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gianni1946

Modifica colore pareti di palazzo

Vorrei sapere quale maggioranza occorre per cambiare colore alle pareti di un palazzo dei primi del 900.

Grazie

Gianni1946

Secondo il mio parere si tratta di spesa straordinaria di notevole entità per cui sarà necessario il quorum del 2° comma dell'art.1136 cc, maggioranza delle teste rappresentanti almeno 500 millesimi, comunque per la scelta del colore, sentite prima il Comune il quale potrebbe prevedere una certa gamma per la scelta.

Bastano la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

 

Ma non sono consentite innovazioni che ledono il decoro architettonico. Quindi, sentirei anche l'UTC dato che forse ti riferisci a Roma e parli di palazzo primi '900. Non vorrei che la gamma di colori sia ristretta.

La modifica del colore della facciata (oppure addirittura il suo rifacimento), non è una innovazione, perciò se la spesa è notevole, come potrebbe essere in questo caso, la maggioranza sarà quella del 2° comma dell'art. 1136 e non quella dell'art. 1136 al 5° comma.

La modifica del colore della facciata (oppure addirittura il suo rifacimento), non è una innovazione, perciò se la spesa è notevole, come potrebbe essere in questo caso, la maggioranza sarà quella del 2° comma dell'art. 1136 e non quella dell'art. 1136 al 5° comma.

No, perchè nella fattispecie che indichi tu rientrano le "riparazioni straordinarie" e la pitturazione delle facciate non è tra queste. Come indicato sempre all'art.1136, ma al C4 sotto riportato.

 

 

Art 1136 - C4

 

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

No, perchè nella fattispecie che indichi tu rientrano le "riparazioni straordinarie" e la pitturazione delle facciate non è tra queste. Come indicato sempre all'art.1136, ma al C4 sotto riportato.

 

 

Art 1136 - C4

 

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Infatti il 2° comma dell'articolo da te citato prevede che ...

 

-- le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come da me detto (Post nr.. 2);

... per cui sarà necessario il quorum del 2° comma dell'art.1136 cc, ...
Infatti il 2° comma dell'articolo da te citato prevede che ...

 

-- le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Come da me detto (Post nr.. 2);

No.

Al post #2 hai scritto trattarsi di "spesa straordinaria di notevole entità" citando il C2 dell'art.1136 quale riferimento per le relative maggioranze.

 

Ma il C4 del medesimo articolo (che rimanda alla maggioranza di cui sopra), non parla di "spese straordinarie di notevole entità", bensì di "riparazioni straordinarie di notevole entità" che sono altra cosa e tra le quali non rientra la pitturazione della facciata.

 

Te lo reincollo.

 

 

Art.1136 C4

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

No.

Al post #2 hai scritto trattarsi di "spesa straordinaria di notevole entità" citando il C2 dell'art.1136 quale riferimento per le relative maggioranze.

Ma il C4 del medesimo articolo (che rimanda alla maggioranza di cui sopra), non parla di "spese straordinarie di notevole entità", bensì di "riparazioni straordinarie di notevole entità" che sono altra cosa e tra le quali non rientra la pitturazione della facciata.

Ma che differenza fa? Sono sempre spese straordinarie di notevole entità.

Scusami tanto Efisio ma con quale maggioranza secondo te si approvano le spese o riparazioni straordinarie di notevole entità se non con la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 cc come è espresso precisamente nel comma 4° dello stesso articolo, se non l'hai letto bene lo ripropongo;

 

Le deliberazioni che concernono ... o riparazioni straordinarie di notevole entità ... devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Mica pretenderai che per la semplice verniciatura delle facciate si debba ricorrere alla maggioranza del 5° comma (innovazioni);

- devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Dove vedi che si tratta di innovazione?

 

Comunque se è questa la tua opinione (post nr. 3), chiudo come mi hanno consigliato, per non innescare polemiche.

Ciao Efisio.

Ma che differenza fa? Sono sempre spese straordinarie di notevole entità.

Scusami tanto Efisio ma con quale maggioranza secondo te si approvano le spese o riparazioni straordinarie di notevole entità se non con la maggioranza del 2° comma dell'art. 1136 cc come è espresso precisamente nel comma 4° dello stesso articolo, se non l'hai letto bene lo ripropongo;

 

Le deliberazioni che concernono ... o riparazioni straordinarie di notevole entità ... devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Mica pretenderai che per la semplice verniciatura delle facciate si debba ricorrere alla maggioranza del 5° comma (innovazioni);

- devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli

intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Dove vedi che si tratta di innovazione?

 

Comunque se è questa la tua opinione (post nr. 3), chiudo come mi hanno consigliato, per non innescare polemiche.

Ciao Efisio.

Se si trattasse di pitturare la facciata con il medesimo colore, in seconda convocazione basterebbero la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

 

Dovendo fare una cosa diversa da prima, per me non la puoi fare con la stessa maggioranza di cui sopra. Poichè deve essere di notevole entità non la spesa, ma la riparazione straordinaria (così dice il codice), dato che questa non è straordinaria, a mio avviso rimane solo la maggioranza dei 2/3. Che tra l'altro mi pare anche tutelare meglio da eventuali "colpi di testa" che poi ti devi sorbire per almeno vent'anni.

 

Che il colore diverso possa essere innovazione e non uno sfizio si potrebbe leggerlo anche negli ultimi due periodi di quest'articolo. E' una modificazione del prospetto del palazzo e un qualcosa che può alterare il decoro architettonico. Tanto da esistere una procedura specifica e una diversa pratica edilizia.

 

 

Se si trattasse di pitturare la facciata con il medesimo colore, in seconda convocazione basterebbero la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

 

Dovendo fare una cosa diversa da prima, per me non la puoi fare con la stessa maggioranza di cui sopra. Poichè deve essere di notevole entità non la spesa, ma la riparazione straordinaria (così dice il codice), dato che questa non è straordinaria, a mio avviso rimane solo la maggioranza dei 2/3. Che tra l'altro mi pare anche tutelare meglio da eventuali "colpi di testa" che poi ti devi sorbire per almeno vent'anni.

 

Che il colore diverso possa essere innovazione e non uno sfizio si potrebbe leggerlo anche negli ultimi due periodi di quest'articolo. E' una modificazione del prospetto del palazzo e un qualcosa che può alterare il decoro architettonico. Tanto da esistere una procedura specifica e una diversa pratica edilizia.

 

Non ti rispondo più su questo argomento, quindi è inutile che mi quoti, per sapere se è spesa straordinaria di notevole entità leggi altri argomenti simili.

Grazie.

Si può cambiare secondo il 2° dell’art. 1136 (>, 500), ma ci deve essere un passaggio dal comune.

Si può cambiare secondo il 2° dell’art. 1136 (>, 500), ma ci deve essere un passaggio dal comune.
Infatti concordo e sottoscrivo, tra l'altro l'avevo già esposto al mio 1° intervento
Si può cambiare secondo il 2° dell’art. 1136 (>, 500), ma ci deve essere un passaggio dal comune.

Perdona la domanda, ma secondo te, senza cambio colore di quale maggioranza ci sarebbe bisogno?

Perdona la domanda, ma secondo te, senza cambio colore di quale maggioranza ci sarebbe bisogno?

Quella che hai scritto perchè è... spesa di mantunzione ordinaria.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Bastano la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

 

Ma non sono consentite innovazioni che ledono il decoro architettonico. Quindi, sentirei anche l'UTC dato che forse ti riferisci a Roma e parli di palazzo primi '900. Non vorrei che la gamma di colori sia ristretta.

Trattandosi di opera che incide sul decoro direi più appropriata quella di cui al II comma,ma non perchè opera di ricostruzione,ma quanto opera di decoro.

Perdona la domanda, ma secondo te, senza cambio colore di quale maggioranza ci sarebbe bisogno?
Anche se avevo anticipato che non ti avrei risposto, posso dirti che dipende dall'entità della spesa rispetto il valore totale del fabbricato (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733), ma normalmente il rifacimento delle facciate dello stabile è una spesa di notevole notevole entità visto che si parlerà di alcune centinaia di migliaia di euro (ossia si potrebbe partire da circa xxx.000 in poi). Non ti dico quanto abbiamo speso noi nel mio condominio e neppure quanto ho dovuto pagare. ma posso dirti con sicurezza che non era una cifra da poco, che se approvata con solamente 1/3 dei millesimi pur se con maggioranza delle teste poteva essere impugnata, parola dell'avvocato di mia fiducia che avevo sentito per mia personale sicurezza, ma per fortuna era stata approvata con maggioranza qualificata (almeno 500 millesimi)
Anche se avevo anticipato che non ti avrei risposto, posso dirti che dipende dall'entità della spesa rispetto il valore totale del fabbricato (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733), ma normalmente il rifacimento delle facciate dello stabile è una spesa di notevole notevole entità visto che si parlerà di alcune centinaia di migliaia di euro (ossia si potrebbe partire da circa xxx.000 in poi). Non ti dico quanto abbiamo speso noi nel mio condominio e neppure quanto ho dovuto pagare. ma posso dirti con sicurezza che non era una cifra da poco, che se approvata con solamente 1/3 dei millesimi pur se con maggioranza delle teste poteva essere impugnata, parola dell'avvocato di mia fiducia che avevo sentito per mia personale sicurezza, ma per fortuna era stata approvata con maggioranza qualificata (almeno 500 millesimi)

Magari sentiamo che ci dice Kurt Cobain?

Magari sentiamo che ci dice Kurt Cobain?
Ritengo che ti sia già giunta una risposta da Patrizia Ferrari.

Io da parte mia ho espresso il mio parere, comunque se lo desideri attendiamo anche il parere di Kurt Cobain, ma ti posso assicurare che ridipingere interamente lo stabile dello stesso colore precedente non è spesa da prendere sottogamba perchè si tratta di migliaia di euro a testa, ovvero non è spesa di normale entità da adottarsi con la maggioranza semplice di 1/3 in 2° convocazione, nel mio caso abbiamo speso pro capite circa 3 volte la quota totale annua del normale bilancio annuale, se questa è spesa ordinaria, non so quantificare una di notevole entità.

Secondo l'articolo 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare.

 

Sono considerati quali opere di manutenzione ordinaria, opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture esterne degli edifici purché ne siano conservati i caratteri originari, tra queste ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti.

 

Data l'entità della spesa io propenderei per manutenzione straordinaria, ma è un'opinione personale, comunque sia, la qualificazione delle opere di ordinaria manutenzione o di manutenzione straordinaria e l'attribuzione dei lavori all'una o all'altra categoria, spettano al giudice di merito, involgendo indagini di fatto, e il relativo apprezzamento si sottrae a censura in sede di legittimità, se sia sorretto da esatti criteri nomativi e sia adeguatamente motivato (cfr. Cass. 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. 4 gennaio 1969, n. 10)” (Cass. 10 dicembre 2013 n. 27540).

Infatti lo afferma anche la sentenza che avevo citato in precedenza;

L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733)

E come detto, visto che la spesa era molto alta si è deliberato con il 2° comma dell'art. 1136 cc anche se era in 2° convocazione, senza chiedere al Giudice di merito un parere altrimenti si andava alle calende greche ed anche di sicuro si aumentavano le spese con quelle legali.

Ma se qualcuno, proprio desidera avere il giudizio dal Tribunale, può agire da solo e ricorrere per conoscere il responso, io mi sono limitato al parere del mio legale e tanto mi è bastato.

L’art. 1005 del Codice Civile redige un breve elenco di spese straordinarie. Tra queste si annoverano:

Le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

 

 

Infatti, anche la mia è opinione personale e rispetto la vostra pur non condividendola.

 

Penso infatti che se un condominio riguardi un palazzo con le facciate che ogni tot anni siano da rifare, sarebbe meglio accantonare ogni anno una somma (magari investendola), al fine di non trovarsi come descrive Tuxx. Quello che a scuola chiamavamo quote di ammortamento o reintegrazione. Su venti anni manco te ne accorgi.

 

D'altra parte sono lavori necessari perchè da qualche parte si parla di conservazione dei beni comuni e buona amministrazione. Con maggioranze più alte anche per colore uguale, i condomini che sperperano e abiterebbero in un tugurio trovano un sostegno.

 

Inoltre, la questione già discussa a volte nel forum ha spesso visto posizioni diverse:

 

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/cambio-colore-e-aspetto-alla-facciata-prospettica-38733/

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/colore-facciata-della-palazzina-6886/

 

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/cambio-colore-facciate-condominio-45061/

 

Poi, ripeto, per me non è tanto il fatto della maggioranza per lo stesso colore a vedermi in disaccordo, ma che per voi stesso colore o diverso necessitino della medesima. Quindi, ammesso fosse possibile, salta fuori un gruppo che si mette in testa di rifare le case a schiera al mare, da bianco ad arancio-aragosta, la maggioranza è la stessa?

Quindi, ammesso fosse possibile, salta fuori un gruppo che si mette in testa di rifare le case a schiera al mare, da bianco ad arancio-aragosta, la maggioranza è la stessa?
Non credo sia questo il tema del Topic, comunque dipenderà principalmente dall'entità della spesa (a mio parere) e se il comune permetterà questo cambio di colore (se c'è la possibilità nella gamma dei colori disponibili), l'avevo scritto da ben inizio nel mio 1° post.

Non solo dall'entità della spesa, ma anche dalla sua frequenza, che deve essere regolare per farla propendere come ordinaria........

Non credo sia questo il tema del Topic, comunque dipenderà principalmente dall'entità della spesa (a mio parere) e se il comune permetterà questo cambio di colore (se c'è la possibilità nella gamma dei colori disponibili), l'avevo scritto da ben inizio nel mio 1° post.

Ah no, la modifica del colore e la relativa maggioranza non è il tema del topic? Strano, perchè basta leggere il titolo...

Quello era l'esempio del mio caso: uno compra un immobile perchè ha delle finiture che si inseriscono in un certo contesto. Perchè secondo voi possono spuntare due invasate che con la stessa maggioranza del "non cambio colore" possono sconvolgere l'aspetto di quello che uno ha comprato così?

 

Ma cosa c'entra il comune con le maggioranze e le scelte del condominio? Casomai è proprio questo a non essere in topic. La domanda era chiara: quale maggioranza, non se il comune concede o no. E'sicuramente meglio chiederglielo prima (anch'io l'ho scritto), ma credo sia pacifico che l'assenso del comune influenzi solo la fattibilità o meno del cambio colore e men che mai la relativa maggioranza assembleare in caso di fattibilità.

Ah no, la modifica del colore e la relativa maggioranza non è il tema del topic?
Non stiamo parlando di case a schiera, ecco perchè l'argomento non è in tema, e comunque nonostante questo ho confermato la mia opinione già esposta.

Per quanto riguarda la richiesta al Comune neppure ti rispondo per non innescare un'altra polemica.

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