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romeus47

Millesimi per altezza di piano

Buona sera a tutti, dopo tanto tempo  il nostro amministratore e riuscito a  portare  i millesimi condominiale da noi richiesti che (allego  file,) ancora non approvati dall assemblea condominiale , tenuto conto che noi abbiamo spese per un totale di  tremila euro all'anno,  nel ripartire le spese della pulizia e luce scale ,e forza motrice ascensore, in nostro amministratore sostiene che devono essere ripartite con tabella manutenzione,(scala e ascensore) nonostante le mie proteste,  dove ci  sono sentenze di cassazione che  dicono  che devono essere ripartite per altezza di piano, lui sostiene che non conosce queste sentenze ,  , grazie 

voce:  spese Amministratore, spese manutenzione ascensore, spese pulizia scale,  e spese energia elettrica, come devono essere ripartite.

Cartel1.xlsx

Le spese amministratore vanno ripartite per millesimi di proprietà, tutto ciò che concerne le spese per scale ed ascensori (pulizia, manutenzione ed energia) metà per millesimi di proprietà e metà per piano. 

 

L'amministratore non è necessario che conosca alcuna sentenza, deve semplicemente rifarsi all'art. 1124 che mi sembra sia abbastanza esplicito: "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."

 

 

 

Allora  quando si dice che le spese  di pulizie scale e luce scale,  e forza motrice ascensore va ripartita solo e esclusivamente  per altezze piano si scrive qualcosa non vera ci sono varie sentenze in merito che  confermano tutto . Cito la sentenza, cass..sez  II n 432 del 12/01/2007

 

Non ricordo la sentenza, ma certamente la leggi male o leggi solo il massimario.

Ci sono molte discussione in materia sul forum domani ne troverò qualcuna e la posterò  , anche per capirci meglio io. grazie  e buona serata

romeus47 dice:

Ci sono molte discussione in materia sul forum domani ne troverò qualcuna e la posterò  , anche per capirci meglio io. grazie  e buona serata

Ti posso assicurare che l'art. 1124 del cod. Civ. è chiaro, e la sola possibile discussione riguarda la fissazione del piano 0, dove ci sono pareri non univoci 

camillo50 dice:

Ti posso assicurare che l'art. 1124 del cod. Civ. è chiaro, e la sola possibile discussione riguarda la fissazione del piano 0, dove ci sono pareri non univoci 

Infatti il codice civile è chiaro e l'articolo 1124 del codice civile si applica esclusivamente alla MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE di scale e ascensori mentre la spesa di PULIZIA è una spesa di miglior godimento (spesa di USO) e quella sentenza del 2007 che è stato un faro al quale si sono ispirate tutte le successive sentenze (da allora non c'è stata nemmeno una sentenza contraria) indica chiaramente che le spese di pulizia devono essere ripartite con il 2° comma dell'art. 1123 c.c. (solo un proporzione all'uso) ed il giusto metro di misura per determinare l'uso diverso è proprio ripartire ESCLUSIVAMENTE in proporzione all'altezza piano.

Al link in calce c'è la sentenza completa di cui riporto gli stralci di interesse:

 

... la disposizione dell’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune ...

 

... a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.

Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate...

https://www.studiocerbone.com/cassazione-civile-sez-ii-sentenza-n-432-del-12-gennaio-2007-condominio-ripartizione-delle-spese-inerenti-la-pulizia-delle-scale/

 

 

 

 

Leonardo53 dice:

Infatti il codice civile è chiaro e l'articolo 1124 del codice civile si applica esclusivamente alla MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE di scale e ascensori mentre la spesa di PULIZIA è una spesa di miglior godimento (spesa di USO) e quella sentenza del 2007 che è stato un faro al quale si sono ispirate tutte le successive sentenze (da allora non c'è stata nemmeno una sentenza contraria) indica chiaramente che le spese di pulizia devono essere ripartite con il 2° comma dell'art. 1123 c.c. (solo un proporzione all'uso) ed il giusto metro di misura per determinare l'uso diverso è proprio ripartire ESCLUSIVAMENTE in proporzione all'altezza piano.

Al link in calce c'è la sentenza completa di cui riporto gli stralci di interesse:

 

... la disposizione dell’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune ...

 

... a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.

Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate...

https://www.studiocerbone.com/cassazione-civile-sez-ii-sentenza-n-432-del-12-gennaio-2007-condominio-ripartizione-delle-spese-inerenti-la-pulizia-delle-scale/

 

 

 

 

Concordo con te Leonardo, chiedo scusa all'opener ma ho fatto confusione fra le spese di manutenzione e sostituzione con quelle per pulizia e consumo energia. 

Anche brocardi.it come commento all'art. 1124 c.c. inserisce questa postilla : "La logica è diversa per quanto riguarda l'illuminazione della scala: la spesa va ripartita secondo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1123 del c.c., in quanto tutti ne beneficiano, quantomeno per ragioni di sicurezza."

 

 

  • Grazie 1

    Buona sera. per motivi personali non mi è stato possibile   ringraziare  prima  le persone che mi anno   risposto lo facci adesso,. Mi pare di aver capito le  spese d'uso ( pulizia scale, luce scale,  e forza motrice ascensore,)   devono ripartite per  altezze piano da terra. Grazie e buona serata, e  forza Italia

Leonardo53 dice:

Infatti il codice civile è chiaro e l'articolo 1124 del codice civile si applica esclusivamente alla MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE di scale e ascensori mentre la spesa di PULIZIA è una spesa di miglior godimento (spesa di USO) e quella sentenza del 2007 che è stato un faro al quale si sono ispirate tutte le successive sentenze (da allora non c'è stata nemmeno una sentenza contraria) indica chiaramente che le spese di pulizia devono essere ripartite con il 2° comma dell'art. 1123 c.c. (solo un proporzione all'uso) ed il giusto metro di misura per determinare l'uso diverso è proprio ripartire ESCLUSIVAMENTE in proporzione all'altezza piano.

Al link in calce c'è la sentenza completa di cui riporto gli stralci di interesse:

 

... la disposizione dell’art. 1124 c.c., concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza, ma non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune ...

 

... a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.

Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate...

https://www.studiocerbone.com/cassazione-civile-sez-ii-sentenza-n-432-del-12-gennaio-2007-condominio-ripartizione-delle-spese-inerenti-la-pulizia-delle-scale/

 

 

 

 

Sperando di non essere OT, mi riallaccio all'argomento per chiedere alcuni chiarimenti relativi alla situazione della mia scala, ringraziando fin da ora chiunque possa dedicarmi tempo.
La situazione: contatore da 11 kW che alimenta 
- la forza motrice dell'ascensore della mia scala
- la luce delle scale (con temporizzatore)
- l'impianto citofonico
- l'impianto antenna TV
- l'illuminazione notturna della porzione di cortile antistante i garage dei condomini della mia scala 
- l'illuminazione notturna della porzione di porticato antistante il portone d'ingresso della mia scala

 

1) E' corretto che tutte queste spese siano ripartite a millesimi di piano? (primo piano: 3,33 e 6,66, totale 10% della spesa; secondo piano: 6.66 e 13,33, totale 20%; terzo piano: 10 e 20, totale 30% della spesa; quarto piano: 13.33 e 26,66, totale 40%)
2) E' corretto che le spese per la corrente di alimentazione di impianto citofonico, impianto TV, illuminazione cortile e porticato vengano suddivise a millesimi di piano?
3) E' corretto che la corrente per l'illuminazione delle scale venga suddivisa a millesimi di piano?
4) Nel 2020 si è verificato un "incidente": per 5 mesi la luce del vano macchine dell'ascensore, un'alogena da quasi 100 W di consumo, è stata dimenticata accesa da chi esegue le manutenzioni; il fatto si è tradotto in un consumo di circa 350 kWh in più rispetto agli anni precedenti e alle altre scale (quantificabile a grandi linee in 2-300 euro circa); questo consumo anomalo deve essere addebitato sempre utilizzando il criterio dei millesimi di piano o in base ai millesimi generali? Pongo questo quesito dato che per un fatto per certi versi analogo (perdita idrica nelle parti comuni per diverse centinaia di m cubi) l'eccesso di consumo rispetto alle letture dei contatori individuali (la perdita, dunque) è stato ripartito a millesimi di proprietà. 

Nuovamente grazie.

chiaraz74 dice:

1) E' corretto che tutte queste spese siano ripartite a millesimi di piano? (primo piano: 3,33 e 6,66, totale 10% della spesa; secondo piano: 6.66 e 13,33, totale 20%; terzo piano: 10 e 20, totale 30% della spesa; quarto piano: 13.33 e 26,66, totale 40%)

Va ripartita per altezza piano solo la spesa di illuminazione delle scale, delle scale e la forza motrice ascensore ma per fare questi calcoli dovete installare dei contatori a defalco per individuare i consumi oppure dovete deliberare all'unanimità una percentuale da assegnare alla bolletta della luce. Tutte le altre spese vanno ripartite per millesimi di proprietà.

 

chiaraz74 dice:

2) E' corretto che le spese per la corrente di alimentazione di impianto citofonico, impianto TV, illuminazione cortile e porticato vengano suddivise a millesimi di piano?

No, non è corretto. Come detto sopra, queste spese vanno ripartite per millesimi di proprietà.

 

chiaraz74 dice:

3) E' corretto che la corrente per l'illuminazione delle scale venga suddivisa a millesimi di piano?

SI

 

chiaraz74 dice:

4) Nel 2020 si è verificato un "incidente": per 5 mesi la luce del vano macchine dell'ascensore, un'alogena da quasi 100 W di consumo, è stata dimenticata accesa da chi esegue le manutenzioni; il fatto si è tradotto in un consumo di circa 350 kWh in più rispetto agli anni precedenti e alle altre scale (quantificabile a grandi linee in 2-300 euro circa); questo consumo anomalo deve essere addebitato sempre utilizzando il criterio dei millesimi di piano o in base ai millesimi generali?

Trattandosi di un evento straordinario ed essendo il vano macchine un locale tecnico che può essere usato solo dagli addetti, ritengo che questa spesa vada ripartita tra tutti per millesimi di proprietà.

 

chiaraz74 dice:

Pongo questo quesito dato che per un fatto per certi versi analogo (perdita idrica nelle parti comuni per diverse centinaia di m cubi) l'eccesso di consumo rispetto alle letture dei contatori individuali (la perdita, dunque) è stato ripartito a millesimi di proprietà.

Trattandosi di perdita condominiale avvenuta a monte dei contatori individuali, la spesa va ripartita per millesimi di proprietà tra tutti gli allacciati.

  • Grazie 1

Ciao

io ho sempre applicato e applico l'art. 1124 c.c. 

 

Poi se andiamo a fare le pulci, molto spesso i criteri di buon senso non sono sempre così vicini a quelli fissati dalle norme, ma è sempre possibile discutere gli stessi e trovare la soluzione più appropriata per ogni realtà condominiale.   

 

Ad esempio, la pulizia delle scale ripartita con il solo criterio di piano è un criterio fissato, ma a mio giudizio non è corretto, non è corretto nemmeno quello di 50% a millesimi e 50% per altezza di piano, ma giudico quest'ultimo più vicino alla effettiva corretta ripartizione, visto che in pratica viene organizzato diversamente da come l'ha pensata il legislatore, come il solito, poco pratico.

  • Mi piace 1
camillo50 dice:

Ciao

io ho sempre applicato e applico l'art. 1124 c.c. 

 

Poi se andiamo a fare le pulci, molto spesso i criteri di buon senso non sono sempre così vicini a quelli fissati dalle norme, ma è sempre possibile discutere gli stessi e trovare la soluzione più appropriata per ogni realtà condominiale.   

 

Ad esempio, la pulizia delle scale ripartita con il solo criterio di piano è un criterio fissato, ma a mio giudizio non è corretto, non è corretto nemmeno quello di 50% a millesimi e 50% per altezza di piano, ma giudico quest'ultimo più vicino alla effettiva corretta ripartizione, visto che in pratica viene organizzato diversamente da come l'ha pensata il legislatore, come il solito, poco pratico.

Il buon senso in deroga alla normativa si può applicare solo se è unanime (1000/1000) 😉

(noi la luce del giroscale la dividiamo per millesimi, all'unanimità)

Modificato da condo77

Buonasera, chiedo scusa ma ho un'ulteriore dubbio sulla ripartizione delle spese per i consumi elettrici presenti in bolletta:

Sempre relativamente al contatore da 10 kW che alimenta ascensore della mia scala e illuminazione di varie parti comuni, mi chiedo se sia corretto far pagare a millesimi di piano e non a millesimi di proprietà generali la parte relativa alle spese fisse; nella nostra bolletta la parte più corposa (che incide per più di due terzi tra oneri di sistema, gestione contatore ecc..) sono le spese fisse, mentre le spese per componente energia (a consumo) sono intorno al 30%.

Per analogia penso alle bollette dell'acqua, in cui al totale viene sottratta la componente relativa alle fognature (fissa) che viene divisa a millesimi generali, mentre la parte restante è ripartita a consumo (abbiamo sottocontatori parziali dell'acqua fredda sia per l'abitazione che per il garage).

Grazie a chi avrà tempo e voglia di rispondere. 🙂

chiaraz74 dice:

Buonasera, chiedo scusa ma ho un'ulteriore dubbio sulla ripartizione delle spese per i consumi elettrici presenti in bolletta:

Sempre relativamente al contatore da 10 kW che alimenta ascensore della mia scala e illuminazione di varie parti comuni, mi chiedo se sia corretto far pagare a millesimi di piano e non a millesimi di proprietà generali la parte relativa alle spese fisse; nella nostra bolletta la parte più corposa (che incide per più di due terzi tra oneri di sistema, gestione contatore ecc..) sono le spese fisse, mentre le spese per componente energia (a consumo) sono intorno al 30%.

Per analogia penso alle bollette dell'acqua, in cui al totale viene sottratta la componente relativa alle fognature (fissa) che viene divisa a millesimi generali, mentre la parte restante è ripartita a consumo (abbiamo sottocontatori parziali dell'acqua fredda sia per l'abitazione che per il garage).

Grazie a chi avrà tempo e voglia di rispondere.

Parto dall'acqua che è la cosa più semplice.

Le tariffe acqua condominiali sono per modulo contrattuale.

Ogni modulo contrattuale ha una quota fissa ed una quota a consumo.

Se ci sono 20 unità abitative  il condominio fa un contratto con 20 moduli contrattuali e quindi pagherà 20 quote fisse. Poichè ogni quota fissa serve solo ad un condòmino, in virtù del 2° comma dell'articolo 1123 anche ogni quota fissa va pagata da ciascun condòmino, unitamente al suo consumo personale.

Soltanto l'eventuale differenza/dispersione va pagata per millesimi di prorpietà, salvo diversi accordi all'unanimità. Ad esempio, nel mio condominio abbiamo deciso all'unanimità che le differenze in positivo o negativo (plusvalenze o minusvalenze)  tra quanto incassato e la fattura condominiale da pagare sono ripartite in proporzione ai metri cubi di consumo personale.

 

Per quanto riguarda le spese di energia elettrica, avendo voi un ascensore ed un contratto da 10 Kw, stento a credere che le spese fisse siano superiori alle spese a consumo ma non conoscendo uil tuo condominio, tutto potrebbe essere possibile, magari se l'edificio è semivuoto.

L'importante è che tu controlli il dettaglio della bolletta dove sono indicati tutti i costi fissi e tutti i costi a consumo.

Ti allego il dettaglio di una fattura bimestrale del mio condominio con ascensore ed autoclave dove il totale di €. 163,46 + iva è dato da:

€. 65,19 + iva di costi fissi (evidenziati in giallo)

€. 99,27 + iva di consumi

In ogni caso, le spese fisse andrebbero ripartite per millesimi di proprietà generale ed i consumi andrebbero ripartiti in proporzione alle tabelle d'uso di pertinenza.

 

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Ciao Leonardo e innanzitutto grazie.
Ti allego due fatture trimestrali relative ai contatori rispettivamente:

- della nostra scala (scala A, 8 unità abitative su 4 piani, solo ascensore e luci scale + esterno, 11 kW)

- e a quello di una delle scale che oltre alle nostre stesse utenze alimenta anche la centrale termica (scala B, 12 unità abitative su 4 piani,  15 kW).

L'autoclave esiste ancora solo nell'altra centrale termica, vecchia, mentre nella nostra (quella appunto della scala B che copre il riscaldamento e l'ACS delle scale A, B e C) l'unica spesa elettrica riguarda la "forza motrice riscaldamento" (presente comunque come spesa anche nella vecchia centrale termica oltre alle spese per l'autoclave, immagino si tratti della pompa di circolazione).938361870_composizionebollettascalaA.thumb.png.063e98aa99a38d13baf5d3d7b7174533.png30477135_composizionebollettascalaB.thumb.png.2db0f3c26a69e7e8c201b5bbd2d8623d.png

Come puoi vedere, la spesa per la componente energia è pari circa ad un quarto del totale (con scarse variazioni tra una bolletta e l'altra), mentre nel caso del contatore da 15 kW la spesa per la materia energia costituisce circa il 40% del totale (trattandosi di un contatore che alimenta apparati con consumi decisamente superiori a quelli del solo ascensore).

Non so che potenza contrattuale abbia il vostro contatore, tuttavia anche nella mia bolletta personale (3 kW) il costo maggiore sono le spese fisse più che i consumi (e considera che non ho TV dal 2013 quindi niente canone RAI). Il problema del costo dell'energia in Italia a mio parere sono proprio le spese fisse, dato che chi consuma poco paga molto di più in proporzione rispetto a chi consuma tanto e riesce ad ammortizzare le spese fisse sulla quantità dei kWh. Con l'assurda idea della carbon tax (assurda perché a mio parere se si vuole rendere efficace una misura la si deve rendere soprattutto conveniente, altrimenti si rischia di far pesare i costi su chi non ha alternative ed ha già una pessima qualità di vita.. mio parere personale) questi costi fissi andranno a pesare ancora di più (assieme ai vari incentivi alle fonti rinnovabili e a tutti gli altri oneri più o meno giustificati) sul costo di gas e corrente elettrica.. e tanti qui attorno si sono già buttati sul pellet e sulla legna (tanti con il riscaldamento autonomo tra l'altro come sempre hanno già acceso, anche se qui sarebbe vietato fino al 1° novembre.. e chi, come me per esempio🤗, ha riscaldamento centralizzato con terzo responsabile ed è asmatico resta al freddo per altri 20 giorni inalando però a pieni polmoni il fumo dei camini delle villette a schiera circostanti..).

Per tornare al nostro argomento chiedo: 
- è corretto che quel 70-75% circa di costi fissi della nostra bolletta venga ripartito a millesimi di piano? In che modo possono venire attribuite agli ultimi piani "in proporzione dell'uso che ciascuno può farne" se riguardano gestione del contatore, trasporto dell'energia, oneri di sistema, imposte varie ed IVA che pagheremmo anche se l'ascensore fosse inutilizzabile?

 

[Argomento OT su cui purtroppo sono demoralizzata
Per quanto riguarda l'acqua noi ci troviamo in una situazione differente dalla vostra: abbiamo due soli contratti e due soli contatori generali, ciascuno a servizio della relativa centrale termica ed entrambi a servizio delle parti comuni (pulizia scale e cortili, annaffiatura giardino); all'interno dei garage e di ciascuna unità abitativa ci sono poi sottocontatori parziali per l'acqua calda e fredda con cui vengono ripartiti i consumi personali sulla base dei m cubi letti e i consumi generali (differenza tra il totale e la somma dei parziali) sulla base dei millesimi generali di proprietà. Su questa questione sono in conflitto da mesi con l'amministratore poiché mi sono accorta che nella maggior parte dei garage non vengono letti i contatori parziali dal 2011 e che in molte unità abitative viene inviata un'autolettura "dichiarata" non verificata da 11 anni (nel senso che io e pochi altri se non possiamo essere presenti negli improbabili orari di passaggio dei letturisti inviamo via wapp o mail fotografie dei contatori con data visibile, tutti gli altri lasciano "un biglietto" sulla porta). Dato che moltissimi condomini hanno installato lavatrici in garage o comunque lavano settimanalmente l'auto, non trovo corretto questo comportamento. Ovviamente alle mie ripetute segnalazioni e PEC non segue risposta. Addirittura, dopo aver parlato con il letturista che si era gentilmente offerto di effettuare una lettura extra "gratuita" (in realtà lo paghiamo circa 10 euro l'anno per letture che in buona parte non ha mai eseguito tra dimenticanze e bigliettini) in tutti i garage, mi sono recata dalla segretaria che, irritata per le mie visite e le mie iniziative, mi ha vietato di richiedere questa lettura extra "perché se i privati non vogliono aprire le porte dei garage o di casa non li si può obbligare in nessun modo.. e poi in fondo si tratterà di cifre esigue, qualche decina di euro all'anno". Risultato: chi effettua/dichiara regolarmente le letture e chi non ha allacciamento all'acqua in garage dal 2011 sta pagando a millesimi parte dei consumi di tutti gli altri.. 😟 sono demoralizzata e non so cos'altro posso fare per non arrivare agli avvocati..]

Modificato da chiaraz74

Ultimissima domanda: 
- i costi per la manutenzione annuale e quelli per la verifica dell'ASL (ogni due anni) dell'ascensore devono essere ripartiti a millesimi di piano o a millesimi generali? Parliamo di oltre oltre 600 euro l'anno.. o metà a millesimi generali e metà a millesimi di piano?

Modificato da chiaraz74
chiaraz74 dice:

Come puoi vedere, la spesa per la componente energia è pari circa ad un quarto del totale (con scarse variazioni tra una bolletta e l'altra

Quella è una fattura di sintesi ma se vedi la mia fattura, la componente energia ha costi fissi pari €. 9,83 al mese ma poi ha anche i costi a consumo espressi in KW ed il totale della spesa energia  è di €. 88,44.
Per capire quali sono i costi fissi e quali quelli a consumo devi chiedere il dettaglio perchè i costi fissi sono espressi in mesi ed i costi a consumo sono espressi in Kw, sia che si tratti di spese di materia energia, sia che si tratti  di spesa per il trasporto e gestione contatore.

Per l'acqua, se avete anche l'ACS e non avete moduli contrattuali per ciascun condòmino il discorso diventa complicato perchè tutto ciò che non può essere imputato in proporzione all'uso va imputato per millesimi di prorpietà tra gli allacciati.

 

chiaraz74 dice:

Ultimissima domanda: 
- i costi per la manutenzione annuale e quelli per la verifica dell'ASL (ogni due anni) dell'ascensore devono essere ripartiti a millesimi di piano o a millesimi generali? Parliamo di oltre oltre 600 euro l'anno.

La manutenzione di scale e ascensore segue il criterio dell'articolo 1124 del codice civile per cui quei 600 euro all'anno devono essere ripartiti metà per millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza dal suolo:

 

Articolo 1124 c.c.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo....

Leonardo53 dice:

Quella è una fattura di sintesi ma se vedi la mia fattura, la componente energia ha costi fissi pari €. 9,83 al mese ma poi ha anche i costi a consumo espressi in KW ed il totale della spesa energia  è di €. 88,44.

Grazie Leonardo, ovviamente ho sotto mano il dettaglio ma non concordo sull'interpretazione (correggimi però se sbaglio): i i costi fissi si suddividono in due componenti: 
- costi fissi legati ai consumi (in sostanza la parte fissa del costo del kWh, costo composto appunto da questa componente, variabile solo in base agli scaglioni di consumo, + costo della componente energia vera e propria, variabile) che quindi incideranno sul totale in base ai consumi ma restano costi fissi/kWh
- costi fissi "veri e propri" grosso modo identici ogni mese (variabili solo in base al numero dei giorni del mese) come le imposte, la gestione del contatore, il trasporto dell'energia, oneri di sistema. 
(lascio fuori l'iva che è calcolata sul totale).

Dato che entrambe le componenti delle spese fisse sono stabilite da ARERA e non dipendono dall'utilizzo personale (a maggior ragione se nelle fatture relative ai consumi dell'ascensore nella realtà finiscono invece anche l'illuminazione esterna e del porticato, che sono servizi fissi in alcune fasce orarie e non "a richiesta" e che nei mesi invernali incidono probabilmente più che il consumo dell'ascensore, di pochi secondi a corsa) ma dal consumo totale dei kW della scala (analogamente a quanto accade con le tariffe di gas e acqua che scattano sopra una certa soglia di consumo: sebbene io consumi molto poco in termini di m cubi sia di riscaldamento che di acqua, mi ritrovo a pagare una tariffa unitaria altissima perché calibrata in base ai millesimi di proprietà su una bolletta che da sola serve 29 utenze, quindi con tariffe per scaglione di consumo massime...), non trovo corretto che vengano addebitate per piano
Molto probabilmente la mia interpretazione è sbagliata ma mi piacerebbe capirne di più.1443648875_dettaglioconsumitrimestraliscalaA.thumb.png.1a2b71951f82f25660beb3fac3419f5e.png 

Cita

Per l'acqua, se avete anche l'ACS e non avete moduli contrattuali per ciascun condòmino il discorso diventa complicato perchè tutto ciò che non può essere imputato in proporzione all'uso va imputato per millesimi di prorpietà tra gli allacciati.

Il discorso è proprio quello e lo capisco.

La domanda successiva tuttavia che ho rivolto all'amministratore (e alla quale non ho ottenuto risposta) è la seguente: se tutti e 45 ci rifiutiamo di far leggere/comunicare le letture dei contatori cosa accade? Non paga nessuno? Paghiamo tutti a millesimi di proprietà? L'amministratore può continuare a sostenere una situazione di irregolarità rifiutandosi di richiedere verifiche quando l'addebito a consumo della quota di acqua calda e fredda è previsto dal regolamento contrattuale (il condominio è nato con i contatori parziali per acqua calda e fredda in ogni unità abitativa e nei garage)? Quali responsabilità ricadono su un amministratore che, sebbene messo al corrente, persista nel non voler regolarizzare questa situazione? 
Nel caso in cui andasse bene così alla prossima lettura dei contatori semplicemente non ci sarò e i miei consumi saranno addebitati ai miei condomini, giusto, visto che secondo la segretaria dell'amministratore "si tratta di qualche decina di euro"? (sono ovviamente tristemente sarcastica😊)

Cita

La manutenzione di scale e ascensore segue il criterio dell'articolo 1124 del codice civile per cui quei 600 euro all'anno devono essere ripartiti metà per millesimi di proprietà e metà in proporzione all'altezza dal suolo:

 

Articolo 1124 c.c.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo....

Grazie!💙 Finiscono regolarmente tutti a millesimi di piano da 12 anni...

PS: la segretaria dell'amministratore, dopo mesi di solleciti, mi ha dato solo scansione delle prime due pagine di ogni bolletta (sono dovuta andare di persona con una chiavetta, sebbene avessi chiesto il pdf originale), senza il dettaglio delle componenti in effetti, e alla mia richiesta di poter avere il file pdf ogni mese mi ha detto che è un servizio a pagamento e che loro non sono tenuti a fornirmeli. 

 

Modificato da chiaraz74

Quindi si sostiene che le forniture elettriche che servono all'ascensore  art. W124  mentre se servono alla illuminazione della scala, in base  all'altezza di piano.

Grazie, cercherò di farlo presente magari tramite PEC, di modo che rimanga traccia dell'ennesima osservazione, anche se dubito fortemente che serva a qualcosa visti i precedenti.

Comprendo che sia un lavoro che non si ha voglia di affrontare quello di scorporare le parti fisse di ciascuna componente della bolletta elettrica, non trovo però nemmeno corretto addebitare a millesimi di piano spese che andrebbero ripartire a millesimi generali o in base all'articolo 1124. 

camillo50 dice:

Quindi si sostiene che le forniture elettriche che servono all'ascensore  art. W124  mentre se servono alla illuminazione della scala, in base  all'altezza di piano.

Chi  lo sostiene? Io non l'ho mai sostenuto.

Io ho sempre sostenuto che le spese di illuminazione scale e la forza motrice ascensore va ripartita esclusivamente per altezza piano mentre le spese di MANUTENZIONE scale è ascensore si ripartiscono con il criterio dell'art. 1124 c.c., il tutto salvo diversa CONVENZIONE.

Ho citato l'art. 1124 c.c per rispondere al criterio legale del riparto dei "costi per la manutenzione annuale e quelli per la verifica dell'ASL (ogni due anni) dell'ascensore" (post n. 20).

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