Locazione stanze ad uso esclusivo: che fine fanno le altre parti dell'immobile che non si configurano come in comune ?

[Daniele.89]

Buongiorno a tutti, 

3 anni fa ho acquistato un appartamento di 7,5 vani e due terrazze che a breve, per cause legate alla fine del mio rapporto di lavoro, dovrò affittare in parte ed il cui ricavato dalla locazione mi aiuterà a pagare il mutuo. 

L'intenzione, con la mia fidanzata, è di tenerci la nostra stanza matrimoniale dotata di bagno privato e affittare le altre 2 stanze per 10 mesi, finché le condizioni non ci permetteranno, nuovamente, di recuperare la piena proprietà dell'immobile. 

 

La domanda che faccio è la seguente: 

la nostra idea, come dicevo, è di dare in locazione 2 stanze su 3 mediante la stipula di 2 distinti contratti.

Sia l'inquilino n°1 che il n° 2 avranno quindi la proprietà esclusiva della loro rispettiva stanza mentre, in comune fra loro 2, utilizzeranno il 2° bagno di cui l'immobile dispone. La cucina sarà invece utilizzata in comune anche con me e la mia fidanzata, così come le 2 terrazze e l'andito nella zona notte che conduce alle stanze. 

Mi chiedo: nel contratto, sia che si tratti di contratto transitorio/a studenti universitari/o 3+2 (ancora non so se con i canoni concordati ci sto dentro col mutuo), sia che si tratti di canone libero, posso prevedere una clausola dove dispongo che il soggiorno non venga utilizzato, se non come via di transito che conduce alla cucina, quasi come fosse una sorta di servitù? 

Nel senso, non vorrei che questo vano fosse una parte in comune, ma, piuttosto, una semplice via obbligatoria per raggiungere altri locali, questi si comuni, come la cucina e la terrazza posteriore, piuttosto che il giardino.

Ringrazio chiunque mi dia una delucidazione 

[Marcellone74]

cavolo che brutta situazione, non ti conviene affittare "a notte", cosi non rischi di beccarti persone sporche o casiniste? che brutto tu da padrone veder situazioni spiacevoli in casa tua in modo continuativo. se la zona te lo concede, affitti a notte e via, con poche notti al mese guadagni gli stessi soldi e hai meno tempo gente nei piedi

[SisterOfNight]

Daniele.89 dice:

è di dare in locazione 2 stanze su 3 mediante la stipula di 2 distinti contratti.

Sia l'inquilino n°1 che il n° 2 avranno quindi la proprietà esclusiva della loro rispettiva stanza

sei concedi in affitto, l'inquilino non ha nessuna proprietà; l'inquilino è detentore dell'immobile, mai proprietario (ovviamente).

L'inquilino resta quindi detentore in esclusiva della stanza che gli affitti

Daniele.89 dice:

nel contratto, sia che si tratti di contratto transitorio/a studenti universitari/o 3+2 (ancora non so se con i canoni concordati ci sto dentro col mutuo), sia che si tratti di canone libero,

Secondo me dovresti chiarirti se vuoi contratti transitori o a tempo piu' lungo, poichè scrivi  che vorresti comunque rientrare poi in possesso di tutto l'immobile. Inoltre scrivi che 

Daniele.89 dice:

 

L'intenzione, affittare le altre 2 stanze per 10 mesi,

quindi sia un 3+2 che un 4+4 non fanno assolutamente al tuo caso poichè facendoli ti dovresti invischiato in un contratto molto ma molto piu' lungo di dieci mesi. Il proprietario non puo' recedere!

Daniele.89 dice:

 

Mi chiedo: posso prevedere una clausola dove dispongo che il soggiorno non venga utilizzato, se non come via di transito che conduce alla cucina, quasi come fosse una sorta di servitù? 

Nel senso, non vorrei che questo vano fosse una parte in comune,

Nell'affitto di stanza si puo' dettagliare cosa affitti e cosa no (tad esempio posso escludere una terrazza, o una stanza dove tengo le mie cose), l'importante è essere molto precisi nella descrizione di cio' che si loca e di cio' che non è dato in utilizzo.

Non parlerei affatto di servitu' poichè questo è un diritto reale di godimento che un fondo (del soggetto X) ha sul fondo altrui (del soggetto Y). Per parlarsi di servitu' ccorrono 1. due fondi diversi (e qui  non ci sono) e 2 due proprietà diverse (qui non ci sono)

Yi limiterai a scrivere che il soggiorno puo' essere solo luogo di passaggio per i conduttori affichè possano accedere alla stanza loro affittata.

 

[Daniele.89]

SisterOfNight dice:

Secondo me dovresti chiarirti se vuoi contratti transitori o a tempo piu' lungo, poichè scrivi  che vorresti comunque rientrare poi in possesso di tutto l'immobile. Inoltre scrivi che 

quindi sia un 3+2 che un 4+4 non fanno assolutamente al tuo caso poichè facendoli ti dovresti invischiato in un contratto molto ma molto piu' lungo di dieci mesi. Il proprietario non puo' recedere!

Hai ragione, ho fatto un pò di confusione e forse ho omesso un particolare, mi spiego meglio:

noi vorremmo affittare queste stanze per soli 10 mesi per il 1° anno ma, per un tempo così breve, abbiamo appreso che l'unico contratto applicabile è quello transitorio e il canone d'affitto, mio malgrado, non posso determinarlo io ma devo rifarmi all'accordo territoriale. Questo ci preoccupa un pò perché, a conti fatti, rischiamo di affittare a prezzi davvero stracciati e totalmente fuori mercato ed è per questo motivo che abbiamo valutato il canone libero 4+4 (l'unico, stando a quanto sappiamo, a poterci permettere di determinare il canone) dove, rivolgendoci sempre a studenti universitari, si potrebbe auspicare che siano loro a recedere dal contratto per evitarsi di sostenere il canone nel periodo estivo dove, generalmente, ritornano a casa. 

E' chiaro che, il rischio che l'inquilino possa trattenersi per anni (e non 10 mesi!) c'è eccome, ne siamo consapevoli, ma del resto non ci sembra di avere tante altre possibilità. Neppure l'affitto per turismo come suggerito dal 1° utente che ha risposto - e che ringrazio -  è applicabile dato che il mercato non lo permette perché la zona non può considerarsi turistica.  

SisterOfNight dice:

Nell'affitto di stanza si puo' dettagliare cosa affitti e cosa no (tad esempio posso escludere una terrazza, o una stanza dove tengo le mie cose), l'importante è essere molto precisi nella descrizione di cio' che si loca e di cio' che non è dato in utilizzo.

Non parlerei affatto di servitu' poichè questo è un diritto reale di godimento che un fondo (del soggetto X) ha sul fondo altrui (del soggetto Y). Per parlarsi di servitu' ccorrono 1. due fondi diversi (e qui  non ci sono) e 2 due proprietà diverse (qui non ci sono)

Yi limiterai a scrivere che il soggiorno puo' essere solo luogo di passaggio per i conduttori affichè possano accedere alla stanza loro affittata.

 

Ti ringrazio tanto, mi fa piacere sapere che si possa fare. 

[SisterOfNight]

Daniele.89 dice:

Hai ragione, ho fatto un pò di confusione e forse ho omesso un particolare, mi spiego meglio:

noi vorremmo affittare queste stanze per soli 10 mesi per il 1° anno ma, per un tempo così breve, abbiamo appreso che l'unico contratto applicabile è quello transitorio e il canone d'affitto, mio malgrado, non posso determinarlo io ma devo rifarmi all'accordo territoriale.

Non solo, per poter fare un contratto transitorio servono dei motivi per giustificare la transitorietà, cioè l'esigenza di un breve periodo, e tale motivazione va allegata al contratto (il tipico caso è io voglio affittare per 12 mesi perchè ho un contratto di lavoro in questa città per 12 mesi, poi me ne andrò).

Il rischio di un contratto transitorio piu' che perfetto nella forma è che si muta in un 4+4.

 

[Daniele.89]

SisterOfNight dice:

Non solo, per poter fare un contratto transitorio servono dei motivi per giustificare la transitorietà, cioè l'esigenza di un breve periodo, e tale motivazione va allegata al contratto (il tipico caso è io voglio affittare per 12 mesi perchè ho un contratto di lavoro in questa città per 12 mesi, poi me ne andrò).

Il rischio di un contratto transitorio piu' che perfetto nella forma è che si muta in un 4+4.

 

Beh, la transitorietà potrebbe essere giustificata dal conduttore che, in quanto studente fuori sede, giustifica la sua esigenza di soggiorno per 10 mesi in questa città. È corretto? 
Posso chiederti che intendi per “contratto transitorio più che perfetto nella forma è che si muta in un 4+4”?