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lucapa963

Modifica regolamento condominiale - illegittimo esiste una sorta di prescrizione che lo rende comunque valido?

Buongiorno,

vorrei sottoporre il seguente quesito

 

Nel 1995 è stata approvata con 903 millesimi (mancava all'assemblea 1 condomino che non aveva dato delega) una modifica al reg. cod relativa alla ripartizione delle quote di spesa del riscaldamento, passando da un regime 30% fisso - 70% consumo a un regime 100% consumo.

 

Ammettendo che il reg. cond. sia di natura contrattuale non si sarebbe potuto modificare con la sola maggioranza qualificata.

 

Di fatto però è stato applicato per 19 anni un reg. cond. "illegittimo"

 

Esiste una sorta di prescrizione che lo rende comunque valido?

 

Grazie e cordiali saluti

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Ciao, no!

Nessuna prescrizione un regolamento contrattuale è vita natural durante.

Un regolamento contrattuale si modifica sempre all'unanimità e la modifica va di nuovo registrata presso la Conservatoria.

Se nel 1995 è avvenuto ciò che descrivi ed il regolamento è di natura contrattuale appare evidente che per 19 anni avete osservato un cambiamento di una regola contrattuale che non poteva essere cambiata in quanto modificata con la mancanza di un condòmino, pertanto modifica nulla.

 

Non ho capito però se questo regolamento è contrattuale o meno in quanto tu asserisci:

 

"Ammettendo che il reg. cond. sia di natura contrattuale"

 

O è contrattuale o non lo è, non possono esserci dubbi su questo......è impossibile!

Ciao

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Ciao, grazie della risposta.

Mi sono messo nella peggiore delle ipotesi. Quali sono gli elementi che devo verificare per sapere se il regolamento è di natura contrattuale?

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Salve, intanto sul regolamento dovrebbe esserci scritto se è un regolamento contrattuale. Ma a parte questo, il regolamento contrattuale è quello redatto dal costruttore e allegato al primo rogito e richiamato o allegato a tutti i rogiti. Quindi controlla il tuo rogito.

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Ciao, grazie della risposta.

Mi sono messo nella peggiore delle ipotesi. Quali sono gli elementi che devo verificare per sapere se il regolamento è di natura contrattuale?

Confermo quanto ti ha scritto Lanfranco, è una cosa semplicissima, ce lo hai allegato al rogito di acquisto, però diamine queste sono cose che si dovrebbero sapere, visto che quando si acquista un immobile uno dei fattori da verificare, subito, è proprio quello di controllare se si è in presenza di regolamenti contrattuali e/o assembelari, data l'importanza che ne scaturirà per la convivenza condominiale e nei rapporti tra condòmini.

Ciao

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Un regolamento può essere approvato anche dall'assemblea e per essere Contrattuale con vicolo anche per i futuri acquirenti sarà sufficiente e con atto notarile farlo trascrivere e registrare nei Registri Immobiliari (ora AdE), però in questo caso sarà necessaria la firma di tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), mancando la registrazione anche se pur tutti lo sottoscrivono, non sarà opponibile ai futuri acquirenti ma sarà valido soltanto per i firmatari, divenendo così una scrittura privata.

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http://www.notaiocoppolabottazzi.it/news.php?news_id=33

Buonasera

Lascio questo link per quanto concerne il riscaldamento centralizzato e i regolamenti contrattuali.

Il dlgs 102 / 2014 è sufficientemente chiaro in materia di ripartizione che non possono essere più di fantasia.

Esiste una precisa norma tecnica che la legge impone, la Uni 10200:2013.

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Riprendo la discussione precisando quindi l'obbligo di revisione delle tabelle di riscaldamento in conformità alla Uni 10200:2014.

In considerazione della cogenza di una norma primaria (dlgs), ritengo che possa essere nulla qualsiasi delibera di approvazione di consuntivo in difformità da quanto imposto. La quota fissa potrà essere applicata solo temporaneamente e con riparto proporzionale ai soli mm di proprietà.

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Un regolamento può essere approvato anche dall'assemblea e per essere Contrattuale con vicolo anche per i futuri acquirenti sarà sufficiente e con atto notarile farlo trascrivere e registrare nei Registri Immobiliari (ora AdE), però in questo caso sarà necessaria la firma di tutti i condomini all'unanimità (1000/1000), mancando la registrazione anche se pur tutti lo sottoscrivono, non sarà opponibile ai futuri acquirenti ma sarà valido soltanto per i firmatari, divenendo così una scrittura privata.

Concordo!

E' così!

Però io penso che lucapa 963, nel suo Condominio, non abbia un regolamento contrattuale, comunque sarà lui che dovrà verificare.

Ciao

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Contrattuale o meno non mi sembra sia rilevante.

La regola oggi è unica.

Attenzione alle sanzioni per il condominio che non adotta i criteri stabiliti dal dlgs 102 2014.

Dalla discussione sembra che siano già installati i contacalorie poiché si parla di 70% a consumo.

Per tale motivo è d'obbligo l'immediata revisione delle tabelle di riparto tramite perizia tecnica secondo uni 10200 proprio per calcolare tale %.

Ben guardando la uni 10200, le quote fisse determinate dai calcoli è l'unico sistema per valido per la valutazione oggettiva dei costi di esercizio da corrispondere nel caso di distacco (nb: non esistono quote fisse di è esercizio pari a zero!)

Omettere questa perizia da parte del condomino, significherebbe implicitamente non poter disporre di criteri indispensabili per chi intende ( oggi legittimamente) distaccarsi.

Il condominio sarebbe perdente e, non procedendo alla perizia, potrebbe apparire come atto emulativo per non acconsentire il distacco...

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Contrattuale o meno non mi sembra sia rilevante.

La regola oggi è unica.

Attenzione alle sanzioni per il condominio che non adotta i criteri stabiliti dal dlgs 102 2014.

Dalla discussione sembra che siano già installati i contacalorie poiché si parla di 70% a consumo.

Per tale motivo è d'obbligo l'immediata revisione delle tabelle di riparto tramite perizia tecnica secondo uni 10200 proprio per calcolare tale %.

Ben guardando la uni 10200, le quote fisse determinate dai calcoli è l'unico sistema per valido per la valutazione oggettiva dei costi di esercizio da corrispondere nel caso di distacco (nb: non esistono quote fisse di è esercizio pari a zero!)

Omettere questa perizia da parte del condomino, significherebbe implicitamente non poter disporre di criteri indispensabili per chi intende ( oggi legittimamente) distaccarsi.

Il condominio sarebbe perdente e, non procedendo alla perizia, potrebbe apparire come atto emulativo per non acconsentire il distacco...

Perdonami df0978, ma io, come puoi ben vedere, mi riferivo a quello che ha scritto Tullio Ts, e non a quello che hai riportato te, riferendoti alla normativa sul riscaldamento di cui, io, non conosco i riferimenti nè i particolari e, pertanto, mi astengo dal rispondere.

Mi stavo riferendo soltanto alla differenza tra un regolamento assembleare ed uno contrattuale, niente altro.

Senz'altro, qualcuno del forum più esperto di me sulle normative riguardanti i riscaldamenti centralizzati, ti potrà dare una risposta pertinente.

Ciao

Ciao

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Ok: scusate. Sono partito per la tangente e la domanda effettivamente era diversa.

Ma la questione è squisitamente di ordine pratico .

Nello specifico della modifica fatta 19 fa, oggi non vale .

Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita.

L' esempio del riscaldamento cascava proprio a fagiolo.

Solo lucapa963 conosce se ci sono altre limitazioni che derogano dal cc.

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Ok: .

Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita.

No! Non è così!

Fino ad adesso, non cè stata nessuna nuova legge che determinasse l'annullamento di una convenzione contrattuale condominiale.

Un regolamento contrattuale è modificabile solo se tutti sono d'accordo, soprattutto per quanto riguarda la ripartizione delle spese.

Esso equivale ad un contratto multilaterale (ossia tra più persone); fra le parti che lo hanno sottoscritto acquista valore di legge, se viene registrato presso i Pubblici Registri acquista, anche, valore di legge e quindi opponibile a terzi futuri acquirenti di un immobile in quello stabile.

E' un argomento più volte dibattuto nel forum, le uniche norme non derogabili sono quelle contenute nell'art. 1138 c.c., ti faccio un esempio di una nuova legge, le nuove disposizioni sulla detenzione degli animali negli appartamenti non rientrano tra quelle inderogabili (art. 1138c.c.), quindi in un regolamento assembleare non si può vietare di detenere animali, mentre in uno contrattuale si può vietare la detenzione di animali.

Comunque con questo non volevo uscire fuori tema, lo menzionato soltanto per riferirmi alla suddetta frase.

Ciao

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...Anche i regolamenti contrattuali possono essere modificati in forza di legge, unanimità o meno, allegati ai contratti o richiamati dalla prima conpravendita...

L' esempio del riscaldamento cascava proprio a fagiolo...

Le norme circa il CRITERIO LEGALE di riparto delle spese di riscaldamento son sicuramente cambiate respetto a 20 anni fa.

In CONDOMINIO la norma che prevede un riparto diverso dal CRITERIO LEGALE (art. 1123 1° comma c.c.) non è ancora cambiata dal 1942 ad oggi.

La CONVENZIONE in deroga è ancora possibile e volendo esasperare il concetto, attraverso una convenzione e possibile decidere anche che a pagare TUTTE le spese siano solo i proprietari dei 3 piani più alti su 6:

 

Art 1123. c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne...

P.S. Se segui il Famila Basket porta i saluti a tutti, squadra, staff tecnico e dirigenza, da Leo da Taranto.

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La Corte di appello, partendo dalla corretta premessa che le disposizioni del regolamento di condominio le quali disciplinano l'uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all'unanimità, ha ritenuto che la clausola in questione faceva parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all'art. 1138, primo comma, cod. civ., per cui poteva essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma" (Cass. 6 maggio 2014 n. 9681)

Perciò le norme regolamentari contenute in un Regolamento Contrattuale possono essere modificate come fosse un Regolamento Assembleare

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La Corte di appello, partendo dalla corretta premessa che le disposizioni del regolamento di condominio le quali disciplinano l'uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all'unanimità, ha ritenuto che la clausola in questione faceva parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all'art. 1138, primo comma, cod. civ., per cui poteva essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma" (Cass. 6 maggio 2014 n. 9681)

Perciò le norme regolamentari contenute in un Regolamento Contrattuale possono essere modificate come fosse un Regolamento Assembleare

Forse non hai seguito tutto il discorso dall'inizio.

Quella sentenza dice solo che la disciplina dell'USO delle parti comuni non ha natura contrattuale.

Nel caso specifico del riscaldamento ne deriva che pur in presenza di regolamento contrattuale, la disciplina dell'uso del riscaldamento in alcune fasce orarie piuttosto che altre resta pur sempre norma assembleare modificabile a maggioranza.

 

Il criterio di ripartizione delle spese (di questo parla lucapa1963) in deroga al criterio legale, invece, è norma di natura contrattuale che non può essere modificata con le maggioranze indicate dalla sentenza da te postata.

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Forse non hai seguito tutto il discorso dall'inizio.
Infatti io ho risposto in maniera generica, ovvero quello che in questo condominio è avvenuto, vedi domanda al 1° post.

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Contro la legge di risparmio energetico, corrisponde a nullità dell'atto.

Vi risulta ci siano per caso in circolazione regolamenti contrattuali scritti prima della legge Merlin con facoltà di destinazione d'uso specifico dell'appartamento?

E questi vengono per caso osservati?

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Contro la legge di risparmio energetico, corrisponde a nullità dell'atto.

Vi risulta ci siano per caso in circolazione regolamenti contrattuali scritti prima della legge Merlin con facoltà di destinazione d'uso specifico dell'appartamento?

E questi vengono per caso osservati?

Nei regolamenti, scritti, approvati e trascritti in Conservatoria, dove espressamente c'è il divieto di adibire l'appartamento come luogo di prostituzione, anche prima della legge Merlin, esistono e dovevano essere rispettati, dopo l'entrata in vigore della L. Merlin, ugualmente, dove appunto ci fosse il divieto e, comunque, l'attività di prostituzione deve essere ampiamente dimostrata (cosa non facile) perchè ad oggi è punibile soltanto colui che ne trae beneficio economico da questa attività e, questa, va sempre dimostrata.

Non capisco comunque che c'entra con il riscaldamento, e per questo argomento concordo in pieno con Leonardo 53, immaginavo fosse come asserisce Leonardo però non ero sicura del tutto.

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

Scusami df0978 che c'entra la Legge Merlin nel risparmio energetico?

http://www.webalice.it/cstfnc73/leggemerlin.htm

Se poi vogliamo cambiare orientamento e discutere sulla modifica d'uso dell'U.I. è tutto un altro discorso.

Infatti ho scritto la stessa cosa mi hai anticipato di pochi istanti......

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... Non capisco comunque che c'entra con il riscaldamento,
Centra, centra, se ci pensi bene, tralascio le mie ipotesi ed opinioni in quanto totalmente fuori tema. 😉

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Era solo una provocazione per approfondire la discussione.

La legge Merlin non c'entra niente con il risparmio energetico, ma nessun regolamento oggi potrebbe legittimare questa destinazione d'uso.

La domanda diretta che intendo porre è la seguente:

È vero che qualsiasi contratto va ridiscusso e adeguato alle norme primarie che impongono diversamente di quanto convenuto?

"SALVO DIVERSA CONVENZIONE" , purché non contraria alla legge...

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Era solo una provocazione per approfondire la discussione.

La legge Merlin non c'entra niente con il risparmio energetico, ma nessun regolamento oggi potrebbe legittimare questa destinazione d'uso.

La domanda diretta che intendo porre è la seguente:

È vero che qualsiasi contratto va ridiscusso e adeguato alle norme primarie che impongono diversamente di quanto convenuto?

"SALVO DIVERSA CONVENZIONE" , purché non contraria alla legge...

Premesso che da un punto di vista tecnico non ci capisco niente, mi son letto tutti i 20 articoli del decreto disponibili a questo link

http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2014/07/18/14G00113/sg

 

L'unico articolo che parli di spese mi sembra sia l'articolo 9.

Da quel che ho capito mi pare innanzitutto che per il riscaldamento centralizzato ci siano ancora due anni di tempo per la telemisurazione.

Poi mi sembra che sia più riferito ad eventuali gestori di riscaldamento/raffrescamento di MOLTEPLICI EDIFICI, gestori del tipo gestore luce, gestore gas, gestore acqua...

 

Non ho trovato nulla che lasci intendere l'obbligo di attenersi a determinati riparti in un singolo condominio e nulla che indichi eventuali convezioni contrarie alla Legge.

 

A parte l'opinione personale del notaio, quale parte del decreto ti ha convinto che una diversa convenzione di riparto è contraria alla Legge?

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art 9 comma 5 lettera d

 

d) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o

teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o

raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al

consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle

aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori,

e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in

modo centralizzato, l'importo complessivo deve essere suddiviso in

relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile

e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto

previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E'

fatta salva la possibilita', per la prima stagione termica successiva

all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la

suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprieta'

 

 

 

"l'importo complessivo DEVE essere suddiviso in

relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile

e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto

previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti "

 

 

 

"E'

fatta salva la possibilita', per la prima stagione termica successiva

all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la

suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprieta'"

 

solo per il primo hanno sara' possibile suddividere le spese in base ai millesimi di prorieta' o se il regolamento lo prevede con diversa convenzione ,per gli anni successivi DEVE essere suddiviso come da norma tecnica .

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art 9 comma 5 lettera d

 

...DEVE essere suddiviso come da norma tecnica ...

Quel DEVE è però subordinato ad un fine indicato nella frase precedente:

al fine di una

"corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti"

 

Se invece i condòmini non vogliono raggiungere quel fine e vogliono ripartirsi la spesa in parti uguali derogando al corretto criterio legale specificato dal decreto legislativo, non mi pare ci siano controindicazioni/divieti.

Questa la mia opinione.

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