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frali9397

L'orto non pertinenziale va inserito nei millesimi?

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Buongiorno. 
Per cortesia avrei bisogno di alcune informazioni.
Abito al primo piano sub 3 di una palazzina senza condominio (o meglio condominio minimo, senza statuto condominiale, ecc). 
Diversi anni dopo aver acquistato l''appartamento ho acquistato anche un pezzo di orto vicino al fabbricato sub 18. Premetto che l'appartamento l'ho acquistato da tizia mentre l'orto era intestato sia a tizia che il marito.
Siccome dobbiamo fare dei lavori per infiltrazioni acqua dal terrazzo, dovremo far fare i millesimi per poter ripartire le spese. 
Vorrei sapere se quel pezzo di orto (sub 18), non pertinente al mio appartamento (sub 3) debba essere incluso nei millesimi. Preciso che non è un giardino adiacente la casa e che io abito al primo piano dalla parte opposta all'orto.
In caso affermativo mi sembra assurdo che un pezzo di orto che non ha niente a che fare con l'immobile (a parte il fatto che sia intestato a me) debba partecipare alle spese di riparazione del tetto di un immobile all'interno del quale il proprietario non avrebbe nessun diritto di entrare se fosse intestato ad una persona che non abita nella palazzina. Allego la planimetria della palazzina e vi prego di farmi sapere. Grazie

Se il sub 3 e il sub 18 fanno parte dello stesso condominio, allora a mio avviso l'orto contribuisce alla valorizzazione dell'appartamento, quindi pagherai qlc in più di spese condominiali rispetto a non averlo, compreso il tetto.

Ma l'appartamento è completamente separato e indipendente dall'orto. Se volessi potrei vendere solo l'orto o solo l'appartamento separatamente. L'orto non è come un giardino che giustamente accresce il valore dell'appartamento perché non sarebbe possibile scinderlo dall'appartamento.

Ciao

La risposta che ti ha dato condo77 e quella che ti danno quasi sempre, ma credo che solo pochi la  pensano diversamente, ma per evitare discussioni ci si adegua.  Nel tuo caso ciò  e ancora più  evidente.  Non dovrebbe entrare nel calcolo per la manutenzione dell'edificio 

Molinodoppio dice:

ma l'orto è nel rogito dell'appartamento o neha uno indipendente.

 

Antonio

Ha già  detto che sono due atti distinti e dopo vari tempo

camillo50 dice:

Ciao

La risposta che ti ha dato condo77 e quella che ti danno quasi sempre, ma credo che solo pochi la  pensano diversamente, ma per evitare discussioni ci si adegua.  Nel tuo caso ciò  e ancora più  evidente.  Non dovrebbe entrare nel calcolo per la manutenzione dell'edificio 

A mio avviso rientra, appartamento + orto valgono di più assieme che presi separatamente.

Però deciderà il loro tecnico e a valle la maggioranza in assemblea.

Grazie del supporto. Infatti è evidente che quell'orario non ci entri niente con il fabbricato.

Ma soprattutto se fosse di proprietà di una persona estranea al condominio, che non abita in quel fabbricato, non credo che sarebbe disposta a pagare una quota per riparare il tetto. Per me è veramente assurdo.

Ma quello che mi preoccupa di più, non è tanto la quota da pagare in più, ma il fatto che se un domani io decidessi di vendere solo l'orto, credo che nessuno lo comprerebbe sapendo che poi dovrà contribuire alle spese di manutenzione del fabbricato

No l'orto l'ho acquistato diversi anni dopo l'appartamento, quindi ha un rogito a parte, ma soprattutto l'appartamento me lo ha venduto Tizia mentre l'orto me lo ha venduto Tizia ed il marito.

Anche questa cosa credo abbia rilevanza, 

Ma se l'opener avesse pure una villa al mare, rientrerebbe pure quella nei millesimi?🙄

  • Haha 2

ciao

 

dall'estratto dell'elaborato che hai fornito, quell'orto fa parte del condominio.

Originalmente non era collegato al tuo appartamento che quindi aveva quelle determinate quote millesimali che ora non cambiano.

Tecnicamente quell'orto era collegato al sub. 24.      Quindi, allo stato originario, il sub. 24 avrebbe avuto un coefficiente di funzionalità migliore ( i terreni esterni, anche se quasi tutti ne calcolano la superficie virtuale, non dovrebbero entrare nelle quote millesimali di manutenzione) che quindi avrebbe attribuito allo stesso qualche piccolo valore millesimale in più.     Chi provvede al calcolo oggi, dovrebbe rapportarsi alla data dello stato iniziale del condominio, anche se poi nessuno contesta.    

Baccello dice:

Ma se l'opener avesse pure una villa al mare, rientrerebbe pure quella nei millesimi?🙄

ciao  -   per qualcuno probabilmente si,  ritenendola una pertinenza. 😌

frali9397 dice:

Grazie del supporto. Infatti è evidente che quell'orario non ci entri niente con il fabbricato.

Ma soprattutto se fosse di proprietà di una persona estranea al condominio, che non abita in quel fabbricato, non credo che sarebbe disposta a pagare una quota per riparare il tetto. Per me è veramente assurdo.

Ma quello che mi preoccupa di più, non è tanto la quota da pagare in più, ma il fatto che se un domani io decidessi di vendere solo l'orto, credo che nessuno lo comprerebbe sapendo che poi dovrà contribuire alle spese di manutenzione del fabbricato

No l'orto l'ho acquistato diversi anni dopo l'appartamento, quindi ha un rogito a parte, ma soprattutto l'appartamento me lo ha venduto Tizia mentre l'orto me lo ha venduto Tizia ed il marito.

Anche questa cosa credo abbia rilevanza, 

Se l'orto lo acquista qualcuno di esterno al condominio, allora l'orto non può aumentare il valore del suo appartamento in condominio (visto che non ha appartamenti in condominio) e dunque nemmeno partecipare alle spese di rifacimento del tetto, a meno che non si tratti di un orto coperto dal tetto (casistica rara assai).

Baccello dice:

Ma se l'opener avesse pure una villa al mare, rientrerebbe pure quella nei millesimi?🙄

Seconda casa, ci pensa già l'Imu a pareggiare i conti. 😉

 

frali9397 dice:

Virrei sapere se quel pezzo di orto (sub 18), non pertinente al mio appartamento (sub 3) debba essere incluso nei millesimi.

@frali9397 no, l'orto non fa parte del condominio, quindi non rientra nella caratura millesimale del tuo appartamento.

 

Baccello dice:

Ma se l'opener avesse pure una villa al mare, rientrerebbe pure quella nei millesimi?🙄

Esatto

Massi3 dice:

@frali9397 no, l'orto non fa parte del condominio, quindi non rientra nella caratura millesimale del tuo appartamento. 

Dovrebbe farne parte, essendo un subalterno della stessa particella.

Nel caso non ne faccia parte, allora non influisce sui millesimi (come la villa al mare).

 

Il subalterno è un dato catastale in diretta correlazione con la particella. Esso identifica in maniera univoca (assumendo un numero specifico) un'unità immobiliare autonoma riconducibile ad un determinato soggetto proprietario e facente parte di una più grande entità immobiliare che è rappresentata dalla corrispondente particella (ad esempio: un appartamento in un fabbricato condominiale).

Modificato da condo77
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condo77 dice:

ovrebbe farne parte, essendo un subalterno della stessa particella.

La prova della proprietà di un bene immobile non può essere fornita con i certificati catastali, ma questi ultimi possono essere assunti come elementi sussidiari.

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 settembre – 25 ottobre 2013, n. 24167

Presidente Goldoni – Relatore Mazzacane

Massi3 dice:

La prova della proprietà di un bene immobile non può essere fornita con i certificati catastali, ma questi ultimi possono essere assunti come elementi sussidiari.

 

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 settembre – 25 ottobre 2013, n. 24167

Presidente Goldoni – Relatore Mazzacane

Sono d'accordo e per questo ho usato il condizionale invece dell'indicativo.

condo77 dice:

Sono d'accordo e per questo ho usato il condizionale invece dell'indicativo.

La tua risposta è  stata su una affermazione  inutile visto che non si sta parlando di proprietà ma se quel subalterno fa parte del lotto su cui sorge il condominio,  e non ci sono dubbi su questo, come confermavi al post 13. 

Devi ingraziarti qualcuno? 

Grazie a tutti per aver risposto. Scusate ma non avendo cognizioni in materia mi sto perdendo nelle varie risposte. Spiego meglio la situazione. Prima di costruire la palazzina in cui abito esisteva un pezzo di terra. Dopo aver costruito sono rimasti dei pezzi non edificati e cioè il 18 (l'orto di mia proprietà) il 19 ( di proprietà di una persona che ha anche un garage) e il 20 parte comune. Vorrei capire bene: da alcune delle vostre risposte se i sub 18 e 19 fossero di proprietà di persone estranee al condominio, non rientrerebbero nei millesimi, invece essendo di proprietà di condomini rientrano. Mi sembra un controsenso perché, come dicevo precedentemente, il mio orto è completamente indipendente dal mio appartamento e vorrei essere libera, un domani, di poter vendere le due cose separatamente, quindi secondo me l'orto non accresce il valore del mio appartamento anzi, visti gli attuali prezzi al ribasso, potrebbe essere il contrario.

E poi se tali sub devono rientrare nei millesimi, perché facenti parte della stessa particella, dovrebbe essere ininfluente il fatto che siano di proprietà di condomini o meno. Vista la vostra gentilezza Vi chiedo, se possibile, la cortesia di indicarmi qualche norma che preveda l'inclusione o l'esclusione del mio orto dai millesimi. Grazie

Molinodoppio dice:

dell'appartamento

No, l'orto l'ho acquistato diversi anni dopo l'appartamento, quindi ha un rogito a parte, ma soprattutto l'appartamento me lo ha venduto Tizia mentre l'orto me lo ha venduto Tizia ed il marito.

Anche questa cosa credo abbia rilevanza, 

camillo50 dice:

La tua risposta è  stata su una affermazione  inutile visto che non si sta parlando di proprietà ma se quel subalterno fa parte del lotto su cui sorge il condominio,  e non ci sono dubbi su questo, come confermavi al post 13. 

Devi ingraziarti qualcuno? 

Ma no Camillo, semplicemente non conosco gli atti di quel condominio.

In base a quanto scritto e all'elaborato planimetrico direi che al 99% sub 18 e sub 3 fanno parte dello stesso condominio, l'1% di dubbio residuo giustifica il condizionale, la risposta a Massi e i casi strani della vita. 😉

condo77 dice:

Ma no Camillo, semplicemente non conosco gli atti di quel condominio.

In base a quanto scritto e all'elaborato planimetrico direi che al 99% sub 18 e sub 3 fanno parte dello stesso condominio, l'1% di dubbio residuo giustifica il condizionale, la risposta a Massi e i casi strani della vita. 😉

Vedi che l'autore sbaglia, ed è comprensibile,  ma un addetto ai lavori sa che un terreno autonomo ha un suo mappale preciso e non c'è nemmeno quel 1% di dubbio. 

frali9397 dice:

da alcune delle vostre risposte se i sub 18 e 19 fossero di proprietà di persone estranee al condominio, non rientrerebbero nei millesimi, invece essendo di proprietà di condomini rientrano.

Non è proprio così.

Se l'orto fa parte del condominio verrà in tutti i casi millesimato.

Se è pertinenza di un appartamento, allora oltre ad avere i propri millesimi aggiunge anche un po' di valore a quell'appartamento.

Se invece appartiene a persona che non ha appartamenti in condominio, allora ovviamente non aggiunge valore, ma ha i propri millesimi, con i quali concorre a pagare le spese generali (p.e. il compenso dell'amministratore), le spese specifiche (p.e. la recinzione) ma non le spese estranee all'orto (p.e. la riparazione del tetto).

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condo77 dice:

Sono d'accordo e per questo ho usato il condizionale invece dell'indicativo.

Quindi il discorso è chiuso: non essendo parte del condominio, l'orto non deve far parte della caratura millesimale dell'ui di op

Modificato da Massi3
Massi3 dice:

Quindi il discorso è chiuso: non essendo parte del condominio, l'orto non deve far parte della caratura millesimale dell'ui di op

Direi un non sequitur.

Sono d'accordo che la prova della proprietà di un bene immobile non può essere fornita con i certificati catastali, ma questi ultimi possono essere assunti come elementi sussidiari.

Qui come già detto gli elementi sussidiari indicano che i due sub fanno parte dello stesso condominio e finora non c'è invece nulla che indichi il contrario.

frali9397 dice:

secondo me l'orto non accresce il valore del mio appartamento anzi, visti gli attuali prezzi al ribasso, potrebbe essere il contrario.

Mi pare molto difficile sostenere che orto + appartamento valgano di meno che non l'orto da una parte e l'appartamento dall'altra.

Per quale motivo la presenza dell'orto dovrebbe diminuire il valore dell'appartamento?

frali9397 dice:

E poi se tali sub devono rientrare nei millesimi, perché facenti parte della stessa particella, dovrebbe essere ininfluente il fatto che siano di proprietà di condomini o meno.

L'orto è sempre di proprietà di condomini, dato che l'eventuale acquirente esterno diventa condomino nel momento in cui acquistasse l'orto.

Ma questa è una nota a margine.

La questione è: perché orto + appartamento assieme vengono trattati in modo diverso da appartamento da un lato e orto dall'altro, separati?

Perché come detto prima le pertinenze conferiscono valore al bene principale.

A seconda della pertinenza, conferiscono tanto o poco valore.

P.e. un garage in centro città dove altrimenti non si saprebe dove mettere l'auto conferisce molto valore all'appartamento.

Un orto, pure dall'altra parte dell'edificio rispetto all'appartamento, molto meno.

condo77 dice:

un garage in centro città dove altrimenti non si saprebe dove mettere l'auto conferisce molto valore all'appartamento.

Un orto, pure dall'altra parte dell'edificio rispetto all'appartamento, molto meno.

È una affermazione che sai io non condivido ma già discussa altrove.

frali9397 dice:

Vi chiedo, se possibile, la cortesia di indicarmi qualche norma che preveda l'inclusione o l'esclusione del mio orto dai millesimi.

La sentenza del 2004 chiarisce che «...occorre considerare eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, quali autorimesse o cantine, concorrendo tali beni alla determinazione del valore patrimoniale del piano o delle porzioni di piano cui accedono... nello stesso ambito si collocano i giardini, non essendovi alcun dubbio che questi ultimi hanno rilevanza in riferimento ad un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio od ornamento sono destinati». Concetto ribadito dalla Cassazione con la sentenza 27 luglio 2007, n. 16644, secondo cui, «... ai fini della redazione delle tabelle millesimali, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini di proprietà esclusiva di singoli condòmini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile».
In sostanza, del giardino privato va tenuto conto ai fini del calcolo delle tabelle, posto che esso comporta un migliore godimento dei singoli appartamenti: chi possiede pertinenze di proprietà esclusiva vedrà maggiorata la propria percentuale di millesimi di proprietà.

 

Si parla di giardini ma le considerazioni si possono estendere allo stesso modo anche agli orti.

camillo50 dice:

È una affermazione che sai io non condivido ma già discussa altrove.

Mi pare dicessi che anche tu ne terresti conto sotto forma di coefficiente moltiplicativo.

Qui non è in discussione il quantum e il "come", ma il "se" (cioè concorre o non concorre).

A mio pare senz'altro concorre (o in forma additiva, o in forma moltiplicativa), magari di talmente poco che è inutile discuterne, questo lo verificherà il tecnico che rederrà le tabelle.

 

Modificato da condo77

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