#1 Inviato 8 Ottobre, 2021 Buongiorno, volevo aprire una discussione per interpretare al meglio le disposizioni di legge per applicarle al meglio ad una situazione particolare. Per semplificazione e questioni di privacy non verranno specificati esattamente i millesimi effettivi, lo scopo è quello di aprire una discussione per evidenziare quelle che secondo me sono applicazioni sbagliate dei calcoli per il raggiungimento dei millesimi di scala. In un condominio di 8 piani totali, di cui 2 interrati, vi sono le scale e l'ascensore che servono le diverse unità immobiliari in questo modo: Al piano -2 - 4 cantine Al piano -1 - 4 cantine Al piano 0 niente Al piano 1 - 2 appartamenti Al piano 2 - 2 appartamenti Al piano 3 - 1 appartamento Al piano 4 - 2 appartamenti Al piano 5 - 1 appartamento Ipotizzando che l'ascensore serva tutti i piani, che le altezze siano le medesime tra piano a piano e che ogni immobile servito abbia lo stesso valore, applicando l'art.1124cc avremmo la tabella 1 (colonna rosa) per la suddivisione delle spese --img_rimossa-- --img_rimossa-- --img_rimossa-- di manutenzione e sostituzione di scale ed ascensore Pur applicando alla lettera i criteri stabiliti dall'articolo 1124cc, a mio parere risultano delle iniquità ingiustificabili abbastanza evidenti: secondo quale principio giuridico, la PM al piano 3 deve sostenere spese doppie rispetto a quello del piano sottostante (addirittura deve pagare di più rispetto a quello del piano superiore) nel caso in cui si debba procedere al rifacimento delle scale? Il pianerottolo al piano terzo risulta indivisibile e a servizio anche dei piani sovrastanti che vi devono passare, non è a servizio esclusivo della PM al piano 3. Per la suddivisione delle spese d'uso invece (pulizia e corrente), si dovrebbe procedere con una ripartizione diversa, conforme all'art.1123. Vedo che è uso comune da parte dei professionisti, utilizzare i soli millesimi di piano ripartiti in funzione del valore degli immobili del piano, che in questo caso specifico, aumentano il divario tra la suddivisione delle spese d'uso. Esempio in tabella 1 colonna color grigio. Secondo quale principio giuridico il condomino al piano 5 deve partecipare alle spese d'uso circa 2,5 volte tanto rispetto al condomino del piano sottostante con l'immobile di pari valore? E' chiaro ed evidente che chi sta al 5° piano deve partecipare alla spesa in maniera maggiore (5 piani dal suolo contro 4 piani dal suolo), ma proporzionale all'uso effettivo che ne fa. Come si giustifica un uso 2,5 volte superiore ? Mi pare abbastanza scontato che sia nettamente in contrasto con il comma 2 dell'art.1223, in quanto il condomino al piano 5 non userà scale ed ascensore 2,5 volte tanto rispetto al condomino del piano 4°. In questo caso specifico mi sembra più corretto ed equo predisporre una tabella che per il corretto calcolo dei millesimi di altezza consideri ogni distanza di ogni immobile rispetto al suolo (non del piano). Rispettando questo criterio si riesce a ripartire correttamente le spese secondo il principio che ognuno paga in proporzione all'effettivo utilizzo. Esempio in tabella 2. Cosa ne pensate? Veniamo alle domande successive. Secondo il vostro parere, in una situazione come questa, come possono fare i condomini per poter modificare i millesimi per la suddivisione delle spese di manutenzione? (art.1124). Tenete presente che sul regolamento contrattuale è specificato di fare riferimento all'art.1124 cc per le spese di manutenzione. Non vi è alcun riferimento invece alla suddivisione delle spese d'uso. Secondo il mio parere, per la modifica delle spese relative al rifacimento delle scale ed ascensore serve l'approvazione unanime dell'assemblea in quanto vi sono riferimenti sul regolamento contrattuale. Per la suddivisione delle spese d'uso, non essendovi alcun riferimento nel regolamento contrattuale, l'assemblea dovrebbe votare a maggioranza un criterio di ripartizione. I millesimi della colonna grigia della tabella 2 potrebbe essere quella più corretta ed accettata. Scusate del papiro e grazie a chiunque voglia rispondere.
#2 Inviato 8 Ottobre, 2021 CarloP dice: Buongiorno, volevo aprire una discussione per interpretare al meglio le disposizioni di legge per applicarle al meglio ad una situazione particolare. Per semplificazione e questioni di privacy non verranno specificati esattamente i millesimi effettivi, lo scopo è quello di aprire una discussione per evidenziare quelle che secondo me sono applicazioni sbagliate dei calcoli per il raggiungimento dei millesimi di scala. In un condominio di 8 piani totali, di cui 2 interrati, vi sono le scale e l'ascensore che servono le diverse unità immobiliari in questo modo: Al piano -2 - 4 cantine Al piano -1 - 4 cantine Al piano 0 niente Al piano 1 - 2 appartamenti Al piano 2 - 2 appartamenti Al piano 3 - 1 appartamento Al piano 4 - 2 appartamenti Al piano 5 - 1 appartamento Ipotizzando che l'ascensore serva tutti i piani, che le altezze siano le medesime tra piano a piano e che ogni immobile servito abbia lo stesso valore, applicando l'art.1124cc avremmo la tabella 1 (colonna rosa) per la suddivisione delle spese di manutenzione e sostituzione di scale ed ascensore Pur applicando alla lettera i criteri stabiliti dall'articolo 1124cc, a mio parere risultano delle iniquità ingiustificabili abbastanza evidenti: secondo quale principio giuridico, la PM al piano 3 deve sostenere spese doppie rispetto a quello del piano sottostante (addirittura deve pagare di più rispetto a quello del piano superiore) nel caso in cui si debba procedere al rifacimento delle scale? Il pianerottolo al piano terzo risulta indivisibile e a servizio anche dei piani sovrastanti che vi devono passare, non è a servizio esclusivo della PM al piano 3. Per la suddivisione delle spese d'uso invece (pulizia e corrente), si dovrebbe procedere con una ripartizione diversa, conforme all'art.1123. Vedo che è uso comune da parte dei professionisti, utilizzare i soli millesimi di piano ripartiti in funzione del valore degli immobili del piano, che in questo caso specifico, aumentano il divario tra la suddivisione delle spese d'uso. Esempio in tabella 1 colonna color grigio. Secondo quale principio giuridico il condomino al piano 5 deve partecipare alle spese d'uso circa 2,5 volte tanto rispetto al condomino del piano sottostante con l'immobile di pari valore? E' chiaro ed evidente che chi sta al 5° piano deve partecipare alla spesa in maniera maggiore (5 piani dal suolo contro 4 piani dal suolo), ma proporzionale all'uso effettivo che ne fa. Come si giustifica un uso 2,5 volte superiore ? Mi pare abbastanza scontato che sia nettamente in contrasto con il comma 2 dell'art.1223, in quanto il condomino al piano 5 non userà scale ed ascensore 2,5 volte tanto rispetto al condomino del piano 4°. In questo caso specifico mi sembra più corretto ed equo predisporre una tabella che per il corretto calcolo dei millesimi di altezza consideri ogni distanza di ogni immobile rispetto al suolo (non del piano). Rispettando questo criterio si riesce a ripartire correttamente le spese secondo il principio che ognuno paga in proporzione all'effettivo utilizzo. Esempio in tabella 2. Cosa ne pensate? Veniamo alle domande successive. Secondo il vostro parere, in una situazione come questa, come possono fare i condomini per poter modificare i millesimi per la suddivisione delle spese di manutenzione? (art.1124). Tenete presente che sul regolamento contrattuale è specificato di fare riferimento all'art.1124 cc per le spese di manutenzione. Non vi è alcun riferimento invece alla suddivisione delle spese d'uso. Secondo il mio parere, per la modifica delle spese relative al rifacimento delle scale ed ascensore serve l'approvazione unanime dell'assemblea in quanto vi sono riferimenti sul regolamento contrattuale. Per la suddivisione delle spese d'uso, non essendovi alcun riferimento nel regolamento contrattuale, l'assemblea dovrebbe votare a maggioranza un criterio di ripartizione. I millesimi della colonna grigia della tabella 2 potrebbe essere quella più corretta ed accettata. Scusate del papiro e grazie a chiunque voglia rispondere. Già in altre discussioni ho suggerito in tutti i casi come quello da te ipotizzato, in cui è riscontrabile un differente valore dei piani , il metodo di calcolo da te esposto nella seconda tabella, in alternativa a quello che normalmente si adopera e che interpreta alla lettera l’articolo di legge (tabella 1). Il suddetto metodo, che ripartisce la spesa in proporzione al valore di ciascuna unità immobiliare e della sua altezza dal suolo, obiettivamente fornisce valori millesimali migliori rispetto al metodo canonico. Tuttavia, una diversa applicazione delle disposizioni dell’articolo 1124, che non sia quella che consideri i piani e le rispettive quote nel calcolo nella seconda parte della spesa relativa alle manutenzioni e ricostruzioni della scala e dell’ascensore, derogherebbe al criterio legale e per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i proprietari della scala o dell’ascensore. Il vostro regolamento stabilisce di ripartire le spese applicando le disposizioni dell’art. 1124 del c.c. secondo cui la seconda metà della spesa è ripartita in funzione dell’uso della scala o dell’ascensore, proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Sebbene le spese d’uso non siano esplicitamente elencate nel testo di legge, in esso è indicato il criterio con cui ripartirle. Quindi, il criterio con cui ripartire le spese che dipendano esclusivamente dall’uso della scala o dell’ascensore, non dovrebbe differire da quello con cui si ripartisce la seconda parte della spesa di cui all’art. 1124 del c.c.. Ritengo che la tabella con cui ripartire le spese d’uso debba coincidere con quella che si utilizza nella applicazione letterale dell’art. 1124 del c.c.. e che per l’approvazione di una tabella differente (tabella2, colonna grigia) sia necessaria l’unanimità dei consensi.
#3 Inviato 8 Ottobre, 2021 G.Ago dice: Già in altre discussioni ho suggerito in tutti i casi come quello da te ipotizzato, in cui è riscontrabile un differente valore dei piani , il metodo di calcolo da te esposto nella seconda tabella, in alternativa a quello che normalmente si adopera e che interpreta alla lettera l’articolo di legge (tabella 1). Il suddetto metodo, che ripartisce la spesa in proporzione al valore di ciascuna unità immobiliare e della sua altezza dal suolo, obiettivamente fornisce valori millesimali migliori rispetto al metodo canonico. Tuttavia, una diversa applicazione delle disposizioni dell’articolo 1124, che non sia quella che consideri i piani e le rispettive quote nel calcolo nella seconda parte della spesa relativa alle manutenzioni e ricostruzioni della scala e dell’ascensore, derogherebbe al criterio legale e per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i proprietari della scala o dell’ascensore. Il vostro regolamento stabilisce di ripartire le spese applicando le disposizioni dell’art. 1124 del c.c. secondo cui la seconda metà della spesa è ripartita in funzione dell’uso della scala o dell’ascensore, proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Sebbene le spese d’uso non siano esplicitamente elencate nel testo di legge, in esso è indicato il criterio con cui ripartirle. Quindi, il criterio con cui ripartire le spese che dipendano esclusivamente dall’uso della scala o dell’ascensore, non dovrebbe differire da quello con cui si ripartisce la seconda parte della spesa di cui all’art. 1124 del c.c.. Ritengo che la tabella con cui ripartire le spese d’uso debba coincidere con quella che si utilizza nella applicazione letterale dell’art. 1124 del c.c.. e che per l’approvazione di una tabella differente (tabella2, colonna grigia) sia necessaria l’unanimità dei consensi. Grazie, tutto molto preciso. Non mi trovo d'accordo sull'interpretazione dell'applicazione del valore millesimale del piano come criterio di ripartizione delle spese d'uso, perché il risultato che fornisce è in netto contrasto con il principio del secondo comma dell'articolo 1123, ovvero, in questo condominio, il risultato non esprime in alcun modo l'effettivo utilizzo che i condomini ne fanno. Nessuna legge dice di adoperare lo stesso calcolo del 1124, ma la genericità del testo del 1123 invita il tecnico ad analizzare a fondo la situazione prima di redigere la tabella per la suddivisione delle spese d'uso. Che poi il tecnico incaricato adoperi lo stesso criterio del 1124 è una forzatura che nella stragrande maggioranza dei casi da dei risultati congrui perché i pianerottoli generalmente servono più di un appartamento, ma in questo caso specifico sta generando dei contenziosi tra i condomini. Per come la interpreto io è lo stesso codice civile a tollerare 2 diversi metodi di calcolo tra le spese di manutenzione e quelle d'uso e non essendoci riferimenti per le spese d'uso sul regolamento contrattuale dovrebbe essere l'assemblea a deliberare un criterio a maggioranza. Forse non mi sono spiegato bene, ma non ci sono tutt'ora dei millesimi con riferimento alla ripartizione alle spese d'uso, ma solo per le spese di manutenzione e rifacimento. Specifico che non sono direttamente interessato alla vicenda, ma chiamato a dare un parere e onestamente più approfondisco e più mi rendo conto di non poter giustificare queste differenze in alcun modo.
#4 Inviato 9 Ottobre, 2021 CarloP dice: Grazie, tutto molto preciso. Non mi trovo d'accordo sull'interpretazione dell'applicazione del valore millesimale del piano come criterio di ripartizione delle spese d'uso, perché il risultato che fornisce è in netto contrasto con il principio del secondo comma dell'articolo 1123, ovvero, in questo condominio, il risultato non esprime in alcun modo l'effettivo utilizzo che i condomini ne fanno. Nessuna legge dice di adoperare lo stesso calcolo del 1124, ma la genericità del testo del 1123 invita il tecnico ad analizzare a fondo la situazione prima di redigere la tabella per la suddivisione delle spese d'uso. Che poi il tecnico incaricato adoperi lo stesso criterio del 1124 è una forzatura che nella stragrande maggioranza dei casi da dei risultati congrui perché i pianerottoli generalmente servono più di un appartamento, ma in questo caso specifico sta generando dei contenziosi tra i condomini. Per come la interpreto io è lo stesso codice civile a tollerare 2 diversi metodi di calcolo tra le spese di manutenzione e quelle d'uso e non essendoci riferimenti per le spese d'uso sul regolamento contrattuale dovrebbe essere l'assemblea a deliberare un criterio a maggioranza. Forse non mi sono spiegato bene, ma non ci sono tutt'ora dei millesimi con riferimento alla ripartizione alle spese d'uso, ma solo per le spese di manutenzione e rifacimento. Specifico che non sono direttamente interessato alla vicenda, ma chiamato a dare un parere e onestamente più approfondisco e più mi rendo conto di non poter giustificare queste differenze in alcun modo. A mio avviso esiste già una tabella millesimale (o cinquecentesimale) da utilizzare per la ripartizione delle spese dipendenti dall’uso della scala o dell’ascensore, e precisamente coincide con quella elaborata dal tecnico nel calcolo della tabella scala-ascensore ex art. 1124 del c.c.. Il criterio da adottare è quello suggerito dalla Suprema Corte nella sentenza “Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 432 del 12/01/2007, (ud. 17/11/2006, dep.12/01/2007)” Il cui testo integrale è riportato al seguente indirizzo "Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 432 del 12 gennaio 2007 - Condominio - Ripartizione delle spese inerenti la pulizia delle scale - Studio Cerbone" omissis " Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate. ...... Modificato 9 Ottobre, 2021 da G.Ago
#5 Inviato 9 Ottobre, 2021 Grazie, sempre preciso nei riferimenti. È proprio a questo punto che volevo arrivare. La suprema corte fa riferimento al criterio di piano che vuol dire tutto e niente. Non riesco a trovare il nesso tra "il criterio di piano" e l'obbligo ad effettuare il calcolo in una determinata maniera. Dove sta scritto che il tecnico deve seguire un calcolo prestabilito? Semmai è la competenza del tecnico a dover far combaciare i calcoli secondo le disposizioni di legge. Come hai detto tu, il calcolo che secondo te è migliore, è anche l'unico effettivamente applicabile che non va in contrasto con l'art. 1123. Applicare il classico calcolo matematico, come soluzione all'applicazione del codice civile, definisce il piano come soggetto del godimento del bene, in contrasto a tutti gli effetti con il soggetto effettivo enunciato nell'articolo 1123 che è l'immobile servito. Il piano non è un soggetto giuridico. In questo caso, puo' il condomino avere chance di averla vinta in tribunale? Concordi nel dire che questi millesimi differiscono dal principio: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne"? Modificato 9 Ottobre, 2021 da CarloP Errore
#6 Inviato 9 Ottobre, 2021 CarloP dice: Grazie, sempre preciso nei riferimenti. È proprio a questo punto che volevo arrivare. La suprema corte fa riferimento al criterio di piano che vuol dire tutto e niente. Non riesco a trovare il nesso tra "il criterio di piano" e l'obbligo ad effettuare il calcolo in una determinata maniera. Dove sta scritto che il tecnico deve seguire un calcolo prestabilito? Semmai è la competenza del tecnico a dover far combaciare i calcoli secondo le disposizioni di legge. Come hai detto tu, il calcolo che secondo te è migliore, è anche l'unico effettivamente applicabile che non va in contrasto con l'art. 1123. Applicare il classico calcolo matematico, come soluzione all'applicazione del codice civile, definisce il piano come soggetto del godimento del bene, in contrasto a tutti gli effetti con il soggetto effettivo enunciato nell'articolo 1123 che è l'immobile servito. Il piano non è un soggetto giuridico. In questo caso, puo' il condomino avere chance di averla vinta in tribunale? Concordi nel dire che questi millesimi differiscono dal principio: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne"? Le spese che dipendono esclusivamente dall’utilizzo della scala e dell’ascensore, sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c., secondo comma) e la tabella che ne deriva è detta di utilizzazione differenziata. La legge (art. 1124 del c.c.), con riferimento alle spese per la sostituzione e manutenzioni delle scale e degli ascensori e la Suprema Corte con riferimento alle sole spese che dipendono dall’uso, dispongono che la differenziazione dell’uso sia effettuata in proporzione alle altezze di ciascun piano e non all’altezze di ciascuna unità immobiliare, considerandone anche i differenti valori. I millesimi di piano ottenuti col calcolo suddetto, successivamente riparti in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare di piano o in parti eguali , ottenendo i millesimi di altezza per ciascuna unità immobiliare servita, risulta più aderente al tenore letterale dell’art. 1124 del c.c.. Ho suggerito l’approvazione all’unanimità dei consensi della tabella millesimale elaborata col metodo consueto perché l’assemblea si è già espressa sulle modalità di calcolo della tabella d’uso, approvando la tabella elaborata dal tecnico ex art. 1124 del c.c.. Nei casi particolari in cui il metodo alternativo fornisse valori più equi, il tecnico potrebbe proporre la sua applicazione . Tuttavia, una delibera assunta con le maggioranze disposte dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c. potrebbe essere impugnata dai condomini dissenzienti e annullata qualora fosse ritenuta adottata in deroga alle disposizioni di legge e quindi assunta con una maggioranza insufficiente.
#7 Inviato 10 Ottobre, 2021 Grazie, in sostanza: se i condomini in questione volessero vedere stabilito un concetto di ripartizione più coerente rispetto al comma 2 dell'articolo 1123 cc dovrebbero votare favorevoli all'unanimità a causa delle specifiche del regolamento contrattuale o portare tutto quanto dal giudice. Vorrei andare oltre, estremizzando la concezione del fabbricato: Condominio composto da 5 immobili di pari valore disposti su 3 livelli. Al piano 0 c'è un immobile in doppio volume con accesso esclusivo dalla strada, un porticato e l'accesso alla scala di proprietà comune tra gli altri 4 immobili : piano 0 nessun immobile servito piano 1 - 1 alloggio piano 2 - 3 alloggi (tutti di pari valore) Millesimi di piano ed ascensore per ripartizione spese d'uso art.1123 (millesimi di ciascun piano ripartiti): Alloggio piano 1 333 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Se al piano 2 avessimo 2 appartamenti di pari superficie e molto simili a quello del piano 2 (situazione architettonica molto più plausibile) avremmo addirittura la seguente situazione: Alloggio piano 1 333 millesimi Alloggio piano 2 333 millesimi Alloggio piano 2 333 millesimi Secondo voi è possibile ripartire la spesa d'uso tra i proprietari in parti uguali (la so già la risposta)? Chi sbaglia?: a)La legge, è scritta con i piedi. b)Il tecnico, interpretazione errata della legge. c)Il proprietario dell'alloggio al piano primo che doveva informarsi che nel suo caso specifico la legge non prevede che lui debba partecipare in funzione dell'uso che ne fa.
#8 Inviato 10 Ottobre, 2021 CarloP dice: Grazie, in sostanza: se i condomini in questione volessero vedere stabilito un concetto di ripartizione più coerente rispetto al comma 2 dell'articolo 1123 cc dovrebbero votare favorevoli all'unanimità a causa delle specifiche del regolamento contrattuale o portare tutto quanto dal giudice. Vorrei andare oltre, estremizzando la concezione del fabbricato: Condominio composto da 5 immobili di pari valore disposti su 3 livelli. Al piano 0 c'è un immobile in doppio volume con accesso esclusivo dalla strada, un porticato e l'accesso alla scala di proprietà comune tra gli altri 4 immobili : piano 0 nessun immobile servito piano 1 - 1 alloggio piano 2 - 3 alloggi (tutti di pari valore) Millesimi di piano ed ascensore per ripartizione spese d'uso art.1123 (millesimi di ciascun piano ripartiti): Alloggio piano 1 333 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Alloggio piano 2 222 millesimi Se al piano 2 avessimo 2 appartamenti di pari superficie e molto simili a quello del piano 2 (situazione architettonica molto più plausibile) avremmo addirittura la seguente situazione: Alloggio piano 1 333 millesimi Alloggio piano 2 333 millesimi Alloggio piano 2 333 millesimi Secondo voi è possibile ripartire la spesa d'uso tra i proprietari in parti uguali (la so già la risposta)? Chi sbaglia?: a)La legge, è scritta con i piedi. b)Il tecnico, interpretazione errata della legge. c)Il proprietario dell'alloggio al piano primo che doveva informarsi che nel suo caso specifico la legge non prevede che lui debba partecipare in funzione dell'uso che ne fa. Negli esempi estremi da te proposti è evidente la non proporzionalità fra i valori millesimali ottenuti col metodo canonico e le quote delle singole unità immobiliari, coincidenti con quelle dei piani di appartenenza, per cui, in questi casi estremi e in sede calcolo della tabella derivata scala-ascensore e successiva approvazione con le maggioranze, di cui al secondo comma dell’at. 1136 del c.c., il tecnico dovrebbe esporre il metodo alternativo all’assemblea per l’eventuale approvazione. Purtroppo per il proprietario del primo piano, che nei casi in esempi, a parità di valore millesimale di proprietà generale, pagherà quote maggiori di spese d’uso rispetto ai proprietari di immobili posti ai piani sovrastanti la sua proprietà, ha come strumento per opporsi al criterio adottato quello di non approvare le spese addebitategli e adire le vie legali. Considerato che non sei interessato personalmente alla questione e che sei stato consultato per fornire un parere, ritengo che tu abbia le conoscenze e le informazioni per esprimere un parere qualificato senza avere la pretesa di risolverla, compito precipuo dell’assemblea dei condomini. 1