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Ciccia777

Maggioranza partecipanti + 1

Marito e moglie (in regime di separazione dei beni) hanno comprato 2 appartamenti nello stesso condominio che hanno collegato internamente con una scala rendendoli di fatto un abitazione unica. Nel presentarsi in assemblea correttamente i millesimi sono la somma dei due appartamenti ma il partecipante non dovrebbe essere considerato UNO?

Mi riferisco in particolare alle votazioni per approvazione di spese straordinarie

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foglio, particella e sub sono stati cambiati e unificati o sono comunque due unità immobiliari separate ?

sono due situazioni differenti.

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Marito e moglie (in regime di separazione dei beni) hanno comprato 2 appartamenti nello stesso condominio. Nel presentarsi in assemblea correttamente i millesimi sono la somma dei due appartamenti ma il partecipante non dovrebbe essere considerato UNO?

Mi riferisco in particolare alle votazioni per approvazione di spese straordinarie

 

Per come hai presentato il post, SONO DUE PROPRIETARI DIVERSI, quindi due voti diversi, quindi due teste nel conteggio.

Quando scrivi "ma il partecipante non dovrebbe essere considerato UNO?" Vale SOLO se sono comproprietari di una unica unità immobiliare.

 

Se in un futuro, più o meno prossimo, i due coniugi del tuo post, decidessero di separarsi e quindi di ridividere i due appartamenti, non cambierebbe niente. DUE PROPRIETARI; DUE UNITA' IMMOBILIARI DIFFERENTI; DUE TESTE NELLE VOTAZIONI.

 

Un'ultima domanda tanto per capire meglio... Ma "il marito e moglie" del tuo post... sono marito e moglie a tutti gli effetti oppure.. "conviventi" e/o "compagni di vita" e/o fidanzati" etc etc

Se scrivi "marito e moglie in separazione di beni" fai capire che siano sposati... Però... sempre fare una domanda in più che una in meno...

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foglio, particella e sub sono stati cambiati e unificati o sono comunque due unità immobiliari separate ?

sono due situazioni differenti.

Vorrei approfondire questo concetto. Nel caso in cui, abbastanza frequente, originariamente si avevano due sub diversi e dopo una ristrutturazione di fatto si ha un'unica unità immobiliare senza aver fatto presso l'agenzia del territorio il relativo cambiamento, ai fini condominiali si devono considerare due unità immobiliari ovvero un solo appartamento? E in tale scenario, quanto contano le vigenti tabelle millesimali? Grazie

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Marito e moglie (in regime di separazione dei beni) hanno comprato 2 appartamenti nello stesso condominio che hanno collegato internamente con una scala rendendoli di fatto un abitazione unica. Nel presentarsi in assemblea correttamente i millesimi sono la somma dei due appartamenti ma il partecipante non dovrebbe essere considerato UNO?

Mi riferisco in particolare alle votazioni per approvazione di spese straordinarie

Non è importante la comunione o separazione dei beni ma è importante chi risulta titolare nell'atto di acquisto perchè il condòmino è il proprietario risultante dall'atto pubblico.

 

Se MARIO e MARIA, che siano marito e moglie piuttosto che fratello e sorella o semplicemente ex compagni di scuola, hanno acquistato i due appartamenti in comproprietà, il condòmino è solo 1 e cioè il soggetto MARIO/MARIA.

Che in assemblea si presenti MARIO o MARIA, si avrà diritto ad un solo voto che esprime i millesimi totali delle due unità.

 

Se MARIO è proprietario dell'appartamento di sopra e MARIA è proprietaria dell'appartamento di sotto, anche se hanno reso "comunicanti" i due appartamenti restano due condòmini distinti e separati.

Ognuno esprimerà un voto ed i millesimi del proprio appartamento e se uno dei due vorrà rappresentare l'altro dovrà recarsi in assemblea munito di delega altrimenti chi non delegherà risulterà assente.

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Vorrei approfondire questo concetto. Nel caso in cui, abbastanza frequente, originariamente si avevano due sub diversi e dopo una ristrutturazione di fatto si ha un'unica unità immobiliare senza aver fatto presso l'agenzia del territorio il relativo cambiamento, ai fini condominiali si devono considerare due unità immobiliari ovvero un solo appartamento? E in tale scenario, quanto contano le vigenti tabelle millesimali? Grazie

se nulla è cambiato presso gli enti preposti continuano ad essere due unità immobiliari separate (e di conseguenza i conteggi di millesimi e teste per quanto riguarda il condominio).

se qualcosa è cambiato documentalmente, si avrà una nuova unità immobiliare (che avrà in catasto la somma delle rendite per esempio) e ai fini condominiali ci sarà verosimilmente un proprietario invece di due (se erano diversi) con il totale dei millesimi.

ti dico anche che non si possono riaccatastare in un unico sub due appartamenti, ancorchè comunicanti, se appartengono a proprietari differenti.

c'è una particolare "unione ai fini fiscali" per quanto riguarda imu per prima abitazione.

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se nulla è cambiato presso gli enti preposti continuano ad essere due unità immobiliari separate (e di conseguenza i conteggi di millesimi e teste per quanto riguarda il condominio).

se qualcosa è cambiato documentalmente, si avrà una nuova unità immobiliare (che avrà in catasto la somma delle rendite per esempio) e ai fini condominiali ci sarà verosimilmente un proprietario invece di due (se erano diversi) con il totale dei millesimi.

ti dico anche che non si possono riaccatastare in un unico sub due appartamenti, ancorchè comunicanti, se appartengono a proprietari differenti.

c'è una particolare "unione ai fini fiscali" per quanto riguarda imu per prima abitazione.

Il caso (che mi interessa) è abbastanza complesso. Al catasto erano (e sono) indicati due sub distinti, uno intestato ad una persona fisica e l'altro intestato ad una società, dallo stesso nome e riconducibile alla suddetta persona fisica. Alcuni anni or sono è stata fatta una profonda ristrutturazione creando, di fatto, una sola unità abitativa e come tale è stata classificata dal geometra incaricato due anni or sono di rifare le tabelle millesimali. Però all'Agenzia del Territorio non è stata fatta la variazione (nè penso che si possa fare, se è vero quanto hai scritto sopra) ed il proprietario ora chiede che vengano rifatte le tabelle e che lui conti con due teste, una come persona fisica e l'altra come società...

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se nulla è cambiato presso gli enti preposti continuano ad essere due unità immobiliari separate (e di conseguenza i conteggi di millesimi e teste per quanto riguarda il condominio).

Non è l'unità immobiliare che fa il condòmino ma il proprietario.

Se io sono proprietario di 4 unità immobiliari sono 1 condòmino (una testa).

Se tu e Marodda (perfetti estranei) acquistate in comproprietà tutto il blocco delle mie 4 unità immobiliari rimanete sempre 1 condòmino (una testa)

 

- - - Aggiornato - - -

 

... Però all'Agenzia del Territorio non è stata fatta la variazione (nè penso che si possa fare, se è vero quanto hai scritto sopra) ed il proprietario ora chiede che vengano rifatte le tabelle e che lui conti con due teste, una come persona fisica e l'altra come società...

Non è la trascrizione in catasto che certifica il titolare della proprietà.

Il proprietario è colui che risulta iscritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Serve una visura approfondita, magari fatta da un notaio.

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Il caso (che mi interessa) è abbastanza complesso. Al catasto erano (e sono) indicati due sub distinti, uno intestato ad una persona fisica e l'altro intestato ad una società, dallo stesso nome e riconducibile alla suddetta persona fisica. Alcuni anni or sono è stata fatta una profonda ristrutturazione creando, di fatto, una sola unità abitativa e come tale è stata classificata dal geometra incaricato due anni or sono di rifare le tabelle millesimali. Però all'Agenzia del Territorio non è stata fatta la variazione (nè penso che si possa fare, se è vero quanto hai scritto sopra) ed il proprietario ora chiede che vengano rifatte le tabelle e che lui conti con due teste, una come persona fisica e l'altra come società...

non sono esperto del ramo (ho scritto per esperienza personale tra me e mio fratello: un appartamento suo e un appartamento in eredità al 50% resi comunicanti), ma temo che abbia ragione per quanto riguarda il condominio.

forse ha commesso un abuso edilizio e sta in difetto col comune e con l'ade ...

mi spiace, ma io di più non so dirti.

magari qualcuno esperto della materia leggerà ...

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Non è l'unità immobiliare che fa il condòmino ma il proprietario.

Se io sono proprietario di 4 unità immobiliari sono 1 condòmino (una testa).

Se tu e Marodda (perfetti estranei) acquistate in comproprietà tutto il blocco delle mie 4 unità immobiliari rimanete sempre 1 condòmino (una testa)

si certo.

nel mio intervento precedente ho parlato di u.i. separate sottintendendo "di due proprietari diversi" come è riportato all'inizio della discussione (post # 3 non smentito).

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Non è la trascrizione in catasto che certifica il titolare della proprietà.

Il proprietario è colui che risulta iscritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Serve una visura approfondita, magari fatta da un notaio.

Su questo non ci piove, non c'è da discutere. Ammettiamo però che quanto è attualmente trascritto al catasto corrisponda a quanto indicato in Conservatoria (due distinti proprietari, come sopra indicato). Se si opera con una ristrutturazione che accorpa due sub ritengo che si debba fare una variazione sia alla Conservatoria che al Catasto ma, nel frattempo, fanno fede le tabelle millesimali attualizzate, che certificano lo stato effettivo dei luoghi come unica unità abitativa e quindi una sola testa votante?

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Si tratta di una questione di votazione. Il regolamento di condominio impone che per deliberate spese straordinarie ci debba essere la maggioranza dei presenti+1 e almeno la metà dei millesimi. Ma 2 condomini con le rispettive consorti votano per 4 e hanno la maggioranza dei millesimi e riescono a deliberare spese straordinarie perchè gli altri 3 condomini tutti insieme hanno meno millesimi.

Nella sostanza quindi sono 2 teste che decidono ma nella forma risultano 4 e possono fare ciò che desiderano nel condominio

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Su questo non ci piove, non c'è da discutere. Ammettiamo però che quanto è attualmente trascritto al catasto corrisponda a quanto indicato in Conservatoria (due distinti proprietari, come sopra indicato). Se si opera con una ristrutturazione che accorpa due sub ritengo che si debba fare una variazione sia alla Conservatoria che al Catasto ma, nel frattempo, fanno fede le tabelle millesimali attualizzate, che certificano lo stato effettivo dei luoghi come unica unità abitativa e quindi una sola testa votante?

Finchè non è fatta alcuna variazione, sarà pure tutto abusivo ma conta la titolarità della proprietà risultante dalla Conservatoria dei Registri.

La tabella millesimale indica il valore della proprietà ma non la titolarità della proprietà.

Se in tabella è indicato un unico valore per due proprietà, i due titolari delle due diverse proprietà, dimostrando di essere titolari diversi (persona fisica e società) potranno ripartire il valore in due parti senza nemmeno la necessità di un tecnico se i due titolari trovano un accordo su come ripartirsi i millesimi totali.

Se in Conservatoria risultano due diversi proprietari di due diverse unità ci sono due diversi condòmini che hanno diritto al voto.

L'amministratore è tenuto ad annotare nel registro di anagrafica i titolari delle proprietà e convocare i condòmini interessati.

Secondo me il condòmino che rivendica due teste per due diverse proprietà ha ragione da vendere.

Abusi edilizi possono essere denunciati ma non confusi con la proprietà.

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Si tratta di una questione di votazione. Il regolamento di condominio impone che per deliberate spese straordinarie ci debba essere la maggioranza dei presenti+1 e almeno la metà dei millesimi. Ma 2 condomini con le rispettive consorti votano per 4 e hanno la maggioranza dei millesimi e riescono a deliberare spese straordinarie perchè gli altri 3 condomini tutti insieme hanno meno millesimi.

Nella sostanza quindi sono 2 teste che decidono ma nella forma risultano 4 e possono fare ciò che desiderano nel condominio

Hai letto la mia risposta n.5?

Non hai ancora detto chi risulta proprietario nei due atti di acquisto.

La comunione non c'entra.

Per farti un esempio, se io durante la comunione dei beni acquisto un'automobile e lo intesto solo a me, il proprietario dell'auto risulto solo io perchè conta quello che è scritto sul CDP (certificato di proprietà, ex foglio omplementare) e sul libretto di circolazione.

Solo se sull'atto di acquisto sono indicati i due nominativi si può parlare di comproprietà, indipendentemente che ci sia comunione o separazione di beni.

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Si tratta di una questione di votazione. Il regolamento di condominio impone che per deliberate spese straordinarie ci debba essere la maggioranza dei presenti+1 e almeno la metà dei millesimi.
Scusa ma il +1 non è previsto dalla normativa, ovvero quando si parla di maggioranza è ovvio che deve essere garantita anche con +2 +3 +4 ecc ecc ma non è necessario specificalo, infatti la norma dell'art. 1136 cc dice al 2°c. riguardanti spese straordinarie di notevole entità si limita a queste testuali parole;

 

- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

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- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Secondo me era proprio quello che si voleva scrivere sul regolamento.

O Ciccia777 ha letto male oppure chi ha scritto il regolamento voleva riportare la norma ma non ha saputo esprimerla sulla carta.

Forse chi ha rdatto il regolamento voleva scrivere "la metà dei presenti+1" ed invece ha scritto "la maggioranza dei presenti+1"

Mi viene difficile pensare che in un'assemblea in cui siano presenti 10 teste e che quindi la maggioranza sia data da 6 teste, secondo quel regolamento servono 6 teste (la maggioranza dei presenti) + 1 e cioè una maggioranza di 7 su 10.

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Ho scritto erro erroneamente maggioranza. Intendevo metà votanti + 1. I coniugi hanno due intestazioni diverse. Un appartamento alla moglie, l'altro al marito

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Si tratta di 7 condomini e di 7 appartamenti. 4 di questi condomini sono due coppie con due appartamenti ciascuno collegati da scala interna ma mantenuti separati a livello di proprietà. Di fatto pur essendo due teste pensanti votano come quattro e impongono ai restanti condomini le loro decisioni anche in materia di spese straordinarie. Ci sono elementi perchè siano considerati di fatto due nelle votazioni?

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Ho scritto erro erroneamente maggioranza. Intendevo metà votanti + 1. I coniugi hanno due intestazioni diverse. Un appartamento alla moglie, l'altro al marito

Allora sono due proprietari diversi, proprio come se fossero due estranei.

Ognuno dei due ha diritto di partecipare all'assemblea e ad esprimere il suo voto (contano 2 teste).

Se uno dei due sarà assente e vorrà essere rappresentato dall'altro dovrà rilasciare delega scritta al delegato.

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Si tratta di 7 condomini e di 7 appartamenti. 4 di questi condomini sono due coppie con due appartamenti ciascuno collegati da scala interna ma mantenuti separati a livello di proprietà. Di fatto pur essendo due teste pensanti votano come quattro e impongono ai restanti condomini le loro decisioni anche in materia di spese straordinarie. Ci sono elementi perchè siano considerati di fatto due nelle votazioni?

Andiamo per ordine.

Totale appartamenti 7

2 appartamenti di proprietà del marito = 1 condòmino (una testa, un voto)

2 appartamenti di proprietà della moglie = 1 condòmino (una testa, un voto)

1 appartamento di proprietà di Tizio = 1 condòmino (una testa, un voto)

1 appartamento di proprietà di Caio = 1 condòmino (una testa, un voto)

1 appartamento di proprietà di Sempronio = 1 condòmino (una testa, un voto)

 

In totale siete 5 condòmini.

Marito e moglie, pur avendo la maggioranza superiore a 500 millesimi non hanno la maggioranza delle teste.

Se in assemblea saranno tutti presenti nulla potrà essere deliberato con il voto favorevole di marito e moglie se non hanno anche il consenso di almeno un condòmino tra Tizio, Caio e Sempronio.

 

Siete 5 condòmini e se siete tutti presenti occorre la maggioranza di 3 su 5

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Siamo 7 condomini. Si tratta di 2 coppie. 2 mariti e 2 moglie e altri 3 tizio caio sempronio

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Siamo 7 condomini. Si tratta di 2 coppie. 2 mariti e 2 moglie e altri 3 tizio caio sempronio

leggi bene cosa ha scritto leonardo.

siete 5 condomini (proprietari) che hanno 7 appartamenti.

nin siete 7 proprietari (condomini) di 1 appartamento a testa.

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Secondo me era proprio quello che si voleva scrivere sul regolamento.

O Ciccia777 ha letto male oppure chi ha scritto il regolamento voleva riportare la norma ma non ha saputo esprimerla sulla carta.

Forse chi ha rdatto il regolamento voleva scrivere "la metà dei presenti+1" ed invece ha scritto "la maggioranza dei presenti+1"

Mi viene difficile pensare che in un'assemblea in cui siano presenti 10 teste e che quindi la maggioranza sia data da 6 teste, secondo quel regolamento servono 6 teste (la maggioranza dei presenti) + 1 e cioè una maggioranza di 7 su 10.

Comunque in tutti i casi quando si parla di maggioranza è chiaro che è quella compagine dei presenti in assemblea che ha più voti, non +1, +2 +3 ecc ecc, ma più voti della minoranza altrimenti c'è la parità o stallo.

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Siamo 7 condomini. Si tratta di 2 coppie. 2 mariti e 2 moglie e altri 3 tizio caio sempronio

OK, 2 coppie 4 appartamenti.

A chi è intestato ciascuno dei 4 appartamenti?

Ci saranno 7 condòmini ( 7 teste) solo se si verifica questa condizione:

appartamento 1 intestato a marito A

appartamento 2 intestato moglie A

appartamento 3 intestato a marito B

appartamento 4 intestato a moglie B

appartamento 5 intestato a Tizio

appartamento 6 intestato a Caio

appartamento 7 intestato a Sempronio

 

Ci saranno 5 condòmini (5 teste) se si verifica questa condizione:

Appartamento 1 intestato a coppia A

Appartamento 2 intestato a coppia A

Appartamento 3 intestato a coppia B

Appartamento 4 intestato a coppia B

appartamento 5 intestato a Tizio

appartamento 6 intestato a Caio

appartamento 7 intestato a Sempronio

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È il primo caso marito A moglie A, marito B moglie B. Quindi loro 4 anche se di fatto sono due famiglie e di fatto i loro 4 appartamenti, uniti da scala interna, sono diventati 2 appartamenti, possono decidere quello che vogliono anche a livello di spese straordinarie.

Capisco che nella forma sia corretto ma nella sostanza si sta verificando il caso in cui il grande proprietario obbliga il piccolo a farsi carico di dpese che non può sostenere

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