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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
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mangiotutto

Locali della curia ... è lecito gestire così il condominio? è una vergogna!!

Da mangiotutto,

  • #1
Inviato

Ciao a tutti! Sono un affittuario di un condominio interamente di proprietà della curia. Pago regolarmente il condominio ma non ho mai visto un preventivo di spesa ne un rendiconto e nemmeno l'amministratore. Gli "impiegati" della curia mi hanno comunicato verbalmente alla stipula del contratto l'importo della mia rata mensile imponendomi impresa di pulizie, amministratore, manutenzione dell'ascensore, ... insomma:

- l'amministratore non è stato mai nominato da noi condomini (siamo tutti affittuari) bensi dal presidente della curia senza sentire il nostro parere in merito agli onorari (che paghiamo noi per intero);

- L'impresa di pulizie non è stata mai nominata da noi condomini (siamo tutti affittuari) bensi dal presidente della curia senza sentire il nostro parere in merito agli onorari (che paghiamo noi per intero);

- L'impresa per la manutenzione dell'ascensore non è stato mai nominata da noi condomini (siamo tutti affittuari) bensi dal presidente della curia senza sentire il nostro parere in merito agli onorari (che paghiamo noi per intero);

- l'impresa per la manutenzione delle fogne non è stato mai nominata da noi condomini (siamo tutti affittuari) bensi dal presidente della curia senza sentire il nostro parere in merito agli onorari (che paghiamo noi per intero);

- l'amministratore non ha mai tenuto con noi inquilini un'assemblea, non ha mai presentato un preventivo ne un rendiconto, e le quote condominiali sono sempre le stesse da cinque anni a questa parte. Però gli onorari glieli dobbiamo pagare! Il servizio non lo presta a noi, bensì al presidente, se lo pagasse lui!!!!

Ora vorrei capire se è lecito un comportamento del genere!!!

So che nei locali delle case popolari sono gli inquilini a scegliere le ditte, a partecipare alle riunioni di condominio e ad approvare preventivi e rendiconti...nella curia queste leggi non si applicano?? (1)

La normativa sul condominio si applica anche ai locali della curia? (2) Esistono dei riferimenti normativi? (3)

Come possiamo noi condomini (affittuari) prendere in mano le redini della situazione? (4)

  • #3
Inviato

Se il proprietario è unico non esiste un condominio. Gli affittuari NON sono condomini, ma conduttori. Non esisitendo un condominio non c'è nessun obbligo di avere un amministratore, assemblee condominiali e tutto quello che la Legge impone per i condomini. Saluti.

  • #5
Inviato
ciao madly, quindi non dovrei nemmeno pagare l'amministratore, giusto?

Cosa prevede ESATTAMENTE il contratto che hai firmato in materia di oneri accessori e di che genere di contratto si tratta ? (locazione abitativa 4+4 o altro?)

 

Salvo diverse pattuizioni è comunque da escludersi che, nel tuo caso specifico, il conduttore debba sostenere la spesa per il compenso del soggetto, non qualificabile come amministratore condominiale, a cui l'unico proprietario dello stabile abbia eventualmente deciso di affidarsi per la gestione del tutto.

  • #6
Inviato

Ti riporto ciò che dice il contratto:

Oneri accessori. Oltre al canone sono interamente a carico della parte conduttrice le spese relative al servizio di riscaldamento, la tassa per la rimozione rifiuti, quelle elencate all'art 9 della legge 392/1978 nonchè, per patto espresso, tutte le spese per la gestione del fabbricato, salvo quelle straordinarie e l'assicurazione globale dell'immobile. il tutto nella misura risultante dai preventivi e rendiconti annuali.

  • #7
Inviato

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

 

Visto che si fa riferimento all'art 9 della legge 392/78 sarebbe opportuno che ti soffermassi sul comma 3.

 

Prima di pagare, fatevi dare tutti i giustificativi di spesa.

  • #8
Inviato

 

...Visto che si fa riferimento all'art 9 della legge 392/78 sarebbe opportuno che ti soffermassi sul comma 3.

 

Prima di pagare, fatevi dare tutti i giustificativi di spesa.

C'è una frase che lascia qualche dubbio circa il compenso ad un "amministartore di immobili" che si prende cura della gestione.

 

La frase equivoca è questa:

"...nonchè, per patto espresso, tutte le spese per la gestione del fabbricato..."

  • #9
Inviato

ciao, vi aggiorno sulla situazione...

ho ricevuto un bilancio, ma è il rendiconto del 2013, sulla base del quale è stata determinata la quota mensile del 2014. (se moltiplico la quota per le mensilità non c'è corrispondenza...va bè!)

premesso che ho visto che sono state caricate delle spese di manutenzione dell'impianto elettrico abbastanza consistenti (che, dato l'importo, dovrebbero essere addebitate per intero al proprietario, visto che l'impianto elettrico è lui a doverlo curare e rendere funzionante)...posso continuare a non pagare il condominio fin quando non mi verrà presentato il preventivo di spesa del 2014?

  • #11
Inviato
qualcuno può aiutarmi?

Ciao, ti rispondo con un po' di ritardo dopo averti chiesto la formulazione impiegata nel tuo contratto.

 

Le risposte che cerchi dovrebbero essere queste.

 

A) LA CURIA DIOCESANA/VESCOVILE NON È UN ENTE PUBBLICO:

 

Se l'appartamento che ti è stato concesso in locazione è di proprietà di un ente ecclesiastico (quale è la Curia Diocesana/Vescovile), in nessun caso quest'ultimo può essere assimilato a un ente pubblico e pertanto non è possibile applicare al tuo caso in via analogica le norme che regolano i rapporti tra gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica (cosiddette "case popolari") e il rispettivo ente pubblico proprietario. Insomma, se il tuo locatore fosse un privato cittadino sarebbe esattamente la stessa cosa dovendosi comunque fare riferimento alle norme di diritto comune che giustamente il tuo contratto richiama.

 

B) I CONDUTTORI DELLE UNITÀ DI UNO STABILE CON UN UNICO PROPRIETARIO-LOCATORE NON POSSONO AUTOGESTIRSI:

 

Anche qualora un'intero stabile sia di proprietà di un unico soggetto che ne cede in locazione varie porzioni a soggetti distinti, è da escludersi che i conduttori possano imporre per ciò solo la materiale autogestione dei beni e dei servizi che condividono.

 

Per l'esattezza c'è un'unica materia in relazione alla quale voi tutti conduttori avete il diritto di assumere autonomamente decisioni che sarà poi il proprietario-locatore a dover mettere in pratica (decidere è il passaggio che precede la gestione di cui se ne occupa il locatore o chi per lui). Trattasi delle spese e delle modalità di gestione del servizio di riscaldamento centralizzato su cui può deliberare l'assemblea dei conduttori. Se quindi lo stabile è dotato di un tale impianto potete riunirvi in assemblea per deliberare, esattamente come avverrebbe in un condominio, il relativo bilancio preventivo assieme agli intervalli di accensione giornalieri e alla temperatura degli ambienti, nonché il rendiconto consuntivo delle spese alla conclusione del semestre di accensione (ma non scegliere le ditte che fanno manutenzione per le ragionj riportate al punto C!). All'Aquila il periodo di accensione va dal 15 Ottobre al 15 Aprile per un massimo di 14 ore giornaliere distribuite tra le ore 5 e le ore 23 e senza superare la temperatura di 22*C negli ambienti abitativi.

 

Nella pratica, magari un paio di mesi prima dell'accensione prevista per legge, almeno tre conduttori di tre distinti appartamenti che usufruiscono del riscaldamento invieranno al proprietario (e in copia conoscenza all'eventuale amministratore dello stabile) una raccomandata con ricevuta di ritorno firmata da tutti e tre tramite cui gli si richiede di convocare l'assemblea dei conduttori ai sensi dell'Art. 10, coo. 1, 3, 4 e 5 della Legge 392/1978. In caso di mancata risposta entro 10 giorni consecutivi dalla ricezione della richiesta o di diniego da parte del proprietario (o dell'eventuale amministratore), gli stessi tre conduttori potranno autonomamente convocare l'assemblea rivolgendosi direttamente a tutti gli altri inquilini dello stabile. Il proprietario (o l'eventuale amministratore) non possono per legge negarvi di esercitare questo diritto, ma avete comunque bisogno della sua collaborazione. Sembra infatti tutto molto semplice, ma in realtà è una faccenda delicata. Per poter produrre decisioni collegiali valide e vincolanti per il locatore l'assemblea dei conduttori dovrà essere convocata, costituirsi e deliberare secondo le stesse modalità previste per l'assemblea dei condomini (nei limiti in cui questo è possibile ovviamente, se infatti ad esempio gli appartamenti non fossero millesimati per deliberare basterà avere in assemblea il voto favorevole della maggioranza semplice sul totale degli inquilini che vivono nello stabile). Ciò significa che l'avviso di convocazione dovrà essere trasmesso in copia conoscenza anche al proprietario (e all'eventuale amministratore) così da metterlo nella condizione di partecipare all'assemblea (ma senza diritto di voto!) per verificare che tutto si svolga correttamente e dargli modo di predisporre, come in questo caso è suo obbligo, i prospetti relativi alle spese preventive (prima dell'accensione) o consuntive (dopo l'accensione) da sottoporre alla vostra approvazione.

 

Sia da ultimo chiara un'altra cosa. Il proprietario-locatore non ha alcun obbligo di convocare l'assemblea dei conduttori senza che gli sia stato espressamente richiesto da questi. Se quindi i conduttori non si attivano in questo senso secondo le modalità che ho spiegato sopra, al proprietario-locatore non potrà essere recriminato niente di niente e potrà decidere in autonomia come gestire il riscaldamento e quanto spendere per poi addebitare i costi ai conduttori senza che questi possano rifiutarsi di pagare quanto richiestogli.

 

C) LE IMPRESE PER LA PULIZIA E LA MANUTENZIONE DI SPAZI E IMPIANTI COMUNI LE SCEGLIE L'UNICO PROPRIETARIO-LOCATORE DELLO STABILE RIPARTENDONE L'INTERO COSTO TRA I CONDUTTORI DELLE UNITÀ:

 

Mi rifaccio alle domande che ponevi nel primo post. Le spese relative alle imprese che si occupano della pulizia delle parti comuni, della manutenzione ordinaria dell'ascensore e delle fogne sono interamente a carico dei conduttori in conformità all'Art. 9, co. 1 della Legge 392/1978 a cui il tuo contratto fa espresso riferimento. Dovendo sostenere solo voi conduttori questi importi ovviamente vi chiedete se sia almeno vostro diritto scegliere le ditte per tentare così di spendere meno e/o ottenere un servizio migliore, ma la risposta è assolutamente negativa. Potrete certamente lamentarvi se i locali comuni non sono ben puliti e conservati o se gli impianti comuni non funzionano correttamente, ma ogni decisione in materia resta in capo al locatore poiché proprietario di quei beni e quindi responsabile degli stessi nei confronti vostri e di terzi. Il concetto è spiegato bene in queste sentenze vecchiotte, ma comunque attuali nella sostanza:

 

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 5855 del 4 Luglio 1987: > (nella specie la Suprema Corte, affermando il suesposto principio, ha confermato la pronuncia di appello che aveva riconosciuto la responsabilità del proprietario-locatore il quale, pur avvertito tempestivamente della rottura dei vetri di un riquadro del portone d'ingresso con il quale si era infortunata una coinquilina, non aveva provveduto alle necessarie riparazioni).

 

Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 1454 del 19 Febbraio 1985: > (nella specie, a titolo aquiliano e non contrattuale, trattandosi del furto di un veicolo, verificatosi in detto cortile e subito non da uno dei locatari, ma da un familiare con esso convivente).

  • #12
Inviato

D) UNO STABILE CON UN UNICO PROPRIETARIO NON È UN CONDOMINIO E LA LEGGE NON PREVEDE LA NOMINA DI UN AMMINISTRATORE IN RAPPRESENTANZA DEL LOCATORE STESSO:

 

Il tuo contratto dispone che sono a carico del conduttore, per espressa pattuizione, non solo le spese elencate all'Art. 9 della Legge 392/1978, ma anche: >.

 

Questa formulazione sarebbe sufficiente a ricomprendere implicitamente anche il compenso dell'amministratore (che quindi graverebbe sul conduttore) solo se tu vivessi in un condominio con più di 8 condomini (intesi come proprietari di distinte unità) o se nel condominio vi fosse un numero di condomini tra 2 e 8 i quali avessero comunque deciso di approvare, seppure non sia obbligatorio per legge, un regolamento che preveda espressamente la nomina di un amministratore. Nell'uno o nell'altro caso dovremmo pertanto essere in un condominio.

 

Assunto però che:

- lo stabile dove tu vivi non è un condominio poiché è per intero di proprietà di un unico soggetto;

- voi conduttori non siete condomini (e anzi in questo caso non ve ne sono proprio);

- non trova applicazione la normativa in materia di condominio.

 

È evidente che non possa esistere la figura dell'amministratore condominiale propriamente inteso e che, in mancanza di uno specifico accordo scritto tra le parti, le spese per la gestione menzionate dal tuo contratto siano da circoscriversi a quelle che per legge si rendono necessarie e non quelle superflue che sono il risultato di scelte arbitrarie dell'unico proprietario-locatore.

 

Da un punto di vista giuridico, come anche lo chiariscono le due sentenze soprariportate, qualora un soggetto conceda in locazione le diverse porzioni di un edificio di sua proprietà automaticamente (volente o nolente) assume egli stesso la gestione diretta (con annesse responsabilità civili e penali) dei beni e dei servizi comuni incentrandosi così in lui le attribuzioni che normalmente spettano all'amministratore condominiale e all'assemblea dei condomini.

 

Ciò non toglie che il proprietario, non volendo curare personalmente le incombenze gestionali dello stabile, possa affidarsi a un terzo sottoscrivendo con questo un vero e proprio contratto di mandato ad amministrare il "suo" immobile, ma non è un contratto di amministrazione condominiale e sarà pertanto regolato dalle generali norme sul mandato.

 

Il compenso di questo signore, di cui il tuo contratto non fa menzione, è quindi da considerarsi per intero a carico del suo mandante, ovverosia del vostro locatore il quale è certamente libero di incaricare un professionista in modo da semplificarsi la vita, ma non può pretendere (salvo in forza di una espressa pattuizione contrattuale) che l'onorario di questo personaggio, la cui presenza ribadiamo è superflua, venga distribuito tra i conduttori.

 

Oltre alle spese di manutenzione straordinarie e a quelle per l'assicurazione globale fabbricato devi quindi scremare dai bilanci preventivi e consuntivi anche quelle per il compenso dell'amministratore.

 

Tutto ciò che negli anni passati hai pagato in eccesso configura inoltre un indebito e puoi recuperarlo richiedendo al locatore il rimborso purché ti riesca a documentare l'ammontare (tramite le ricevute di pagamento o comunque dando prova dei pagamenti) e la causale (tramite i rendiconti consuntivi che ti sono stati forniti) degli importi versati.

 

 

Che altro?

 

Le opere di manutenzione straordinaria non si distinguono MAI da quelle di manutenzione ordinaria sulla base dell'ammontare della spesa necessaria al loro completamento. Questo è un criterio che ci si è inventati nella pratica sociale, ma che non ha nessuna base giuridica e men che meno una qualche vincolanza. Per capire come siano da configurare gli interventi sull'impianto elettrico che menzioni bisogna quindi verificare in cosa esattamente sono consistiti. Se nei documenti che ti sono stati consegnati non ci sono ulteriori specifiche, in forza dell'Art. 9, co. 3 della Legge 392/1978 che ti ha riportato l'utente "vanni" nel forum, puoi richiedere in visione l'accesso alle relative fatture dove dovresti teovare tutti i dettagli (non essendo in un condominio non puoi però pretendere di avere copia dei giustificativi di spesa intesi come fatture, ricevute ecc...).

 

Non essendo lo stabile dove vivi dotato di un'assemblea condominiale che approva le spese comuni, fatta salva la questione particolare del riscaldamento centralizzato su cui può deliberare l'assemblea dei conduttori, l'unico proprietario-locatore (o l'amministratore da questo incaricato) non è vincolato a tenere la contabilità in particolari forme o attenendosi a certe tempistiche. Ciò che voglio dire è che quelli che chiamiamo bilancio preventivo e rendiconto consuntivo normalmente approvati dall'assemblea dei condomini sono in questo caso semplicemente dei prospetti spese predisposti come meglio crede (purché comprensibili) dal locatore stesso (o chi per lui) il quale è quindi libero di farvi sapere che ha deciso di assumere che le spese preventive per l'anno 2014 siano pari a quelle consuntive per il 2013.

 

Come anche accade per la convocazione dell'assemblea dei conduttori, il proprietario non ha l'obbligo di inviare ai conduttori, contestualmente alla richiesta di pagamento, anche la specifica delle spese. Questi obblighi sorgono solo a fronte di una specifica richiesta del conduttore. In materia di oneri accessori il tuo contratto prevede che il conduttore se ne faccia carico >. Per verificare che i conteggi siano corretti all'inizio di ogni anno dovrai quindi richiedere il preventivo delle spese e calcolare la tua quota sottraendo i costi già detti. Alla fine dell'anno chiederai invece il consuntivo che ti consente di calcolare l'eventuale tuo conguaglio a credito o a debito (se hai pagato rispettivamente più o meno di quanto è stato effettivamente speso) ed eventualmente potrai verificare che le spese riportate in consuntivo siano corrette e veritiere richiedendo di visionare i relativi giustificativi di spesa.

 

Questi sono gli strumenti di controllo che hai e non altri. L'unica ipotesi in chi tu possa rifiutarti di pagare gli oneri accessori al locatore si verifica quindi (vedi sempre l'Art. 9 L. 392/1978) nel caso in cui, entro 60 giorni dalla data in chi ti viene richiesto (verbalmente o per iscritto) di effettuare il versamento, tu fai una controrichiesta tramite cui chiedi copia del preventivo o del consuntivo delle spese che ti si sta richiedendo ed eventualmente la visione dei giustificativi delle spese stesse, ma questo è possibile solo in relazione al consuntivo dato che il preventivo si riferisce a spese future di cui si ipotizza l'importo e che quindi mancano di giustificativi.

 

Salvo dubbi. Altro da dire non ce n'è.

  • #14
Inviato
Cosa bisogna fare per avere un'abitazione in affitto dalla Curia vescovile?

Un noto imprenditore della tua città per avere favori si affidava alle escort 😂

  • #15
Inviato

Grazie scriptamanent, quello che riporti è molto chiaro, provo a ricapitolare il tutto, correggimi se sbaglio:

 

- Noi conduttori non abbiamo potere in merito alla scelta delle ditte di manutenzione, ma solo ed esclusivamente sulla gestione del risaldamento e del condizionamento qualora fosse centralizzato (e non è il mio caso).

- Ho diritto a non corrispondere la quota del compenso spettante all'amministratore perchè non definibile come tale, in quanto non esiste un condominio. Il compenso dell'amministratore dovrà essere addebitato interamente a carico del proprietario poichè è lui che gli ha dato mandato per la gestione dei suoi beni.

- Ho diritto di chiedere i giustificativi delle spese, tra cui i lavori di sistemazione dell'impianto elettrico (pari a circa 600 euro!), e verificare se si tratti di manutenzione straordinaria; in questo caso nulla dovrò corrispondere.

- Ho diritto a ricevere preventivi e consuntivi di spesa per la gestione dello stabile.

- Posso scorporare l'importo dell'onorario dell'amministratore della futura rata.

 

Tutto giusto?

 

Chiedo ancora due cose:

 

Il conto corrente quindi puo essere intestato alla curia, piuttosto che al palazzo, dato che non si applica la normativa sui condominii?

Posso quindi esimermi dal pagamento del condominio a fronte della mancata presentazione di un bilancio preventivo?

E' giusto che io faccia una lettera alla curia in cui evidenzi le osservazioni che mi hai presentato, mettendo in chiaro che il compenso dell'amministratore non verrà da me corrisposto nella futura rata condominiale, magari facendo riferimento alla sentenza n. 1454 del 19 Febbraio 1985?

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