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Mancata risposta amm.re alla richiesta della documentazione contabile

Buongiorno.

Sono un amm.re di condominio.

 

Alcuni condòmini di un condominio che io non amministro mi stanno chiedendo aiuto in merito alla presente situazione.

 

Stanno chiedendo al loro amm.re, da mesi, chiarezza sulla situazione contabile (morosi, andamento economico e finanziario...) e non ricevono risposte.

Da quando sono stato coinvolto ho preparato loro delle mail, da loro inviate, con le quali si richiedeva all'amm.re quanto segue:

 

1. A quanto ammontano le morosità odierne, suddivise in morosità del 2015 e morosità di anni precedenti? in proposito vorremmo poter visionare, cortesemente, un situazione contabile analitica aggiornata (al 30/9 se possibile) di detti crediti v/condomini e dei debiti v/fornitori

 

2.Situazione conformità della caldaia condominiale (non sanno se sia o meno a norma)

 

3. Situazione contabile aggiornata dell'intero condominio al 30/9

 

Ci sono poi problematiche relative a ritardati pagamenti delle utenze (a causa di mancata azione v condomini morosi...) che vi risparmio...

 

a tutto ciò l'amm.re non ha mai risposto.

 

ora ho consigliato ai condòmini di fare le stesse richieste attraverso r/r.

 

Domanda: qualora l'amm.re non risponda neanche in questo caso, cosa si può fare a Vostro avviso?

 

grazie

procedura art. 66 d.a.c.c. per assemblea con odg: revoca amminstratore, nomina amministratore

ora ho consigliato ai condòmini di fare le stesse richieste attraverso r/r.

Domanda: qualora l'amm.re non risponda neanche in questo caso, cosa si può fare a Vostro avviso?

 

grazie

Io fossi in te consiglierei la Raccomandata per chiedere un appuntamento con l'amministratore per la visione delle documentazioni, ed in quella sede richiedere le copie le quali sono a pagamento ed a carico del richiedente, ossia la prassi prevista dall'art 1129 cc

 

- Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

 

Se l'amministratore non fissa un appuntamento oppure non concederà la visione e le copie agli interessati possono procedere come ha già suggerito oppure con richiesta della revoca per gravi irregolarità alla Volontaria Giurisdizione, anche senza avvocato, costo c.a. 100 Euro

Grazie. Abbiamo già

, circa due mesi fa, fatto un incontro con lui ma lo stesso non aveva prodotto alcun documento dicendo che avremmo trovato tutto pubblicato sul sito internet ma in realtà c'era solo una sintetica parte. Durante successiva riunione abbiamo richiesto le medesime cose ma nulla. La mia domanda è: pur avendo lui approvato il bilancio e presentato la documentazione necessaria si può puoi richiedere la rimozione se lui non risponde ad altre sollecitazioni come quelle che ho descritto?

Grazie. Abbiamo già

, circa due mesi fa, fatto un incontro con lui ma lo stesso non aveva prodotto alcun documento dicendo che avremmo trovato tutto pubblicato sul sito internet ma in realtà c'era solo una sintetica parte. Durante successiva riunione abbiamo richiesto le medesime cose ma nulla. La mia domanda è: pur avendo lui approvato il bilancio e presentato la documentazione necessaria si può puoi richiedere la rimozione se lui non risponde ad altre sollecitazioni come quelle che ho descritto?

La prassi migliore è quella che ho già postato, voi condomini potreste avvalervi dell'art. 66 Dacc (almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm) richiedendo all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria (meglio con lettera RR) con all'OdG “nomina amm.re” e quant'altro desiderate deliberare, se lui non stabilisce una data (anche tra mesi) per questa assemblea entro 10 gg (dalla ricezione) gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera RR, o fax, o Pec, oppure lettera consegnata a mano a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione. Cercate per tempo un bravo amministratore e assicuratevi di ottenere in assemblea la maggioranza del 2°c. Art. 1136. cc 1° e 2° convocazione - maggioranza delle teste dei partecipanti all'assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio (500 mlm)

 

Procedere direttamente alla richiesta della revoca al Giudice potrebbe non andare a buon fine e l'amministratore potrebbe richiedere i danni

Ok. Quindi la risposta alla mia domanda mi pare sia: "se l'amm.re non fornisce la documentazione contabile richiesta, pur avendo egli fatto approvare il bilancio, se ne può chiedere la rimozione". Ho capito bene? Grazie

Ok. Quindi la risposta alla mia domanda mi pare sia: "se l'amm.re non fornisce la documentazione contabile richiesta, pur avendo egli fatto approvare il bilancio, se ne può chiedere la rimozione". Ho capito bene? Grazie

Scusami ma ti sei presentato come amministratore di condominio e dovresti conoscere almeno le nozioni del codice civile, quanto meno perchè siamo a novembre 2015 ed avresti dovuto aver già fatto almeno il primo corso di aggiornamento annuale già scaduto a ottobre 2015.

Che sia stato approvato il bilancio o meno, la revoca può essere richiesta IN OGNI TEMPO sia in via giudiziale se ne ricorrono le circostanze, sia per via assembleare senza doverne giustificare il motivo.

Non lo dico io ma lo dice l'art. 1129 c.c.

 

Art. 1129 c.c.

...La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità...

Ok. Quindi la risposta alla mia domanda mi pare sia: "se l'amm.re non fornisce la documentazione contabile richiesta, pur avendo egli fatto approvare il bilancio, se ne può chiedere la rimozione". Ho capito bene? Grazie
Non è l'amministratore che fa approvare il bilancio, sono i condomini che esaminato il bilancio presentato dall'amministratore lo approvano o non lo approvano.

Per la revoca ha già risposto chi mi ha preceduto, comunque la prassi più veloce ed economica è quella assembleare.

Non c'è bisogno di fare il saccente...se chiedo è perché non sono certo di come procedere...dammi il tuo indirizzo e vengo da te a fare il corso...anche se sarebbe meglio che leggessi meglio la mia domanda. Le cause che alleghi come motivazione di rimozione le conosco, non vedo fra queste una che riguardi la mancata risposta da parte di un amm.re alle richieste di alcuni condomini riferiti a documentazione contabile...me la fai leggere per favore tu che hai frequentato i corsi e sei molto preparato...? grazie

 

Scusami ma ti sei presentato come amministratore di condominio e dovresti conoscere almeno le nozioni del codice civile, quanto meno perchè siamo a novembre 2015 ed avresti dovuto aver già fatto almeno il primo corso di aggiornamento annuale già scaduto a ottobre 2015.

Che sia stato approvato il bilancio o meno, la revoca può essere richiesta IN OGNI TEMPO sia in via giudiziale se ne ricorrono le circostanze, sia per via assembleare senza doverne giustificare il motivo.

Non lo dico io ma lo dice l'art. 1129 c.c.

 

Art. 1129 c.c.

...La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità...

Secondo me, come ti è già stato detto, per uscirne credo che l'unica soluzione sia l'art 66 dacc.

Non è l'amministratore che fa approvare il bilancio, sono i condomini che esaminato il bilancio presentato dall'amministratore lo approvano o non lo approvano.

Per la revoca ha già risposto chi mi ha preceduto, comunque la prassi più veloce ed economica è quella assembleare.

Grazie Tullio.

Condivido la tua opinione in merito alla prassi più opportuna che è quella assembleare...grazie ancora

Non c'è bisogno di fare il saccente...se chiedo è perché non sono certo di come procedere...dammi il tuo indirizzo e vengo da te a fare il corso...anche se sarebbe meglio che leggessi meglio la mia domanda. Le cause che alleghi come motivazione di rimozione le conosco, non vedo fra queste una che riguardi la mancata risposta da parte di un amm.re alle richieste di alcuni condomini riferiti a documentazione contabile...me la fai leggere per favore tu che hai frequentato i corsi e sei molto preparato...? grazie

Il mio stupore era dettato dal fatto che avevi il dubbio che l'approvazione di un consuntivo fosse da ostacolo alla richiesta documenti o revoca giudiziale (o assembleare).

 

"se l'amm.re non fornisce la documentazione contabile richiesta, pur avendo egli fatto approvare il bilancio, se ne può chiedere la rimozione"...?

Che l'assemblea abbia approvato un rendiconto non esime l'amministratore dai suoi obblighi ed i condòmini possono richiedere qualsiasi tipo di documento, anche riguardante esercizi già approvati da anni:

 

Art. 1130-bis

...I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese...

...L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio...

P.S. La revoca giudiziale può SEMPRE essere richiesta ma sebbene si pensa che ci siano TUTTE le condizioni per poter vincere il ricorso, nessuno può darti la certezza che l'azione vada a buon fine se non il Giudice.

Ok, ma bisogna indire un'assemblea? E come fare a convocare tutti i condomini se alcuni abitano fuori città e solo l'amministratore conosce i loro indirizzi?

Ok, ma bisogna indire un'assemblea? E come fare a convocare tutti i condomini se alcuni abitano fuori città e solo l'amministratore conosce i loro indirizzi?
Si richiede un appuntamento all'amministratore con lettera raccomandata con la richiesta di visione dell'anagrafe condominiale, se non si avrà risposta e/o l'amministratore non fornirà quanto richiesto, si potrà adire al Giudice alla Volontaria Giurisdizione, anche senza legale, richiedendo la revoca per gravi irregolarità.
Ok, ma bisogna indire un'assemblea? E come fare a convocare tutti i condomini se alcuni abitano fuori città e solo l'amministratore conosce i loro indirizzi?

Se avete la maggioranza per la revoca assembleare e volete autoconvocarvi velocemente, senza aspettare i tempi e l'incertezza che la revoca giudiziale avvenga, ma l'amministratore non fornisce gli indirizzi dei condòmini non residenti, potete fare una visura catastale dei subalterni sconosciuti (hanno lo stesso foglio e la stessa particella dei vostri immobili).

Con nome ed il codice fiscale del proprietario risultante dalla visura, tramite un'agenzia (anche on line) potete risalire alla residenza anagrafica.

Buon giorno, si è vero simile che non occorre il legale ma l'atto va' fatto con cognizione altrimenti si rischia di precipitare. Consiglio l' affiancamento del legale .Saluti.

condivido...mi sembra la strada più ragionevole qualora si debba, necessariamente, scegliere l'ipotesi della revoca...

Buon giorno, si è vero simile che non occorre il legale ma l'atto va' fatto con cognizione altrimenti si rischia di precipitare. Consiglio l' affiancamento del legale .Saluti.
condivido...mi sembra la strada più ragionevole qualora si debba, necessariamente, scegliere l'ipotesi della revoca...
Infatti avevo specificato che si può adire alla Volontaria Giurisdizione "anche" senza avvocato, ma se uno non ha pratica, oppure ha il timore di sbagliare, dovrà corrispondere la spesa del patrocinio del legale.

Il condomino che agisca per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve soltanto provare la fonte del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Tribunale di Salerno, sentenza 12 aprile 2011).

 

Devo supporre che la mancata presentazione dell'estratto conto bancario del condominio, su richiesta di un condomino può non comportare la revoca giudiziaria? (Come è successo a me). Praticamente è a discrezione del giudice, in quanto non costituisce una grave irregolarità? E' così? E che giustizia è questa? Un'assemblea di condomini costituita da persone morose e rissose che approvono le delibere assembleari per "convenienza" non lede il diritto del singolo? In altri termini i soldi che si versano per ristrutturazioni anche di una certa entità possono anche essere celate col benestare dell'assemblea di condominio? Ma non siamo nel far west? Come si risolve?

Scusate se ritorno su questa discussione. L'avevo iniziata informando dell'invio di una raccomandata r/r con richiesta della documentazione contabile. L'amm.re, come risposta, ha fatto pubblicare una risposta nella bacheca del condominio dove, ve ne risparmio i contenuti, fa la vittima...sostanzialmente, sentendosi sicuro del sostegno di una parte dei condòmini continua a comportarsi in modo scorretto (a mio avviso..). Lui, ora, ha dato un generico appuntamento (il secondo...) a recarsi nel proprio ufficio...Spero che, in quell'occasione, decida di fornire la documentazione (cosa non fatta da 6 mesi a questa parte...). Qualora ciò non succeda, i condòmini dovrebbero provvedere ad interessare un legale per avviare la revoca giudiziaria ma, sinceramente, non mi sembra una gran strada considerando l'appoggio che lo stesso ha all'interno del condominio e la difficoltà, cmq, di addivenire ad una soluzione...C'è qualche altro consiglio che avete? grazie

...Spero che, in quell'occasione, decida di fornire la documentazione (cosa non fatta da 6 mesi a questa parte...). Qualora ciò non succeda, i condòmini dovrebbero provvedere ad interessare un legale per avviare la revoca giudiziaria ma, sinceramente, non mi sembra una gran strada considerando l'appoggio che lo stesso ha all'interno del condominio e la difficoltà, cmq, di addivenire ad una soluzione...C'è qualche altro consiglio che avete? grazie

Su questo argomento la Giurisprudenza è sempre stata univoca.

L'amministratore può agire ex art. 700 anche senza delibera assembleare

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In ogni caso se sei stato eletto dalla maggioranza non dovresti avere alcun problema ad ottenere anche una delibera assembleare.

Sei tu che devi provvedere ad interessare l'avvocato e non l'assemblea.

 

Se, invece, l'ex amministratore, facendo la vittima ha riconquistato la fiducia della maggioranza, secondo me è inutile continuare ad amministrare quel condominio perchè potrebbe arrivare la revoca.

A mio avviso, meglio fare un'assemblea e verificare la maggioranza.

Se questa non c'è più, meglio le dimissioni.

Scusate se ritorno su questa discussione. L'avevo iniziata informando dell'invio di una raccomandata r/r con richiesta della documentazione contabile. L'amm.re, come risposta, ha fatto pubblicare una risposta nella bacheca del condominio dove, ve ne risparmio i contenuti, fa la vittima...sostanzialmente, sentendosi sicuro del sostegno di una parte dei condòmini continua a comportarsi in modo scorretto (a mio avviso..). Lui, ora, ha dato un generico appuntamento (il secondo...) a recarsi nel proprio ufficio...Spero che, in quell'occasione, decida di fornire la documentazione (cosa non fatta da 6 mesi a questa parte...). Qualora ciò non succeda, i condòmini dovrebbero provvedere ad interessare un legale per avviare la revoca giudiziaria ma, sinceramente, non mi sembra una gran strada considerando l'appoggio che lo stesso ha all'interno del condominio e la difficoltà, cmq, di addivenire ad una soluzione...C'è qualche altro consiglio che avete? grazie
Se l'amministratore non esibisce la documentazione contabile, quasi di sicuro c'è qualche cosa che non va, ed i condomini dovrebbero capire subito questo, mi meraviglio molto della solidarietà dimostrata da certi condomini, per cui come già detto la strada è quella Giudiziale e probabilmente sarà sufficiente la Volontaria Giurisdizione, oppure nominare in assemblea un revisore per il controllo dei conteggi come previsto dall'art. 1130 bis cc

grazie della risposta.

 

COnvocare assemblea: anche in questo caso, 1/6 dei condomini ne devono fare richiesta cmq all'amm.re giusto? e nel caso lui non la convochi procedere loro...dico bene?

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