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claco

Manutenzione balcone e ripartizione spese

Buogiorno , vorrei sottoporvi una vicenda che io e la mia famiglia purtroppo stiamo vivendo dal 2010 e che non è ancora conclusa .

Una vicenda che riguarda purtroppo ancora l'annoso problema di manutenzione balconi e la conseguente ripartizione spese .

Per farla breve comincerò dal dirvi che :

1) Esattamente a fine luglio 2011 dopo un'anno ,stufa dei sopprusi di un assemblea ignorante e di un condomine violento ed arrogante che richiedeva lavori urgenti sul balcone di mia proprietà ( purtroppo lo dico con il senno del poi) mi decido a svolgere i lavori di manutenzione, lavori che come da verbale da assemblea sono spettati tutti a me con le relative spese , in quanto l'assemblea ha continuato a ribadire la validità del nostro regolamento di condominio che cosi cita testualmente " i balconi ed i terrazzini sono di proprietà particolare dei singoli condomini e quest'ultimi hanno l'obbligo di attenersi alla loro cura e manutenzione" A nulla è valso il parere dell' Arpe da me richiesto , il quale citava invece una ripartizione delle spese diversa( frontalini e rivestimento soletta a tutto il condomino, superficie calpestabile al proprietario )

2)Ora i danni che vi erano sul mio balcone (distacchi di intonaco e crepe sul frontalino e sottofondo trave di bordo soletta balcone) Crepe dovute all' espulsione del copriferro trave che con il passar del tempo si aggravano con l'infiltrazione dell'acqua meteorica che deriva sia dalla particolare esposizione balconi (7 e 8 piano) ma anche dai parapetti in ferro arruginiti che sono originali del 75 e mai cambiati o mantenuti.

3) Ora io ho interpellato cosi come si deve fare ,l'assemblea dicendo che adesso ce l'ho io il danno e vorrei sapere chi mi deve pagare , l'assemblea a deliberato di nuovo che i lavori e spese spettano tutti al proprietario ma la condomina (assente in parecchie assemblee) interpellata da me piu volte non ne vuole sapere dicendo che a suo dire il suo balcone nno è cosi grave da da dover esser messo in manutenzione e ribadisce che le spese devono essere ripartite.

Non sò se a questo punto mettere un avvocato e citare in giudizio sia la condomina che il condominio, io vorrei solamente avere il balcone sistemato come è stato fatto per l'altro condomine, ma sono stata troppo onesta e civile in questo mondo mi sembra che vanno avanti solo i violenti

Grazie

Non c'è nessuno che mi risponde per cortesia ....

Lo so che la faccenda è problematica ma veramente desidererei un vostro parere grazie

Scritto da claco il 05 Lug 2012 - 15:14:56: A nulla è valso il parere dell' Arpe da me richiesto , il quale citava invece una ripartizione delle spese diversa( frontalini e rivestimento soletta a tutto il condomino, superficie calpestabile al proprietario )

ciao Claco

 

invece è proprio quello riportato da te dall'Arpe.

frontalini e la parte di sotto ai balconi è condominiale,mentre la zona calpestabile rigurada il proprietario,

 

anche se la parte di sotto dei balconi(non sono sicuro)a quanto ho sentito ma non verificato spetterebbe ai proprietari,cioe' se tu abiti a primo piano,dovresti mettere apposto quello del secondo che poi sarebbe quello che tu avresti sopra di te...

 

x sentito dire ripeto,ma quella dell'Arpe è corretta.

 

ciao

 

samsung500

 

Modificato Da - samsung500 il 05 Lug 2012 19:37:28

Ti ringrazio per la risposta ....avendo come prova il parere dell' ARPe, e quindi richiedendo un rimborso spese per le parti che non mi spettano.

Il condominio però insisteva a ribadire la supremazia del regolamento di condomnio su tutto, anche al di sopra del parere dell' ARPE

Grazie comunque della risposta

Anche perchè il regolamento è abbastanza vago "i balconi ed i terrazzini sono di proprietà particolare dei singoli condomini e quest'ultimi hanno l'obbligo di attenersi alla loro cura e manutenzione"......

Scusate nella discussione ho perso un pezzo ,volevo dire che sarò costretta a citare in giudizio il condomnio e mostrare come prova il Parere dell' Arpe e una relazione tecnica per dei lavori in facciata di tanti anni fà in cui le spese sono state ripartite proprio come dicono gli avvocati dell' ARPE

La soletta del balcone rappresenta la prosecuzione del solaio che divide i due appartamenti e pertanto la manutenzione del cielo del balcone è a carico di colui "che lo ha sulla testa" (come il soffitto) e la manutenzione della superficie è a carico di colui che la calpesta (come il pavimento). Il condomino dell'ultimo piano apparentemente è quello che ha meno spese, ma d'altra parte il suo balcone è esposto interamente alle intemperie e ha bisogno di una manutenzione più frequente. La parti verticali, facendo parte della facciata, sono condominiali. Saluti.

Scritto da claco il 06 Lug 2012 - 09:19:23: Il condominio però insisteva a ribadire la supremazia del regolamento di condomnio su tutto, anche al di sopra del parere dell' ARPE

ciao Claco

 

anchio quando ho acquistato il mio appartamento tutti i balconi son da rifare xche vecchi,io ad esempio il frontino del mio balcone me lo son rifatto da solo con materiali adeguati ,ma nessuno mi ha costretto a farlo,lo fatto di mia spontanea volonta'anche se fa parte dei lavori straordinari condominiali,giusamente non ho chiesto niente o preteso qualcosa,xche come ripeto è stata una mia iniziativa,

 

adesso il tuo caso come vedo è ben diverso,in quanto ti hanno obbligato a fare dei lavori che secondo loro erano urgenti....

 

urgente dipende!

 

se parli di distacco di blocchetti di cemento dai frontalini,

beh! direi proprio di si! che è urgente;

pensa se cadesse dall'ultimo piano in testa a una persona!

pensa al danno e alle tue spese dopo!.

 

e cmq le spese dei lavori dei frontalini non riguardano te ma ripartiti in millesimi.

 

poi se ci sono lavori urgenti e ritendoli pericolosi x tutti,x la norma della sicurezza non serve nenche un'assemblea o altro,chiunque dei condomini puo' chiamare un ditta ed far effettuare i lavori precauzionale x mettere in sicurezza le persone.

 

bisogna vedere cosa intendi x distacco calcinacci.

 

samsung500

anche nel mio condominio c'e' una situazione analoga,

noi abbiamo chiamato una ditta ,abbiamo fatto ispezionare tutti i balconi fatto rimuovere i blocchi o calcinacci ritenuti pericolosi x la sicurezza nostra ed altrui, fatto passare l'antiruggine ai ferri che suon venuti fuori e basta.....ma i lavori veri e propri ancora li dobbiamo ancora fare.....

 

la sicurezza in un contesto condominiale è la prima regola.

 

samsung500

Grazie per le risposte, nel mio caso io non contesto l'urgenza ( anche se a a parer mio bisognerebbe sempre chiamare un tecnico abilitato o una impresa come avete suggerito e far visionare l'ammalaramento, invece nel mio caso si è deciso in assemblea, senza consultare un esperto e poi sono stati chiamati i vigili )ma contesto la ripartizione delle spese visto che c'è un parere scritto da degli avvocati facenti parte dell' ARPE i quali asseriscono una ripartizione tra condomini e condominio a seconda delle parti del balcone .

E visto che le crepe e distacchi di intonaco interessavano il frontalino e il sottofondo della trave di bordo che sorregge la soletta del balcone, in questo caso semplicemnte ritengo giusto chiedere un rimborso delle spese per lo meno delle parti che nno mi spettano.

Tra le altre cose la beffa adesso è che la signora sopra di me si trova nella stessa identica situazione , le ho spiegato che per volere dell' assemblea io devo richiedere i danni a lei ,ma lei assolutamente nno vuole sapere niente di questa cosa.E in assemblea mi è stato detto che mi devo arrangiare da sola e chiamare i vigili .

Credo che un condominio cosi non è formato da persone con un pò buon senso .

Il mio balcone si trova al 7 piano di un palazzo e quindi capite da voi che la spesa che incide di più è quella per la piattaforma mobile con ponteggio, non è nè il lavoro di manutenzione nè la richiesta di OSP

Scritto da madly il 06 Lug 2012 - 09:43:21: La soletta del balcone rappresenta la prosecuzione del solaio che divide i due appartamenti e pertanto la manutenzione del cielo del balcone è a carico di colui "che lo ha sulla testa" (come il soffitto) e la manutenzione della superficie è a carico di colui che la calpesta (come il pavimento). Il condomino dell'ultimo piano apparentemente è quello che ha meno spese, ma d'altra parte il suo balcone è esposto interamente alle intemperie e ha bisogno di una manutenzione più frequente. La [...]

ciao Madly

 

mi hai la conferma allora della soletta ok ok !

 

samsung500

le spese riguardanti i frontalini dei balconi vanno dipartiti in millessimi ,e cmq a questo punto sarebbe un lavoro straordinario del condominio,

 

mentre come mi ha confermato Madly la parte della soletta "il sotto balcone " le spese vanno al proprietario del piano di sotto,

 

x cui se tu abiti al 7 piano,devi accollarti le spese della soletta di quello dell'8 piano,e basta.

 

samsung500

 

Modificato Da - samsung500 il 06 Lug 2012 15:10:28

Ciao, ricordo che secondo alcuni pronunciamenti della Corte di Cassazione (sui quali non sono d'accordo) il balcone aggettante è di esclusiva proprietà dell'appartamento sovrastantre con tutte le spese di manutenzione annesse.

Salve, secondo me dipendente dalla forma del balcone aggettante. Se il balcone ha solo la soletta e ringhiera alta dalla soletta alla altezza di sicurezza, allora é tutto a carico del singolo proprietario.

se invece il balcone é chiuso da muratura dello stesso colore della facciata allora il rifacimento dalla parte esterna é condominiale; stessa cosa per l‘infradosso della muratura.

se così non fosse, come obbligare i proprietari singoli a utilizzare colori uguali al resto della facciata?

Cosa ne pensate?

Saluti

Ciao wolverine75, credo che l'iter che un ammnistratore coscienzioso debba seguire quando si ritrova nel caso di ammaloramenti balconi sia:

1)capire lo stato di gravità del danno ,quindi sopraluogo con tecnico o impresa

2)procedere se è il caso alla messa in sicurezza del balcone

3)vedere la ripartizione spese e qui si apre un mondo nel senso che bisogna vedere il regolamento di condominio cosa dice a riguardo e poi vedere cosa dice il codice civile e la legge.

Nel mio caso io ho richiesto tutti e tre i passaggi ma mi è stato risposto che per la 1) non vi erano soldi in cassa per fare ciò , 2)dato che il regolamento di condomino nel mio caso riporta che i balconi sono di proprietà esclusiva del singolo condomino ( cito testualmente quello che vi scritto),questo secondo l'ammnistratore va al di sopra di tutte le sentenze in cassazione e di tutto quello che riporta la legge

3) per la cronaca ho riportato anche questo in assemblea la differenza tra balcone in aggetto e castelletto e dato che il mio ritengo sia a castelletto valeva la ripartizione delle spese data in questo caso, inoltre ho anche riportato un resoconto lavori del 2000 della facciata in cui computo metrico estimativo alla mano vi era una ripartizione diversa cioè i frontalini venivano ripartiti in base a tabella millesimale e non era tutto a carico condomino. Ma nulla è valso

Adesso mi chiedo può un regolamento condominale (tra l'altro molto vecchio e mi pare alquanto lacunoso nello specifico delle parti, perchè è ovvio sicuramente che ci sarà una parte che dovrà esser pagata direttamente dal proprietario balcone) , valga al di sopra di tutte sentenze emesse e codice civile ?

Scritto da claco il 07 Lug 2012 - 17:33:54: ...Adesso mi chiedo può un regolamento condominale (tra l'altro molto vecchio e mi pare alquanto lacunoso nello specifico delle parti, perchè è ovvio sicuramente che ci sarà una parte che dovrà esser pagata direttamente dal proprietario balcone) , valga al di sopra di tutte sentenze emesse e codice civile ?

Certo che il regolamento PUO' derogare lecitamente al Codice Civile, che comunque, come già detto, nel tuo caso non prevede niente di diverso da quanto prevede il regolamento.

 

Se parli di sottobalcone e di frontalino mi pare difficile individuare come "a castello" il tuo balcone; puoi mettere una foto o un disegno?

Staff

Perdonatemi per la grandezza dell' ultima foto ......stò in questo momento imparando ad allegare immagini ad un forum.....

Scusate se mi inserisco con una mia piccolissima osservazione.

In tutti i Vostri interventi mi pare non si fa cenno ad un tipo di ripartizione.

E' quella nel caso in cui la struttura della soletta (prolungamento materiale della divisione fra le due u.a.) debba essere ristrutturata .

Mi pareva di aver letto da qualche parte che in questo caso le spese dovrebbero essere ripartite in parti uguali fra i due proprietari delle rispettive u. a.

Per quanto riguarda diversamente come mai alcuni anni fa io non pagai per il celino del mio balcone (aggettante all'ultimo piano) ma bensi', in parti uguali fra 12 condomini, per quello del 1^ piano ?. In questo caso avrebbe dovuto pagare solo il proprietario del locale sottostante (garage)detto celino????.

Scritto da deneb il 08 Lug 2012 - 10:01:06: Scusate se mi inserisco con una mia piccolissima osservazione.

In tutti i Vostri interventi mi pare non si fa cenno ad un tipo di ripartizione.

E' quella nel caso in cui la struttura della soletta (prolungamento materiale della divisione fra le due u.a.) debba essere ristrutturata .

Mi pareva di aver letto da qualche parte che in questo caso le spese dovrebbero essere ripartite in parti uguali fra i due proprietari delle rispettive u. a.

Per quanto riguarda diversamente come mai alcuni anni fa io non pagai per il celino del mio balcone (aggettante all'ultimo piano) ma bensi', in parti uguali fra 12 condomini, per quello del 1^ piano ?. In questo caso avrebbe dovuto pagare solo il proprietario del locale sottostante (garage)detto celino????.

1) In questa discussione la questione soletta sarebbe fuori tema, quindi si rischia di fare più confusione che altro ed è per quello che non se n'è parlato!

 

2) La ripartizione metà-metà corrisponde all'art. 1125 C.C., che riguarda "volte e solai". Il balcone aggettante non è nel l'uno nè l'altro, quindi NON si applica quella ripartizione.

 

3) Come già detto il balcone aggettante costituisce prolungamento dell'unità di cui è pertinenza ed è totalmente (sopra, sotto, davanti) proprietà PRIVATA, salvo rare eccezioni di cui si è già parlato.

 

4) Un balcone aggettante NON ha "locali sottostanti", quindi se nel tuo caso parli di garage sottostante significa che non era un balcone aggettante ma un terrazzo a livello, che è ben diverso!

Per quanto riguarda il "cielino" (cioè la parte inferiore del balcone aggettante), è a carico del proprietario del balcone; se nel tuo caso la spesa non è stata pagata solo dal proprietario del balcone i casi sono due: o avete un regolamento che prevede diversamente dal criterio legale oppure l'amministratore ha sbagliato facendo pagare chi non doveva, e sospetto che sia proprio questo il caso, visto che la ripartizione in parti uguali concettualmente sbagliata (casomai si ripartiva in millesimi).

Staff

Scritto da claco il 08 Lug 2012 - 13:30:19: ...

2) Scusami ma mi dispiace non concordo con quello che tu dici in base alla tipologia del mio balcone.

Guardiamo esattamente l'etimologia della parola Balcone aggentante

Il Giudice non si pronuncia in base all'etimologia ma in base ai fatti: tu puoi chiamarlo come vuoi, resta il fatto che nel tuo caso l'oggetto dei lavori sono frontalino e sottobalcone, che NON sono "strutture portanti che fanno tutt'uno con quelle della casa" (cito dalla pagina che segnali).

In altre parole, l'edificio starebbe in piedi anche senza il tuo balcone (cosa che con un balcone a castello propriamente detto non accade). Balcone che è quindi struttura "accessoria" e di conseguenza a tuo uso esclusivo e a tue spese.

Scritto da claco il 08 Lug 2012 - 13:30:19: ...

3) il balcone che vorrei che fosse messo in sicurezza e riparato ( ma su questo ho i miei dubbi) non è "BRUTTO" cara elena ti assicuro che ci sono parziali distacchi di intonaco e crepe per espulsione da copriferro ,che sicuramente con le copiose piogge di questi ultimi periodi, (l'acqua si infiltra anche nell'innesto del parapetto in ferro arrugginito) si stanno progressivamente allargando e ci sono parti di cemento che si stanno staccando.

Non ne dubito; prova a chiamare tu stesso i VV.F.; se è riscontrabile un pericolo concreto ci penseranno loro a "sollecitare" i lavori!

Scritto da claco il 08 Lug 2012 - 13:30:19: ...

4) Apprendo da te che vi possono essere dei regolamenti che possono anche essere diversi dai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali quelli dettati dal codice civile e che questi se esistono valgono al di sopra di tutto .

Ma mi domando : il regolamento o non valeva negli anni passati ( visto che ho della documentazione di lavori fatti con ripartizione diversa) ,oppure tutti i precedenti amminstratori erano degli incompetenti in materia? E poi questo regolamento è al di sopra anche delle sentenze di Cassazione o quel che si dice sul decoro architettonico?

Non mi stupirei affatto che abbiate avuto amministratori incompetenti, non sono "rari"; se il regolamento c'è ed è chiaro l'amministratore DEVE applicare quello.

Per il decoro la competenza è SOLO del Giudice, anche qui hai facoltà di agire anche da solo citando il vicino superiore per contestargli l'alterazione del decoro causata dal cattivo stato di manutenzione del suo balcone.

 

Per finire, SECONDO ME nel tuo caso specifico di appigli non ce ne sono, visto che avete un regolamento chiaro sulla questione; negli altri casi l'unico modo per essere sicuri di come vadano ripartite le spese nel proprio condominio è solo quella di adire il Giudice.

Staff

SALVE!

 

ammazza! vedo che ci sono state delle novita' e parecchi interventi!

 

intanto parto dal fatto che non ritengo corretto a chi a detto che i primi intevenuti abbiano dato informazioni ERRATE,

 

perche '

1° abbiamo risposto solo leggendo quello che il sig,Claco

ha messo in evidenza "in modo generico su certi aspetti"

 

invece adesso vedo che ci sono molte piu' informazioni a riguardo

il balcone in questione

 

foto,tipo di balcone,e caratteistiche del balcone....x cui piu' informazioni si hanno a disposizione + saranno corrette le informazioni da dare al sig Clado.

 

il balcone del sig, Clado è semplicemente un balcone a castello.

 

samsung500

Scritto da samsung500 il 09 Lug 2012 - 10:43:08: SALVE!

 

ammazza! vedo che ci sono state delle novita' e parecchi interventi!

 

intanto parto dal fatto che non ritengo corretto a chi a detto che i primi intevenuti abbiano dato informazioni ERRATE,

 

perche '

1° abbiamo risposto solo leggendo quello che il sig,Claco

ha messo in evidenza "in modo generico su certi aspetti"

 

invece adesso vedo che ci sono molte piu' informazioni a riguardo

il balcone in questione

 

foto,tipo di balcone,e caratteistiche del balcone....

Se non ti bastano le informazioni ne chiedi altre, inbvece di rispondere a caso.

Comunque ciò che hai detto e che riporto è sbagliato indipendentemente dalle informazioni aggiuntive (era sbagliato prima ed è sbagliato ora):

 

Scritto da samsung500 il 06 Lug 2012 - 15:08:32: le spese riguardanti i frontalini dei balconi vanno dipartiti in millessimi ,e cmq a questo punto sarebbe un lavoro straordinario del condominio,

 

mentre come mi ha confermato Madly la parte della soletta "il sotto balcone " le spese vanno al proprietario del piano di sotto,

 

x cui se tu abiti al 7 piano,devi accollarti le spese della soletta di quello dell'8 piano,e basta.

 

samsung500

Invito sia te che wolverine a terminare la polemica fra voi altrimenti dovrò chiudere la discussione.

 

Staff

ok ok ciedo scusa a tutti!

scuasa Elena ma a volte mi lascio prendere troppo da certe persone che invece andrebbero semplicemente ignorate.......scherzavo

 

SCUSA A TUTTI!!.

 

samsung500

Caro Wolwerine e cara Elena pensate di aver ragione perchè in maniera testarda ma senza una spiegazione valida vi ostinate a dire che la tipologia del mio balcone nella foto sia aggettante e non ad incasso/castello

Scritto da elena

"Quello nel tuo disegno a mio avviso è semplicemente un balcone aggettante con delle strutture che seguono il filo dell'edificio"

 

La frase tecnicamente non è corretta, se un balcone è aggettante esso sporge dalla facciata dell’edificio con tre vedute, una frontale e due laterali, quindi questa tipologia di balconi non può contenere strutture che seguono l'edifico come asserisci tu.

 

Scritto sempre da Elena

Un balcone a castello le cui spese sono condominiali è quello completamente incassato nell'edificio, in cui il parapetto è costituito dalla facciata stessa

 

Come detto ci son varie tipologie di balconi incassati/castello

I balconi a castello sono incassati nel perimetro dei muri portanti dell’edificio, e permettono soltanto una veduta frontale o due vedute, frontale e laterale.

 

Ps:Nel mio caso il mio balcone da foto è localizzato nel perimetro delle mura dell'edificio ed ho due vedute una frontale ed una laterale

 

Un Balcone a Castello, a differenza di uno Aggettante è una struttura ancorata al Fabbricato da tre (caso tipico) o da due parti.

A differenza dei balconi aggettanti, la struttura portante del piano di un balcone a castello è parte integrante della struttura dell’edificio

 

PS: nel caso del mio balcone vi è un cordolo curvo che sorregge la soletta del balcone e che si va ad innestare nelle murature laterali più esattamente nella struttura a telaio dell' edificio.

 

Scritto sempre da Elena

Il Giudice non si pronuncia in base all'etimologia ma in base ai fatti: tu puoi chiamarlo come vuoi, resta il fatto che nel tuo caso l'oggetto dei lavori sono frontalino e sottobalcone, che NON sono "strutture portanti che fanno tutt'uno con quelle della casa" (cito dalla pagina che segnali)

 

Ti ho risposto sopra , se il balcone è a castello si

 

Scritto da Wolwerine

Tu potrai, per il resto, non concordare con Elena, ma in qualsiasi condominio il tuo balcone verrà considerato aggettante e quindi a totale carico del proprietario

 

Il suo balcone non è a castello ma del tipo aggettante e a totale carico del proprietario....

Perchè caro wolwerine perchè? vorrei delle spiegazioni logiche e tecniche alla mia asserzione non delle imposizioni e basta 😉

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