la nomina dell'avvocato per l'assistenza all'amministratore avvenuta poi  il 24 agosto 2021  avevo deciso di passare alcuni giorni nell'alloggio di Borghetto Santi Spirito, con mia moglie. Siamo arrivati verso le 12,00 e dopo  l'apertura degli infissi per accedere  ai balconi, abbiamo notato tante macchie similari a sangue  su entrambi i balconi in maniera più accentuata sul balcone  più lungo di fronte alla chiesa ed anche su quello della camera da letto. Siamo subito andati alla Stazione dei Carabinieri di Borgetto Santo Spirito, e citofonando al personale di sevizio e raccontando quanto abbiamo visto, ci segnala che le macchie di sangue non sono indizio di reato e non sarebbe venuto ad accertarle. Non mi ero spaventato, ma mia  moglie era terrorizzata, turbata  e non voleva più fermarsi  ed allora abbiamo dovuto  ritornare alla nostra città residenziale per evitare che questi avvertimenti malavitosi si trasformassero in realtà. Successivamente consultando su  internet quanto era successo, avevo inviato una denuncia alla Direzione Distrettuale Antimafia di Genova per avvertimenti malavitosi al fine di disturbare la pacifica convivenza e creare paura e turbativa nell'accesso all'alloggio di proprietà .Altro fatto spiacevole è accaduto il 14/10/2021 quando ho dovuto recarmi nell'alloggio   per la chiusura del contatore del gas che avevo richiesto, viste le poche volte che accedevo al mio alloggio e abbiamo trovato la saracinesca del garage che sembrava chiusa, ma era aperta, bastava alzarla (si poteva aprire senza problemi e chiavi) e personalmente faccio molta attenzione a chiudere bene tutto prima di andare via. Era stato applicato un collante  alla serratura  affinchè non si potesse più muoversi,   ed allora ho  provveduto ad estrarla ad andare da un negozio di ferramenta per acquistarne una nuova con un  cilindro europeo più sicura e con meno possibilità di venire aperta, MI viene da pensare  le mie continue richieste di controllare i lavori straordinari  dal 2017 al 31/03/2021 non piacciono  ad alcuni dei condomini e neppure l'accesso alla mediazione con l'amministratore.  Desidero sapere se è obbligatoria questa negoziazione assistita da avvocati, visto che non si tratta di divisioni di immobili o per la cessazione degli effetti civili del matrimonio, ma solo per quanto riguarda la mia richiesta di visionare 

 tutte le fatture, le documentazioni di spesa , giustificativi di cassa , bonifici pervenuti ed inviati relativi ai lavori straordinari dal novembre 2016 al 3.1/03/2019 CONDOMINIO LA QUIETE- BORGHERTTO S.S. e i consuntivi relativi all'anno 2019-2020 e dell'anno 2020-2021- Forse sarebbe più opportuno il ricorso ex articolo 1129  c.c. Condominio, revoca amministratore  Al Signor Presidente del Tribunale.in quanto l'amministratore agisce senza l'osservanza delle disposizioni vigenti per legge e non rispettando quanto sancito dal regolamento condominiale e non riconoscendo le locali consuetudini.

Grazie a coloro che risponderanno al mio dubbio

Carlo Galletto

Qui:

puoi verificare i casi in cui è richiesta la mediazione che deve sempre essere assistita da un avvocato.

 

Se vuoi la revoca dell'amministratore, puoi procedere in autonomia presso il Tribunale competente per la revoca giudiziale.

magari qualche interlinea in piu ( andare a capo) ogni tanto renderebbe tutto più leggibile!!!

 

Antonio

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Carlo 0907 dice:

  Desidero sapere se è obbligatoria questa negoziazione assistita da avvocati, visto che non si tratta di divisioni di immobili o per la cessazione degli effetti civili del matrimonio, ma solo per quanto riguarda la mia richiesta di visionare 

 tutte le fatture, le documentazioni di spesa , giustificativi di cassa , bonifici pervenuti ed inviati relativi ai lavori straordinari dal novembre 2016 al 3.1/03/2019 CONDOMINIO LA QUIETE- BORGHERTTO S.S. e i consuntivi relativi all'anno 2019-2020 e dell'anno 2020-2021- Forse sarebbe più opportuno il ricorso ex articolo 1129  c.c. Condominio, revoca amministratore  Al Signor Presidente del Tribunale.in quanto l'amministratore agisce senza l'osservanza delle disposizioni vigenti per legge e non rispettando quanto sancito dal regolamento condominiale e non riconoscendo le locali consuetudini.

Grazie a coloro che risponderanno al mio dubbio

Carlo Galletto

Dunque...mischi i concetti di mediazione (che è obbligatoria non solo per le divisioni ma anche per le questioni condominiali) e di negoziazione assistita (che si fa , tra le altre cose, per separazione o per cessazione effetti del matrimonio e NON si fa per il condominio).

 

Il ricorso per la revoca di amministratore è ancora altra cosa, ovviamente.

Quindi occorre vedere che cosa vuoi fare tu.

Allora, se vuoi impugnare delle delibere, devi agire contro il condominio e quindi partiore con la mediazione

Se invece vuoi revocare l'amministratore ma ritieni che l'assemblea abbia deciso regolarmente, allora farai il ricorso per la sua revoca.

 

Vista la delicatezza della situazione e considerato che non mi pare che mastichi molto di diritto, ti consiglio in ogni caso, anche se vorrai procedere con ricorso per revoca, di affidarti a un legale.

E' vero che si puo' fare in autonomia, ma i ricorsi in autonomia sono per lo piu' fatti male e il rischio è che l'amministratore si costituisca con avvocato e ...ti sbrani.

 

Molinodoppio dice:

magari qualche interlinea in piu ( andare a capo) ogni tanto renderebbe tutto più leggibile!!!

 

Antonio

è il primo messaggio... (sciacca u pumellu... turnaa a cappu...😀

Molinodoppio dice:

magari qualche interlinea in piu ( andare a capo) ogni tanto renderebbe tutto più leggibile!!!

 

Antonio

Pensavo che lo spazio non fosse sufficiente per scrivere tutto, mi spiace

Danielabi dice:

Qui:

puoi verificare i casi in cui è richiesta la mediazione che deve sempre essere assistita da un avvocato.

 

Se vuoi la revoca dell'amministratore, puoi procedere in autonomia presso il Tribunale competente per la revoca giudiziale.

SisterOfNight dice:

Dunque...mischi i concetti di mediazione (che è obbligatoria non solo per le divisioni ma anche per le questioni condominiali) e di negoziazione assistita (che si fa , tra le altre cose, per separazione o per cessazione effetti del matrimonio e NON si fa per il condominio).

 

Il ricorso per la revoca di amministratore è ancora altra cosa, ovviamente.

Quindi occorre vedere che cosa vuoi fare tu.

Allora, se vuoi impugnare delle delibere, devi agire contro il condominio e quindi partiore con la mediazione

Se invece vuoi revocare l'amministratore ma ritieni che l'assemblea abbia deciso regolarmente, allora farai il ricorso per la sua revoca.

 

Vista la delicatezza della situazione e considerato che non mi pare che mastichi molto di diritto, ti consiglio in ogni caso, anche se vorrai procedere con ricorso per revoca, di affidarti a un legale.

E' vero che si puo' fare in autonomia, ma i ricorsi in autonomia sono per lo piu' fatti male e il rischio è che l'amministratore si costituisca con avvocato e ...ti sbrani.

 

NO, conosco la mediazione, già avvenuta per impugnazione di delibera per la, non permissione di verificare  le fatture, le documentazioni di spesa , giustificativi di cassa , bonifici pervenuti ed inviati relativi ai lavori straordinari dal novembre 2016 al 3.1/03/2019 CONDOMINIO LA QUIETE- BORGHERTTO S.S. e i consuntivi relativi all'anno 2019-2020 e dell'anno 2020-2021-terminata con esito negativo. Ma, se la negoziazione assistita, non è richiesta nelle vicende condominiali, perchè l'avvocato del Condominio vuole che io proceda CON LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA tra avvocati entro 30 giorni dal 12/07/2022 quando è pervenuta la richiesta con e-mail certificata?  in mancanza di risposta entro 30 giorni dal suo ricevimento, ovvero di rifiuto di aderire alla convenzione potranno essere valutati dal giudice in sede di condanna alle spese ed ai fini degli art.96 e 642 comma1 del codice di procedura civile nell'eventuale successivo giudizio civile. In presenza di questa richiesta dell'avvocato del Condominio, posso presentare la revoca giudiziaria al Presidente del Tribunale di Savona?

Grazie se mi risponderà.

SisterOfNight dice:

Dunque...mischi i concetti di mediazione (che è obbligatoria non solo per le divisioni ma anche per le questioni condominiali) e di negoziazione assistita (che si fa , tra le altre cose, per separazione o per cessazione effetti del matrimonio e NON si fa per il condominio).

 

Il ricorso per la revoca di amministratore è ancora altra cosa, ovviamente.

Quindi occorre vedere che cosa vuoi fare tu.

Allora, se vuoi impugnare delle delibere, devi agire contro il condominio e quindi partiore con la mediazione

Se invece vuoi revocare l'amministratore ma ritieni che l'assemblea abbia deciso regolarmente, allora farai il ricorso per la sua revoca.

 

Vista la delicatezza della situazione e considerato che non mi pare che mastichi molto di diritto, ti consiglio in ogni caso, anche se vorrai procedere con ricorso per revoca, di affidarti a un legale.

E' vero che si puo' fare in autonomia, ma i ricorsi in autonomia sono per lo piu' fatti male e il rischio è che l'amministratore si costituisca con avvocato e ...ti sbrani.

 

Grazie se mi risponderà.

Carlo 0907 dice:

. Ma, se la negoziazione assistita, non è richiesta nelle vicende condominiali, perchè l'avvocato del Condominio vuole che io proceda CON LA NEGOZIAZIONE ASSISTITA tra avvocati entro 30 giorni dal 12/07/2022 quando è pervenuta la richiesta con e-mail certificata?  in mancanza di risposta entro 30 giorni dal suo ricevimento, ovvero di rifiuto di aderire alla convenzione potranno essere valutati dal giudice in sede di condanna alle spese ed ai fini degli art.96 e 642 comma1 del codice di procedura civile nell'eventuale successivo giudizio civile.

Ma non ci dice la cosa base:  per cosa dovete fare la negoziazione? per quale tematica/richiesta?

se non so questo...come risponderle?

La negoziazione assistita non è tra avvocati, ma tra parti assistite da avvocati.

Se non aderisce, l'altra parte è libera di iniziare la causa.  

Evidentemente una parte ha fatto una proposta di negoziazione assistita. 

 

Ma non sappiamo l'argomento.

 

Chiedere una revoca perchè l'amministratore le ha richiesto negoziazione assistita?  non mi pare ci stia, perchè l'amministratore agisce a nome del condominio, pertanto sarà stato il condominio a chiedere negoziazione.

 

Dovrebbe essere piu' chiaro: 

a) chi ha chiesto negoziazione a chi

b) materia del contendere (e lo trova nell'oggetto della richiesta)

c) revoca dell'amministratore perchè ha chiesto una negoziazione?  mmm...

 

Cortesemente, usi degli spazi nella narrativa, perchè è difficile leggerla, è faticoso per gli occhi.

Carlo 0907 dice:

, posso presentare la revoca giudiziaria al Presidente del Tribunale di Savona?

Grazie se mi risponderà.

Grazie se mi risponderà.

non lo faccia da solo ma tramite avvocato, resta sempre e comunque il mio consiglio.

Già il fatto che scriva "al presidente del tribunale..."..prenda un avvocato per fare il ricorso, saprà anche sondare se a savona richiedono prima di aver tentato la revoca assembleare.  Alcuni tribunale senza questo passaggio, rigettano il ricorso

SisterOfNight dice:

Ma non ci dice la cosa base:  per cosa dovete fare la negoziazione? per quale tematica/richiesta?

se non so questo...come risponderle?

La negoziazione assistita non è tra avvocati, ma tra parti assistite da avvocati.

Se non aderisce, l'altra parte è libera di iniziare la causa.  

Evidentemente una parte ha fatto una proposta di negoziazione assistita. 

 

Ma non sappiamo l'argomento.

 

Chiedere una revoca perchè l'amministratore le ha richiesto negoziazione assistita?  non mi pare ci stia, perchè l'amministratore agisce a nome del condominio, pertanto sarà stato il condominio a chiedere negoziazione.

 

Dovrebbe essere piu' chiaro: 

a) chi ha chiesto negoziazione a chi

b) materia del contendere (e lo trova nell'oggetto della richiesta)

c) revoca dell'amministratore perchè ha chiesto una negoziazione?  mmm...

 

Cortesemente, usi degli spazi nella narrativa, perchè è difficile leggerla, è faticoso per gli occhi.

non lo faccia da solo ma tramite avvocato, resta sempre e comunque il mio consiglio.

Già il fatto che scriva "al presidente del tribunale..."..prenda un avvocato per fare il ricorso, saprà anche sondare se a savona richiedono prima di aver tentato la revoca assembleare.  Alcuni tribunale senza questo passaggio, rigettano il ricorso

Buongiorno,  grazie per l'interessamento, ho provveduto a contattare l'avvocato che mi aveva assistito nella mediazione terminata il 16/12/2021 con esito negativo ed attendo una sua risposta. Ritengo che la negoziazione assistita riguarda una lettera che ho inviato all'amministratore il 24/06/2022 dopo che ho scoperto che il regolamento condominiale cita che l'anno finanziario finisce il 31 maggio e non il 31 marzo ed a tuti i problemi creati per l'anticipo di 2 mesi e poi l'assemblea per l'approvazione anzichè essere fatta entro il mese di aprile come succede da circa 20 anni, deve essere fatta dopo 3 mesi dalla chiusura del 31maggio. Nel 2021 non ho potuto partecipare all'assemblea  per impossibilità a muovermi dal Piemonte alla Liguria a causa della Pandemia. Pensi che l'assemblea era stata convocata il 26 aprile 2021 ed io avrei potuto partecipare anzichè  il 24/04/2021. Poi avevo impugnato la delibera per la non permissione di consultare le fatture e le spese segnalate consuntivi 2019-2020 e 2020-2021 ed anche tutto quanto avvenuto nelle ristrutturazioni straordinarie del 01/11/2017 - 31/03/2019, visto che non vengono pagati i danni provocati dall'impresa che segnala che mi pagherà solo dopo che l'amministratore provvederà a saldare i conti dell'Impresa e poi ci sono stati molti casi di persone  che sono state autorizzate a pagare direttamente all'impresa e non versare sul conto condominiale, così  al termine dei lavori abbiamo dovuto versare oltre 33.000 Euro segnalando nella delibera che si trattava di lavori straordinari extra, invece si ripetevano i lavori già pagati e molto tempo dopo è venuto fuori che si trattava di richiesta del comune di Borghetto S.S. per occupazione di spazi pubblici con ponteggi ed altro che l'amministratore non aveva tenuto nella divisione delle spese , considerando solo la spesa pe i lavori e il compenso per il direttore dei lavori e il suo personale 3% per la gestione della pratica, con penalizzazione dell'impresa da parte dell'avvocato del condominio per oltre 24.000 Euro di cui oltre 2000 Euro per lavori non finiti. Questa è la lettera che avevo scritto all'amministratore per la mancata applicazione del regolamento condominiale.:

 

 

Buongiorno    (amministratore del Condominio dal  22/04/2017 nel corso dei lavori straordinari)

Con riferimento al regolamento condominiale da voi pervenuto.  ed a quanto trascritto alla pagina  n. 5 ed a  nome : CHIUSURA DELL'ESERCIZIO FINANZIARIO: così è segnalato:

L'esercizio finanziario si chiude ogni anno al 31 maggio  e non al 31 marzo  e le somme risultanti a carico dei condomini dovranno essere corrisposte entro 15 giorni dalla sua richiesta, dopo di che si applicherà una penale pari all'8 % (otto per cento sulla somma dovuta per sempre in ogni tempo in ogni tempo del diritto di ricorrere al procedimento per ingiunzione. Il ricavato dell' applicazione di dette sanzioni, sarà devoluto al fondo comune di spese ordinarie.

 ART.  20   ASSEMBLEE -  CONVOCAZIONI  - L'assemblea si riunisce  in via ordinari non oltre 90 giorni dalla chiusura  dell'anno (vale a dire entro il 30 Agosto)

da tanti condomini che rappresentino almeno un quinto del valore dell'intero edificio.

Certo il rispetto del regolamento condominiale, offre la possibilità di partecipazione a più condomini che utilizzano l'appartamento per i periodi di  vacanza e più caldi partecipando così in modo più incisivo ai problemi del condominio. 

Quindi si richiede di rispettare il regolamento prorogando la scadenza dell'anno finanziario al 31 maggio di ogni anno e l'assemblea, possibilmente nella prima settimana di agosto come spesso si faceva all'inizio dell'anno 2000 come era stato segnalato lo scorso anno (24/08/2021) solo per la nomina di un  avvocato nella contesa con il sottoscritto per la mancanza di trasparenza e negata la possibilità di visionare le fatture (la ditta Edile che segnala che non è stato pagato totalmente dall'amministratore per i lavori effettuati nel condominio  dal 2017 al 31/03/2019 e e per questo motivo non provvede a pagare il danno arrecatomi durante i lavori) non permessa la visione le documentazioni di spesa, i giustificativi di cassa, nonchè i bonifici pervenuti dai condomini per i lavori straordinari, visto che 2 condomini  avevano segnalato a fine luglio 2020 che avevano pagato direttamente la ditta Edile beneficiando della riduzione e non versato sul conto condominiale, chiedendomi se anche io avevo fatto lo stesso,  mentre ad un altro condomino pur avendo ricevuto l'opportunità di pagare la Ditta Edile, e non versare sul conto condominiale, aveva optato per non aderire a questa operazione che poi ha penalizzato in modo profondo l'intero condominio obbligandolo al risarcimento di ulteriori Euro 30347 + Iva  mentre se avesse proceduto come fanno tutti ad disporre con la Ditta Edile un contratto di appalto con i pagamenti in base all'avanzare dei lavori, tutto sarebbe finito regolarmente e senza gli sconti accordati a coloro sui quali può contare ed i mancati incassi verificatesi ed i termini per finire i lavori potevano essere inferiori ad un anno  e forse anche di più, paragonando quelli di altra  Ditta Edile 15 anni prima dell'inizio di questi ultimi; ma anche lui per favorire condomini  collegati ha penalizzato il condominio di oltre  5000 Euro . Rammenti la lettera che le ho inviato il 18/05/2021 con posta certificata l mattino dopo che ero uscito dal suo studio dopo avermi fatto visionare quasi nulla, ma appena arrivato mi aveva fatto firmare una nota che ero venuto per la verifica richiesta, senza rilasciami la relativa copia.

Tutto questo dimostra la sua incapacità a svolgere una mansione senza la minima esperienza, ma con il solo scopo di penalizzare i condomini con elevati incrementi di costi e solo per trarne vantaggio dal suo incasso di 6082 Euro riconosciuto dai condomini a lei collegati. che hanno ottenuto vantaggi.

E poi ancora i furti nella polizza assicurativa premi gonfiati e contratti sottoscritti senza l'autorizzazione dell'assemblea in complicità con l'assicuratore della Zurich .

Forse per lei era più utile continuare ad effettuare il carrozziere che inserirsi in un altro impegno, solo per penalizzare i condomini   del Condominio al. Quiete.

Sperando che possa immediatamente procedere all'adeguamento  rispetto a quanto segnalato nel regolamento condominiale, che neppure questo viene applicato come dovrebbe.

Carlo Galletto

 

 

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