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simonettasgreccia

Locazione non abitativa

Salve. Secondo voi è possibile stipulare un'unica locazione commerciale ( 9 +9) avente ad oggetto 4 unità immobiliari da destinare a B & B?

Ed è possibile prevedere nel contratto che alla prima scadenza contrattuale  il locatore riacquisti il possesso di uno o più degli immobili oggetto della locazione?

Grazie

Modificato da simonettasgreccia
simonettasgreccia dice:

Secondo voi è possibile stipulare un'unica locazione commerciale ( 9 +9) avente ad oggetto 4 unità immobiliari da destinare a B & B?

L'uso delle 4 u.i. come B&B presume una destinazione abitativa.

Il contratto soprastante non può esser un commerciale.

 

 

simonettasgreccia dice:

Ed è possibile prevedere nel contratto che alla prima scadenza contrattuale  il locatore riacquisti il possesso di uno o più degli immobili oggetto della locazione?

No, in ogni caso.

Se si stipulasse per abitativo, tale ipotesi è già prevista (per altro con forma rigida e tassativa) dalla apposita legge; risulta quindi incomprensibile la presenza di siffatto patto.

Se si stipulasse per commerciale, passerebbe per un patto elusivo dell'indennità di avviamento.

La stipula di locazione commerciale 9+9 è necessaria perché trattasi di tre unità immobiliari e la conduttrice sarebbe una società che agisce con partita Iva. Così ho trovato in.giurisprudenza.

Lla stipula 9+9 avrebbe una sua logica in presenza di attività alberghiera.

Quesito a cui rispondere consultando i regolamenti locali e regionali: Ad Ancona, l'attività di B&B è parificata ad attività alberghiera ?

@albano59 sottolineo un elemento che potrebbe, ma dirai tu, fare la differenza.

 

L'opener dice che l'attività sarà gestita da una impresa (con partita iva), questo significa che l'attività non sarà occasionale, ma appunto di impresa, cioè esercitata in modo sistematico e con mezzi organizzati. L'immobile, perchè l'attività sia di impresa, deve essere destinato principalmente alle esigenze abitative degli ospiti.

In presenza di attività d'impresa, l'affitto resta "abitativo"?

@Danielabi @simonettasgreccia

Locazioni brevi e B&B sono un mio tallone d'Achille, perchè sono ambiti in cui non opero.

Per quanto a mia conoscenza pur in presenza di impresa mi risulta difficile:

- ammettere la primaria e soprastante locazione commerciale per 3 immobili aventi destinazioni abitative;

- conciliare la soprastante locazione commerciale con le singole e sottostanti locazioni B&B più o meno brevi.

 

Mi è però noto che soprattutto per l'attività di B&B le regole comandate - tanto per regolarizzarsi quanto per esercitare - presentano molte sfacettature,  e cambiano da regione a regione ed anche da provincia a provincia, tanto che ciò che è considerata attività alberghiera in un luogo, può non esserla in un altro luogo o regione.

Queste sfumature che fanno la differenza sono date dalla struttura organizzativa che cede in locazione all'ospite, dalle caratteristiche dell'immobile stesso, e pure dalla composizione dei servizi offerti.

 

Per tutti questi motivi, ovvero verifica della circostanza di ospitalità alberghiera o ipotesi di B&B ricompresa nell'ospitalità alberghiera, ho precedentemente suggerito e rimandato alla consultazione dei regolamenti/leggi di Provincia Ancona e Regione Marche.

 

 

 

 

Modificato da albano59
  • Grazie 1
simonettasgreccia dice:

La stipula di locazione commerciale 9+9 è necessaria perché trattasi di tre unità immobiliari e la conduttrice sarebbe una società che agisce con partita Iva. Così ho trovato in.giurisprudenza.

Non discuto la giurisprudenza, che per altro non mi era nota.

Ma non sarebbe più semplice e lineare stipulare una locazione abitativa con cedolare secca 12+4 o 16+4  con subaffitto autorizzato ?

Vi ringrazio per i Vostri suggerimenti.

Appena potrò verifico la situazione legislativa/regolamentare nella regione Marche - provincia di Ancona.

In ogni caso molte sono le esigenze che dovremmo accontentare con questa operazione: da una parte il locatore non vorrebbe obbligarsi per lungo tempo.. dall'altra la società deve fare importanti investimenti per rendere funzionale la struttura al loro progetto e vogliono una sicurezza temporale lunga..

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