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paolomistret

Manutenzione straordinaria facciata box

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Sono l’amm.re del condominio dove abito e ho bisogno di chiedere se è corretto far pagare ad un condomino che ha  nel condominio solo il box le spese generali. Tale box  non fa parte integrante del condominio, dove ce ne sono 96( di cui 48 sotto l’edificio condominiale costituito da 8 scale e e 48  in un cortile con una area verde sovrastante gli stessi.) Ritengo corretto farle pagare le spese generali comprendenti: il compenso all’amm.re, le spese per la pulizia del fabbricato, le spese per il giardinaggio( il box si trova sotto un giardino),la derattizzazione, lo spurgo delle fognature, la polizza globale, il consumo dell’acqua, ed eventuali spese impreviste.

Chiedo anche se è corretto farle pagare anche le spese per le facciate perché, a suo dire, trovandosi il box  non sotto l’edificio condominiale ma all’esterno dell’edificio ma sempre all’interno del perimetro condominiale, non deve corrispondere nulla trattandosi di lavori inerenti le facciate. Il condomino ritiene che se i lavori nelle facciate hanno interessato anche i muri dei box deve pagare solo cio'. A mio parere, se lui avesse ragione che non deve pagare le spese per le facciate, deve comunque contribuire nelle spese relativamente a: agli interventi nelle pareti dei box, con rasatura armata e relativa tinteggiatura; alla tinteggiatura dei setti di ripartizione dei box; Alla rasatura e tinteggiatura della sala condominiale ;Alla pulitura e zoccolatura delle pietre di serizzo poste nel perimetro dei box; Al controllo della documentazione per allestimento cantiere ; All'installazione dello spogliatoio e wc chimico ; Alla D.L., misura e coordinamento sicurezza  da parte dell’Ing.incaricato e  alla corresponsione su questa somma del 3% da corrispondere all’amm.re trattandosi di opere straordinarie (deliberate).Ovviamente sui suoi millesimi che sono 1,14.

paolomistret dice:

il consumo dell’acqua, ed eventuali spese impreviste.

le altre spese elelncate riguardano ancche chi possiede un solo box, per l'acqua se intendi quella usata per bagnare il giardino...le eventuali spese impreviste dipende da cosa si tratta,

Per le spese elencate penso che ci possa essere una differenziazione fra i box sotto l'edificio rispettto agli altri che non sono parte integrante dell'edifixio.    Ad esemprio  i primi sicuramenmte pagano per interventi al tetto mentre gli altri pagano per gli interventi al loro tetto che in pratica è anche area verde condominiale.

paolomistret dice:

Sono l’amm.re del condominio dove abito e ho bisogno di chiedere se è corretto far pagare ad un condomino che ha  nel condominio solo il box le spese generali. Tale box  non fa parte integrante del condominio, dove ce ne sono 96( di cui 48 sotto l’edificio condominiale costituito da 8 scale e e 48  in un cortile con una area verde sovrastante gli stessi.) Ritengo corretto farle pagare le spese generali comprendenti: il compenso all’amm.re, le spese per la pulizia del fabbricato, le spese per il giardinaggio( il box si trova sotto un giardino),la derattizzazione, lo spurgo delle fognature, la polizza globale, il consumo dell’acqua, ed eventuali spese impreviste.

Chiedo anche se è corretto farle pagare anche le spese per le facciate perché, a suo dire, trovandosi il box  non sotto l’edificio condominiale ma all’esterno dell’edificio ma sempre all’interno del perimetro condominiale, non deve corrispondere nulla trattandosi di lavori inerenti le facciate. Il condomino ritiene che se i lavori nelle facciate hanno interessato anche i muri dei box deve pagare solo cio'. A mio parere, se lui avesse ragione che non deve pagare le spese per le facciate, deve comunque contribuire nelle spese relativamente a: agli interventi nelle pareti dei box, con rasatura armata e relativa tinteggiatura; alla tinteggiatura dei setti di ripartizione dei box; Alla rasatura e tinteggiatura della sala condominiale ;Alla pulitura e zoccolatura delle pietre di serizzo poste nel perimetro dei box; Al controllo della documentazione per allestimento cantiere ; All'installazione dello spogliatoio e wc chimico ; Alla D.L., misura e coordinamento sicurezza  da parte dell’Ing.incaricato e  alla corresponsione su questa somma del 3% da corrispondere all’amm.re trattandosi di opere straordinarie (deliberate).Ovviamente sui suoi millesimi che sono 1,14.

Se il box è staccato dal resto del condominio allora parteciperà solo alle spese per le parti/servizi in comune tra [condominio meno box] e [box] con regole simili a quelle del condominio parziale.

 

Non conoscendo bene la situazione e disposizione concreta è facile farsi un'idea sbagliata, ma a pancia escluderei:

  • le spese per la pulizia del fabbricato
  • lo spurgo delle fognature (a meno che il box non abbia uno scarico che vi afferisce)
  • le spese per le facciate
  • rasatura e tinteggiatura della sala condominiale

Se sono parti / servizi comuni a cui il proprietario del box partecipa, includerei le altre spese citate:

  • le spese per il giardinaggio( il box si trova sotto un giardino)
  • la derattizzazione
  • la polizza globale (se copre anche il box)
  • il consumo dell’acqua (se il box è dotato di acqua corrente)
  • interventi nelle pareti dei box (se comprendono anche il box in questione)
  • tinteggiatura dei setti di ripartizione dei box (idem)
  • pulitura e zoccolatura delle pietre di serizzo poste nel perimetro dei box (idem)

 

Modificato da condo77
condo77 dice:

rasatura e tinteggiatura della sala condominiale

se è uno spazio dedicato alle riunioni condominiali non vedo perchè un proprietario di box possa venire escluso dalla manutenzione.

Giova-over dice:

se è uno spazio dedicato alle riunioni condominiali non vedo perchè un proprietario di box possa venire escluso dalla manutenzione.

Ah ok, non sapevo bene come interpretare quel "sala condominiale", se è dedicata alle riunioni allora ti do ragione, se invece ha altra destinazione (p.e. ci giocano a ping pong quando fuori piove ;) ) allora ritengo sia a servizio esclusivo della palazzina.

A mio parere deve contribuire a tutte le spese che riguardano la facciata della/e palazzine in proporzione ai millessimi. Così anche i proprietari dell'edificio contribuiranno alla facciata del box. Il mantenimento degli immobili e il decoro è obbligo di tutti.

Giovanni Luca dice:

A mio parere deve contribuire a tutte le spese che riguardano la facciata della/e palazzine in proporzione ai millessimi. Così anche i proprietari dell'edificio contribuiranno alla facciata del box. Il mantenimento degli immobili e il decoro è obbligo di tutti.

Tutti i condomini della palazzina, ma p.e. se avessi 2 palazzine ogni condominio parziale contribuisce solo alle proprie facciate.

Qui invece di 2 palazzine ci sono 1 palazzina e 1 box.

se il  box è struttura a parte e distaccata  rispetto all'edificio il proprietario  non pagherà le spese riferite all'edificio stesso, a meno che non sia anche proprietario di u.i. all'interno dello stabile, salvo naturalmente disposizione diversa nel Rdc.

Modificato da JOSEFAT
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JOSEFAT dice:

se il  box è struttura a parte e distaccata  rispetto all'edificio il proprietario  non pagherà le spese riferite all'edificio stesso, a meno che non sia anche proprietario di u.i. all'interno dello stabile, salvo naturalmente disposizione diversa nel Rdc.

Sono d'accordo, se il box fosse pertinenza di un'u.i. dello stabile, allora concorrerebbe con le spese riferite alle parti comuni dello stabile stesso, ma se il box non è pertinenziale (come da descrizione iniziale) e costituisce unità indipendente, allora concorre solo alle spese riferite alle parti comuni tra box e stabile, ma non alle parti comuni tra le varie u.i. dello stabile.

Rivedo il mio giudizio alla luce di una sentenza che rimetto per la lettura ed eventuali commenti.

 

"La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall'art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all'edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuol dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l'uno e l'altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito. Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese; nè la seconda, atteso che l'uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l'appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio".
A mio avviso quindi i proprietari dei soli box non pagano le spese di rifacimento facciata.

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Giovanni Luca dice:

Rivedo il mio giudizio alla luce di una sentenza che rimetto per la lettura ed eventuali commenti.

 

"La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall'art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all'edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuol dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l'uno e l'altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito. Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese; nè la seconda, atteso che l'uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l'appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio".
A mio avviso quindi i proprietari dei soli box non pagano le spese di rifacimento facciata.

Bene, mi pare che siamo tutti d'accordo allora. :)

Personalmente vedo il riferimento più chiaro nell'art. 1123, comma 3:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

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condo77 dice:

Bene, mi pare che siamo tutti d'accordo allora. 🙂

Personalmente vedo il riferimento più chiaro nell'art. 1123, comma 3:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità

Infatti,  per stabilire l'esatta ripartizione delle spese  condominiali, oltre a far riferimento all'art. 1117,  bisogna anche considerare l'art. 1123 che in un certo senso è il completamento del 1117, salvo titolo contrario, perché  ambedue derogabili

Modificato da JOSEFAT

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