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monytry

Locazione canone concordato spese condominiali esose

buon giorno, sono nuova del forum e volevo chiedere info in merito ad un contratto di locazione da me sottoscritto che però mi sembra illegale. Il proprietario ha registrato un contratto a canone concordato per un appartamento di circa 120mq posto al piano primo di un edificio privato dove non esiste codominio, non vengono effettuati lavori di manutenzione e nè si ripartiscono spese. In pratica si tratta di una palazzina di due piani al cui piano terra ci sono dei locali sfitti e del primo piano che ho preso io. Nel contratto è stato indicato un canone mensile di 450euro piu 150euro per spese condominiali; per cui ogni mese riconosco al proprietario la modica cifra di 600,00euro. Considerando che non esiste il condominio, che nell'intera palazzina sono la sola a vivere e che tutte le utenze acqua, luce e gas sono a me intestate.  Posso impugnare questo contratto? posso chiedere il risarcimento? in fondo il proprietario ha voluto furbamente ricorrere al canone concordato pur percependo una cifra mensile superiore a quanto prevista per legge. Grazie a chi saprà rispondermi 

Ciao 

Tu continua a versare l'intero importo richiesto però ricordati che hai la possibilità di chiedere la giustificazione delle spese condominiali per cui hai la possibilità di verificare che spese ti vengono attribuite E come ti vengono attribuite per cui potresti iniziare a chiedere solo spiegazioni per il momento prima di entrare in conflitto.

Non conosco i prezzi medi di affitto di Nocera Inferiore, se  la richiesta di 5 €/mq sia un prezzo di mercato della zona  oppure per la tipologia dei locali il prezzo di riferimento sia 3.75 €/mq . Visto che gli oneri condominiali richiesti sono 30$ dell'affitto  dovrebbero essere previsti bari servizi , cosa che la signora esclude visto che sembra non esista in vero e proprio condominio. Puoi chiedere il resoconto del bilancio relativo alle spese imputabili al conduttore  per avere un riscontro come ti ha suggerito anche Camillo per verificare se realmente possano essere  verosimili. Se il corrispettivo (affitto +spese) ti sembrava eccessivo o fuori mercato mi domando perché hai firmato il contratto, ci saranno stato altri appartamenti simili magari più economici

Piccola riflessione. 

 

"450 €. di canone + 150 €. di spese condominiali"

Mi lascia stranito che un concordato possa prevedere un formula di questo genere, ovvero canone mensile più forfait fisso per oneri accessori: tale formulazione contrasta con le linee guida volute sia tramite la 431/98 sia tramite gli indirizzi condivisi tra Stato ed organizzazioni sindacali di categoria, ma... a quanto pare tutto può essere.

In rete non sono riuscito a recuperare la versione integrale dell'accordo territoriale valido per Nocera Inferiore, pertanto all'interessata suggerirei di recarsi presso la sede del più comodo sindacato inquilini proprio per avere la conferma sulle modalità del riparto degli oneri accessori ed in quale misura: faccio molta fatica a credere e ad accettare che il mitico Allegato G sia stato bellamente ignorato ed escluso da un accordo territoriale. Solo così mi spiegherei l'adozione diun forfait fisso mensile per oneri accessori in tempi in cui ormai prevale il principio che si paga per quel che si consuma, a maggior ragione se si è in ambito di locazione agevolata.

 

Quindi - se il mio dubbio avesse ragion d'essere - in discussione non sarebbero le spese condominiali forse inesistenti ma dovute per patto sottoscritto, bensì lo stesso contratto di locazione da non considerarsi più agevolato.

albano59 dice:

"450 €. di canone + 150 €. di spese condominiali"

Mi lascia stranito che un concordato possa prevedere un formula di questo genere, ovvero canone mensile più forfait fisso per oneri accessori: tale formulazione contrasta con le linee guida volute sia tramite la 431/98 sia tramite gli indirizzi condivisi tra Stato ed organizzazioni sindacali di categoria, ma... a quanto pare tutto può essere

Ciao

Tutti i contratti sono concordati.  Forse intendevi i contratti ad cedolare secca agevolata.

Lasciando ogni commento in merito al canone, non avendo nessun elemento per determinare lo stesso qualora sia a cedolare agevolata, cosa che non è stata nemmeno precisata, ma mi soffermo solo sulle spese condominiali di 150,00 €.     Perchè tale spesa non potrebbe essere corretta ?  La proprietà non vuole anticipare le spese condominiali a carico del conduttore ma fissa un forfettario mensile, visto che provvederà lei ai pagamenti.  L'inquilino, poi, avrà sempre la possibilità di verificare la congruità di tale anticipazione, prendendo visione delle spese che gli sono state attribuite.

camillo50 dice:

Ciao

Tutti i contratti sono concordati.  Forse intendevi i contratti ad cedolare secca agevolata.

Lasciando ogni commento in merito al canone, non avendo nessun elemento per determinare lo stesso qualora sia a cedolare agevolata, cosa che non è stata nemmeno precisata, ma mi soffermo solo sulle spese condominiali di 150,00 €.     Perchè tale spesa non potrebbe essere corretta ?  La proprietà non vuole anticipare le spese condominiali a carico del conduttore ma fissa un forfettario mensile, visto che provvederà lei ai pagamenti.  L'inquilino, poi, avrà sempre la possibilità di verificare la congruità di tale anticipazione, prendendo visione delle spese che gli sono state attribuite.

A prescindere dal tipo di contratto scelto, credo che anche se la cifra concordata fosse stata  affitto mensile € 40 + spese condominiali € 15  sarebbe stato oggetto di contestazione.

 

albano59 dice:

Piccola riflessione. 

 

Quindi - se il mio dubbio avesse ragion d'essere - in discussione non sarebbero le spese condominiali forse inesistenti ma dovute per patto sottoscritto, bensì lo stesso contratto di locazione da non considerarsi più agevolato.

 L'agevolazione che si chiede di fatto ritengo sia un'altra, perlomeno da parte di alcuni forumisti.  

camillo50 dice:

Tutti i contratti sono concordati.  

Comprendo la tua interpretazione: ci confermi allora @monytry se il suo contratto è un 4+4 o un 3+2 (o similare) perchè ritengo che l'eventuale equivoco e le nostre diverse interpretazioni nascono dal questo suo passaggio: "... Il proprietario ha registrato un contratto a canone concordato..." 

 

 

E nella mia valutazione probabilmente non sono stato sufficientemente chiaro...

Il termine CONCORDATI forse da me impropriamente utilizzato, mirava ad evidenziare che la locatrice e la  conduttrice possono accordarsi e stipulare particolari condizioni (come il forfait fisso mesile degli oneri accessori) in ambito di locazione a libero mercato (4+4), ma la stessa cosa usualmente non è possibile in ambito di locazione agevolata (transitori e agevolati/concordati abitativi tipo 3+2 o per studenti universitari). Fino ad oggi ero a conoscenza di soli accordi locali aventi quale esplicito riferimento l'Allegato G che determina il riparto degli oneri accessori effettivamente sostenuti a fronte di presentazione delle pezze giustificative.

Da qui la mia esternazione.

La cedolare secca non rientra e resta estranea alle mie considerazioni.

In qualche maniera devi determinare gli oneri condominiali per quelli atipici (contratti transitori agevolati/concordati o per studenti  universitari). Dalla domanda posta sembra implicita l'allusione ad una forma di elusione fiscale  mascherando una quota di affitto nelle spese. Come è stato suggerito per verificarlo basta chiedere la nota delle spese condominiali per questo. Una ulteriore verifica è nel prezzo medio di affitto della zona : se è o meno in linea con quanto chiesto.  Sembra singolare utilizzare  alcune tabelle e non altre analoghe per determinare un valore o un importo di mercato. 

Modificato da SPL House
albano59 dice:

Il termine CONCORDATI forse da me impropriamente utilizzato, mirava ad evidenziare che la locatrice e la  conduttrice possono accordarsi e stipulare particolari condizioni (come il forfait fisso mesile degli oneri accessori) in ambito di locazione a libero mercato (4+4), ma la stessa cosa usualmente non è possibile in ambito di locazione agevolata (transitori e agevolati/concordati abitativi tipo 3+2 o per studenti universitari). Fino ad oggi ero a conoscenza di soli accordi locali aventi quale esplicito riferimento l'Allegato G che determina il riparto degli oneri accessori effettivamente sostenuti a fronte di presentazione delle pezze giustificative.

Poiché avevo anche io questo dubbio (avevo aperto post simile) ho letto un po' di accordi territoriali (Torino, Bologna, Collegno...) e sono arrivato a questa conclusione: il forfait è ammesso solo ed esclusivamente per le locazioni parziali (il locatore che affitta al conduttore una stanza/parte e convive con questo). Il forfait è implicito e perfettamente legale secondo l'accordo comune-associazioni: per alcuni comuni è addirittura fisso (50 euro per Collegno) per altri variabile.

Per le altre tipologie di contratto che siano agevolate, a canone concordato di natura transitoria o studenti e in ogni caso per intera abitazione non è ammesso il forfait, ma questa "forma" espressa nell'art. relativo agli Oneri Accessori:

"Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente 

Per le spese di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di euro...............
salvo conguaglio
"

Se non vado errando significa: pago quanto mi richiede il proprietario, chiedo di vedere le ricevute di eventuali spese sostenute che le giustifichino e chiedo il conguaglio in negativo o positivo. Più o meno meno è un forfait mensile, che deve necessariamente includere il conguaglio al fine di non confondere il reddito del canone con quello delle spese, che è chiaramente in violazione di legge.

 

monytry dice:

Il proprietario ha registrato un contratto a canone concordato

Anche per me è concordato altrimenti sarebbe canone libero.

 

Un conto è  stabilire in base alle risultanze delle precedenti gestione si stabilisce la somma di € quali spese condominiali, che saranno conguagliate in occasione del consuntivo,  altro muovere altro tipo di ipotesi. A seconda dei servizi presenti in condominio ai millesimi di proprietà ed alla località dove ì sito l'immobile spese mensili di 50 € possono anche essere insufficienti.  

SPL House dice:

Un conto è  stabilire in base alle risultanze delle precedenti gestione si stabilisce la somma di € quali spese condominiali, che saranno conguagliate in occasione del consuntivo,  altro muovere altro tipo di ipotesi. A seconda dei servizi presenti in condominio ai millesimi di proprietà ed alla località dove ì sito l'immobile spese mensili di 50 € possono anche essere insufficienti.  

Hai assolutamente ragione quando affermi che possono essere insufficienti 50€, ma non muovo affatto ipotesi dal momento che il modulo di contratto parziale è inserito nell'accordo del comune di Collegno reperibile qui --> http://www.comune.collegno.gov.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/271 <--

 

Quindi diciamo che ogni comune e ogni associazione nazionale ha preso accordi separati in base agli usi locali... almeno così mi pare di capire.

 

Detto questo bisogna capire se questi 150 € sono davvero troppi oppure no, se sono "anticipi" di spesa che dovranno essere conguagliati e se c'è riscaldamento centralizzato. Che le spese debbano essere pagate per  il loro reale utilizzo siamo tutti d'accordo almeno!

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