#1 Inviato 5 Aprile, 2023 Ciao a tutti/e ! 🙂 ho sottoscritto anni fa - in qualità di conduttore - un contratto di locazione commerciale (ufficio), che prevede l'aggiornamento ISTAT al 100%. Mi risulta tuttavia che per la locazione commerciale l'aggiornamento sia consentito solo al 75%. Il locatore per diversi anni non mi ha chiesto l'aggiornamento: ha iniziato solo l'anno scorso, e per questo motivo il problema diventa attuale solo ora. In sostanza: nel mio caso prevale fra la legge (che prevede il 75%) o il contratto (che prevede il 100%) ? Grazie e ciaio ! Buona serata N
#2 Inviato 5 Aprile, 2023 "Ricordo anzitutto la misura massima dell’aumento ISTAT che le parti possono pattuire in base alle varie tipologie di contratti di locazione: - [...] - nei contratti commerciali 6+6 su tutto il territorio nazionale, l’ISTAT si può applicare al 75%. [...] Per i contratti commerciali, vi sono due eccezioni al “tetto” del 75%. La prima riguarda i contratti che prevedono un primo periodo di durata superiore ai 6 anni, ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc). La seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a € 250.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% e non al 75% (cfr. art. 41 DL 207/2008 e art. 18 DL 133/2014)." Fonte >>> --link_rimosso-- 1
#3 Inviato 6 Aprile, 2023 albano59 dice: "Ricordo anzitutto la misura massima dell’aumento ISTAT che le parti possono pattuire in base alle varie tipologie di contratti di locazione: - [...] - nei contratti commerciali 6+6 su tutto il territorio nazionale, l’ISTAT si può applicare al 75%. [...] Per i contratti commerciali, vi sono due eccezioni al “tetto” del 75%. La prima riguarda i contratti che prevedono un primo periodo di durata superiore ai 6 anni, ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc). La seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a € 250.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% e non al 75% (cfr. art. 41 DL 207/2008 e art. 18 DL 133/2014)." Fonte >>> --link_rimosso-- vero ma non è una norma imperativa = prevale il contratto se pattuita, quindi 100% 1
#4 Inviato 6 Aprile, 2023 a) Per l'art. 32 Legge 392/78 l'aggiornamento ISTAT non può esser superiore al 75% dell'indice. b) Per il medesimo articolo rivisto alla luce della Legge 14/2009 , l'aggiornamento ISTAT può essere pari all 100% dell'indice solo per i contratti di durata superiore al 6+6, ovvero 7+7 ed oltre. c) Resta sempre da verificare de visu il testo contrattuale in oggetto con specifico riferimento alle firme apposte sul medesimo e come le firme (per sottoscrizione e per approvazione) siano apposte.
#5 Inviato 6 Aprile, 2023 albano59 dice: a) Per l'art. 32 Legge 392/78 l'aggiornamento ISTAT non può esser superiore al 75% dell'indice. b) Per il medesimo articolo rivisto alla luce della Legge 14/2009 , l'aggiornamento ISTAT può essere pari all 100% dell'indice solo per i contratti di durata superiore al 6+6, ovvero 7+7 ed oltre. c) Resta sempre da verificare de visu il testo contrattuale in oggetto con specifico riferimento alle firme apposte sul medesimo e come le firme (per sottoscrizione e per approvazione) siano apposte. Che tradotto significa: che tale normativa è derogabile dal contratto.
#6 Inviato 7 Aprile, 2023 Che detto con ulteriori parole diverse significa che mentre l'aggiornamento al 75% dell'indice è cosa certa ed assoluta, non si può affermare altrettanto per l'applicazione dell'aggiornamento al 100% dell'indice: dipende dalla tipologia contrattuale, dalla sua stesura, da dove e come le firme siano state apposte.
#7 Inviato 7 Aprile, 2023 Anzitutto grazie a tutti per le vostre risposte ! Per rispondere in particolare @albano59 : - nel contratto in questione la clausola recita testualmente "Le Parti convengono che il canone di locazione sia aggiornato ogni dodici mesi, a far tempo perciò dal secondo anno contrattuale, in misura pari al 100% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati." - c'è la doppia sottoscrizione del contratto ai sensi degli artt 1341/1342 c.c., e quella dell'aggiornamento istat è una delle clausole espressamente menzionate prima della "seconda firma". Ciao e Buona Pasqua a tutti !
#8 Inviato 7 Aprile, 2023 Con la menzione espressa e la doppia firma apposta, l'aggiornamento al 100% dell'indice è esigibile. 1
#10 Inviato 8 Aprile, 2023 In un commerciale 6+6 senza doppia firma l'aggiornamento al 100% sarebbe un patto nullo.
#11 Inviato 8 Aprile, 2023 albano59 dice: In un commerciale 6+6 senza doppia firma l'aggiornamento al 100% sarebbe un patto nullo. io non lo so, ho dei dubbi, però una doppia firma costa poco (si fa per tutti gli articoli erroneamente) ma tanto è
#12 Inviato 14 Maggio, 2023 Buonasera a tutti, mi inserisco per analoga questione, anche se in qualità di proprietario, con contratto redatto dall'agenzia immobiliare. Ho un locale fittato con contratto 6+6 decorrente da luglio 2020. Un articolo del contratto recita: Il canone sarà aggiornato annualmente secondo la variazione accertata dall'ISTAT nella misura del 100%. Vorrei chiedere: 1) visto che mi pare di aver capito che si possa chiedere massimo il 75%, posso farlo o la clausola contrattuale sia completamente nulla?; 2) posso chiedere l'adeguamento con raccomandata, ma solo a partire dal rinnovo, quindi luglio 2023, corretto?; 3) L'importo da chiedere sarebbe 183,60 x 75%= 137,0 €, è corretto? Grazie mille
#13 Inviato 30 Giugno, 2023 Quelli che dice LORETO17 è del tutto sbagliato. La norma che prevede che l’aumento istat delle locazioni commerciali non sia superiore al 75% (art. 32 legge 392/1978) non è in alcun modo derogabile dal contratto. La questione della doppia firma non c’entra assolutamente nulla. Se nel contratto è previsto un adeguamento istat del 100% la clausola è nulla, e non è dovuto alcun adeguamento. Eventuali pagamenti fatti sulla base di tale clausola nulla si possono inoltre recuperare. Personalmente ho seguito diversi casi di questo genere e vi posso assicurare che è così. Consiglio sempre a chi scrive di astenersi nel dare consigli se non si è competenti in materia. così contribuite solo a creare disinformazione. 1
#14 Inviato 1 Luglio, 2023 Grazie per la risposta, avevo inviato la raccomandata con la richiesta, ma, a questo punto chiamo il conduttore per dirgli di non considerarla. E pensare che mi ero anche rivolto ad una agenzia, anche per la stesura del contratto, per stare più tranquillo.
#15 Inviato 1 Luglio, 2023 Provi ad applicare l’aumento della variazione istat al 75 e veda cosa succede. Non è detto che il conduttore gli contesti la clausola. Come vede, non è una cosa nota a tutti.
#16 Inviato 1 Luglio, 2023 Si, nella raccomandata ho chiesto il 75%. Però, alla luce di ciò, non vorrei che la contestazione magari possa arrivare più in là e rischiare di dover restituire un bel po' di soldi. Come può vedere dal calcolo, sono 140€/mese in più.
#17 Inviato 1 Luglio, 2023 Preciso anche che se si tratta di una locazione commerciale con durata superiore a 6 anni (tipo 7+7) l’aumento della variazione istat può essere anche del 100 Per sanare questo aspetto dovrebbe far firmare al conduttore un accordo integrativo del contratto di locazione dove viene modificata la parte dell’aumento istat. Così facendo poi sarebbe tranquillo
#18 Inviato 1 Luglio, 2023 È un 6+6. Credo che difficilmente il conduttore possa accettare l'accordo integrativo, avrebbe tutto da perdere e niente da guadagnare
#19 Inviato 4 Luglio, 2023 buona sera a tutti, sono anch'io alle prese con l'affitto e non riesco a capire se con un 6+6 si possa o meno (con clausola "----Il canone sarà aggiornato annualmente secondo la variazione accertata dall'ISTAT nella misura del 100%...") aumentare del 100%. come mai esistono pareri sia di chi afferma e di chi nega . Avv. Mardegan ho alcuni dubbi e vorrei capire : esiste una sentenza che mi faccia capire e dia la prova di quanto afferma? pur non essendo un avvocato leggendo e rileggendo la legge cio' non è chiaro. ".....Se nel contratto è previsto un adeguamento istat del 100% la clausola è nulla, e non è dovuto alcun adeguamento. Eventuali pagamenti fatti sulla base di tale clausola nulla si possono inoltre recuperare....." ma quale è la legge che afferma ciò? Modificato 4 Luglio, 2023 da and_967
#20 Inviato 10 Novembre, 2023 LORETO17 dice: vero ma non è una norma imperativa = prevale il contratto se pattuita, quindi 100% Al contrario, è una norma e per questo "imperativa", poi sul contratto ci si può scrivere qualunque cosa,ma se c'è una contestazione e si va in tribunale allora il giudice riporta alla norma!
#21 Inviato 16 Febbraio, 2024 Avv.Mardegan dice: Preciso anche che se si tratta di una locazione commerciale con durata superiore a 6 anni (tipo 7+7) l’aumento della variazione istat può essere anche del 100 Per sanare questo aspetto dovrebbe far firmare al conduttore un accordo integrativo del contratto di locazione dove viene modificata la parte dell’aumento istat. Così facendo poi sarebbe tranquillo Mi perdoni Avv, ma a quello che mi risulta si può fare, ai fini Istat 100%,una durata superiore a 6+6 anche facendo un 7+6 (con quindi successivi rinnovi a 6) Corretto?
#22 Inviato 22 Maggio, 2024 albano59 dice: a) Per l'art. 32 Legge 392/78 l'aggiornamento ISTAT non può esser superiore al 75% dell'indice. b) Per il medesimo articolo rivisto alla luce della Legge 14/2009 , l'aggiornamento ISTAT può essere pari all 100% dell'indice solo per i contratti di durata superiore al 6+6, ovvero 7+7 ed oltre. c) Resta sempre da verificare de visu il testo contrattuale in oggetto con specifico riferimento alle firme apposte sul medesimo e come le firme (per sottoscrizione e per approvazione) siano apposte. In riguardo al punto C come devono essere apposte correttamente le firme per sottoscrizione e approvazione?
#23 Inviato 22 Maggio, 2024 Quelle di sottoscrizione, leggibili ed in calce al contratto al contratto. E volendo esser precisini, firma (o sigla riconosciuta dall'autore) di ogni singola facciata del contratto. Questo perchè qualche vile personaggio ottenuta la firma solo nell'ultima facciata in calce al contratto, hai poi pensato bene di sostituire (o modificare) qualche facciata intermedia prima della registrazione presso AdE... Casi rari, ma si sono verificati. Quelle di approvazione, sono ulteriori firme (le c.d. doppie firme) che approvano specificatamente determinati articoli del contratto, che possono esser richiamati insieme o singolarmente.
#24 Inviato 25 Maggio, 2024 albano59 dice: "Ricordo anzitutto la misura massima dell’aumento ISTAT che le parti possono pattuire in base alle varie tipologie di contratti di locazione: - [...] - nei contratti commerciali 6+6 su tutto il territorio nazionale, l’ISTAT si può applicare al 75%. [...] Per i contratti commerciali, vi sono due eccezioni al “tetto” del 75%. La prima riguarda i contratti che prevedono un primo periodo di durata superiore ai 6 anni, ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc). La seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a € 250.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l’ISTAT si può applicare al 100% e non al 75% (cfr. art. 41 DL 207/2008 e art. 18 DL 133/2014)." Fonte >>> --link_rimosso-- "ricordandosi qui che il secondo periodo di durata, anche in tali casi, deve sempre essere pari a 6 anni (contratti di durata 7+6, 8+6, ecc". Cortesemente hai un riferimento normativo su questo passaggio?
