#1 Inviato 30 Giugno, 2014 Salve nei giorni scorsi avevo scritto un post che, riletto oggi, mi pare poco esauriente: scriverò la situazione complessiva in chi mi trovo onde avere delucidazioni esatte al riguardo. Sono proprietario di un immobile che affitto a studenti (due singole ed una doppia) con regolare contratto per le esigenze abitative degli studenti universitari. Il contratto ha durata 10 mesi e si rinnova automaticamente il 31 luglio; ora due ragazze mi han comunicato che non intendono rinnovare il contratto: una (occupante la stanza singola) mi ha mandato la raccomandata tardivamente, la seconda (occupante un posto letto nella doppia) ancora nemmeno me l'ha inviata ma mi ha dato per certo il suo recesso, una terza addirittura pretenderebbe che le lasciassi il posto letto nella doppia disponibile senza pagare agosto e settembre. È evidente che con questa terza, stando così le cose, non ho intenzione io di prorogare il rapporto. Queste sono le premesse, di seguito le mie domande: 1. Pur avendo il contratto scadenza naturale il 31 luglio ma essendo arinnovo automatico... dato che le inquiline non intendono rinnovare e per comunicarlo mi mandano raccomandate tardive (non avendo rispettato il termine dei tre mesi)... Si tratta di recesso anticipato, giusto? 2. I 67 euro per il recesso debbo chiederle ad ognuna delle tre recedenti o si versano 67 euro cumulativamente? 3. Così operando resterei con un contratto un tempo stipulato a 4 persone di cui ne resta solo una. Come debbo comportarmi? Debbo fare un successivo subentro o posso in qualche modo cessare il contratto di cui sopra e stipularne uno nuovo? 4. Infine, volevo passare al regime della cedolare secca nel momento del rinnovo ma ho la strada complicata da tutti sti recessi inaspettati... Come devo muovermi per aderirvi ugualmente? Vi chiedo tutte queste cose, e me ne scuso, perché le info a mia conoscenza valevano in situazioni di normalità... Ma tutti sti recessi mi hanno complicato la vita e non so più come operare senza il patema dell'errore. Vi ringrazio anticipatamente per l'aiuto che spero vogliate darmi. Danilo
#2 Inviato 30 Giugno, 2014 Il modello tipo per studenti riporta la seguente formula relativa al recesso: “Il conduttore (in questo caso l’insieme dei coinquilini) ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza.”. Poi prosegue: “Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari ed in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione”. A prescindere dalla questione “gravi motivi, nella quale non mi addentro, questa norma, se contenuta nel contratto, ammette la possibilità dell’uscita di una o più studentesse, ma non scioglie la questione più importante: la sorte di coloro che permangono nel contratto e che magari sono impossibilitati a pagare l’intero canone se questo è unitario e non per quote differenziate. A rigor di logica, se c’è l’accordo tra le parti e il recesso non viene contestato, qualora la disdetta sia data da due delle tre studentesse, non in momenti diversi, ma scada per entrambe nei termini del contratto, quest’ultimo rimane in capo alla terza che non ha disdettato, a cui le recedenti dovranno cedere la loro quota di contratto in sede di proroga. Tale operazione richiede, però, due passaggi (adempimenti): la CESSIONE: A e B cedono contemporaneamente a C il contratto con un unico atto di cessione e la PROROGA: il contratto, che ha subito precedentemente una sostituzione di soggettività nell’ambito di un rapporto già in essere, viene prorogato solo in capo a chi rimane, vale a dire a C, che dovrebbe, a questo punto, assumersi tutti gli obblighi contrattuali, canone compreso, salvo che eventuali altre studentesse subentrino a quelle che hanno dato disdetta (a cui potresti rivolgerti per la scelta di nuovi inquilini) consci, ovviamente, della doppia imposizione fiscale (doppia cessione), qualora le cessioni di A e B avvenissero in momenti differenti (ad esempio a distanza di 30 giorni l’una dall’altra). La stipula degli atti in momenti separati rende il tutto un po’ laborioso, ma è possibile, se c’è l’accordo e la volontà delle parti, salvo che non si decida di chiudere il rapporto in prima scadenza (nei modi che si ritengono opportuni) e aprirne un altro con altri soggetti. Questa operazione, tra l’altro, consentirebbe di entrare in cedolare secca direttamente in sede di prima registrazione, senza passare per la proroga o l’annualità (l’opzione cedolare è preclusa in sede di cessione).
#3 Inviato 30 Giugno, 2014 Grazie nuovamente per la risposta lorek. Devi però sapere che mi trovo nel profondo sud ed in questo mondo del tutto particolare la legge viene bellamente disattesa dal comportamento degli inquilini. Passi per il primo recesso anticipato (la ragazza si trasferisce in Belgio per l'erasmus) nonostante il ritardato avviso tramite raccomandata... Ma del secondo che mi viene comunicato un mese prima del rinnovo automatico? È la pretesa della terza conduttrice di non pagare agosto e settembre nonostante la lettera del contratto? Qui il proprietario paga la tares di sua tasca, idem l'acqua, idem le spese condominiali... Figurati se posso andare a chiedere al l'unica inquilina rimasta di pagarmi l'intero fintanto che non troverò due o tre nuove inquiline (si le debbo cercare IO perché mai nessuna inquilina si è mai preoccupata di cercare una subentrante): la regola che vale è ormai la seguente "pretendo il contratto con tutti i benefici conseguenti, ma quando si tratta di doveri ringraziami che ti mando la raccomandata... Tardivamente!" Ora quello che volevo capire sono le seguenti cose: 1. Siccome sarò io a dover cercare le subentranti è sicuramente le troverò in tempi diversi io vorrei procedere alle disdette delle due/tre inquiline: so che dovrò fare un doppio passaggio.. Pazienza ma... Debbo chiedere 67 euro cumulativamente o ad ognuna delle recedenti? 2. Nel caso mi accordassi con la ragazza che resta per la risoluzione del contratto e stipula di uno nuovo... Quali sono le procedure da seguire? Ho capito che optando per la risoluzione e la stipula di un nuovo contratto potrei aderire direttamente alla cedolare secca, e per questa informazione ti ringrazio! Attendo tue nuove, grazie di cuore.
#4 Inviato 1 Luglio, 2014 1. La cessione non è per soggetto, ma per contratto. Pertanto, se esso ricomprende due soggetti cedenti, l’imposta è unica (67 euro). 2. Procedi fino a naturale scadenza se riesci a convincere l’ultima inquilina a recedere nello stesso momento delle altre due (con modalità da concordarsi tra di voi), solo in quella data sarà necessario stipulare un nuovo contratto nel caso in cui essa intenda rimanere insieme ad altri. In questo caso, valuta attentamente quale tipologia scegliere: se sei orientato a riproporre lo stesso contratto, assoggettandolo a cedolare secca, la circostanza che il contratto tipo ministeriale per studenti non indichi alcuna clausola di aggiornamento ISTAT, non ti esonera dall’obbligo di effettuare comunque la comunicazione a ciascuno dei conduttori circa la volontà di optare per tale regime e di rinunciare ad aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, pena l’inefficacia dell’opzione stessa (per evitare tale onere, si consiglia di inserire una specifica clausola a contratto). Gli adempimenti, in presenza di cedolare, si riducono alla registrazione del contratto che, dal 1° aprile 2014 richiede il nuovo modello RLI, e all’eventuale presentazione alle autorità di P.S. della “Comunicazione di ospitalità”, in caso di soggetti extraUE. Riguardo all’attestato di prestazione energetica, la disciplina attualmente in vigore prescrive che la singola unità immobiliare concessa in locazione deve essere dotata di attestato di prestazione energetica e che il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione energetica dell’alloggio comprensiva del suddetto attestato (da inserire a contratto in apposita clausola).
