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Spapparo82

Locazione commerciale - sbaglio?

Scusate ma la locazione commerciale per un attività di raccolta e fermentazione delle olive, con conseguente rivendita non al pubblico, ma a rivenditori, non è soggetta al pagamento delle 18 mensilità al temine dei dodici anni, + le altre eventuali 18 in caso di perdita di avviamento, al termine sempre dei 12 (6+6) anni, sbaglio?

Mi chiedevo questo perchè se nell'eventualità chiedessi poco adesso in fase di primo contratto tra 12 anni volessi chiedere l'aumento e lui decidesse di non accettare quindi disdetta, io mi ritroverei a dover pagare queste almeno 18 mensilità?

Poi volevo come funzionava la possibilità di aggiornamento del canone ogni 2 anni in caso di locazione commerciale? visto che non ho trovato nulla a riguardo su internet

In più volevo chiedere se in caso di donazione dell'immobile a figli e parenti il contratto rimane in essere o anche in questo caso viene considerato rescissione.

In più, questa è un idea mia partorita leggendo su internet e nel forum, potrebbero essere considerate vincolanti per le parti tutte quelle clausole legali (nel senso già previste dalla legge)e non(frutto di accordi tra le parti), che vengono indicate nel contratto e sottoscritte magari con visto particolare.

Alcuni esempi:

1)In caso di vendita dell'immobile viene fatto obbligo dal locatore e all'acquirente di portare avanti la locazione fino a scadenza del 12 anni, ma potrebbe essere esclusa la prelazione al conduttore, nel caso in cui una delle controparti potrebbe essere un parente o cmq una persona indicata nel contratto;

2)Si potrebbe inserire una clausola della serie che i lavori futuri necessari per il miglioramento dell'immobile che debbano essere pagati dal locatore o conduttore possono essere anticipati dall'altra parte previa comunicazione contenente l'indicazione della variazione temporanea/perpetua del canone Esempio, il cambio dell'antiporta o cmq il miglioramento della prestazione energetica che creano un utilità maggiore considerando nel caso specifico che migliorano il processo produttivo di lavorazione/stoccaggio (fermentazione) delle olive

grazie a tutti e a presto

1) il diritto a ricevere l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale sorge nel caso in cui il locatore decida di non rinnovare, sia alla prima scadenza contrattuale o alle successive, un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, se l'attività esercitata dal conduttore comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori e l'utilizzo non è marginale. L'indennizzo ha natura di obbligazione legale che spetta comunque al conduttore (art. 34 L. 392/78).

2) Le parti possono convenire che il canone sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere d'acquisto. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle accertate dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati (art. 32 L. 392/78)

3) Nel caso in cui il locatore intenda trasferire "a titolo oneroso" l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore che può esercitare il diritto di prelazione. Il diritto di prelazione sussiste solo nel caso di c/vendita e non può estendersi analogicamente alla diversa ipotesi della donazione, permuta ecc. La prelazione non spetta nel caso di trasferimento a favore del coniuge o dei parenti entro il 2° grado, nelle ipotesi previste dall'art. 732 C.C., per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi

4) In caso di cessione, il contratto di locazione resta comunque in essere

5) A mio parere non è da ritenersi possibile prevedere oggi l'assunzione di spesa da parte del conduttore, per eventuali lavori da porsi a carico della parte locatrice, con conseguente riduzione proporzionale del canone per un determinato periodo. Ove, in futuro, si presentasse una tale situazione e si addivenisse ad un accordo in tal senso fra le parti, sarà necessaria una modifica ai patti contrattuali da registrare all'ADE

Grazie Mille Emmepi,

solo un paio di dubbi, uno riguardo il tuo punto 1, ovvero se io locatore alla scadenza dei 12 anni mando la comunicazione(nei tempi previsti....) che voglio aumentare il canone di X se il conduttore non dovesse accettare, è da considerarsi disdetta locature quindi 18 mensilità o disdetta da parte sua quindi nessuna mensilità?

Secondo dubbio riguardo il punto 5, era solo un modo per lasciarsi aperta una finestra sul futuro, eventualmente non dando necessariamente comunicazione all'ade, e poi potrebbe essere anche che il locatore sopporti un costo a carico del conduttore con aumento del canone non solo viceversa... 😉

Se avrai inviato nei termini di legge la disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 12° anno scatta automaticamente l'indennità per la perdita dell'avviamento a favore del conduttore. Se ti limiti a richiedere un aggiornamento del canone e il conduttore non accetta, il contratto si rinnova alle medesime precedenti condizioni per altri 6 anni.

Le modifiche delle previsioni contrattuali vanno sempre fatte in forma scritta e registrate al fine di garantire certezza al contenuto dell'accordo onde evitare eventuali contenziosi.

Scusami EMMEPI ma eventualmente dopo gli altri sei anni? perchè alla fine mi sembra un poò distorto il meccanismo della serie se lui non accetta mai io dovrei rimanere con lo stesso canone per sempre....

Ti trasmetto copia di un'interpretazione in materia dell'avv. Cogotti:

Le locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo sono ancora disciplinate dalla legge c.d. dell’ equo canone (L. 392/78), al cui interno trova regolamentazione l’istituto dell’ indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale (di seguito denominata semplicemente indennità). L’ art. 34 della L. 392/78 struttura l’indennità in questione come diritto inderogabile che spetta al conduttore automaticamente con l’inoltro, da parte del locatore, della disdetta del contratto; parliamo ovviamente di disdetta inviata successivamente all’obbligatoria rinnovazione del contratto dopo i primi 6 anni (i c.d. 6 + 6). L’ indennità è concepita dal legislatore come una forma di risarcimento a favore del conduttore in forza della presunzione della perdita di clientela derivante dal trasferimento dell’ impresa, essendo l’avviamento collegato alla sede dove si svolge l’ attività imprenditoriale. Parallelamente all’ elemento del danno per il conduttore, vi è un vantaggio per il locatore, rappresentato non solo dal fatto che il medesimo rientra nella disponibilità dell’ immobile, ma può avvantaggiarsi anche dall’ afflusso di clientela collegata alla precedente attività.

L’ indennità ha quindi natura di obbligazione legale che spetta comunque al conduttore nella misura che la stessa legge stabilisce (18 o 21 mensilità, pari all’ ultimo canone percepito, a seconda dell’ attività esercitata, suscettibili di essere raddoppiate se l’ immobile viene adibito ad attività identica o affine a quella precedente), e ciò indipendentemente dalla dimostrazione che il conduttore abbia subito o meno un danno, così come non può essere richiesta in misura superiore anche se il conduttore sia in grado di dimostrare che, in concreto, il valore dell’ avviamento è maggiore di quello legale. Il legislatore ha cioè stabilito una misura fissa senza necessità di provarne l’ ammontare concreto (anche al fine di prevenire un aumento del contenzioso). Ciò che caratterizza comunque l’insorgenza del diritto a percepire l’ avviamento è il trasferimento dell’ azienda che il conduttore è “costretto” ad operare a causa di un atto di disdetta o recesso del locatore.

Tanto è vero che la suddetta indennità non spetta quando a recedere è il conduttore.; lo stesso accade quando il contratto di locazione si risolve per morosità del conduttore, oppure nell’ ipotesi in cui la cessazione del contratto dipenda dall’ avvio di procedure fallimentari nei confronti del conduttore.

Altro caso di esclusione dell’ avviamento si ha quando l’ immobile è utilizzato per attività che non comportino contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori, oppure per gli studi professionali o per attività di carattere transitorio (attività prive dell’ idoneità a maturare l’ avviamento).

Fermo restando quindi, nel caso esposto, il diritto del conduttore a percepire l’ avviamento, occorrerà valutare la convenienza di intavolare delle trattative con l’attuale conduttore per il rinnovo del contratto ad altre condizioni, ovvero affittare l’immobile a terzi, tenendo conto dell’importo attuale del canone con quello eventualmente ottenibile con una nuova locazione.

Se subentra un altro conduttore, nasce un nuovo rapporto locatizio (assoggettato alla regola del 6 + 6).

Se si raggiunge un accordo con il vecchio inquilino soltanto per quanto riguarda la modifica del canone, non si ha novazione del contratto e quindi prosegue quello in corso, sempre che le parti non esprimano un consenso inequivocabile per far nascere un nuovo contratto (con susseguente operatività della regola del 6 +6).

Quale detentore, per legge, dell’immobile, l’usufruttuario può concedere in locazione l’ immobile; anzi questo è proprio un tipico diritto riservato all’ usufruttuario, dato che ai sensi dell’ art. 981 del codice civile egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare e quindi ha il diritto di concludere locazioni (art. 999 c.c.) che continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’ usufrutto e sempre che le locazioni risultino da un atto avente data certa.

L’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile anche senza il consenso o addirittura nonostante l’ opposizione del nudo proprietario.

Per le locazioni concluse invece dal nudo proprietario, queste non hanno effetto se non a seguito di ratifica o accettazione da parte dell’ usufruttuario, e in ogni caso, il nudo proprietario è considerato terzo nel rapporto locatizio che, giuridicamente, intercorre solo tra conduttore e usufruttuario (Cass. Civ., 22/10/54 n. 4008).

Avv. Michele Cogotti

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