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adrobe

Locale parte comune ma intestato ad un erede del costruttore

Secondo me è l'esatto contrario.

Sul rogito dei genitori, fin dal 1986, è scritto

" la porzione immobiliare è stata compravenduta a corpo, nello stato di fatto, consistenza e condizioni abitative in cui si trova, con i relativi diritti, accessori, pertinenze e quote proporzionali di comproprietà su parti ed impianti comuni e di uso comune del fabbricato e complesso di cui è parte. Tra le parti comuni sono comprese: l'androne, l'abitazione del portiere (al piano terra a destra entrando, composta di tre camere ed accessori, in catasto foglio xxxx, particella xx/y, partita xxyxyxy), locale caldaia......"

quindi i genitori hanno acquistato dal costruttore sia l'appartamento che quota parte dell'alloggio portiere ben identificato in Catasto.

Soltanto se il costruttore avesse venduto prima ad altri quell'alloggio e solo in quel caso non sarebbe valido il rogito dei genitori.

Qualsiasi atto di vendita/donazione dell'alloggio fatto dal costruttore dopo la vendita ai genitori non conta perhè non era più proprietario.

Ciao oltre a confermare quanto da te scritto, in modo ormai più che corretto in quanto chiaro sotto ogni profilo, dopo questa lunga ma, interessantissima, discussione ricordo, a Prociotta, che siamo in presenza, anche, di un Regolamento Contrattuale che stabilisce la proprietà al Condominio di questo appartamento, che taglia la testa al toro, non mettendo minimamente in discussione l'abuso o errore compiuto dagli eredi del costruttore vendendolo ad uno dei figli.

Infatti quando Prociotta scrive:

 

"il regolamento fra l'altro successivo non è un atto di vendita del costruttore al condominio, quindi non conta

l'appartamento ora che non c'è la portinerie è degli eredi del costruttore"

 

dice una cosa errata proprio perchè se questo regolamento è contrattuale e registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (come più volte scritto da adrobe) è, necessariamente e logicamente, anche firmato ed accettato da TUTTI, quindi, anche da coloro che hanno venduto e che, perciò, sapevano benissimo dell'esistenza di questo Regolamento che attribuiva la proprietà dell'appartamento del portiere al Condominio.

 

Se fossi nei panni del figlio dell'erede del costruttore non ci andrei per nulla in Tribunale, ammetterei l'errore (se di errore vogliamo parlare....) e rimetterei tutto a posto con i giusti tempi, sia fiscalmente, sia catastalmente, sia nei confronti di tutto il Condominio, altrimenti questa sarebbe la classica causa persa in partenza, andare in Tribunale su una cosa del genere sarebbe una grande sciocchezza.

Ciao

Grazie ancora per i vostri preziosissimi contributi.

Lunedì prossimo ci sarà assemblea condominiale con questo punto all'odg, vediamo come reagirà l'erede del costruttore e quali ulteriori info sul contratto di locazione potrà darmi l'amministratore.

Riguardo la definizione "classica causa persa in partenza" ci andrei cauto, ho ricordo di troppe sentenze strabilianti...

Grazie ancora per i vostri preziosissimi contributi.

Lunedì prossimo ci sarà assemblea condominiale con questo punto all'odg, vediamo come reagirà l'erede del costruttore e quali ulteriori info sul contratto di locazione potrà darmi l'amministratore.

Riguardo la definizione "classica causa persa in partenza" ci andrei cauto, ho ricordo di troppe sentenze strabilianti...

E' vero che in Italia per l'esito delle sentenze ci devi andare con i piedi di piombo, sono la prima io a riconoscerlo e spesso sul forum ne faccio una bandiera di questo tipo di analisi però, per come hai descritto i fatti, per le carte che ci sono a supporto delle tue richieste, per il modo temporale su come si sono scaturite le vicende, direi che soltanto uno sprovveduto, consigliato malissimo, senza un minimo di scrupolo, andrebbe in Tribunale pretendendo e difendendo la proprietà di quell'appartamento.

A tutto c'è un limite......

Ciao

Un amministratore di condominio ha potere solo sul servizio del portiere e infatti eroga il suo stipendio e gli indica gli orari di servizio come da delibera di assemblea di condominio a maggioranza, ma un amministratore non ha alcun potere sui locali della portineria che invece sono diritti indisponibili in una assemblea di condominio Perchè i locali della portineria costituiscono titolo di proprietá nell'atto di acquisto a rogito di ciascuno dei proprietari costituenti i 1000 millesimi di condominio. Tanto è vero che, per affittare la portineria ovvero i locali di abitazione lasciati vuoti alla cessazione del servizio di un portiere titolare di contratto di lavoro, la assemblea di condominio con la riforma 2012 può affittare solo con una maggioranza qualificata di due terzi del valore dell'edificio in millesimi e avviso appeso in bacheca x trenta giorni consecutivi. E questa nuova norma è oggi già contestata sulla base di quella precedente che era in vigore fino alla riforma 2012, quando x affittare i locali portineria ognuno dei proprietari di ente immobiliare nel condominio stesso, proprio perché titolare di un diritto di proprietá a rogito anche sui locali portineria che non è un diritto disponibile in assemblea a maggioranza, doveva sottoscrivere direttamente come proprietario di bene reale un eventuale contratto di affitto locali portineria ad uso privato e così di seguito tutti i proprietari di enti immobiliari a titolo esclusivo nel condominio dotato di locali portineria con titoli a rogito dovevano sottoscrivere l'uno dopo l'altro fino a coprire i 1000 millesimi di proprietá, mentre un amministratore di condominio che non aveva e no ha enti immobiliari a titolo esclusivo in quel condominio da lui amministrato doveva farsi da parte perché non aveva e non ha alcuni diritto sui muri dei locali portineria come da atto a rogito

Ho comperato cinque anni fa un appartamento del 1970 e il notaio ha fatto annotare al catasto la mia quota mm di proprietà dei bcc (alloggio custode e garage comune).

Oggi l'alloggio ha 23 mm intestati a me e 1000 mm al Condomino!

Io penso du essere ok, gli altri cci penseranno

Al comune ho dimostrato che l'amministrazione paga i tributi per intero e quindi sono stato esentato.

Per l'irpef ...

Aggiornamento. L'erede del costruttore (proprietario "catastalmente" dell'immobile in oggetto) mi ha fatto notare che sulla nota di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della proprietà di un appartamento del fabbricato venduto nel 1986, in cui veniva indicata come venduta anche la comproprietà di parti comuni di uso comune quali l'ex abitazione del portiere, lo stesso immobile ex abitazione portiere viene individuato con un subalterno ed un numero di partita differenti da quelli afferenti lo stesso immobile come attualmente riportato all'Agenzia del Territorio.

So che una partita può essere soppressa, ma il subalterno?

Quali sono gli identificativi dell'immobile più veritieri? Quelli attuali all'Agenzia del Territorio o quelli riportati nella suddetta Nota di Trascrizione in Conservatoria del 1986?

Aggiornamento. L'erede del costruttore (proprietario "catastalmente" dell'immobile in oggetto) mi ha fatto notare che sulla nota di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della proprietà di un appartamento del fabbricato venduto nel 1986, in cui veniva indicata come venduta anche la comproprietà di parti comuni di uso comune quali l'ex abitazione del portiere, lo stesso immobile ex abitazione portiere viene individuato con un subalterno ed un numero di partita differenti da quelli afferenti lo stesso immobile come attualmente riportato all'Agenzia del Territorio.

So che una partita può essere soppressa, ma il subalterno?

Quali sono gli identificativi dell'immobile più veritieri? Quelli attuali all'Agenzia del Territorio o quelli riportati nella suddetta Nota di Trascrizione in Conservatoria del 1986?

il catasto non è mai probatorio (escluso il tabellare del trentino & co), vale solo la conservatoria dei registri immobiliari, torno a ripetere, bisogna vedere se al momento della prima vendita, perchè è il quel momento che è nato il condominio, è in quel momento che essendoci due comproprietari sono nate le parti comuni, bisogna vedere se quell'appartamento con mapp e sub di allora, era una parte comune o meno o era semplicemente destinato ad uso portineria, ma cessata la portineria ....

 

inoltre ma bisogna rivolgersi ad un legale esperto in queste cose, bisogna vedere se dal momento della cessazione della portineria al momento della rivendicazione dell'erede, periodo in cui voi avete incassato la locazione e pagato le spese e le imposte, sono passati 20 anni !!!

 

quanto indicato in rogiti successivi, tanto meno in un regolamento anche se registrato, non vale nulla !!!!

il catasto non è mai probatorio (escluso il tabellare del trentino & co), vale solo la conservatoria dei registri immobiliari, torno a ripetere, bisogna vedere se al momento della prima vendita, perchè è il quel momento che è nato il condominio, è in quel momento che essendoci due comproprietari sono nate le parti comuni, bisogna vedere se quell'appartamento con mapp e sub di allora, era una parte comune o meno o era semplicemente destinato ad uso portineria, ma cessata la portineria ....

QUOTE]

 

Ripeto che al momento della prima vendita l'immobile era definito parte comune di uso comune. In Conservatoria è identificato con sub 3, mentre lo stesso al catasto con sub 4.

 

Per il momento l'erede si è impegnato a fare un approfondimento col notaio che ha eseguito la trascrizione, tenendo presenti le mie osservazioni di cui sopra.

il catasto non è mai probatorio (escluso il tabellare del trentino & co), vale solo la conservatoria dei registri immobiliari, torno a ripetere, bisogna vedere se al momento della prima vendita, perchè è il quel momento che è nato il condominio, è in quel momento che essendoci due comproprietari sono nate le parti comuni, bisogna vedere se quell'appartamento con mapp e sub di allora, era una parte comune o meno o era semplicemente destinato ad uso portineria, ma cessata la portineria ....

 

inoltre ma bisogna rivolgersi ad un legale esperto in queste cose, bisogna vedere se dal momento della cessazione della portineria al momento della rivendicazione dell'erede, periodo in cui voi avete incassato la locazione e pagato le spese e le imposte, sono passati 20 anni !!!

 

quanto indicato in rogiti successivi, tanto meno in un regolamento anche se registrato, non vale nulla !!!!

Ciao Prociotta, spesso sono d'accordo con i tuoi interventi, si capisce che sei una persona preparata però, in questo caso, permettimi di dissentire con quanto te asserisci.

 

Già se ne è parlato, in questa discussione, di una probabile usucapione, fui proprio io ad ipotizzarla.

Sembrerebbe, da quello che ci dice adrobe, che non ci rientra.

 

Un regolamento contrattuale registrato in Conservatoria vale, ti assicuro che vale, perché è firmato da TUTTI e trascritto sulla base della volontà di TUTTI i condòmini e costituisce un vero e proprio contratto.

Inoltre adrobe, ci ripete ormai all'infinito che:

 

"al momento della prima vendita l'immobile era definito parte comune di uso comune. In Conservatoria è identificato con sub 3, mentre lo stesso al catasto con sub 4."

 

personalmente credo che, anche se in buona fede, gli eredi del costruttore hanno commesso un errore.

Ciao

 

Un regolamento contrattuale registrato in Conservatoria vale, ti assicuro che vale, perché è firmato da TUTTI e trascritto sulla base della volontà di TUTTI i condòmini e costituisce un vero e proprio contratto.

Inoltre adrobe, ci ripete ormai all'infinito che:

 

"al momento della prima vendita l'immobile era definito parte comune di uso comune. In Conservatoria è identificato con sub 3, mentre lo stesso al catasto con sub 4."

 

personalmente credo che, anche se in buona fede, gli eredi del costruttore hanno commesso un errore.

Ciao

il reg contrattuale firmato da tutti tranne il costruttore che si era trattenuto la proprietà dell'u.i. destinata alla portineria fino a quando il condomino aveva bisogno di portineria, non può valere un tubo, non è un rogito ed è un atto unilaterale di alcune persone che hanno ignorato un diritto di proprietà del costruttore pre-esistente

 

Sia chiaro io non stò dicendo che gli eredi del costruttore hanno ragione, dico che molti a suo tempo, si sono tenuti la chiamiamola "nuda" proprietà delle portinerie e nel momento in cui il condominio ha rinunciato alla portineria, loro si sono ritrovati la piena proprietà

il reg contrattuale firmato da tutti tranne il costruttore che si era trattenuto la proprietà dell'u.i. destinata alla portineria fino a quando il condomino aveva bisogno di portineria, non può valere un tubo, non è un rogito ed è un atto unilaterale di alcune persone che hanno ignorato un diritto di proprietà del costruttore pre-esistente

 

Sia chiaro io non stò dicendo che gli eredi del costruttore hanno ragione, dico che molti a suo tempo, si sono tenuti la chiamiamola "nuda" proprietà delle portinerie e nel momento in cui il condominio ha rinunciato alla portineria, loro si sono ritrovati la piena proprietà

 

Ciao, no, perdonami, ma non è così.

 

Un regolamento di Condominio contrattuale è approvato da TUTTI ed è per questo che rappresenta un contratto multilaterale e non unilaterale ragion per cui, fra le parti che lo hanno sottoscritto, acquista valore di legge.

Ma, a parte questo, ti ricordo che adrobe dice:

 

"al momento della prima vendita l'immobile era definito parte comune di uso comune. In Conservatoria è identificato con sub 3, mentre lo stesso al catasto con sub 4."

 

Quindi già questo lo identifica come parte comune.

Ci dobbiamo basare su quello che ci scrive adrobe.

Ciao

Riapro la discussione per un quesito riguardante le tabelle millesimali.

Nel frattempo che si chiarisce e risolve la situazione, i millesimi relativi a quell'immobile restano assegnati all'erede del costruttore?

In altre parole, per i valori millesimali vale quanto è scritto nel Registro di anagrafe condominiale e quindi ci si riferisce ai proprietari così come risulta all'agenzia del territorio (anche se non sono quelli effettivi) oppure si può stabilire una nuova ripartizione già spalmando la quota parte millesimale di quel locale ai singoli condomini?

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