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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
RistoriAmministrazio

Locazione di parte comune con uso difforme dalla categoria catastale

Buonasera a tutti,

per una volta mi rivolgo anche io a voi per chiedere un parere circa una situazione un po' anomala in un condominio dove non sono amministratore ed abita una persona che conosco e mi ha fatto presenti delle legittime perplessità.

Il collega ha convocato una assemblea straordinaria per approvare la locazione dell'immobile ex portineria accatastato, ovviamente, come abitazione, con un contratto commerciale 6+6 uso magazzino. Ovviamente all'ordine del giorno non vi è il cambio di destinazione d'uso (che neppure potrebbe essere all'ordine del giorno mancando il preavviso più ampio di cui all'art. 1170ter c.c.).

Credo sia palese che i condomini, se procedono, rischino (e sia quasi certa) la sanzione (per un importo che va dal 120% al 240% dell'imposta di registro) prevista dall'art. 69 DPR 131/1986, e vi possano essere conseguenze in ambito di TARI perchè il comune, incrociando i dati, potrebbe regolarsi di conseguenza. Credo del pari che il contratto non sia nullo per il solo fatto che la locazione sia per un uso diverso da quello previsto a catasto, pur essendo possibile l'eventuale richiesta di risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. che il conduttore potrebbe far valere.

Ciò su cui ho forti dubbi è sull'eventuale possibilità da parte delle autorità competenti (ex agenzia del territorio in primis) di imporre il cambio di destinazione d'uso qualora la difformità sia rilevata e sia comminata la sanzione di cui al DPR 131/1986. Non mi risultano leggi che prevedano un simile potere, ma la cosa mi pare piuttosto strana. Qualcuno di voi ha indicazioni in merito?

Vi ringrazio

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ciao

 

forse il collega attende il parere dell'assemblea alla locazione, avendo la proposta commerciale e quindi se l'assemblea approverà, provvederà prima alla variazione di destinazione. Probabilmente, trattandosi dei locali ad uso abitativo del portiere, ed essendoci l'assembrea che ha annullato tale figura, ritenfo anche che l'art. 1117 ter non sia così imperante, in quanto ai condomini non viene variato nulla nel servizio delle parti comuni, .... però a scanso di qualche azzeccagarbugli è meglo rispettare anche tale norme.

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Il servizio di portierato, formalmente, è sospeso e non annullato dai primi anni 90, quando si è iniziato a parlare di locazione a gennaio scorso la persona che mi ha sottoposto questa situazione, oltre il 1170ter aveva fatto presente anche questo chiedendo una formale delibera sul portierato. Ora questa condomina è ben disponibile a lasciar perdere la questione portierato ma è preoccupata per le conseguenze di questa irregolarità.

Della locazione si era anche gia parlato in una straordinaria in estate, e il condominio si era gia detto favorevole con l'avvocato allora delegato dalla mia conoscente che aveva espressamente richiesto una delibera formale di cambio di destinazione d'uso. Si è arrivati a un testo di contratto da approvare senza, apparentemente un cambio di destinazione d'uso. Da quello che capisco non è intenzione dell'amministratore fare il cambio di destinazione d'uso per gli alti costi ad esso connessi, e per il fatto che se, a fine locazione, si volesse far tornarel'immobile a uso abitazione ci sarebbero ulteriori problemi(e costi) mancando un parcheggio pertinenziale ormai obbligatorio.

Stiamo parlando di un cosiddetto "amministratore interno", per giunta genovese, per cui molto interessato in prima persona ad evitare spese.

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ciao

 

per quanto "genovese", deve capire che se necessario, o fa la variazione o non fa il contratto, quindi la risposta è logica e conseguente. Vuole introitare, deve rispettare le norme imperative che regolano i contratti di locazione e avere l'autorizzazione dell'assemblea.

Se trovano un escamotage, ma non saprei come sia possibile, visto che la soluzione è chiaramente divisa tra abitativa e non abitativa. C'è qualche situazione particolare ma con limiti ben precisi ( es. professionista che esercita nella sua abitazione dedicando parte della stessa a ufficio).

 

Per il portierato sospeso da 10 anni, direi che non possono esserci problemi nemmeno a cercarli con la "lanterna", tanto per stare in tema.

 

La conseguenza della locazione, poi, a qualsiasi titolo sarà fatta, però comporta, la necessità di integrare la propria dichiarazione dei redditi, per ciascun condomino, fornendo a ciascuno la quota da dichiarare .... ecc....

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Mi inserisco anch'io nella discussione perché ho una problematica analoga tra le tante del mio condominio.

 

Anche noi siamo in fase di sospensione del portierato (da vent'anni ormai), ma nessuno è in grado di stabilire se si sia mai cambiata la destinazione d'uso dell'alloggio, affittato in questi anni. Abbiamo un amministratore nuovo e quello precedente è stato denunciato per appropriazione indebita, anche di documenti.

 

L'appartamento è accatastato correttamente a uso abitativo, ma addirittura abbiamo scoperto che non è mai stato volturato e risulta ancora intestato al costruttore (fallito) da ormai quasi 50 anni.

 

Quali passi dovrebbero essere fatti in assemblea e in concreto per legalizzare la posizione attuale?

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L'appartamento è accatastato correttamente a uso abitativo, ma addirittura abbiamo scoperto che non è mai stato volturato e risulta ancora intestato al costruttore (fallito) da ormai quasi 50 anni.

Quali passi dovrebbero essere fatti in assemblea e in concreto per legalizzare la posizione attuale?

ciao

 

ho i miei dubbi. Presumo che l'appartamento sia elencato nei beni comuni, ma che in occasione della trascrizione, al catasto, qualcuno si sia .... dimenticato, come succedeva abbastanza spesso.

Verifica bene il primo atto di acquisto del condominio.

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ciao

 

ho i miei dubbi. Presumo che l'appartamento sia elencato nei beni comuni, ma che in occasione della trascrizione, al catasto, qualcuno si sia .... dimenticato, come succedeva abbastanza spesso.

Verifica bene il primo atto di acquisto del condominio.

I rogiti dei primi condomini riportano "l'alloggio del portiere" tra i beni comuni e probabilmente il costruttore non ha fatto la trascrizione al catasto al momento della cessione. Fin qui tutto "nella norma".

 

Però, per esempio, i miei dante causa nei loro rogiti non hanno la stessa dicitura, causa notaio diverso. Ho un richiamo al regolamento condominiale dove è comunque elencato sempre come "alloggio del portiere".

 

Resta comunque il fatto che non abbiamo nessuna delibera assembleare che abbia mutato la destinazione dell'appartamento, ma per circa vent'anni è stato locato ugualmente.

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ciao

 

non importa, l'alloggio del portiere è un bene condominiale salvo che non ci sia un atto dei tuoi predecessori nella proprietà che espressamente cedano tale quota o che sia stato riuninciato in fase di acquisto. La ricostruzione è abbastanza facile con accesso alla Conservatoria.

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