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Annavet

Manutenzione, potatura o eventuale taglio alberi

Buongiorno desidero esporre qui il mio caso nella speranza di ottenere un aiuto professionale per fare chiarezza riguardo una problematica che va avanti da tempo immemore.

Accanto al mio appartamento sito al secondo piano stanno crescendo disordinatamente e direi fuori misura,due grossi cedri del Libano che si trovano ciascuno nel terreno dei due giardini di proprietà privata ad uso esclusivo dei due appartamenti siti al primo piano. La folta chioma cresciuta irregolarmente ha raggiunto i 20 metri circa superando in altezza i quattro piani dell'edificio togliendo aria e luce, cumuli di rametti folti di aghi,fiori,pigne e resina intasano le grondaie sul tetto,si ammassano sui balconi e sui terrazzi,ma cadono e si spezzano anche rami più grandi!

Da quando mi sono trasferita (6 anni) il condominio si è sempre accollato le spese per riparare i danni causati fin qui dagli alberi, come frequentissime pulizie delle grondaie,potatura dei rami spezzati o troppo vicini alle finestre nonostante questo senza mai prendere decisioni più risolutive, perché gli appartamenti del condominio sono tutte seconde case sempre chiuse e solo alcune abitate per brevissimi periodi estivi.

Quando mi sono decisa a trovare una soluzione ho chiesto all'amministratore a chi appartenessero gli alberi la risposta arrivata è che essendo piante nate prima della costruzione dell'edificio,così gli è stato riferito,sono sebbene di proprietà del privato,ma la cura,come è sempre stato,del condominio.

Allora sono andata a rileggermi il regolamento condominiale,dove c'è scritto che i proprietari dei giardini hanno l'obbligo di effettuare la manutenzione delle zone verdi,curando opportunamente gli alberi ed i cespugli ornamentali e provvedendo alla loro sostituzione con piante di uguale essenza,nel caso di essiccazione o decadimento delle stesse.

Concludendo vorrei sottolineare che i cedri del libano non sono una specie autoctona,ligure,questo mi fa pensare siano stati messi dal costruttore.

Che cosa si può fare per risolvere la situazione e giustamente?

Un cordiale saluto

Anna

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Alle spese di potatura degli alberi che esistono sul suolo di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorchè si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro.

Quanto sopra detto vale esclusivamente in assenza di una norma regolamentare che disciplina altrimenti, come il caso su esposto.

Vale ciò che riporta la norma regolamentare.

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Grazie per la velocissima risposta.

Vale dunque,in questo caso,quanto scritto nel nostro regolamento condominiale?

L' amministratore mi ha giustamennte risposto come Lei che nel caso di piante ornamentali,non trattandosi di alberi da frutto ecc. le spese vanno ripartite e continua ad essere convinto di ciò anche se gli ho mostrato il regolamento comdominiale. Perché?

Grazie

Anna

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Mi è stato detto da sempre e per consuetudine.

da 5, 10, 20 anni ?

 

se è da "sempre" può essere che questa suddivisione sia ormai accettata per facta concludentia.

 

... ma non sono un avvocato.

aspettiamo che qualcun'altro si esprima.

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La questione è indubbiamente spinosa. Se da un lato esiste una chiara norma del regolamento condominiale che impone ai condòmini proprietari di giardini ad uso esclusivo di provvedere alla manutenzione delle piante ivi esistenti, dall’altro esiste la consuetudine che le spese di potatura e manutenzione in genere vengano sostenute proporzionalmente da tutti i condòmini.

 

Rimane il fatto che i danni e la maggiore spesa derivante dalla riparazione degli stessi, sia causata dalla incuria e mancata manutenzione di dette piante. Se il regolamento è di origine contrattuale, ovvero si tratta del regolamento originario depositato e trascritto in conservatoria, richiamato ed accettato da tutti gli acquirenti successivi, tale norma assume valore assoluto che supera anche le norme di legge (tranne quelle inderogabili).

 

Sono dell’opinione che per dirimere molte questioni condominiali sia necessario in genere rimettersi alla volontà assembleare, ma in questo caso è lo stesso regolamento che dispone in merito e indubbiamente, se è dimostrabile che sia la mancata manutenzione del verde la maggior causa dei lavori di riparazione e/o pulizia, la spesa relativa è da addebitare escluaivamente ai proprietari del giardino nel quale sono piantati gli alberi che li hanno causati.

 

Se è vero, infatti, che è ormai consuetidine provvedere collettivamente alla manutenzione, come bisogna comportarsi in presenza di danni causati da una mancata manutenzione? Gli alberi sono su terreno privato; il regolamento impone la manutenzione obbligatoria a carico di chi li detiene; i danni vanno risarciti dai proprietari e l’amministratore farebbe bene a segnalare all’assemblea (alla prima occasione) che spetta a quei condòmini provvedere alla manutenzione obbligatoria.

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Buongiorno,

in una mia email ho spiegato all'amministratore nel modo più chiaro possibile quanto mi è stato insegnato qui ;-) In risposta ho ricevuto direttamente la convocazione prossima riunione condominiale dove all'ordine del giornotra gli altri punti leggo: "Manutenzione piante di alto fusto,frequenza potature,competenza delle spese ecc". "E deliberazioni comseguenti".

A quale possibile onerosa conseguenza potrei andare deliberatamente incontro? Perdonatemi ma dopo tanto non sussiste più la fiducia in questo

Grazie

A

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Nulla di che. Secondo il mio parere ha fatto quello che andava fatto e che dovrebbe fare qualsiasi amministratore che si trova di fronte ad una situazione ingarbugliata. Convoca una assemblea, i condòmini discutono, l’amministratore fornisce spunti di riflessione, eventuali giudizi in punta di diritto e poi l’assemblea delibera. Manutenzione condominiale o da regolamento? Io sono propenso a pensare che valga sempre il regolamento ma se sono anni che la manutenzione è a carico di tutti conviene trovare la maggiore convergenza possibile in assemblea cercando di non ricorrere successivamente alle vie legali ...

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Come sempre velocissimo nel rispondere,grazie. Secondo me queste sono le conseguenze di una cattiva amministrazione e di un generale disinteresse da parte degli altri condomini, per lo più proprietari anziani di seconde case che non utilizzano più e che a quanto pare pagano i conti inviati dall'amministratore senza neppure presentarsi alle assemble di condominio.

Chiederei di scrivere nero su bianco che ai danni causati dagli alberi devono rispondere i proprietari in futuro perché ci sono altri 2 giardini di proprietà esclusiva con alberi ad alto fusto 2 pini marittimi. Mi spiego per la manutenzione questa volta sono d'accordo a far cimare/potare i 2 cedri del libano come non è mai stato fatto prima (mi sono personalmente mossa per trovare i migliori specialisti al prezzo più onesto) ma vorrei che questa situazione di manutenzione condominiale non regolamentare finisse qui! Ho speso ogni 2 anni circa 600 euro per la pulizia delle grondaie, richieste da 300 euro ogni qualvolta i rami dei cedri troppo pesanti inevitabilmente si spezzavano.Sono un sacco di soldi! Non voglio accollarmi in futuro altre spese e temo per la manutenzione ed eventuali danni che i 2 pini marittimi sopracitati potrebbero causare (non alle grondaie questa volta) divenuti maestosamenti

altissimi,mai toccati da un giardiniere perché non ho pagato... protendono sulla strada che accosta la ferrovia!

 

Anna

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L'amministratore in questi casi è salomonico.

Intanto:chiedi la planimetria originaria del fabbricato.

se in planimetria l'albero esiste, c'è una qualche logica in quello che dice l'amministratore.

se nella planimetria originaria l'albero non c'è è privato,senza se e senza ma.

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In tema di planimetria , può il singolo chiedere agli uffici detto documento del fabbricato o simile?

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Nella planimetria difficilmente troverai gli alberi ... a meno che non fosse preesistenti alla costruzione.

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no: se fanno parte della facciata devono esserci. e solo se fanno parte della facciata sono da considerarsi parti comuni. C'è una vecchia sentenza del 1994( che gli amministratori purtroppo interpretano modo loro) molto chiara al riguardo. In quel caso addirittura vi erano delle rientranze nei balconi per favorire lo sviluppo degli alberi,e anche lì si trattava di cedri.

Non ricordo gli estremi,ma su internet si trova.

la verità è che gli amministratori( e mi ci metto pure io anche se mi sto defilando per stanchezza) si semplificano la vita ripartendo una spesa a millesimi piuttosto di avventurarsi in dispute condominiali. E così anche i proprietari, che preferiscono pagare invece di prendere posizioni scomode con il vicino. Anche perché una semplice azione di danno temuto costa di più di una capitozzatura. e poi con la cautelare o vai in giudizio o ci fai una cornice.

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Ciao dimitri e buon anno. Certamente se il fabbricato è stato addirittura costruito con una rientranza per permettere all’albero di stare lì, non c’è dubbio che la planimetria lo riporti. Tra l’altro ripensandoci bene ho il sospetto che se fin all’origine l’albero, che concorre al decoro del fabbricato, era presente in un giardino privato, si possa parlare addirittura di servitù a favore del condominio, accettata dal nuovo proprietario all’atto dell’acquisto ...

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Ciao Stefano,

buon anno anche a te.

Se però parli di servitù corri il rischio di incorrere nel pignolo che invochi il 1123 3* comma,cioè ti dice: io ho l'appartamento dall'altra parte dello stabile,e le fronde dell'albero non mi fanno ombra, il cinguettio degli ugelli non allieta il mio mattino e quando c'è vento le foglie non mi ispirano alcun brano poetico.

E ci scherzo su ma mi è capitato davvero.

la manutenzione ti dicono, se la pagasse la colonna o chi dal cedro comunque trae utilità.( a meno che non sia Regolamento contrattuale,ma Annavet lo avrebbe letto e non ci avrebbe scritto).

e ricominci tutto da capo assumendoti il rischio di un pericolo futuro di entità sconosciuta.

il fatto è che quando qualcuno pianta un cedro(mica un albero di limoni,un cedro!)dovrebbe comprendere che con il tempo si eleva in modo pazzesco,che le radici fanno danni se sotto ci sono garage o cantine.

il fatto che mai nessuno si prende responsabilità quando ci sono danni.

io consiglio con praticità ad Annavet di ripartire tutto in millesimi e non pensarci troppo.

in ogni comunità,anche nel più piccolo gruppo,nulla funziona come nei film.

magari un giorno una ripartizione più favorevole toccherà a lei.

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Ciao Stefano,

buon anno anche a te.

Se però parli di servitù corri il rischio di incorrere nel pignolo che invochi il 1123 3* comma,cioè ti dice: io ho l'appartamento dall'altra parte dello stabile,e le fronde dell'albero non mi fanno ombra, il cinguettio degli ugelli non allieta il mio mattino e quando c'è vento le foglie non mi ispirano alcun brano poetico.

E ci scherzo su ma mi è capitato davvero.

la manutenzione ti dicono, se la pagasse la colonna o chi dal cedro comunque trae utilità.( a meno che non sia Regolamento contrattuale,ma Annavet lo avrebbe letto e non ci avrebbe scritto).

e ricominci tutto da capo assumendoti il rischio di un pericolo futuro di entità sconosciuta.

il fatto è che quando qualcuno pianta un cedro(mica un albero di limoni,un cedro!)dovrebbe comprendere che con il tempo si eleva in modo pazzesco,che le radici fanno danni se sotto ci sono garage o cantine.

il fatto che mai nessuno si prende responsabilità quando ci sono danni.

io consiglio con praticità ad Annavet di ripartire tutto in millesimi e non pensarci troppo.

in ogni comunità,anche nel più piccolo gruppo,nulla funziona come nei film.

magari un giorno una ripartizione più favorevole toccherà a lei.

Caro dimitri, comprendo ciò che affermi e sicuramente il primo pensiero di un condòmino è quello di pagare il meno possibile sebbene sia corretto pagare sempre il “giusto”. Il problema è capire e far capire quale sia questo “giusto”. Nel caso del cedro, sei d’accordo che se ho una u.i. sul retro del fabbricato, comunque esso acquista un maggiore valore proprio per il decoro che l’albero concorre ad aumentare? È in virtù di questo principio che tutti dovrebbero,concorrere alle spese per mantenere l’albero in salute.

La questione cambia (e radicalmente) se quell’albero, che si trova in una proprietà privata, viene piantato dopo la nascita del condominio. Dona comunque decoro al fabbricato, non si discte, ma chi deve sostenere le spese di manutenzione? E i danni che può causare la mancata manutenzione?

 

È un po’ come per un ascensore, con le dovute ed ovvie differenze. Se c’è ab origine pagano tutti, chi più chi meno, per la sua conservazione, perchè tutti ne sono comproprietari, ma se fosse installato dopo la nascita del condominio chi paga? Esclusivamente coloro che partecipano alla spesa, potendo applicare l’art. 1121 cc per il quale in presenza di una spesa gravosa chi non vuole partecipare può rinunciare alla comproprietà e all’uso.

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una cosa sola è certa in tutto questo: la responsabilità in vigilanza del condominio e quindi l'eventuale colpa in vigilando. o meglio è il primo soggetto(come ente di gestione)che verrà chiamato in caso di danno,essendo comunque il cedro dentro il suo perimetro.

perché il condominio ha tollerato che si piantasse,che crescesse a dismisura,perché non ha mai intimato nulla al proprietario del fondo,perché non ha mai fatto una cautelare tipo un'azione di danno temuto.

per cui: opinione mia.

ripartizione a millesimi della capitozzatura e prendere tempo e decidere davvero una volta per tutte una ripartizione contrattuale che accontenti tutti: i condomini e il proprietario,magari un 50%a millesimi e un 50% a carico ci colui che presumibilmente lo ha piantato. questo proporrei io. ma questo poi. intanto togliere il pericolo di danno.

p.s. ogni tanto mi lascio andare: non ugelli(quelli sono accessori di cucina ),ma augelli..ma poco cambia.

ciao a tutti.

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Quanti spunti di riflessione! Ringrazio tutti per i loro interventi che ho letto molto attentamente. Grazie!

 

Riassumendo il mio caso:

 

-c'è una norma regolamentare condominiale che impone ai comdomini proprietari alla manutenzione delle piante ivi esistenti.

Questa é scritta nel regolamento originario depositato e trascritto in segreteria.

 

-gli alberi non sono presenti nella planimetria originaria del fabbricato nessuno sa infatti quando siano stati piantati.

 

-la suddivisione verrà ridiscussa domani sera in assemblea escluderei la suddivosione accettata per facta concludendia

 

Non capisco quando si parla di servitù in favore del condominio accettata dal proproetario.

 

Dove si vede se questa esiste?

 

Anche se troppo in ritardo desidero farvi i miei auguri di buon 2018

 

Annavet

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Tralascio i discorsi tecnici e regolamentari, ma per quale motivo si stabilisce che la presenza di un cedro o altri alberi alti dia valore al condominio? secondo me è il contrario...quando stavo comprando il mio appartamento ne avevo visto due con alberi di fronte appena aprivi le finestre, li avevo scartati a prescindere, chi mai pagherebbe di più un appartamento senza luce e infestato di insetti?

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Pensiamo la stessa cosa! Anche non tralasciando il discorso tecnico e regolarmentare questi cedri non esistono sulla carta, non sono nella planimetria, non appartengono alla facciata,non sappiamo quando,da chi e perché siano stati piantati.Mi risulta inoltre che nessuno nel condominio li voglia!

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Buongiorno,

 

l'assemblea ha deliberato quanto segue:

...esaminato il regolamento dopo ampia discussione viene stabilito all'unanimità che gli alberi di alto fusto esistenti sono di competenza dei condomini proprietari dei giardini. A loro compete la manutenzione ecc l'amministratore invita i proprietari di farsi parte diligente affinché le grondaie siano sgombre da foglie ecc derivanti dalle piante.

Qualora per il futuro si renderesse necessario la pulizia delle stesse detta spesa verrà addebitata ai proprietari dei giardini in questione.

 

Ora succede che un proprietario è disponibile a far opportunamente potare l'albero di sua competenza (la spesa per una sola pulizia delle grondaie è decisamente più alta rispetto a una bella potatura risolutiva del problema)mentre il proprietario dell'altro albero in questione no.

 

Quali sono le possibili soluzioni?

 

Grazie

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