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ProFairness

Maggioranze votazioni assemblea

buongiorno,

seguo molto Tullio per cui un po' mi vergogno di questa domanda, ma la nostra amministrazione (eletta senza presentare il dettaglio del compenso) insiste di avere ragione.

all'ultima assemblea, presenti/rappresentati 18 condomini su 21, per un tot di 950 %o.
votazione a favore del pagamento di x€ per affitto di uno spazio all'interno del nostro edificio di proprietà del condominio A:
favorevole: il condomino A con 550 mill
contrari: gli altri 17 condomini con 450 mill

esito verbalizzato: dal risultato della votazione si evince che lo spazio viene affittato per x€.

ovvero, l'amministratrice (parente del condominio A) considera SOLO la maggioranza dei mill e non le teste. a mio modesto parere il risultato della votazione è: contrario, lo spanzio NON viene affittato, in quanto la maggioranza dei condomini, che al tempo stesso ha almeno 1/3 dei mill si è espressa in tal senso.

mi sbaglio?! grazie in anticipo per l'utilissimo aiuto.

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Inviato (modificato)
ProFairness dice:

buongiorno,

seguo molto Tullio per cui un po' mi vergogno di questa domanda, ma la nostra amministrazione (eletta senza presentare il dettaglio del compenso) insiste di avere ragione.

all'ultima assemblea, presenti/rappresentati 18 condomini su 21, per un tot di 950 %o.
votazione a favore del pagamento di x€ per affitto di uno spazio all'interno del nostro edificio di proprietà del condominio A:
favorevole: il condomino A con 550 mill
contrari: gli altri 17 condomini con 450 mill

esito verbalizzato: dal risultato della votazione si evince che lo spazio viene affittato per x€.

ovvero, l'amministratrice (parente del condominio A) considera SOLO la maggioranza dei mill e non le teste. a mio modesto parere il risultato della votazione è: contrario, lo spanzio NON viene affittato, in quanto la maggioranza dei condomini, che al tempo stesso ha almeno 1/3 dei mill si è espressa in tal senso.

mi sbaglio?! grazie in anticipo per l'utilissimo aiuto.

E' evidente che la delibera con un solo favorevole rappresentante 550 mlm contro 17 contrari con 450 mlm è in stallo ovvero non approvata, quindi se dichiarata dal Presidente d'assemblea scrivendo a verbale che è stata approvata è annullabile e può essere impugnata entro 30 giorni dalla delibera per i presenti e 30 giorni dalla notifica per gli assenti

Una cosa non mi quadra, tu dici "all'ultima assemblea, presenti/rappresentati 18 condomini su 21, per un tot di 950 %o" e poi "favorevole: il condomino A con 550 mill, contrari: gli altri 17 condomini con 450 mill" (NdR = 1000 mlm) con totale 18 condomini, ma gli altri 3 per giungere a 21, che fine hanno fatto?

Comunque in tutti i casi la delibera è in stallo, ovvero non approvata, e se dichiarata valida dal presidente è annullabile come già detto.

Modificato da Tullio Ts

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Grazie di cuore per la celere ed esaustiva risposta Tullio!

Noi presenti ci siamo solo sentiti dire che aveva vinto il condomino A e non abbiamo reagito in quanto ignoranti in materia. ora che è arrivato il verbale dopo che i 30gg sono scaduti (premeditatamente!?), verbale alla mano "scopriamo" molteplici "errori" come quello riportato qui sopra.

Mi rendo conto che i 30gg per noi presenti/rappresentati sono scaduti, ma i tre assenti (che potrebbero ancora impugnare entrando nei 30gg) sono totalmente disinteressati e da quanto mi risulta noi non possiamo agire nelle loro veci.

Che possibilità ci restano?

Ti prego di scusarmi, c'è stato da parte mia un errore di battitura, "glia altri 17 condomini con 400 mill", mi spiace per la confusione. (50 mill sono gli assenti nn rappresentati).

p.s.: Quest'ultimi non hanno nemmeno risposto alla mail di invito alla convocazione (non inviata mezzo PEC). ma anche qui mi risulta che per annullare l'assemblea, ad agire dovrebbero essero i diretti interessati.

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Più che in stallo (che significa nè sì nè no) .... è proprio non approvata. Ma il fatto, come dice Tullio, che il Presidente abbia indicato che l'assemblea approva, rende la decisione soltanto impugnabile, nei termini stabiliti dall'art. 1137 cc., oltre i quali la delibera è pienamente valida.

Sottolineo anche che poichè quello "spazio condominiale" genererà una rendita, non può non essere accatastato (es. posto auto) e che, oltretutto, i condòmini dovranno inserire tale rendita annuale nella propria dichiarazione dei redditi (ripartita per millesimi di proprietà ... tra cui anche il condòmino A).

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Inviato (modificato)
ProFairness dice:

Grazie di cuore per la celere ed esaustiva risposta Tullio!

Noi presenti ci siamo solo sentiti dire che aveva vinto il condomino A e non abbiamo reagito in quanto ignoranti in materia. ora che è arrivato il verbale dopo che i 30gg sono scaduti (premeditatamente!?), verbale alla mano "scopriamo" molteplici "errori" come quello riportato qui sopra.

Mi rendo conto che i 30gg per noi presenti/rappresentati sono scaduti, ma i tre assenti (che potrebbero ancora impugnare entrando nei 30gg) sono totalmente disinteressati e da quanto mi risulta noi non possiamo agire nelle loro veci.

Che possibilità ci restano?

Ti prego di scusarmi, c'è stato da parte mia un errore di battitura, "glia altri 17 condomini con 400 mill", mi spiace per la confusione. (50 mill sono gli assenti nn rappresentati).

p.s.: Quest'ultimi non hanno nemmeno risposto alla mail di invito alla convocazione (non inviata mezzo PEC). ma anche qui mi risulta che per annullare l'assemblea, ad agire dovrebbero essero i diretti interessati.

Se sono trascorsi più di 30 giorni dall'assemblea i presenti non possono più impugnare, lo potrebbero fare gli assenti, però entro 30 giorni dalla comunicazione del deliberato, se non hanno intenzione di impugnare, poco c'è da fare, ma potreste impegnarvi di pagare le spese legali al posto loro, sempre che accettino di adire a vie legali, ma se non ne vogliono sapere (almeno uno potrebbe se lo vorrà), trascorsi i 30 giorni dalla notifica, se a verbale è stato scritto "approvata", quella lo sarà a tutti gli effetti.

Modificato da Tullio Ts

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concordo con tullio.

questo atteggiamento dell'amministratore va stroncato sul nascere e anch'io consiglio caldamente di convincere uno dei tre a impugnare pagando voi (chi sarà d'accordo) le spese.

 

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a tutti e tre: grazie per le vostre risposte. sono a un corso e mi libero nel tardo pomeriggio. se permettete tornerò sull'argomento... è grottesco che sia possibile dettare (da dittatura) in questo modo!

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bilbetto dice:

Più che in stallo (che significa nè sì nè no) .... è proprio non approvata. Ma il fatto, come dice Tullio, che il Presidente abbia indicato che l'assemblea approva, rende la decisione soltanto impugnabile, nei termini stabiliti dall'art. 1137 cc., oltre i quali la delibera è pienamente valida.

Sottolineo anche che poichè quello "spazio condominiale" genererà una rendita, non può non essere accatastato (es. posto auto) e che, oltretutto, i condòmini dovranno inserire tale rendita annuale nella propria dichiarazione dei redditi (ripartita per millesimi di proprietà ... tra cui anche il condòmino A).

@BILBETTO: se non è in stallo ma risulta non approvata, significa che 1condomino con la maggioranza non "vince" contro 17 che rappresentano più di 1/3 mlm, corretto? quindi l'esito della votazione doveva essere a favore dei contrari, ovvero non accettare di affittare lo spazio in questione? grazie per la precisazione 😉

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ProFairness dice:

@BILBETTO: se non è in stallo ma risulta non approvata, significa che 1condomino con la maggioranza non "vince" contro 17 che rappresentano più di 1/3 mlm, corretto? quindi l'esito della votazione doveva essere a favore dei contrari, ovvero non accettare di affittare lo spazio in questione? grazie per la precisazione 😉

dipende da cosa è scritto sul punto dell'odg per il quale si sta votando.

per approvare ciò che si sta votando deve esserci la doppia maggioranza contestuale di teste e millesimi.

se ciò non accade, ciò che è in discussione all'odg non è approvato.

per cui se la votazione è risultata di 1 condomino con 550/1000 a favore e 17 condomini con 400/1000 contro, non c'è possibilità di deliberare sll'argomento perchè non si è verificata la doppia maggioranza.

tieni anche presente che non basta per la maggioranza di teste ( i 17)  superare il limite minimo del quorum, ma i loro millesimi devono essere superiori alla controparte: 17 con 400/1000, pur superando i 333/1000 non bastano perchè c'è solo la maggioranza di teste ma non c'è la maggioranza di millesimi.

 

Modificato da paul_cayard

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ProFairness dice:

@BILBETTO: se non è in stallo ma risulta non approvata, significa che 1condomino con la maggioranza non "vince" contro 17 che rappresentano più di 1/3 mlm, corretto? quindi l'esito della votazione doveva essere a favore dei contrari, ovvero non accettare di affittare lo spazio in questione? grazie per la precisazione 😉

Un condomino pur avendo più millesimi contro più condomini che hanno meno millesimi, non vince, ovvero la delibera non è approvata (si dice stallo), perchè una delibera per essere valida deve necessariamente avere ambedue le maggioranze rappresentate (ed il quorum necessario), quella delle teste e quella dei millesimi, ma se a verbale la delibera viene erroneamente indicata come valida e se nessuno impugna nei tempi previsti dall'art. 1137 cc, 30 giorni di tempo dalla data dell'assemblea per i contrari ed astenuti, e 30 giorni dalla comunicazione del deliberato per gli assenti, questa delibera diventerà valida.

Modificato da Tullio Ts

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paul_cayard dice:

dipende da cosa è scritto sul punto dell'odg per il quale si sta votando.

per approvare ciò che si sta votando deve esserci la doppia maggioranza contestuale di teste e millesimi.

se ciò non accade, ciò che è all'odg non è approvato.

per cui se la votazione è risultata di 1 condomino con 550/1000 a favore e 17 condomini con 400/1000 contro, non c'è possibilità di deliberare sll'argomento perchè non si è verificata la doppia maggioranza.

tieni anche presente che non basta per la maggioranza di teste ( i 17)  superare il limite minimo del quorum, ma i loro millesimi devono essere superiori alla controparte: 17 con 400/1000, pur superando i 333/1000 non bastano perchè c'è solo la maggioranza di teste ma non c'è la maggioranza di millesimi.

 

credevo che contassero la maggioranza delle teste e almeno 1/3 dei mlm (x nomina/revoca amministratore invece la metà dei mlm). se è come dici, non ne usciremo e non potremo mai deliberare nulla perché il condomino A maggioritario detiene e deterrà sempre la maggioranza dei millesimi!

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Tullio Ts dice:

Un condomino pur avendo più millesimi contro più condomini che hanno meno millesimi, non vince, ovvero la delibera non è approvata (si dice stallo), perchè una delibera per essere valida deve necessariamente avere ambedue le maggioranze rappresentate (ed il quorum necessario), quella delle teste e quella dei millesimi, ma se a verbale la delibera viene erroneamente indicata come valida e se nessuno impugna nei tempi previsti dall'art. 1137 cc, 30 giorni di tempo dalla data dell'assemblea per i contrari ed astenuti, e 30 giorni dalla comunicazione del deliberato per gli assenti, questa delibera diventerà valida.

come ho appena scritto, se ci vuole maggioranza teste E mlm, tutte le nostre votazioni resteranno in stallo. grazie per aver nuovamente specificato i termini dell'impugnazione.

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ProFairness dice:

come ho appena scritto, se ci vuole maggioranza teste E mlm, tutte le nostre votazioni resteranno in stallo. grazie per aver nuovamente specificato i termini dell'impugnazione.

In questo caso c'è una soluzione, infatti l'ultimo comma dell'art. 1105 dice;

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Decisione da valutare con estrema attenzione, visto che il ricorso al Giudice ha un certo costo e non si sa mai in anticipo cosa potrà decidere il Giudice.

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possiamo forse concentrarci su come eventualmente revocare l'amministratrice parente del condomino A maggioritario?

alcuni elementi:

*è stata nominata lo scorso anno e confermata quest'anno senza specificare analiticamente il compenso.

*da regolamento condominiale contrattuale l'assemblea generale va indetta entro 3 mesi dalla chiusura della gestione  finanziaria che avviene per il 31 dicembre di ogni anno, ovvero entro il 31 marzo. quest'anno si è tenuta più tardi senza giustificazione.

*il rendicondo condominiale inviato insieme alla convocazione manca di conto economico, di stato patrimoniale e di nota sintetica esplicativa e quanto ricevuto non rispetta l'art 1130bis che sancisce il principio della verificabilità.

*l'amministratrice ha convocato l'assemblea per mail non certificata e alcuni condomini (non presenti e non rappresentati) non le hanno risposto come da lei richiesto allo scopo di rendere valida la convocazione.

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Tullio Ts dice:

In questo caso c'è una soluzione, infatti l'ultimo comma dell'art. 1105 dice;

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Decisione da valutare con estrema attenzione, visto che il ricorso al Giudice ha un certo costo e non si sa mai in anticipo cosa potrà decidere il Giudice.

capisco i costi e i rischi Tullio. nel frattempo stavo scrivendo dell'eventualità di cambiare l'amministratrice rivolgendoci a uno studio serio e imparziale. almeno otterremmo più correttezza nell' "interpretazione" delle maggioranze!

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ProFairness dice:

capisco i costi e i rischi Tullio. nel frattempo stavo scrivendo dell'eventualità di cambiare l'amministratrice rivolgendoci a uno studio serio e imparziale. almeno otterremmo più correttezza nell' "interpretazione" delle maggioranze!

Buona idea augurandovi di raggiungere il quorum necessario delle teste e mlm previsti dal 2°c. art. 1136 cc.

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ProFairness dice:

capisco i costi e i rischi Tullio. nel frattempo stavo scrivendo dell'eventualità di cambiare l'amministratrice rivolgendoci a uno studio serio e imparziale. almeno otterremmo più correttezza nell' "interpretazione" delle maggioranze!

visto però che non avete almeno 500/1000 non potrete mai sostituirla con delibera assembleare, a meno che "il tipo" non sia d'accordo.

 oppure dovete rivolgervi al giudice che potrà anche nominarne uno d'ufficio (sempre costi, tempo, ...).

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forse faccio un'enorme confusione o forse mi spaventa il fatto della maggioranza delle teste e contemporanea maggioranza dei mlm che non avremo mai...

Es approvazione rendiconto annuale (art. 1135):

occorre maggioranza intervenuti e 334 mlm o sbaglio??

(parlo sempre di seconda convocazione e quorum costitutivo ok)

 

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ProFairness dice:

possiamo forse concentrarci su come eventualmente revocare l'amministratrice parente del condomino A maggioritario?

alcuni elementi:

*è stata nominata lo scorso anno e confermata quest'anno senza specificare analiticamente il compenso.

*da regolamento condominiale contrattuale l'assemblea generale va indetta entro 3 mesi dalla chiusura della gestione  finanziaria che avviene per il 31 dicembre di ogni anno, ovvero entro il 31 marzo. quest'anno si è tenuta più tardi senza giustificazione.

*il rendicondo condominiale inviato insieme alla convocazione manca di conto economico, di stato patrimoniale e di nota sintetica esplicativa e quanto ricevuto non rispetta l'art 1130bis che sancisce il principio della verificabilità.

*l'amministratrice ha convocato l'assemblea per mail non certificata e alcuni condomini (non presenti e non rappresentati) non le hanno risposto come da lei richiesto allo scopo di rendere valida la convocazione.

POSSO RIPRENDERE QUESTA SPERANZA? la vedete come una soluzione fattibile? c'è qualche elemento a nostro favore?

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ProFairness dice:

forse faccio un'enorme confusione o forse mi spaventa il fatto della maggioranza delle teste e contemporanea maggioranza dei mlm che non avremo mai...

Es approvazione rendiconto annuale (art. 1135):

occorre maggioranza intervenuti e 334 mlm o sbaglio??

(parlo sempre di seconda convocazione e quorum costitutivo ok)

 

Si esatto, quella è una delibera che si approva in 2° convocazione con il quorum del 3° comma dell'art 1136, > teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 1/3 del valore dello stabile, ovviamente ambedue le maggioranze (teste e mlm) dovranno essere superiori ai contrari 

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ProFairness dice:

forse faccio un'enorme confusione o forse mi spaventa il fatto della maggioranza delle teste e contemporanea maggioranza dei mlm che non avremo mai...

Es approvazione rendiconto annuale (art. 1135):

occorre maggioranza intervenuti e 334 mlm o sbaglio??

(parlo sempre di seconda convocazione e quorum costitutivo ok)

 

sì, maggioranza degli intervenuti all'assemblea (presenti fisicamente o per delega) che rappresentino almeno 333.34 millesimi.

questo è il quorum di legge minimo da raggiungere per l'approvazione del rendiconto.

ma se la minoranza degli intervenuti ha più millesimi della maggioranza, pur avendo quest'ultima i millesimi minimi per l'approvazione, la delibera non è valida perchè non c'è la "doppia maggioranza" contestuale

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paul_cayard dice:

sì, maggioranza degli intervenuti all'assemblea (presenti fisicamente o per delega) che rappresentino almeno 333.34 millesimi.

questo è il quorum di legge minimo da raggiungere per l'approvazione del rendiconto.

ma se la minoranza degli intervenuti ha più millesimi della maggioranza, pur avendo quest'ultima i millesimi minimi per l'approvazione, la delibera non è valida perchè non c'è la "doppia maggioranza" contestuale

Infatti, forse non riusciamo a farci capire, provo a spiegare meglio a ProFairness, ambedue i valori devono essere superiori ai contrari, ovvero se c'è la maggioranza delle teste e almeno 333.33p mlm i contrari pur in minoranza ma con 335 mlm eviteranno che la delibera sia approvata.

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ma allora tutte le delibere prese quando in una palazzina c'è un condomino maggioritario che è in tutto e per tutto contrario (per interessi personali) a quanto invece sostiene la maggioranza delle teste che è in minoranza dei mlm, sarenno sempre in stallo!!?

il consuntivo ad es è stao approvato sì dalla maggioranza dei millesimi, ma le teste contrarie (in stragrande maggioranza), pur superando 1/3 dei mlm (sempre in 2a convocazione) non sono sufficienti per NON approvare il consuntivo?

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ProFairness dice:

ma allora tutte le delibere prese quando in una palazzina c'è un condomino maggioritario che è in tutto e per tutto contrario (per interessi personali) a quanto invece sostiene la maggioranza delle teste che è in minoranza dei mlm, sarenno sempre in stallo!!?

il consuntivo ad es è stao approvato sì dalla maggioranza dei millesimi, ma le teste contrarie (in stragrande maggioranza), pur superando 1/3 dei mlm (sempre in 2a convocazione) non sono sufficienti per NON approvare il consuntivo?

Purtroppo SI, se ambedue i valori non sono maggiori dei contrari ci sarà uno stallo, il che vuol dire che le delibere sono viziate e non valide, ma se nessuno impugna diventeranno valide trascorsi i 30 gg famosi, fatto salvo non siano radicalmente nulle.

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Tullio Ts dice:

Infatti, forse non riusciamo a farci capire, provo a spiegare meglio a ProFairness, ambedue i valori devono essere superiori ai contrari, ovvero se c'è la maggioranza delle teste e almeno 333.33p mlm i contrari pur in minoranza ma con 335 mlm eviteranno che la delibera sia approvata.

ah, allora riassumo, parlo sempre di seconda convocazione e quorum costitutivo ok.

APPROVAZIONE CONSUNTIVO: 1condomino con + di 500 mlm lo vuole approvare. la maggioranza delle teste che rappresenta più di 334 mlm non lo vuole approvare. risultato: il bilancio non viene approvato.

AFFITTO SPAZIO INTERNO ALL'EDIFICIO DI PROPRIETÀ DEL CONDOMINO A:

1condomino con + di 500 mlm lo vuole affittare. tutti gli altri, con più di 334 mlm non lo vogliono. risultato: lo spazio non viene affittato.

CI SONO?!

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