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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
angelo81

Maggioranza appropriazione responsabilità dell'assemblea

salve,

All'interno del condominio vi è un cortile di proprietà di una persona estranea all'immobile, soggetto che, per dare l'autorizzazione alla installazione del classico cancello (sulla propria proprità), vorrebbe una dichiarazione approvata dai condomini in cui fosse esentato da ogni tipo di responsabilità in ordine a qualsiasi evento che potrebbe interessarlo in quanto proprietario del cortile. Mi chiedo se,in assemblea, sia necessaria l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio o una maggioranza diversa, come quella degli intervenuti e rappresentanti almeno i due terzi del valore dell'edificio, al fine dell'approvazione della delibera con cui il terzo venga estraniato da ogni responsabilità,

Vi ringrazio per l'attenzione,

Distinti Saluti

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se il cortile è una proprietà privata, così mi sembra di aver capito, a che titolo volete posizionare un cancello ??

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per la sicurezza del condominio...entra chiunque nel cortile e vengono a parcheggiare anche estranei...

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ciao

voi dovreste limitare la vostra proprietà, quindi ogni barriera andrebbe posta all'interno della vs proprietà. Se per la situazione del sito non fosse possibile, io mi farei dare la semplice autorizzazione ad installare la barriera di proprietà condominiale sulla proprietà di terzi, garantendo la non usucapibilità di tale autorizzazione precaria.

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il proprietario del cortile vorrebbe una dichiarazione di esenzione da responsabilità da ogni evento da cui possa sorgere quale proprietario del cortile: questa è la condizione per l'autorizzazione ad installare il cancello che dovrebbe essere costruito per forza sulla sua proprietà. Il mio quesito è: l'assunzione di responsabilità richiesta , per essere approvata dall'assemblea, deve avere il consenso unanime di tutti i i condomini o basta una qualche maggioranza all'interno dell'assemblea costituita? grazie

 

- - - Aggiornato - - -

 

ciao camillo,

ti ho risposto in basso scusami

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L'assemblea non ha titolo per deliberare interventi su proprietà di terzi. Se qualcuno vuole posare il cancello solo quelli che vorranno dovranno pagare nessun obbligo per gli altri.

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Ragazzi, vi ringrazio

ma non avete capito il senso della mia domanda. fa nulla

 

- - - Aggiornato - - -

 

la domanda è semplice: 1)cortile condominiale di proprietà di terzo 2) il condominio ha deliberato l'installazione di un cancello che dovrebbe avvenire su suolo che è di proprietà di terzo 3) il terzo richiede dichiarazione di esenzione di responsabilità propria, deliberata da parte del condominio in ordine ad ogni evento da cui possa derivare una sua responsabilità ( del terzo) 4) quale maggioranza è richiesta, per l'approvazione di una dichiarazione come richiesta dal terzo?

Più chiaro di così si muore 🙂

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Ma non è richiesta nessuna maggioranza perchè l'assemblea non ha titolo per deliberare su proprietà di terzi. Più chiaro di così si muore 🙂

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Ragazzi, vi ringrazio

ma non avete capito il senso della mia domanda. fa nulla

 

- - - Aggiornato - - -

 

la domanda è semplice: 1)cortile condominiale di proprietà di terzo 2) il condominio ha deliberato l'installazione di un cancello che dovrebbe avvenire su suolo che è di proprietà di terzo 3) il terzo richiede dichiarazione di esenzione di responsabilità propria, deliberata da parte del condominio in ordine ad ogni evento da cui possa derivare una sua responsabilità ( del terzo) 4) quale maggioranza è richiesta, per l'approvazione di una dichiarazione come richiesta dal terzo?

Più chiaro di così si muore 🙂

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Grazie, Camillo. L'ho chiamato condominiale per una questione sostanziale. Su tale proprietà abbiamo solo una servitù di passaggio. A fronte di quella dichiarazione richiesta, devo solo far sì che l''esenzione da responsabilità venga approvata con la maggioranza giusta, pena la nullità dei lavori, eventualmente, d'installazione e magari richieste di risarcimento danni da parte dei condomini dissenzienti.

Buona domenica

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4) serve l'unanimita' visto che riguarda materia non di competenza condominiale . ovvero non si puo' imporre un'assunzione di responsabilita' di una cosa (cancello ) che non e' una parte comune .

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie, Camillo. L'ho chiamato condominiale per una questione sostanziale. Su tale proprietà abbiamo solo una servitù di passaggio. A fronte di quella dichiarazione richiesta, devo solo far sì che l''esenzione da responsabilità venga approvata con la maggioranza giusta, pena la nullità dei lavori, eventualmente, d'installazione e magari richieste di risarcimento danni da parte dei condomini dissenzienti.

Buona domenica

unanimita' oppure solo chi accetta si assume l'onere della responsabilita' .

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peppe64 secondo la tua opinione i dissenzienti usufruiranno del cancello senza alcuna responsabilità ma dovranno cmq contribuire alle spese per l'installazione già approvata?

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no ,non si puo' imporre cio che non e' previsto dalla legge .

quindi non puoi imporrmi responsabilita' ,non puoi impormi contributi su spese etc etc .

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peppe64 secondo la tua opinione i dissenzienti usufruiranno del cancello senza alcuna responsabilità ma dovranno cmq contribuire alle spese per l'installazione già approvata?

Il paragone può sembrare sciocco ma è come decidere di acquistare un vaso da posizionare al centro della piazza del paese ed il Comune chiede una dichiarazione di responsabilità a chi vuole procedere.

Parteciperà alla spesa in proprio e firmerà la responsabilità in proprio solo chi vorrà.

Il condominio non ha la competenza di statuire sulla spesa e posizionamento del vaso al di fuori delle parti comuni al condominio.

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ok, quindi, si assumerà la responsabilità solo chi sarà favorevole ma nel contempo i dissenzienti usufruiranno del cancello, e della maggiore sicurezza senza alcun costo o contributo per l'installazione e successiva manutenzione?

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esatto.............

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ok, quindi, si assumerà la responsabilità solo chi sarà favorevole ma nel contempo i dissenzienti usufruiranno del cancello, e della maggiore sicurezza senza alcun costo o contributo per l'installazione e successiva manutenzione?

Certo, i dissenzienti devono essere messi in condizioni di esercitare il diritto di passaggio e mettere un cancello non serve a mantenere la servitù.

Diverso è il caso in cui la strada si rompe ed occorre riasfaltarla per continuare a passarci.

In tal caso partecipa alla spesa sia il fondo dominante (condòmino) che il fondo servente (proprietario del cortile) in proporzione ai benefici che ciascuno ne trae.

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ciao

 

io non sarei così certo come qualche parere precedente, e a maggior ragione, visto che è emersa l'esistenza di una servitù di passaggio a favore del condominio. Il condominio, a tutela del bene comune ( sicurezza che chi entra è autorizzato avendone diritto) a sua tutela decide di dotarsi di tale protezione a servizio di tutti che per motivi tecnici cade su proprietà altrui dove il condominio in ogni caso esercita comunque un suo diritto, che ora vuole limitare o comunque regolare nel solo interesse dei condomini. Per me, con tali premesse alla delibera stessa, è possibile deliberare a maggioranza e quindi obbligare i dissenzienti a partecipare alla spesa.

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io non sarei così certo come qualche parere precedente, e a maggior ragione, visto che è emersa l'esistenza di una servitù di passaggio a favore del condominio...

Angelo81 scrive:

"Su tale proprietà abbiamo solo una servitù di passaggio."

 

Esiste un titolo di servitù a favore del condominio odi ogni singolo condòmino?

Se sui rogiti è data la servitù a ciascun singolo condòmino, nessuno può toglierla e nessuno può obbligare il singolo ad una spesa non condominiale e sul quale il condominio non ha nessun titolo.

Se è il condominio ad avere una servitù, se ne potrebbe discutere.

 

Angelo81 scrive inoltre:

"vorrebbe una dichiarazione approvata dai condomini in cui fosse esentato da ogni tipo di responsabilità in ordine a qualsiasi evento che potrebbe interessarlo in quanto proprietario del cortile."

 

Il proprietario non è interessato alla maggioranza, a chi deve pagare e chi ne risponde personalmente.

Vuole una dichiarazione di responsabilità e ne risponderà chi firmerà favorevolmente.

Pensi che chi vota contro, in caso di eventi che comportino responsabilità, non si dissocierà invocando la nullità della delibera perchè fuori competenza, scaricando il tutto a chi ha votato (e firmato) quella delibera?

Non sappiamo nemmeno bene cosa pretende il proprietario del cortile.

Gli è sufficiente una delibera firmata solo dal Presidente o pretende una scrittura privata firmata da chi dichiara di assumersi le responsabilità?

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ciao Leonardo

 

La servitù c'è, e presumo che sia richiamata su tutti gli atti di acquisto, come avviene normalmente, in quanto se qualcuno non godesse di tale servitù, non può utilizzare tale accesso e quindi non parteciperà nemmeno alla spesa di tutela della stessa.

 

Ora il condominio ( o comunque coloro che godono della servitù attiva) vuole limitare l'accessibilità sulla sua proprietà, dando tale possibilità solo agli aventi diritto a tale servitù comune ad alcuni o a tutti i condomini, quindi propone la installazione di un cancello a difesa di tale servitù. Se il cancello fosse installato su proprietà condominiale, non ci sono discussioni sul come deliberare.

 

Nel nostro caso, quindi, la differenza è dovuta alla esecuzione della tutela nella proprietà altrui.

Ritengo quindi, con tale premessa, che ogni opera a difesa dell'interesse comune, possa ricadere nel criterio normale sia decisionale che di riparto spese. La garanzia data al proprietario del fondo servente è solo per liberarsi da ogni responsabilità che si assumerà il fondo dominante.

 

Comunque, a superamento di ogni dubbio, io porterei l'argomento in assemblea e se la maggioranza approva, attendo la scadenza del termine per la impugnazione, dopo di chè, anche qualche altro cavillo possibile, decadrebbe, escludendo che tale delibera sia nulla, ma solo eventualmente annullabile.

Ripeto, è un mio modo di vedere concretamente le cose.

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Chiedo scusa per il ritardo nell'intervento: il titolare del cortile darebbe il suo assenso all'installazione del cancello, solo se il parco stesso fosse concesso, in comodato d'uso gratuito, chiamandosi fuori da ogni tipo di responsabilità di ogni tipo. I precedenti amm.tori hanno sempre ipotizzato per una unanimità dei consensi per il buon fine della cosa e quindi non hanno mai portato l'argomento in assemblea stante il parere negativo sicuro di qualche condominio già per sentito dire. Personalmente, statuendo per una maggioranza pari a 2/3 del valore dell'edificio oltre al quorum costitutivo penso si possa fare. In definitiva, occorrerebbe capire, grazie alla vostra sapienza in materia, quale maggioranza sarebbe necessaria per la sottoscrizione di un contratto di comodato ad uso gratuito in cui il condominio è parte comodataria. Vi ringrazio delle risposte

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Per codesto cancello (non e' materia condominiale ma eventualmente riguarda i singoli condomini) serve unanimita' oppure solo i favorevoli si assumono le spese e le responsabilita' di codesto cancello . ( che non e' condominiale e per giunta neanche su proprieta' condominiale )

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Chiedo scusa per il ritardo nell'intervento: il titolare del cortile darebbe il suo assenso all'installazione del cancello, solo se il parco stesso fosse concesso, in comodato d'uso gratuito, chiamandosi fuori da ogni tipo di responsabilità di ogni tipo. I precedenti amm.tori hanno sempre ipotizzato per una unanimità dei consensi per il buon fine della cosa e quindi non hanno mai portato l'argomento in assemblea stante il parere negativo sicuro di qualche condominio già per sentito dire. Personalmente, statuendo per una maggioranza pari a 2/3 del valore dell'edificio oltre al quorum costitutivo penso si possa fare. In definitiva, occorrerebbe capire, grazie alla vostra sapienza in materia, quale maggioranza sarebbe necessaria per la sottoscrizione di un contratto di comodato ad uso gratuito in cui il condominio è parte comodataria. Vi ringrazio delle risposte

Ora è tutto molto più chiaro.

Chiamalo comodato gratuito piuttosto che locazione onerosa il proprietario del cortile vuole che il condominio stipuli un contratto (di locacazione o di comodato) a seguito del quale il proprietario autorizzerà le migliorie fatte a spese dell'usuario a proprie spese.

 

Ti faccio il solito paragone sciocco:

L'assemblea potrebbe deliberare a maggioranza di prendere in locazione o comodato gratuito una parte della piazza del paese, assumendosene i costi di gestione, per far giocare i propri bambini?

 

Non è il condominio che concede in comodato una parte comune ma il condominio che STIPULA un contratto di comodato per gestire una proprietà privata.

Io resto dell'idea che il condominio non ha competenza ed il contratto di comodato potrà stipularlo liberamente, assumendosene i costi di gestione, solo da chi vorrà stipularlo.

I contrari non firmeranno alcun contratto e non parteciperanno ad alcuna spesa ma hanno il DIRITTO di continuare a conservare la servitù di passaggio per cui se installate un cancello dovete dare la possibilità di continuare ad usufruire della servitù lasciando il cancello aperto o dando copia delle chiavi.

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ciao Leonardo

 

L'esempio che tu fai chiarisce esattamente la motivazione del tuo parere. Il condominio ha necessità di tutela del bene comune, quindi nell'interessse di tutti, e vuole installare un cancello. Non vuole un qualcosa su proprietà altrui, ma solo porre in opera una tutela dei suoi beni. Il caso vuole che farlo all'interno della proprietà condominiale comporta dificoltà realizzative, o costi molto più elevati ed ha la possibilità di tutelare il bene comune installando il cancello 10 cm. al di fuori della proprietà condominiale, su un tratto in cui gode di una servitù di passaggio. Con dette indicazioni, personalmente ritengo di confermare in toto il mio suggerimento.

 

Portando al limite, anche quando noleggi la sala per tenere l'assemblea dovresti avere allora la preventiva approvazione per spendere tale somma.

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Ho cercato di trovare giurisprudenza in merito ma non c'è nulla che sia simile al caso prospettato. Secondo le opinioni ricevute da altri colleghi, il caso rientrerebbe nel campo delle innovazioni con le relative maggioranze e non con l'unanimità dei consensi. Anche perchè il condominio vorrebbe fare il tutto per una maggiore sicurezza della struttura, sicurezza che andrebbe a vantaggio anche dei dissenzienti.

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