Vai al contenuto
angelo81

Maggioranza appropriazione responsabilità dell'assemblea

Insomma maggioranza dei due terzi o assunzione di responsabilità e costi solo dei partecipanti? dubbio amletico 🙂

Ho cercato di trovare giurisprudenza in merito ma non c'è nulla che sia simile al caso prospettato. Secondo le opinioni ricevute da altri colleghi, il caso rientrerebbe nel campo delle innovazioni con le relative maggioranze e non con l'unanimità dei consensi. Anche perchè il condominio vorrebbe fare il tutto per una maggiore sicurezza della struttura, sicurezza che andrebbe a vantaggio anche dei dissenzienti.

Certo maggiore sicurezza che pero' non mi puo' essere imposta . Occorre ricordarsi che si tratta di un cancello che non e' condominiale .

 

E nessuna legge mi obbliga a diventare comproprietario di detto cancello quindi di conseguenza non sono obbligato ne a pagare ne ad assumersi responsabilita' che non voglio assumersi .

Per quanto io condivida le tesi di buonsenso di Camillo50, non procederei alla realizzazione di quel cancello senza l'unanimità dei consensi all'interno del Condominio interessato.

il motivo è semplice: fatto il cancello, ci potrà esser sempre qualcun altro che si aggiungerà ai dissenzienti originari, ovvero sempre meno condòmini contribuiranno alla manutenzione ed all'efficienza di quel cancello fino a che più nessuno vi provvederà. A quel punto sarà ipotizzabile qualunque scenario nefasto e sicura "ruggine" procurata all'interno del Condominio.

 

Rimanete senza cancello...

Evidentemente la misura non è ancora colma; quando lo sarà l'unanimità si raggiungerà facilmente.

la cosa più sicura che farò è quella di far mettere a verbale coloro che saranno favorevoli o meno a stipulare detto contratto con relativa assunzione di responsabilità e costi. Purtroppo i dissenzienti usufruiranno di tutti i vantaggi senza neanche contribuire ai costi. Studierò la cosa sino in fondo, magari instaurando successivamente procedimento contro i dissenzienti per risarcimento danni e deciderà il giudice. grazie a tutti

ciao

 

dire che tale cancello non sarebbe condominiale è una semplificazione di comodo. Il cancello è condominiale ed è a solo servizio della sicurezza del condominio e realizzato su spazi di cui il condominio ha un diritto reale di godimento, dove la proprietà concede di fatto al condominio tale aggravamento della servitù.

 

Comunque, ho suggerito di fare la delibera e quindi far trascorrere il termine per le eventuali opposizioni dei dissenzienti.

la cosa più sicura che farò è quella di far mettere a verbale coloro che saranno favorevoli o meno a stipulare detto contratto con relativa assunzione di responsabilità e costi. Purtroppo i dissenzienti usufruiranno di tutti i vantaggi senza neanche contribuire ai costi. Studierò la cosa sino in fondo, magari instaurando successivamente procedimento contro i dissenzienti per risarcimento danni e deciderà il giudice. grazie a tutti

Immagino abbiate già studiato come rendere accessibile agli ospiti l'ingresso all'edificio installando un cancello fuori dalla proprietà condominiale.

Sposterete i citofoni fuori del cancello?

Comunque, ho suggerito di fare la delibera e quindi far trascorrere il termine per le eventuali opposizioni dei dissenzienti.

Ed infatti questa è la cosa che più mi piace della tua soluzione proposta: sono convinto, ma è opinione personale, che con questa premessa la contribuzione all'opera del cancello sarebbe da considerarsi vincolante per tutti i condòmini.

 

Sposterete i citofoni fuori del cancello?

Non solo i citofoni... ma anche il casellario postale.

Ed infatti questa è la cosa che più mi piace della tua soluzione proposta: sono convinto, ma è opinione personale, che con questa premessa la contribuzione all'opera del cancello sarebbe da considerarsi vincolante per tutti i condòmini.

Sempre che qualche condòmino non ritenga nulla la delibera perchè fuori della competenza condominiale.

In tal caso il condòmino potrebbe non fare nulla, non pagare ed attendere eventuale decreto ingiuntivo che impugnerebbe per delibera nulla.

Non è detto che la storia termini in trenta giorni.

Qualche condòmino ostinato potrebbe arrivare in Cassazione e la parola "fine" potrebbe arrivare anche tra un decennio.

ciao

 

dire che tale cancello non sarebbe condominiale è una semplificazione di comodo. Il cancello è condominiale ed è a solo servizio della sicurezza del condominio e realizzato su spazi di cui il condominio ha un diritto reale di godimento, dove la proprietà concede di fatto al condominio tale aggravamento della servitù.

 

Comunque, ho suggerito di fare la delibera e quindi far trascorrere il termine per le eventuali opposizioni dei dissenzienti.

Come fa ad essere condominiale se ancora non esiste e quando verra' istallato non si trovera' neanche su suolo condominiale ?

 

Una persona diventa proprietario o comproprietario per sua volonta' o su volonta' altrui ?

comunque direi ad angelo81 di chiedere direttamente al proprietario del terreno se vuole una manleva firmata da tutti i condomini oppure se gli basta la maggioranza .

secondo me vuole la firma di tutti .

Sempre che qualche condòmino non ritenga nulla la delibera perchè fuori della competenza condominiale.

Infatti non ho difficoltà a riconoscere che "la rogna" ruoti tutta intorno a questo punto.

Non sto a ripetere e ad insinuare il dubbio sul quale tu ed altri avete giustamente posto l'attenzione, però Camillo ha offerto una buona soluzione per aggirare questo reale impasse: una dettagliata delibera anche se approvata a maggioranza, se non impugnata da alcuno sistema veramente tutto e tutti, e su questo fatto ritengo che non si possano avanzare dubbi.

 

Quindi se si decide di procedere, diventa importante cosa si delibera, e non bisogna dimenticare nulla:

- accensione di un comodato uso gratuito;

- installazione cancello;

- richiesta alla Proprietà del terreno di consenso ad eseguire a proprio carico le opere accessorie (via terra o via aria ?) per il cancello, ovvero alimentazione elettrica sia per eventuale automazione cancello sia per i campanelli;

- spostamento del casellario postale e del numero civico.

Il proprietario del "cortile" richiede manleva da responsabilità attinente solo ad eventuali eventi conseguenti al funzionamento del cancello o sbarra elettrica che sia (danni ad autovetture, o persone). Sarà fatto presente in assemblea, con la possibilità di aderire all'installazione stessa e conseguente assunzione, da parte de condomini favorevoli, sia dei costi che che della descritta responsabilità. In ogni caso, visto che non si può imporre ai condomini di assumere i suddetti oneri, ai dissenzienti sarà data la sola chiave per aprire il sistema di sicurezza per accedervi sia con autovettura che pedonalmente, ma non certamente il telecomando. Anche se ci fosse la possibilità di far rientrare la questione in ambito condominiale, so per certo che non si raggiungerebbe la maggioranza dei due terzi. vi manterrò aggiornati. Grazie

Il proprietario del "cortile" richiede manleva da responsabilità attinente solo ad eventuali eventi conseguenti al funzionamento del cancello o sbarra elettrica che sia (danni ad autovetture, o persone). Sarà fatto presente in assemblea, con la possibilità di aderire all'installazione stessa e conseguente assunzione, da parte de condomini favorevoli, sia dei costi che che della descritta responsabilità. In ogni caso, visto che non si può imporre ai condomini di assumere i suddetti oneri, ai dissenzienti sarà data la sola chiave per aprire il sistema di sicurezza per accedervi sia con autovettura che pedonalmente, ma non certamente il telecomando. Anche se ci fosse la possibilità di far rientrare la questione in ambito condominiale, so per certo che non si raggiungerebbe la maggioranza dei due terzi. vi manterrò aggiornati. Grazie

Sperando che non venga limitata troppo la servitù di passaggio ( e per i citofoni e le cassette postali?) perchè se dovesse essere molto difficoltosa rispetto al libero passaggio, qualcuno potrebbe citare in giudizio il proprietario del cortile richiedendo il ripristino della servitù senza ostacoli.

Difatti onde evitare problemi occorre dare il telecomando a tutti .

ciao

 

quindi, secondo voi, il cancello carraio non si potrà mai fare, perchè ci sarà sempre sempre un bastian contrario che interpretando le norme pro domo sua, cercherà sempre di lucrare qualche vantaggio a danno degli altri. Solo perche posto su nuda proprietà altrui escludete che questo sia condominiale, dimenticando che tra i diritti reali di godimento non c'è solo la proprietà.

 

L' eventuale asfaltatura del tratto di servitù, per una maggior fruibilità, chi la paga ??? Solo coloro che sono d'accordo ??? Questa è certamente a carico dell'usufruttuario, ma perchè realizzata su proprietà altrui, e quindi non condominiale, il furbone... non la pagherà ???

ciao

 

quindi, secondo voi, il cancello carraio non si potrà mai fare, perchè ci sarà sempre sempre un bastian contrario che interpretando le norme pro domo sua, cercherà sempre di lucrare qualche vantaggio a danno degli altri. Solo perche posto su nuda proprietà altrui escludete che questo sia condominiale, dimenticando che tra i diritti reali di godimento non c'è solo la proprietà.

 

L' eventuale asfaltatura del tratto di servitù, per una maggior fruibilità, chi la paga ??? Solo coloro che sono d'accordo ??? Questa è certamente a carico dell'usufruttuario, ma perchè realizzata su proprietà altrui, e quindi non condominiale, il furbone... non la pagherà ???

Art. 1069 c.c.

Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente...

Il fatto è che che è obbligatorio partecipare alle spese per CONSERVARE la servitù e quindi spese di MANUTENZIONE.

Costruire un cancello dove non c'è mai stato prima non serve a conservare il passaggio perchè il passaggio non può essere rubato da nessuno.

 

Per quanto riguarda il tuo esempio sull'asfaltatura, nemmeno le opere di miglioria sulla strada oggetto di passaggio possono essere addebitate a chi ha diritto di servitù, salvo il dimostrare l'avvenuta impercorribilità della strada; in tal caso si tratterebbe di manutenzione per CONSERVARE la servitù e non di miglioria per "maggior fruibilità".

 

Presupposto per l'applicazione dell'art. 1069 c.c. (in tema di opere sul fondo servente eseguite dal proprietario del fondo dominante) è che le opere medesime siano necessarie per conservare la servitù. (Nella specie, ha osservato la Suprema corte, correttamente il giudice del merito non ha autorizzato l'esecuzione di tali opere avendo accertato inesistente detto presupposto non essendo stato dimostrato né essendo risultato che a causa della pioggia la strada gravata da servitù fosse divenuta impercorribile).

Cassazione civile sez. II 30 agosto 2013 n. 19992

E' comunque fuor discussione che siamo di fronte alla disponibilità da parte del fondo servente ad estendere l'originaria servitù e ad integrare con contratto di comodato d'uso laddove non arriva la servitù: combinando questi titoli, la condominialità c'è tutta e si può deliberare anche sul cancello secondo il volere della maggioranza semplice, pure vincolante per dissenzienti ed assenti.

Desidero ricordare che installare un cancello in un'area cortiliva non è innovazione perché non viene mutata la destinazione d'uso dell'area stessa. Di seguito un autorevole chiarimento .

"La questione dell'installazione dei sistemi di automazione dei cancelli condominiali o comunque l’installazione di cancelli per la chiusura delle parti comuni, si pensi ai cancelli pedonali, non è sempre stata pacifica.

Leggendo la giurisprudenza, infatti, non era difficile trovare sentenze che affermassero la natura innovativa di tali interventi; da un po’ di tempo a questa parte, tuttavia, l’orientamento della giurisprudenza di merito e di legittimità va nel senso opposto.

La differenza, ai fini della deliberazione di queste opere non è di poco conto.

Le maggioranze previste dall'art. 1136, quinto comma, c.c., infatti, sono tutt'altro che semplici da raggiungere e anche se la riforma (l. n. 220/2012) le ha riviste abbassandole leggermente, il compito per l'assemblea resta comunque difficile.

Tutta colpa, è il caso di dire, dell'assenza di una definizione chiara d'intervento innovativo; la legge n.220/2012 non ha migliorato la situazione.

E allora, per risolvere la questione della natura dell'intervento di automatizzazione del cancello o d’installazione ex novo di un cancello pedonale in un tratto carrabile, è necessario guardare alle pronunce giurisprudenziali in materia.

 

Automazione e apposizione di cancelli

Una sentenza della Cassazione, la n. 4340 del 21 febbraio 2013, ha risolto la questione optando per la natura non innovativa dell'intervento in esame. La pronuncia parte proprio dal concetto d'innovazione.

Gli ermellini hanno ricordato che in tema di condominio, per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

In altre parole, nell'ambito della materia del condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, da deliberarsi con le maggioranze di cui agli artt. 1120-1136 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).

Questo il principio generale.

In questo contesto, affermarono da Piazza Cavour, le deliberazioni concernenti l'apposizione, all'ingresso dell'area condominiale, di due cancelli per il transito pedonale e due cancelli per il passaggio veicolare, non potevano ricondursi al concetto di innovazioni come qualificate dall'art. 1120 c.c., non comportando alcun mutamento di destinazione delle zone condominiali ed essendo, anzi, dirette a disciplinare, in senso migliorativo, l'uso della cosa comune impedendo a terzi estranei l'indiscriminato accesso al condominio, soprattutto considerando che, nel caso di specie, al piano terra del fabbricato esisteva un istituto scolastico provvisto di autonomo cortile e, quindi, un luogo aperto al pubblico con conseguente possibilità di un transito continuo di persone estranee alle collettività condominiale.

Da queste considerazioni fu tratto il seguente principio di diritto: in tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999) (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).

 

Sulla stessa lunghezza d’onda s’è posta, nel mese di aprile del 2015, una sentenza (la n. 547) resa dal Tribunale di Teramo. I giudici abruzzesi si sono spinti oltre specificando altresì i quorum deliberativi all’uopo necessari.

Nel caso risolto dalla pronuncia depositata in cancelleria il 15 aprile 2015, un condomino aveva proposto impugnazione della delibera con la quale l’assemblea aveva deciso l’installazione di cancelli di chiusura dell’area cortilizia condominiale. Era convincimento dell’impugnante che quella deliberazione doveva essere considerata un’innovazione e come tale avrebbe dovuto essere deliberata.

Il Tribunale di Teramo ha rigettato questa doglianza considerando legittima la delibera assembleare. Secondo giudice adito, infatti, l’installazione del cancello non rappresenta un’innovazione ma una semplice regolamentazione dell’uso delle cose comuni, come tale adottabile in seconda convocazione con il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo delle quote millesimali di proprietà (cfr. Trib. Teramo 15 aprile 2015 n. 547). La sentenza riguarda un caso sorto prima dell’entrata in vigore della riforma, sicché nel testo si fa riferimento alle previgenti maggioranze necessarie per deliberare in seconda convocazione, a oggi il giusto riferimento è il seguente: maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136, terzo comma, c.c.)."

 

[ Fonte >>> avv. A. Gallucci x Lavorincasa.it]

Peccato che l'area non e' condominiale . Non capisco in base a quale norma si possa imporre codesto cancello a tutti i condomini . Ovvero quale legge afferma che una persona debba pagare per istallare e per mantenere un cancello ( posto fuori il condominio ) di cui neanche interessa che venga istallato . Non mi sembra che si debba estendere nessuna servitu' essa c'e' già . Allo stato attuale tutti i condomini hanno una gia' la servitu di passaggio , quindi se alcuni condomini per sentirsi piu' sicuri liberissimi (visto il consenso del proprietario) di istallare il cancello ( se lo pagano loro e devono farlo usare a tutti i condomini)ma non possono obbligare gli altri .

Non mi risulta che la servitu' di passaggio sia una parte comune condominiale .

1) Peccato che l'area non e' condominiale.

2) Non capisco in base a quale norma si possa imporre codesto cancello a tutti i condomini .

3) di cui neanche interessa che venga istallato .

1) Appena scritto! L'area diventa condominiale se le trattative in corso col proprietario dell'area vanno a buon fine: la originaria servitù, un eventuale estensione di detta servitù unitamente ad un comodato in uso gratuito dotano il Condominio di titolarità sull'area, ovvero l'assemblea può deliberare legittimamente.

 

2) Conseguiti i titoli sull'area, si possono applicare le usuali norme valide per il condominio.

 

3) Comincia ad esser una lunga discussione... forse ti è già sfuggito che invece a più di qualcuno interessa:

il condominio ha deliberato l'installazione di un cancello che dovrebbe avvenire su suolo che è di proprietà di terzo

Se mi citi la norma che mi obbliga ad ottenere l'unanimità per acquisire a nome del Condominio un'area cortiliva in comodato d'uso gratuito te ne sono grato.

Personalmente ritengo che così come serve la maggioranza semplice per cedere in locazione le parti comuni condominiali lo stesso principio sia applicabile in senso inverso: anziché cedere, acquisire.

Intanto per diventare condominiale deve esserci una compravendita e la compravendita deve essere basata su accordo unanime .

 

Condominiale : comproprietà delle parti comuni . La locazione o il comodato di un bene non lo fanno diventare condominiale . Quindi eventualmente si parlerà di consorzio per avere in comodato detto terreno . Però il consorzio non può ' essere certo imposto a tutti . Quindi si ritorno al solito problema ; partecipa solo chi ha interesse a partecipare .

Perdonami... ma se il Comodatario "Condominio Pinco Pallino" acquisisce in comodato d'uso un'area la cui proprietà è riconducibile a terza parte, comunque il Condominio ha acceso un diritto reale.

 

Durante il comodato, chi prenderà le decisioni nel merito e per conto del "Condominio Pinco Pallino" ??!!

a - l'amministratore

b - la terza parte

c- i condòmini tutti e nessuno escluso

 

... diritti reali e non solo proprietà, lo dice anche l'art. 1100 c.c.

(la risposta può esser solo la c)

 

E i condòmini, essendo in un condominio, per operare scelte e decidere durante quel comodato saranno costretti a seguire ed osservare le leggi che regolano il condominio (con tutto ciò che ne consegue, compresa l'obbligatorietà dei dissenzienti a conformarsi al volere della maggioranza).

×