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IMA

Modifica regolamento su parti Comuni e scissione

Il regolamento di Condomio è comune ad un edificio costituito da due corpi A e B. Tra le proprietà comuni sono incluse le "facciate esterne ed interne ivi incluse le vetrate oblique degli ultimi piani ad esclusione degli infissi apribili, i frontalini dei balconi, parte esterna verticale inclusa".

La manutenzione di queste vetrare (presenti solo nel corpo B) è piuttosto onerosa e condomini del corpo A chiedono una modifica al regolamento che attribuisca gli oneri di manutenzione delle vetrate ai proprietari degli appartamenti sui quali insistono oltre a perorare la causa di una scissione tra lotto A e lotto B.

Volevo chiedere la vostra opinione in merito a quale tipo di maggioranza sia necessaria per procedere in entrambi i casi (attibuzione diversa sugli oneri di gestione di parti comuni che insitono solo su alcuni appartamenti e scissione).

Grazie

Se queste vetrate servono solamente parti comuni del corpo "B" le relative devono essere addebitate alla parte "B" perchè così prevede l'art. cc 1123 comma 3°

 

cc Art. 1123. Ripartizione delle spese.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

Se invece desiderate dividere lo stabile in que condominii, sempre che ci siano le caratteristiche, si può precedere come previsto dall' art 61 e 62 Dacc;

 

Dacc Art. 61.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice (1), o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

 

Dacc Art. 62.

La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice stesso.

(1) maggioranza delle teste presenti e favorevoli in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm

Grazie. In merito alle vetrate, cerco di essere più chiara. Il regolamento prescrive che si tratta di parti comuni (anche se rappresentano parte di copertura dei soli appartamenti superiori e quindi, di fatto, nessuno ne trae utilità se non i proprietari degli appartamenti) e come tali l'attribuzione degli oneri di manutenzione credo che, ragiovolmente, non possa essere modificata facilmente a svantaggio dei soli proprietari degli ultimi piani che, all'atto dell'acquisto, sono stati informati che si trattava di parti comuni. E' corretto o il Condominio può decidere con maggioranza semplice di riattribuire le spese ai condomini sulla base della presunta "utilità"?

Grazie. In merito alle vetrate, cerco di essere più chiara. Il regolamento prescrive che si tratta di parti comuni (anche se rappresentano parte di copertura dei soli appartamenti superiori e quindi, di fatto, nessuno ne trae utilità se non i proprietari degli appartamenti) e come tali l'attribuzione degli oneri di manutenzione credo che, ragiovolmente, non possa essere modificata facilmente a svantaggio dei soli proprietari degli ultimi piani che, all'atto dell'acquisto, sono stati informati che si trattava di parti comuni. E' corretto o il Condominio può decidere con maggioranza semplice di riattribuire le spese ai condomini sulla base della presunta "utilità"?
La partizione prevista dall'art 1123 cc può essere stabilita in modo diverso solamente se inserita in un RdC Contrattuale o in modo convenzionale stabilita dall'assemblea all'unanimità con 1000/1000, perciò la semplice informazione all'atto dell'acquisto se detta a voce e/o sottoscritta da tutti, non ha nessuna validità;

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

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