#1 Inviato 16 Agosto, 2022 Buonasera, innanzitutto vi ringrazio per il grande contributo che date con il vostro sito. Vi chiedo vostro gentile supporto per risolvere una questione legata alla rettifica di tabelle millesimali e il loro rifacimento Premetto la configurazione del palazzo: - 8 piani, appartamenti presenti dal piano terra al quinto piano, soffitte e terrazza condominiale al sesto piano e zona - box e cantine al piano -1 - L'ascensore serve dal piano -1 al piano 5° - Le scale sono presenti dal piano terra al piano 6° - La terrazza condominiale è di proprietà di tutti i condomini - Dei 10 box solo 7 sono di proprietà degli appartamenti, gli altri 3 sono di proprietari esterni Ecco i quesiti: 1) Tabella MM scale: Essendo tutti i condomini comproprietari della terrazza condominiale, e quindi potenzialmente utilizzatori della stessa, E' corretto procedere all'attribuzione dei MM scale utilizzando il criterio standard che prevede metà dei millesimi della tabella A e metà in ragione dell'altezza dell'unità iimmobiliare? Le scale sono usate per raggiungere la terrazza condominiale da tutti i condomini indistintamente che quindi dovrebbero pagarne la gestione e riparazione solo in ragione della loro proprietà proporzionale relativa alla Tabella A MM Generali. E' corretto? Qui il coinvolgimento sarà di tutti i condomini tranne quelli della zona -1 non raggiunta da scale 2) Tabella MM Ascensore Con lascensore tutti i condomini raggiungono la terrazza condominiale anche quelli della zona -1 Come va redatta la tabella MM Ascensore tenendo conto che i propretari dei box che hanno anche gli appartamenti pagano già la loro quota degli appartamenti e dovrebbero pagare solo la distanza dal loro piano alla zona -1 e i proprietari dei box esterni non che non hanno appartamenti di fatto userebbero l'ascensore solo in caso volessero andare nella terrazza condominiale? 3) ripartuizione luce scale Nella configurazione sopra citata si possono utilizzare i MM della tabella A dato che l'illuminazione è unica e serve tutte le scale che potenzialmente utilizzano tutti i condomini degli appartamenti? 4) con che maggioranza vanno approvate le nuove tabelle che stiamo revisionando dopo la richiesta di un condomini che ha impugnato una delibera sostenendo che si stavano usando da oltrwe 10 anni tabelle diverse da quelle contrattuali non asseverate da nessun tecnico? Vi ringrazio in anticipo per il supporto Cordiali Saluti Domenico
#2 Inviato 17 Agosto, 2022 domenco.paolucci dice: con che maggioranza vanno approvate le nuove tabelle che stiamo revisionando dopo la richiesta di un condomini che ha impugnato una delibera sostenendo che si stavano usando da oltrwe 10 anni tabelle diverse da quelle contrattuali non asseverate da nessun tecnico? Poichè c'è già un'impugnazione in corso vi conviene attendere che sia emessa la sentenza e passi in giudicato perchè, se ci sono delle tabelle contrattuali, queste derogano i criteri legali e per modificarne il criterio occorre una delibera all'unanimità di 1000 millesimi (tutti nessuno escluso) e per renderle opponibili ai futuri acquirenti occorre trascriverle alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, annotando il nuovo numero di repertorio su ogni titolo d'acquisto (servirà il notaio).
#3 Inviato 17 Agosto, 2022 domenco.paolucci dice: 4) con che maggioranza vanno approvate le nuove tabelle che stiamo revisionando dopo la richiesta di un condomini che ha impugnato una delibera sostenendo che si stavano usando da oltrwe 10 anni tabelle diverse da quelle contrattuali non asseverate da nessun tecnico? Anch'io come Leonardo mi concentrerei sulla questione dell'impugnazione, perché mi pare la più urgente per minimizzare il danno economico al condominio. Cosa prevedono queste tabelle contrattuali, perché ne sono state usate altre? Se il condomino che impugna ha ragione, la cosa migliore è riconoscerla con una delibera prima di arrivare in giudizio, ovvero ri-adottare le tabelle contrattuali. Maggioranza per modificare le tabelle contrattuali: se stabiliscono una convenzione in deroga al criterio legale: unanimità 1000/1000 (come già ricordava Leonardo); se seguono il criterio legale: maggioranza con almeno 500/1000 nei casi previsti dall'art. 69 d.a.c.c.: I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
#4 Inviato 17 Agosto, 2022 Buonasera grazie per la risposta. L'impugnazione è stata risolta con una mediazione e abbiamo accordato il rifacimento delle tabelle MM e il relativo ricalcolo degli ultimi due consuntivi. Adesso è importante chiudere le tabelle scale e ascensore in funzione della cofigurazione dell'edificio che vi ho esposto sopra. Potete darmi un parere ai punti 1), 2) e 3)? Grazie Domenico
#5 Inviato 17 Agosto, 2022 domenco.paolucci dice: Buonasera grazie per la risposta. L'impugnazione è stata risolta con una mediazione e abbiamo accordato il rifacimento delle tabelle MM e il relativo ricalcolo degli ultimi due consuntivi. Adesso è importante chiudere le tabelle scale e ascensore in funzione della cofigurazione dell'edificio che vi ho esposto sopra. Potete darmi un parere ai punti 1), 2) e 3)? Grazie Domenico Se volete approvare nuove tabelle millesimali senza che possano esserci contestazioni future, allora sarà necessaria l'unanimità (1000/1000). Approvando le tabelle all'unanimità, potrete decidere liberamente se adottare il criterio legale per suddividere le spese o un criterio diverso, p.e. potreste decidere di dividere tutte le spese per millesimi di proprietà. Premesso quanto sopra, può essere cmq utile sapere quale sia il criterio legale, come orientamento. In tal caso bisogna innanzitutto differenziare il tipo di spesa: uso (p.e. luce scale, pulizia scale, luce ascensore, forza motrice ascensore, pulizia ascensore) manutenzione (p.e. pittura scale, sostituzione lampade scale, rifacimento scale, manutenzione ascensore, rifacimento ascensore) Per le spese d'uso il riferimento è l'art. 1123 c.c. comma 2: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Per le spese di manutenzione il riferimento è l'art. 1124 c.c.: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Nel caso di condominio senza terrazza comune, la Cassazione ha chiarito che la spesa "proporzionale all'uso" significa che debba essere divisa tra i vari condomini esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo: In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, secondo comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. (Nell'affermare tale principio, la S.C. ha anche precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari). (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 432 del 12 gennaio 2007) Considerando che avete la terrazza, se volete essere precisini bisognerà quantificare l'uso potenziale delle scale (o dell'ascensore) per raggiungere la terrazza rispetto all'uso potenziale per raggiungere il proprio appartamento. P.e.: uso potenziale totale 1000 uso potenziale terrazza 100 uso potenziale appartamenti 900 A questo punto si potrà calcolare una tabella per l'uso-appartamenti e un'altra per l'uso-terrazza. Nell prima si userà l'altezza del piano da terra, nella seconda la differenza d'altezza tra il piano e la terrazza. Mi rendo conto che quanto sopra può sembrare piuttosto complicato, se vuoi posso aggiungere un esempio numerico...
#6 Inviato 17 Agosto, 2022 Buonasera, grazie per la risposta. In presenza di terrazza condominiale che il regolamento di condominio descrive come di proprietà di tutti i condomini anche quelli della zona -1 zona non servita da scala condominiale come va redatta la tabella MM scala? La norma o la cassazione prevede questo caso su cui non è corretto applicare il criterio che prevede "la ripartizione in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo"? Aggiungo per esempio che un interno usa scale e ascensore per andare a stendere i panni nel terrazzo condominiale. Non è corretto che non paghi nulla di scale e ascensore. Un altro interno usa la terrazza condominiale per allenarsi Quindi il loro utilizzo della scala non è proporzionale al piano perchè la usano tutta. Grazie Modificato 17 Agosto, 2022 da domenco.paolucci
#7 Inviato 18 Agosto, 2022 domenco.paolucci dice: Buonasera, grazie per la risposta. In presenza di terrazza condominiale che il regolamento di condominio descrive come di proprietà di tutti i condomini anche quelli della zona -1 zona non servita da scala condominiale come va redatta la tabella MM scala? La norma o la cassazione prevede questo caso su cui non è corretto applicare il criterio che prevede "la ripartizione in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo"? Aggiungo per esempio che un interno usa scale e ascensore per andare a stendere i panni nel terrazzo condominiale. Non è corretto che non paghi nulla di scale e ascensore. Un altro interno usa la terrazza condominiale per allenarsi Quindi il loro utilizzo della scala non è proporzionale al piano perchè la usano tutta. Grazie Il lastrico solare è bene comune non perché è dichiarato tale nel regolamento condominiale, ma secondo le diposizioni dell’art. 1117 del c.c., se non risulta il contrario dal titolo. Tutti i proprietari di unità immobiliari facenti parte del condominio, compresi i proprietari di cantine e box posti al piano interrato, partecipano alle spese per la sostituzione e manutenzione della scala e dell’ascensore. Nel caso specifico, in cui l scala non serve il piano interrato, i proprietari di cantine e box partecipano soltanto alla prima metà delle spese e in ragione del valore delle singole unità immobiliari. In genere si trascura l’uso della scala per raggiungere il lastrico solare in proprietà comune. Tuttavia, qualora si intenda considerare l’uso della scala da parte dei proprietari di unità immobiliari poste nell’edifico condominiale o di proprietari estranei ( proprietari solo di soffitte) per accedere al lastrico solare, a parità di uso potenziale della scala, bisogna stimare l’uso effettivo nei due casi di diverso utilizzo. Anche l’utilizzo della scala per raggiungere il lastrico solare dipende dall’altezze dei piani, misurate assumendo come piano di riferimento il lastrico solare. Pertanto l’utilizzo della scala per raggiungere la terrazza è inversamente proporzionale all’altezza del piano dal piano di partenza della scala, e non indifferenziato fra i condomini come hai sostenuto. Modificato 18 Agosto, 2022 da G.Ago
#8 Inviato 18 Agosto, 2022 condo77 dice: Mi rendo conto che quanto sopra può sembrare piuttosto complicato, se vuoi posso aggiungere un esempio numerico... Ecco un esempio numerico riferito alle sole spese d'uso delle scale, alla luce dei criteri esposti nel post mio e in quello di Ago: (per semplicità ho supposto un solo appartamento per piano)
#9 Inviato 19 Agosto, 2022 Se utilizziamo questo metodo dobbiamo per forza approvare con 1.000 MM? Possibile che la norma non preveda una benedetta REGOLA per definire la ripartizione delle spese di scale e ascensori in presenza della terrazza condominiale? Grazie
#10 Inviato 19 Agosto, 2022 domenco.paolucci dice: Se utilizziamo questo metodo dobbiamo per forza approvare con 1.000 MM? Possibile che la norma non preveda una benedetta REGOLA per definire la ripartizione delle spese di scale e ascensori in presenza della terrazza condominiale? Grazie Basterebbero 500 millesimi perché quanto sopra segue il criterio legale, non si tratta di convenzione in deroga allo stesso. Il problema: voi avevate già delle tabelle contrattuali e le tabelle contrattuali nel caso siano in deroga al criterio legale costituiscono una convenzione, che si può istituire, modificare, revocare solo all'unanimità. Non sapendo che tipo di regolamento/tabelle contrattuali voi abbiate avuto, prudenzialmente ho suggerito l'unanimità (1000/1000) per l'approvazione delle nuove tabelle.
