#1 Inviato 12 Settembre, 2022 Buongiorno a tutti, mettetevi belli comodi perché qui entriamo nel magico mondo del 110% !!!!! Sono proprietaria di un alloggio in un condominio composto da 4 numeri civici, con ingressi autonomi e scale e ascensori distinti. 2 civici sono composti da 3 piani 2 civici sono composti da 3 piani più 1…cioè l’ascensore arriva al terzo piano e il quarto piano lo si raggiunge con 2 rampe di scale Si parla in totale di 6+6+8+8 unità immobiliari. Al piano terra vi sono dei locali commerciali che danno su strada facenti parte ognuno di un civico. Tutte le unità sono funzionalmente AUTONOME (riscaldamento e acqua calda). Tengo a precisare che tutti gli ultimi piani sono mansarde, o meglio, vecchi solai convertiti in abitazione (con l’abitabilità ovviamente). Preciso anche che tutte le mansarde dispongono di finestre NON ad altezza uomo (quindi non ci si può affacciare e guardare fuori), ma alcune mansarde nel tempo hanno aperto la porzione di tetto sottostante la finestra e hanno così creato un bell’abbaìno. Il mio alloggio è appunto una mansarda, di uno dei civici composto da 8 alloggi e con ascensore che arriva fino al 3 piano, poi ho due rampe di scale per raggiungere la porta di casa. E ora veniamo alla questione: L’intero condominio è ben datato, classe energetica bassa (io sono in G), la facciata ammalorata da tempo, mal coibentato e il tetto spesso e volentieri necessita di qualche pezza quando piove. In particolare, sono le mansarde ad avere più bisogno di interventi: sono molto più fredde in quanto c’è maggiore dispersione e puntualmente ci sono infiltrazioni quando piove, anche in estate la situazione non cambia e si boccheggia. Nel mio caso specifico, ho più di una parte di soffitto umida e che si sbriciola ed è umido, quando vengono giù delle bombe d’acqua ho infiltrazioni più o meno piccole e il muro bagnato. Visto anche il momento storico con il gas che toccherà le stelle, e vista anche l’ultima proroga del 110 fino al 2023, con altri proprietari ci siamo trovati e abbiamo ragionato sui lavori di efficientamento energetico. Questo circa un anno e mezzo fa!!!!! Senza stare a spiegare per filo e per segno le cose successe in quel lasso di tempo, i vari GeneralContractor trovati e presentati agli altri condomini…..che mi farei solo nervoso a raccontarle….siamo finalmente arrivati alla (ennesima) fatidica assemblea condominiale pochi gg fa. Avevamo trovato un GeneralContractor che, nero su bianco, ci dava garanzie totali che davvero ci avrebbero messo al sicuro da ogni rischio; nero su bianco ci assicurava di avere già il materiale, i ponteggi e mano d’opera necessari; metodo cessione del credito e, per chi avesse voluto, lavori interni al singolo alloggio a carico ovviamente del singolo con sconto in fattura. Insomma…..a noi piaceva proprio tanto! Ora….vi prego di non chiedermi/commentare/giudicare il GC che abbiamo trovato…limitiamoci a considerarlo un GC che ci dà fiducia….ecco quel che è successo: lo studio di fattibilità ammontava a circa 500€ per unità immobiliari, i locali commerciali quindi non dovevano pagare anche se avrebbero beneficiato delle migliorie nelle parti comuni (cappotto e facciata). Ci sentivamo davvero in una botte di ferro viste tutte le garanzie e l’esclusione del pagamento per lo studio dei locali commerciali….e invece: NON È STATO DELIBERATO NEANCHE L’OK A PROCEDERE ALLO STUDIO DI FATTIBILITÀ!!!! Tutto questo perché: - i negozi hanno paura che saranno obbligati a tirare fuori soldi per lavori extra - alcuni proprietari (anche morosi) hanno degli abusi edilizi che devono essere sanati e/o dichiarati al catasto…e non vogliono farlo per non pagare - qualcuno (tra l’altro questo è solo proprietario di un negozio e NON di un alloggio), per puro dispetto, ha sparso tra i più “deboli” un clima di paura insinuando addirittura che se hanno un mutuo rischiano persino di perdere la casa (per carità, quelli che si sono fatti convincere sono ovviamente imbecilli). Fruire del 110 sarebbe stato un colpo davvero grosso. Avremmo coibentato tutto l’edificio, rifatto le facciate, gestito il tetto, inserito i pannelli solari….per non parlare dei trainati, che avrebbe permesso il cambio degli infissi, dei condizionatori… Insomma…sembra (dico sembra perché io e gli altri stiamo cercando di spulciare tutto il codice per vedere se c’è qualcosa a cui aggrapparsi) che ce la siamo proprio presi in quel posto. Però c’è un argomento che mi attanaglia e per cui non trovo nulla in rete, e cioè: 1) —> i negozi hanno diritto di voto in assemblea perché il 110 riguarda le parti comuni, e ok….ma visto che un proprietario (e anche altri) ha sostenuto che, facendo il parrucchiere, lui non ha bisogno del cappotto perché in inverno si scalda con l’aria calda dei phon….noi abbiamo pensato: se il cappotto lo facessimo partire dal primo piano (chiedendo al GC ci ha detto che è assurdo, ma fattibile) e i ponteggi non coprissero neanche le insegne e le vetrine (sempre fattibile)….tenendo conto che i locali commerciali sono pure esenti dal pagamento della quota dello studio di fattibilità….il loro voto ha ancora validità?? Inoltre: 2) —> se tra qualche anno dovesse rendersi indispensabile un lavoro straordinario….ad esempio la facciata….il cui costo a unità sarebbe cmq una bella sassata per tutti proporzionalmente ai millesimi, non si potrebbe obbliavate gli strxxxxxzi che hanno votato NO oggi al 110 e far ricadere su di loro l’intera spesa? Nella speranza di essere stata esaustiva e non aver commesso errori grammaticali, spero ci sia qualcuno che mi dia un parere tecnico. Grazie a tutti
#2 Inviato 12 Settembre, 2022 ValeCND dice: se il cappotto lo facessimo partire dal primo piano (chiedendo al GC ci ha detto che è assurdo, ma fattibile) e i ponteggi non coprissero neanche le insegne e le vetrine (sempre fattibile)….tenendo conto che i locali commerciali sono pure esenti dal pagamento della quota dello studio di fattibilità….il loro voto ha ancora validità?? la facciata è parte comune anche se parte dal quinto, per cui i negozi pagano. forse, dico forse, soltanto escludendoli per iscitto in assemblea da ogni onere,ma aspetta altri pareri. avrebbero comunque sempre diritto di intervento e di voto in assemblea, avrebbero diritto a metter bocca per esempio nell'approvazione del collaudo, in quella preventiva dei materiali, del professionista che segue, del gc insomma un papocchio, ma ripeto aspetta altri pareri. ValeCND dice: 2) —> se tra qualche anno dovesse rendersi indispensabile un lavoro straordinario….ad esempio la facciata….il cui costo a unità sarebbe cmq una bella sassata per tutti proporzionalmente ai millesimi, non si potrebbe obbliavate gli strxxxxxzi che hanno votato NO oggi al 110 e far ricadere su di loro l’intera spesa? assolutamente no. non c'è alcun illecito in quello che votano. dissentire, non intervenire, è un loro diritto. sono le regole del gioco in condominio.
#3 Inviato 12 Settembre, 2022 Concordo con quanto osservato da Enrico. Aggiungerei: se ci sono danni alla cosa comune (tetto con infiltrazioni, facciata che si sgretola, ecc.) allora il condominio è obbligato a intervenire per ripristinare il bene. Magari questa può essere una leva per convincere i condomini ad usufruire del 110% visto che ci sono cmq lavori necessari e indifferibili da compiere.
#4 Inviato 12 Settembre, 2022 @ValeCND Ti do un suggerimento. Poiché non vengono approvati lavori con il 110 nel condominio, perché non contatti il GC che hai conosciuto e gli chiedi cosa potresti fare nella tua unità, per esempio coibentazione interna, cambio serramenti ecc Oltre ai lavori per risparmio energetico, ci sono lavori di riqualificazione con il 50%, anche se non so se questo bonus sia ancora valido. Informati! Se non riesci ad agire a livello condominiale, agisci a livello individuale e riqualifica casa tua. 1
#5 Inviato 12 Settembre, 2022 enrico dimitri dice: la facciata è parte comune anche se parte dal quinto, per cui i negozi pagano. forse, dico forse, soltanto escludendoli per iscitto in assemblea da ogni onere,ma aspetta altri pareri. avrebbero comunque sempre diritto di intervento e di voto in assemblea, avrebbero diritto a metter bocca per esempio nell'approvazione del collaudo, in quella preventiva dei materiali, del professionista che segue, del gc insomma un papocchio, ma ripeto aspetta altri pareri. assolutamente no. non c'è alcun illecito in quello che votano. dissentire, non intervenire, è un loro diritto. sono le regole del gioco in condominio. E' già stato messo x iscritto che i negozi sono esenti da ogni onere...quindi non sono chiamati a pagare una lira. Far partire cappotto significa escludere completamente il piano terra...ovvero il cappotto verrà limato tra la parte finale del muro del piano terra e la parte di muro del primo piano, così da spianare la differenza di spessore. Stesso discorso per la facciata....viene scelto una tonalità il più possibile simile a quella già presente (anche se lercia) e si fa in modo che vi sia una "leggera sfumatura" tra piano terra e primo piano. Io rispetto l'opinione delle persone, anche se non le condivido. Ma qui stiamo parlando di interventi necessari che fatti oggi col 110% hanno un "costo", mentre domani ne avranno un altro, e sarà decisamente impossibile metterli a paragone.
#6 Inviato 12 Settembre, 2022 Paola21 dice: @ValeCND Ti do un suggerimento. Poiché non vengono approvati lavori con il 110 nel condominio, perché non contatti il GC che hai conosciuto e gli chiedi cosa potresti fare nella tua unità, per esempio coibentazione interna, cambio serramenti ecc Oltre ai lavori per risparmio energetico, ci sono lavori di riqualificazione con il 50%, anche se non so se questo bonus sia ancora valido. Informati! Se non riesci ad agire a livello condominiale, agisci a livello individuale e riqualifica casa tua. Ci stiamo informando anche su questo. Il punto è che con tutto quello che ci sarebbe da fare si parla di almeno 15k a testa (al netto della detrazione del 50%). Non tutti dispongono di una liquidità tale o della possibilità di chiedere un finanziamento o integrare il mutuo esistente. Purtroppo quando se ne parla sembra tutto "gestibile" invece poi la realtà è ben più complessa.
#7 Inviato 12 Settembre, 2022 ValeCND dice: E' già stato messo x iscritto che i negozi sono esenti da ogni onere...quindi non sono chiamati a pagare una lira. Concordo anch'io con quanto scritto da Enrico. La norma del superbonus permette di bypassare i condòmini "riottosi" accollandosi i loro costi, pertanto potreste proporre che i condòmini favorevoli all'intervento si assumono l'onere dell'intero lavoro (su tutto l'edificio), avendo, ovviamente, il diritto di detrarre l'intero costo. In buona sostanza, se il GC riesce a far rientrare tutti gli interventi nel 110%, non paghereste nulla e potreste intervenire sull'intero edificio. In alternativa, non resta che il suggerimento di Paola: è ovvio che l'edificio resta ammalorato, ma quantomeno tu puoi affrontare meglio il caro energia. ValeCND dice: Purtroppo quando se ne parla sembra tutto "gestibile" invece poi la realtà è ben più complessa Assolutamente si
#8 Inviato 12 Settembre, 2022 Danielabi dice: Concordo anch'io con quanto scritto da Enrico. La norma del superbonus permette di bypassare i condòmini "riottosi" accollandosi i loro costi, pertanto potreste proporre che i condòmini favorevoli all'intervento si assumono l'onere dell'intero lavoro (su tutto l'edificio), avendo, ovviamente, il diritto di detrarre l'intero costo. In buona sostanza, se il GC riesce a far rientrare tutti gli interventi nel 110%, non paghereste nulla e potreste intervenire sull'intero edificio. Lo abbiamo proposto....ma ci hanno negato anche quello perchè facendo l'accollo (quindi in contrari non pagano 1€ e non si portano in detrazione niente) i contrari non usufruirebbero dei lavori trainati.....e ce l'hanno proprio detto in faccia che gli sta sulle scatole non avere i vantaggi che avremmo noi. Che poi capite anche voi che....impuntarsi su queste cose non considerando minimamente il vantaggio della coibentazione e del risparmio energetico dati dal cappotto....è una cosa assurda!!
#9 Inviato 12 Settembre, 2022 ValeCND dice: Lo abbiamo proposto....ma ci hanno negato anche quello perchè facendo l'accollo (quindi in contrari non pagano 1€ e non si portano in detrazione niente) i contrari non usufruirebbero dei lavori trainati.....e ce l'hanno proprio detto in faccia che gli sta sulle scatole non avere i vantaggi che avremmo noi. Che poi capite anche voi che....impuntarsi su queste cose non considerando minimamente il vantaggio della coibentazione e del risparmio energetico dati dal cappotto....è una cosa assurda!! Potete rassicurare i contrari: anche venendo esentati dal pagamento dei trainanti perché altri se ne fanno carico, si ha cmq diritto ai trainati. Infatti l'art. 119 della legge 77/2020 al comma 2 stabilisce: 2. L'aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 [..] a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1. Ergo: non conta il pagamento ma l'esecuzione. Modificato 12 Settembre, 2022 da condo77
#10 Inviato 12 Settembre, 2022 ValeCND dice: Che poi capite anche voi che....impuntarsi su queste cose non considerando minimamente il vantaggio della coibentazione e del risparmio energetico dati dal cappotto....è una cosa assurda!! Forse sarebbe meglio se individuaste un commercialista che intervenendo in assemblea spieghi loro i meccanismi della norma. Lo avete già fatto? Se si.....lascia perdere, il caso è disperato: meglio se ti concentri solo sulla tua abitazione (se puoi)
#11 Inviato 12 Settembre, 2022 condo77 dice: Potete rassicurare i contrari: anche venendo esentati dal pagamento dei trainanti perché altri se ne fanno carico, si ha cmq diritto ai trainati. Infatti l'art. 119 della legge 77/2020 al comma 2 stabilisce: 2. L'aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 [..] a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1. Ergo: non conta il pagamento ma l'esecuzione. Mi scusi, ma i TRAINATI mica si pagano! Certo: se uno vuole un materiale piuttosto che un altro, allora pagherà il materiale che ha scelto; il cambio dei condizionatori è TRAINATO, se uno vuole farselo cambiare, la disinstallazione del condizionatore vecchio sarà a spese sue, come per chi ha le zanziariere o le tende da sole esterne (non tutti i balconi/logge sono muniti di zanzariere o tende da sole e, chi le ha, ce l'ha distrutte). Quindi in caso di accollo, i contrari beneficerebbero dei soli lavori TRAINANTI, a meno che alcuni TRAINATI fossero indispensabili per saltare di 2 classi di efficientamento. Se non ci sono lavori TRAINATI indispensabili per il salto delle 2 classi, allora questi lavori sono solo lavori aggiuntivi che ogni condomino decide di fare o meno (c'è qualcuno che magari ha acquistato il condizionatore nuovo quest'anno e non vuole cambiarlo).
#12 Inviato 12 Settembre, 2022 ValeCND dice: Mi scusi, ma i TRAINATI mica si pagano! Certo: se uno vuole un materiale piuttosto che un altro, allora pagherà il materiale che ha scelto; il cambio dei condizionatori è TRAINATO, se uno vuole farselo cambiare, la disinstallazione del condizionatore vecchio sarà a spese sue, come per chi ha le zanziariere o le tende da sole esterne (non tutti i balconi/logge sono muniti di zanzariere o tende da sole e, chi le ha, ce l'ha distrutte). Quindi in caso di accollo, i contrari beneficerebbero dei soli lavori TRAINANTI, a meno che alcuni TRAINATI fossero indispensabili per saltare di 2 classi di efficientamento. Se non ci sono lavori TRAINATI indispensabili per il salto delle 2 classi, allora questi lavori sono solo lavori aggiuntivi che ogni condomino decide di fare o meno (c'è qualcuno che magari ha acquistato il condizionatore nuovo quest'anno e non vuole cambiarlo). I trainati usufruiscono del bonus fiscale al 110% a prescindere dal fatto che il condomino partecipi o meno alla spesa dei trainanti e anche nel caso non fossero indispensabili al salto di 2 classi (p.e. la rimozione barriere architettoniche sicuramente non è indispensabile per le 2 classi ape, ma è agevolato ugualmente).
#13 Inviato 12 Settembre, 2022 Danielabi dice: Forse sarebbe meglio se individuaste un commercialista che intervenendo in assemblea spieghi loro i meccanismi della norma. Lo avete già fatto? Abbiamo persino creato e stampato una presentazione che spiegasse con disegnini delle elementari cosa fosse il 110% e come funzionava...e siamo andati porta-a-porta a consegnare tale brochure! Siamo persino entrate nelle case di chi era interessato a farsi spiegare a voce la questione. Con questa "opera di convincimento" ce l'avevamo la maggioranza. Poi in assemblea, questi sì sono magicamente diventati no. E dirò di più: noi favorevoli non abbiamo MAI chiesto una delega. Anzi, incoraggiavamo a partecipare così che potessero fare domande in caso di dubbi. I contrari hanno fatto lo stesso, ma al contrario e in modo disonesto: sono andati porta-a-porta SOLO per farsi dare le deleghe riducendo tutto il discorso ai soldi e al rischio di pagare. Molti contrari hanno votato no tramite delega, guarda caso dandola a chi ha abusi in casa non dichiarati. Danielabi dice: Se si.....lascia perdere, il caso è disperato: meglio se ti concentri solo sulla tua abitazione (se puoi) Mi sa che hai proprio ragione tu....ci dobbiamo rassegnare 😭