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Roberto G.

Mancato godimento proprietà esclusiva

Salve a tutti,

il quesito che propongo è il seguente:

in un condominio c'è un vano di proprietà comune, munito di porta, dove sono ubicate le cantine di proprietà esclusiva di ogni condòmino. Detto vano è privo di alcuna apertura per la ventilazione dello stesso e quindi anche delle cantine. Ciò impedisce il giusto ricambio di aria e di conseguenza nei locali cantina si è formato un odore di "stantio", ovvero di muffa che impedisce di poter riporre qualsiasi oggetto che inevitabilmente di impregnerà appunto di "stantio". Per risolvere il problema sarebbe sufficiente inserire nel muro sopra la porta di ingresso al vano cantine (proprietà comune) una griglia di aereazione per garantire un minimo di ricambio di aria. La domanda è questa: per realizzare detta griglia è indispensabile l'approvazione dell'assemblea (art.1120 innovazioni) o anche solo un singolo condòmino può chiedere che venga effettuato il lavoro a prescindere dalla approvazione assembleare in quanto la mancata realizzazione inibirebbe il godimento al 100% della proprietà esclusiva (non posso depositare effetti personali in cantina altrimenti si impregnano di "odore di muffa")? Spero di essere stato abbastanza chiaro.

Grazie

Roberto

Puoi richiedere all'amministratore di inserire questa miglioria, non innovazione, alla porta d'entrata delle cantine, se l'amministratore riterrà valida l'idea la inserirà di sicuro all'OdG della prossima assemblea, oppure può essere richiesta con la prassi dell'art 66 Dacc

- L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Rimane sempre il dubbio se la realizzazione deve essere soggetta all'approvazione dell'assemblea (vedi ultima parte del quesito).

Certamente si se posta all'OdG è una delibera che si approva in 2° convocazione con la maggioranza del 3°c. art. 1136 cc ovvero teste rappresentanti almeno 1/3 del valore dello stabile.

Comunque si può anche fare da soli a proprie spese in virtù dell'art. 1134 cc

 

- Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Ma è sempre meglio ottenere il benestare dell'assemblea.

Però se non viene approvato dal'assemblea resta il fatto che non è possibile l'utilizzo al 100% della proprietà esclusiva da parte del singolo, il punto è proprio questo. Mi chiedo se si può "imporre" la spesa a tutti i proprietari (che comunque ne trarrebbero un beneficio) per salvaguardare il godimento della proprietà del singolo.

 

(.....in quanto la mancata realizzazione inibirebbe il godimento al 100% della proprietà esclusiva (non posso depositare effetti personali in cantina altrimenti si impregnano di "odore di muffa"))....

Non si può imporre, volendo si propone all'assemblea e se la richiesta viene accolta si fa la modifica, altrimenti può rimanere com'è, infondo chi ha acquistato così sapeva cosa e come era la porta, o no? Se così non andava bene si poteva non acquistare, o no?

In realtà in origine l'apertura per l'aereazione c'era, ma successivamente è stata chiusa dal costruttore. Era una apertura che guardava nel corsello dei box. Probabilmente per adeguarsi alle normative antincendio dell'epoca ha appunto chiuso l'apertura. Naturalmente ora questa griglia verrebbe messa non dove c'era l'apertura originaria, ma in comunicazione con il vano scala che è totalmente isolato dai box. Quindi in origine la possibilità di utilizzo al 100% c'era.

Con il termine "imporre" intendevo fare il lavoro con o senza approvazione del''assemblea (farlo passare da parte dell'amministratore come miglioria per la salubrità dei locali), in quanto a seguito della modifica fatta dal costruttore (non ha chiesto niente a nessuno) si è creata una condizione che non dà la possibilità di utilizzo della cantina come originariamente acquistata. Anche perchè in caso di non approvazione da parte dell'assemblea, sarebbe legittimo da parte del "danneggiato" chiedere un indennizzo.

Danneggiato e da chi? Dal costruttore perchè ha messo a norma?

Non so quanti anni sono trascorsi ma se sono più di due è scaduta pure la garanzia.

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