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piersanto

Manutenzione Ordinaria e/o Straordinaria Sottotetti "aggettanti"

Buongiorno,

Il quesito che vorrei sottoporre è il seguente:

Abito in un complesso composto da 4 palazzine; Gli attici di tutte le palazzine hanno dei terrazzi i quali, a sua volta, hanno delle coperture (sottotetti) in legno lamellare - a vista - soggette periodicamente a manutenzione.

I proprietari degli attici si rifiutano di sostenere i costi di manutenzione perché sostengono che i sottotetti in legno hanno prevalentemente la funzione di estetica degli edifici; altri condomini proprietari di altri appartamenti sostengono che la spesa compete ai proprietari degli attici,

Nel Regolamento di Condominio c'è anche confusione sulle definizioni di proprietà e

bene comune; Ad un articolo viene riportato che il manufatto è di esclusiva appartenenza del proprietario

dell'appartamento, in altri commi evidenzia che ai fini dell'estetica pur trattandosi di bene di proprietà

esclusiva è considerato bene comune e quindi non può essere alterato uniteralmente;

La spesa di manutenzione a chi compete? a tutti i condomini in base ai millesimi oppure ai singoli proprietari degli attici??

Inoltre, ai fini dell'estetica delle palazzine e del complesso le parti aggettanti dei sottotetti, che sono al di sopra dei terrazzi, non sono stati costruiti orizzontalmente ma bensì obliqui verso l'alto. I proprietari degli attici a sostegno delle loro obiezioni sostengono inoltre che questi sottotetti, essendo obliqui, non hanno neppure la funzione di riparo/copertura dei terrazzi dall'acqua piovana.

Esistono dei casi analoghi? e come sono stati definiti?

...Esistono dei casi analoghi? e come sono stati definiti?
I riferimenti giurisprudenziali, necessari al fine di inquadrare meglio la problematica, li trovi al nostro "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/Sottotetto.htm

 

Ti consiglio di farti un'idea precisa sull'imputabilità delle spese; eventuali infiltrazioni dal tetto degli edifici è a carico ti "tutti" i sottostanti, per ciò che riguarda invece la parte "sottostante" il tetto (sottotetto in legno), questo potrebbe essere equiparato al "soffitto" di un normale appartamento, le cui spese sono nettamente personali.

 

Anche un'eventuale perizia (se di parte) non risolverebbe certamente il problema, quando non vi sia un preciso riferimento nel regolamento contrattuale del condominio

chiedo scusa se insisto nel chiedere ulteriori precisazioni;

Se il sottotetto in legno a cui mi riferisco - è a parziale copertura del terrazzo di proprietà di un condomino, costruito non orizzontalmente ma bensì obliquamente rivolto verso l'alto, in legno lamellare e che funge anche da estetica della palazzina, a parte il regolamento, redatto in maniera confusa, è corretto affermare che il costo per la manutenzione ordinaria debba sostenuto da tutti i condomini in base ai millesimi? grazie

Confermo quanto ti ho detto sopra.

 

La parte superiore della copertura funge oltre che da protezione al terrazzo privato, anche da "tetto" per le unità immobiliari sottostanti; quindi dovrebbe risultare di competenza comune agli interessati.

 

La parte sottostante, in legno, che non funge da protezione alle intemperie, è equiparabile al "soffitto" di un appartamento, di competenza quindi del relativo proprietario.

 

Voler invocare il decoro e l'estetica del legno in oggetto appare arduo:

 

http://www.condomini.altervista.org/DecoroArchit.htm

 

L'ambiguità della descrizione regolamentare genera sicuramente dei dubbi, che dovranno comunque essere risolti in via bonaria; ricorrere alla Mediazione Obbligatoria e alla controversia giudiziaria non converrebbe a nessuna delle parti (sicura compensazione delle spese).

Signor Claistron buongiorno, in fase di assemblea ho seguito il Suo consiglio riuscendo a mediare la spesa da sostenere in 1/3 a carico dei proprietari degli attici e 2/3 a carico di tutti i condomini. E' stato deliberato così soltanto che uno dei condomini ha impugnato la delibera sostenendo che la sottocopertura in legno (in precedenza ho utilizzato impropriamente il termine sottotetto che da adito a tante interpretazioni) è soltanto un aspetto estetico e quindi a carico di tutto il condominio. In sostanza di dodici condomini degli attici 11 + tutti gli altri condomini hanno accettato 1/3 e 2/3 ed un condomino ha impugnato la delibera. La domanda che mi permetto di sottoporle è la seguente: l'amministratore può far fare i lavori di manutenzione alle sottocoperture degli undici condomini che hanno accettato escludendo di eseguire i lavori, per il momento e in attesa della decisione del giudice, alla sottocopertura del condomino che ha impugnato la delibera? grazie

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