#0 Inviato 14 Gennaio, 2022 Buongiorno, sono il proprietario di un immobile ed in questo immobile ho un'azienda di BAR che affitto alla conduttrice A. Per poter affittare l'azienda alla conduttrice A ho dovuto fare un contratto di locazione 6+6 ed ho fatto un contratto di azienda con scadenza a 6 anni. Ora dopo 6 anni se non voglio rinnovare il contratto di azienda come posso risolvere anche quello di locazione? Se io non rinnovo il contratto di azienda l'attività torna a mio nome ma la locazione risulta a nome della conduttrice A. Se gentilmente potreste aiutarmi a risolvere questo rebus! Grazie
#1 Inviato 14 Gennaio, 2022 Art. 29 legge 392/78: omissis... Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Se non hai inviato la disdetta entro i 12 mesi prima della scadenza, puoi risolvere il contratto, ma accordandoti con il conduttore, in sostanza, temo, ti costerà un po'.
#2 Inviato 14 Gennaio, 2022 Danielabi dice: Art. 29 legge 392/78: omissis... Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Se non hai inviato la disdetta entro i 12 mesi prima della scadenza, puoi risolvere il contratto, ma accordandoti con il conduttore, in sostanza, temo, ti costerà un po'. Non credo sia così se il ns amico ha effettuato un contratto di affitto d'azienda, esso segue regole proprie (e spero siano state ben in serie dal Notaio) copia incolla il contratto di affitto d'azienda togliendo i dati sensibili.
#3 Inviato 14 Gennaio, 2022 atlantid1 dice: Non credo sia così se il ns amico ha effettuato un contratto di affitto d'azienda, esso segue regole proprie (e spero siano state ben in serie dal Notaio) copia incolla il contratto di affitto d'azienda togliendo i dati sensibili. Il contratto d'affitto d'azienda non ha nulla a che vedere con il contratto commerciale (affitto del locale), eventualmente il contrario.
#4 Inviato 14 Gennaio, 2022 Ciao e grazie per le risposte. Io ho effettuato un contratto di azienda dal notaio che scade il 19/01/2023 dove abbiamo indicato quanto segue: L'affitto ha la durata di un anno, a cominciare dal 20 gennaio 2017 e finire il 19 gennaio 2018, ed alla scadenza verrà tacitamente prorogato di anno in anno, per un massimo di sei anni, salvo che l'affittuaria non comunichi all'affittante disdetta mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, spedita almeno tre mesi prima della scadenza. Alla cessazione dell' affitto l'affittuaria non avrà diritto ad alcun compenso o indennità per l'eventuale maggiore avviamento dell' azienda e dovrà restituire all'affittante i beni aziendali nello -stato in cui si trovavano al momento della consegna. Alla stessa data 19/01/2023 scadono anche i primi 6 anni del contratto di locazione pertanto vorrei capire se non rinnovando il contratto di azienda la conduttrice può far valere in qualche modo il contratto di locazione. Io sinceramente penso di no perchè l'attività tornerebbe a mio nome e quindi risulterebbe che in quell'immobile c'è già una attività pertanto la conduttrice non può in nessun modo utilizzare quel contratto, però non sono sicuro
#5 Inviato 14 Gennaio, 2022 Il conduttore puo' rivendicare il contratto di affitto che lo autorizza ad occupare l'immobile sino a scadenza e dove potrebbe iniziare una propria attività.
#6 Inviato 14 Gennaio, 2022 Ciao Daniela, ma come può richiedere l’inizio di una attività se ne risulta già una. Il comune non può approvarla in quanto ne risulta già una avviata.
#7 Inviato 14 Gennaio, 2022 La mia attività di bar è presente da prima che io gli facevo il contratto di locazione. Tutte le licenze sono a mio nome e ora volturate momentaneamente alla conduttrice, ma terminato il contratto di azienda tornano in automatico a mio nome come indicato nel contratto di azienda. Io sono stato costretto a fare un contratto di locazione solo perché non potevo farlo tra me e me, ma dovevo burocraticamente intestarlo ad un’altra persona.
#8 Inviato 14 Gennaio, 2022 ti conviene far leggere i contratti ad un avvocato esperto di robe commerciali.
#9 Inviato 14 Gennaio, 2022 cristianoace dice: Tutte le licenze sono a mio nome e ora volturate momentaneamente alla conduttrice, ma terminato il contratto di azienda tornano in automatico a mio nome come indicato nel contratto di azienda Su questo non c'è alcun dubbio. Il contratto di affitto del locale non ha alcuna clausola risolutoria? Dovreste essere andati da un notaio per i contratti, non vi ha indicato nulla? Il locatario non vuole lasciare i locali?
#10 Inviato 14 Gennaio, 2022 Il locatario pretende che gli rinnovo il contratto di azienda facendo leva sul contratto di locazione. Ma io non voglio rinnovarlo perchè non si sono persone in grado di gestire l'attività. siamo andati dal notaio solo per il contratto di azienda e non di locazione. no il contratto di affitto non ha alcuna clausola risolutoria se non le classiche e quanto riportato: Articolo 13 (Rinuncia indennità avviamento) Il conduttore può rinunciare all'indennità di avviamento di cui all'art. 34 legge 392/78 optando - con comunicazione da effettuarsi al locatore almeno due anni prima del termine del contratto, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento - per la proroga di diciotto mesi del contratto medesimo.
#11 Inviato 14 Gennaio, 2022 Ahia.... Che tu possa chiedere la restituzione dell'azienda non c'è dubbio, ma per l'affitto meglio se ti rivolgi ad un legale. La restituzione dell'azienda non presuppone la restituzione anche dei locali, che infatti sono stati affittati da terzo all'azienda. Temo che dovrai transare.....ma prima senti il legale.
#12 Inviato 14 Gennaio, 2022 Danielabi dice: Il conduttore puo' rivendicare il contratto di affitto che lo autorizza ad occupare l'immobile sino a scadenza e dove potrebbe iniziare una propria attività. avete fatto un pasticcio, avreste dovuto (prima di rogare l'affitto d'azienda) risolvere di comune accordo il contratto di locazione, e poi rogare un contratto di affitto di azienda cui avresti in tal modo ceduto l'azienda compresi i locali ed il suo contenuto. pertanto ora dovrai risolvere il contratto di affitto di azienda, mentre l'affittuario diventerà inquilino commerciale, e potrà a sua scelta intraprendere nuova attività magari farà una SCIA e aprirà un nuovo bar, naturalmente dovrai svuotare il locale dagli arredi (salvo patto contrario ) in modo da garantirne il pacifico godimento
#13 Inviato 15 Gennaio, 2022 Non potevo fare il contratto di azienda se non c’era un contratto di locazione, e visto e considerato che non potevo intestare a me stesso il contratto di locazione sono stato obbligato a fare alla conduttrice due contratti, uno di locazione e uno di azienda.
#14 Inviato 15 Gennaio, 2022 cristianoace dice: Non potevo fare il contratto di azienda se non c’era un contratto di locazione, e visto e considerato che non potevo intestare a me stesso il contratto di locazione sono stato obbligato a fare alla conduttrice due contratti, uno di locazione e uno di azienda. Infatti non potevi fare altrimenti. C'è solo da verificare se il contratto di affitto sia revocabile, anche senza una clausola specifica.
#15 Inviato 15 Gennaio, 2022 cristianoace dice: Non potevo fare il contratto di azienda se non c’era un contratto di locazione, e visto e considerato che non potevo intestare a me stesso il contratto di locazione sono stato obbligato a fare alla conduttrice due contratti, uno di locazione e uno di azienda. Umm io vedo almeno 40 contratti di affitto di azienda all'anno cui si affitta l'azienda che comprende i locali + avviamento + mobilio. NESSUN CONTRATTO DI LOCAZIONE il contratto di affitto di azienda viene fatto (con clausole capestro) proprio al posto del contratto di locazione commerciale per "fregare l'affittuaria" VEDI TUTTI I CENTRI COMMERCIALI. Modificato 15 Gennaio, 2022 da atlantid1
#16 Inviato 15 Gennaio, 2022 Ciao Verifica se c'è il vincolo di destinazione a bar. Hai fatto due contratti distinti ? ANdrebbero letti con attenzione per capire se c'è qualche legame tra l'uno e l'altro. Potrebbe anche essere che su quei locali non si possano fare altre attività, e nel contratto di affitto d'azienda potrebbe esserci qualche clausola anticoncorrenza. Insomma ci vorrebbero i testi di entrambi i contratti per dare risposte possibili.
#17 Inviato 15 Gennaio, 2022 camillo50 dice: Ciao Verifica se c'è il vincolo di destinazione a bar. Hai fatto due contratti distinti ? ANdrebbero letti con attenzione per capire se c'è qualche legame tra l'uno e l'altro. Potrebbe anche essere che su quei locali non si possano fare altre attività, e nel contratto di affitto d'azienda potrebbe esserci qualche clausola anticoncorrenza. Insomma ci vorrebbero i testi di entrambi i contratti per dare risposte possibili. Si ma camillo, il problema è che da quello che si capisce in data antecedente il proprietario ha stipulato contratto d locazione commerciale 6 + 6 successivamente vanno dal Notaro e rogano affitto di azienda.... i contratti sono distinti e se "muore" l'affitto di azienda il contratto di locazione commerciale prosegue, con l'aggravio che l'inquilino ha diritto ai locali vuoti per il pacifico godimento.
#18 Inviato 15 Gennaio, 2022 atlantid1 dice: Si ma camillo, il problema è che da quello che si capisce in data antecedente il proprietario ha stipulato contratto d locazione commerciale 6 + 6 successivamente vanno dal Notaro e rogano affitto di azienda.... i contratti sono distinti e se "muore" l'affitto di azienda il contratto di locazione commerciale prosegue, con l'aggravio che l'inquilino ha diritto ai locali vuoti per il pacifico godimento. Ribadisco. Mancano molti elementi per un parere ponderato.
#19 Inviato 16 Gennaio, 2022 salve, per avere un quadro piu chiaro allego i contratti.Affitto azienda.pdfcontratto locazione.pdf
#20 Inviato 16 Gennaio, 2022 cristianoace dice: salve, per avere un quadro piu chiaro allego i contratti.Affitto azienda.pdfcontratto locazione.pdf quindi il conduttore potrà continuare la locazione e tu dovrai pagargli l'avviamento secondo quanto previsto dal contratto di locazione immobile (art 13 che hai postato): 18 mensilità per farlo sloggiare in quanto non ha comunicato intenzione di rimanere. non potrà ex art 6 del contratto di affitto esercitare attività dello stesso tipo di quella attuale, né gli riconoscerai "eventuale maggiore avviamento". la locazione ha carattere personale altrimenti l'immobile lo avresti già fatto confluire nei beni aziendali. in sostanza, secondo me: ti tocca pagare l'avviamento. però torno a ribadire che sia meglio sentire un avvocato per fugare ogni dubbio interpretativo.
#21 Inviato 16 Gennaio, 2022 Ciao quindi, in quei locali si puo fare solo il bar, e quindi .... non avendo l'azienda, puo solo tenerli vuoti visto che non potrà fare una nuova licenza per bar.
#22 Inviato 16 Gennaio, 2022 Ciao, si il problema è che se mi tiene il locale io poi non saprei cosa fare con la licenza bar e quindi mi recherebbe un danno maggiore delle 18 mensilità. il mio dubbio è se inviare raccomandata entro fine mese per comunicare che alla scadenza dei primi 6 anni di locazione il locale mi serve e che scadendo l’azienda non hanno diritti!
#23 Inviato 16 Gennaio, 2022 cristianoace dice: Ciao, si il problema è che se mi tiene il locale io poi non saprei cosa fare con la licenza bar e quindi mi recherebbe un danno maggiore delle 18 mensilità. il mio dubbio è se inviare raccomandata entro fine mese per comunicare che alla scadenza dei primi 6 anni di locazione il locale mi serve e che scadendo l’azienda non hanno diritti! io intendo così. i tuoi diritti - beh quelli aziendali - sono salvaguardati con la clausola di non concorrenza. i diritti del conduttore dalla locazione. tutti felici e contenti; mica tanto però. ehm... mi sa che c'è un altro problemino urgente: il 19 gennaio 2022 è fra meno di tre giorni.
#24 Inviato 16 Gennaio, 2022 cristianoace dice: Ciao, si il problema è che se mi tiene il locale io poi non saprei cosa fare con la licenza bar e quindi mi recherebbe un danno maggiore delle 18 mensilità. il mio dubbio è se inviare raccomandata entro fine mese per comunicare che alla scadenza dei primi 6 anni di locazione il locale mi serve e che scadendo l’azienda non hanno diritti! Mi sembra che siamo alla scadenza dei primi 6 anni, e quindi la disdetta è da prendere molto con le pinze. Se lo tiene vuoto per farti un dispetto, ha soldi da buttare.
