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adrobe

Locale parte comune ma intestato ad un erede del costruttore

Conoscendolo, prevedo che rifiuterà anche la trascrizione di proprietà all'Agenzia del Territorio (Catasto)...

E' innegabile che l'alloggio del portiere, secondo quanto riportato nei rogiti e nel RdCC, si configura come Bene Comune Censibile e di conseguenza collegato, come le altre parti comuni condominiali, alle abitazioni dei vari proprietari (i BCC sono capaci di produrre reddito, a differenza dei Beni Comuni Non Censibili, tant'è che hanno propria categoria e rendita catastale) sulla quale ciascun proprietario in sede di propria dichiarazione dei redditi deve dichiararne la percentuale di possesso. Di conseguenza il BCC non ha una propria identificazione intestataria (appartiene a tutti) e in Catasto si troverà iscritta alla Partita 0 (zero); di contro c'é da ricordare che in epoche a cui si fa riferimento, il Catasto non prevedeva di allegare alle pratiche di accatastamento l'importantissimo Elaborato Planimetrico e l'elenco dei subalterni, attraverso i quali vengono immediatamente distinte le porzioni private da quelle comuni. Pertanto, alla luce di quanto fin qui esposto, l'unico documento valido è quello trascitto alla Conservatoria (il Catasto non è probante, quindi attenzione a quello che in esso viene riportato...) e giustamente chiunque non proprio di recente ha eseguito quelle variazioni catastali, e ancor di più avvalorate da Domande di Volture prive di atto giustificativo, ha commesso un enorme errore; secondo me, a questo punto, occorrerebbe incaricare un tecnico professionista che sappia muoversi bene presso l'ex Agenzia del Territorio (Catasto) e presentare richiesta in autotutela per apportare le variazioni correttive di quello che è lo stato reale dei luoghi (BCC intestato a tutti i proprietari) come risulta dagli atti trascritti in Conservatoria e che hanno valore a tutti gli effetti di legge.

Ovviamente mi fa piacere quanto appena sopra scritto da Valeria.b, e cioè che il catasto (o Agenzia del territorio) non è probante e l'unico documento valido è quello trascritto alla Conservatoria, però ai fini irpef ed altre tassazioni fa fede la visura catastale, sulla base di ciò si addebitano le tasse dei BCC: vallo a spiegare all'erede che per anni ha pagato a vuoto tutte le tasse. Prevedo un'enorme resistenza ed opposizione, e a quel punto bisogna dire le vie legali oppure si può (indipendentemente dalla volontà del proprietario registrato al Catasto) procedere con la richiesta di variazione o con la richiesta in autotutela?

E un'altra domanda: al Catasto l'immobile dovrebbe essere intestato genericamente al Condominio (identificato dal suo codice fiscale) o nominalmente a tutti i proprietari degli appartamenti, con le rispettive quote di possesso (millesimali)?

Ciao, la risposta alla tua ultima domanda è un po' problematica, nel senso che i BCC, che si rappresentano con propria scheda planimetrica e non hanno una intestazione, devono essere correlati, secondo le modalità previste dalla procedura Docfa, agli identificativi catastali delle unità immobiliari a cui sono asserviti per cui si dovrà costituire con Docfa ed elaborato planimetrico il BCC e sarà obbligatorio variare le unità immobiliari che hanno diritto al bene comune censibile, con la presentazione di successiva Denuncia di Variazione con causale “Altre : Variazione parti comuni” utilizzando il campo “Associa Beni Comuni Censibili”. Quindi occorrerà fare tante variazioni catastali alle unità di ciascun proprietario cui si annoterà l'utilizzo del BCC...

A questo punto, trattandosi di procedura legata principalmente al Catasto, anche per risolvere le tue precedenti domande, il consiglio è: parlane con gli altri proprietari illustrando la situazione; dare incarico ad un tecnico abilitato per le procedure di contestazione in Catasto della situazione esistente in atti per poi procedere alle necessarie variazioni. E ci saranno un bel po' di soldini da spendere...

... si dovrà costituire con Docfa ed elaborato planimetrico il BCC e sarà obbligatorio variare le unità immobiliari che hanno diritto al bene comune censibile, con la presentazione di successiva Denuncia di Variazione con causale “Altre : Variazione parti comuni” utilizzando il campo “Associa Beni Comuni Censibili”. Quindi occorrerà fare tante variazioni catastali alle unità di ciascun proprietario cui si annoterà l'utilizzo del BCC... ci saranno un bel po' di soldini da spendere...

Da quanto sopra deduco che il cambio di intestazione all'Agenzia del territorio è maledettamente complicato. Prevedo che solamente due o tre dei 15 proprietari coinvolti siano d'accordo in questo...è necessario che siano tutti d'accordo? e nel caso in cui in in assemblea si decide di non fare il cambio di intestazione, quali problemi potremmo avere dal fatto che nei rogiti d'acquisto dei singoli appartamenti, nel RdCC e alla Conservatoria dei Registri quell'immobile è parte comune di uso comune, mentre all'Agenzia del Territorio risulta proprietà privata?

Da quanto sopra deduco che il cambio di intestazione all'Agenzia del territorio è maledettamente complicato. Prevedo che solamente due o tre dei 15 proprietari coinvolti siano d'accordo in questo...è necessario che siano tutti d'accordo? e nel caso in cui in in assemblea si decide di non fare il cambio di intestazione, quali problemi potremmo avere dal fatto che nei rogiti d'acquisto dei singoli appartamenti, nel RdCC e alla Conservatoria dei Registri quell'immobile è parte comune di uso comune, mentre all'Agenzia del Territorio risulta proprietà privata?

Ciao, tenendo conto di quanto ti ha riportato, a mio avviso, in modo corretto Valeria, diventa necessario che voi facciate questa voltura, è una spesa esosa è vero, che va comunque fatta, proprio perchè stiamo parlando di un appartamento e, poichè esso è di TUTTI, è bene regolarizzare la sua identificazione in Catasto, sia per irpef (visto che ricavate un canone), sia per imu che si paga in base alla R.C. che avrà assegnata, sia in base ad altri fattori che puoi ben capire e, per fare questa operazione, non c'è bisogno delle firme di tutti i condòmini perchè, quelle, per stabilire la VERA proprietà, già ci sono, c'è infatti il Regolamento Contrattuale, oltre agli atti di compravendita già in vostro possesso.

Occorrerà una assemblea con all'o.d.g. la problematica in questione ed approvare l'incarico ad un tecnico, il quale presenterà la sua parcella più i costi da sostenere per effettuare l'operazione, per approvare ciò basta la semplice maggioranza 1/3 sei presenti che rappresenti 1/3 dei millesimi. Questo perchè non state modificando una parte comune, o approntate innovazioni in cui occorrono i 4/5voi condòmini avete già la proprietà di questo appartamento, è negli atti, voi state deliberando una spesa necessaria condominiale che riguarda TUTTI e dovete farlo anche nel più breve tempo possibile.

Ciao

Puoi andare personalmente te in Catasto e rivolgerti all'URP (Ufficio Relazioni Pubbliche) facendo presente la situazione; però sarà sicuramente necessario procedere con la procedura Docfa perché se il BCC (appartamento ex portiere) come è ovvio non risulta, bisognerà inserirlo (appunto Costituzione di BCC) con tutte le conseguenze del caso. Anche perchè è probabile che l'Ufficio del Catasto non ha responsabilità in merito al vecchio accatastamento (quando si sarebbe dovuto costituire il BCC) e di conseguenza non potrà effettuare eventuali correzioni di parte. Poi ti ripeto che la proprietà che risulta dalla visura catastale è sempre contestabile perchè l'efficacia della stessa è quella derivante da un atto pubblico. In Catasto per errore di digitazione un mio bene potrebbero benissimo iscriverlo a te...

Puoi andare personalmente te in Catasto e rivolgerti all'URP (Ufficio Relazioni Pubbliche) facendo presente la situazione; però sarà sicuramente necessario procedere con la procedura Docfa perché se il BCC (appartamento ex portiere) come è ovvio non risulta, bisognerà inserirlo (appunto Costituzione di BCC) con tutte le conseguenze del caso. Anche perchè è probabile che l'Ufficio del Catasto non ha responsabilità in merito al vecchio accatastamento (quando si sarebbe dovuto costituire il BCC) e di conseguenza non potrà effettuare eventuali correzioni di parte. Poi ti ripeto che la proprietà che risulta dalla visura catastale è sempre contestabile perchè l'efficacia della stessa è quella derivante da un atto pubblico. In Catasto per errore di digitazione un mio bene potrebbero benissimo iscriverlo a te...

Confermo! Il catasto non è probatorio, mai è relativo solo al censimento e l fisco .

Ciao

... Prevedo che solamente due o tre dei 15 proprietari coinvolti siano d'accordo in questo...è necessario che siano tutti d'accordo? e nel caso in cui in in assemblea si decide di non fare il cambio di intestazione...

Mi sorge un dubbio.

Hai detto che l'appartamento è fittato dal 1996 e che l'importo confluisce nella cassa condominiale.

Ciascun condòmino ha mai dichiarato nella propria dichiarazione annuale dei redditi l'importo ricavato pro quota?

Tratto da pag. 11 del manuale dell'Agenzia delle Entrate presente a questo link:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/cd781400426dc214988b9bc065cef0e8/GUIDA_N6_07.pdf?MOD=AJPERES

 

I redditi degli immobili di proprietà comune

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, il condominio non assume la qualifica di soggetto passivo d'imposta e non è tenuto a presentare altra dichiarazione se non quella in qualità di sostituto d'imposta (vedi capitoli 2 e 3). Conseguentemente gli immobili che costituiscono oggetto di proprietà comune e che sono imputabili al singolo condòmino in proporzione ai millesimi di proprietà, come esempio i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale e gli altri servizi oggetto della proprietà condominiale, cui è attruibile un’autonoma rendita catastale, devono essere dichiarati dal singolo condòmino ma soltanto nel caso in cui la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità

immobiliare sia superiore a 25,82 euro. Questa esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi.

Mi sorge un dubbio.

Hai detto che l'appartamento è fittato dal 1996 e che l'importo confluisce nella cassa condominiale.

Ciascun condòmino ha mai dichiarato nella propria dichiarazione annuale dei redditi l'importo ricavato pro quota?

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/cd781400426dc214988b9bc065cef0e8/GUIDA_N6_07.pdf?MOD=AJPERES

 

 

io mai, e sono sicuro che nessuno l'abbia mai fatto

Non avevo dubbi su questo!

Ma se in assemblea non ho la maggioranza di 1/3 dei presenti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi io, singolo condomino, non posso far niente per far eseguire la trascrizione della proprietà del BCC collegandola al mio solo appartamento?

...io mai, e sono sicuro che nessuno l'abbia mai fatto

Io credo che nessuno voglia aggiornare il Catasto per paura che vengano scoperti gli altarini.

Sarebbe ora di mettere tutto in regola e spiegare a tutti che ognuno è responsabile pro quota delle tasse evase e che il giorno in cui faranno accertamenti su un condòmino scopriranno tutti gli altri.

 

Cosa succederà se gli eredi, assistiti da un commercialista, dimostreranno che loro hanno pagato le tasse e voi no?

Loro avranno pure potuto sbagliare nell'aver pagato tasse non dovute ma voi perchè non vi siete mai comportati da proprietari pagando le tasse?

Adrobe, dammi retta sistemate le cose in Catasto fai come ti ho detto altrimenti, l'interrogativo posto da Leonardo, quanto mai perspicace, su indicato, potrebbe trasformarsi in realtà ed, a quel punto, inizieranno i veri dolori ed i veri .....costi, altro che quelli del geometra e del Catasto.

Ciao

Ultima considerazione e poi chiudo sull'argomento: credo che per l'AdE in realtà, su quel bene produttivo di reddito, non ci sia mai stata evasione, perché in ogni caso qualcuno ha fatto i versamenti dovuti (compresi quelli comunali...); quindi potrebbe diventare un problema tra le parti (condominio ed eredi): dopo le eventuali sanatorie giuridiche e catastali, si dovrebbero fare i conticini a tavola, come i rimborsi a chi ha effettivamente fino ad oggi provveduto ai versamenti fiscali.

Un caro saluto Valeria

Ultima considerazione e poi chiudo sull'argomento: credo che per l'AdE in realtà, su quel bene produttivo di reddito, non ci sia mai stata evasione, perché in ogni caso qualcuno ha fatto i versamenti dovuti (compresi quelli comunali...); quindi potrebbe diventare un problema tra le parti (condominio ed eredi): dopo le eventuali sanatorie giuridiche e catastali, si dovrebbero fare i conticini a tavola, come i rimborsi a chi ha effettivamente fino ad oggi provveduto ai versamenti fiscali.

Un caro saluto Valeria

Osservazione giusta ed acuta Valeria però, adrobe, ci ha scritto questo, alla domanda di Leonardo riguardo chi avesse finora pagato irpef sul canone percepito dal portiere :

 

"io mai, e sono sicuro che nessuno l'abbia mai fatto"

 

Capito?

Ciao

Riprendo...a questo punto mi viene un altro dubbio: ma il contratto di locazione, sempre che sia stato materialmente stipulato, da chi è stato firmato? E' stato registrato?

Riprendo...a questo punto mi viene un altro dubbio: ma il contratto di locazione, sempre che sia stato materialmente stipulato, da chi è stato firmato? E' stato registrato?

Se l'immobile è locato dal 1996 è l'importo è stato incassato dal condominio, evidentemente gli eredi non potevano sapere neanche a quanto era stato locato l'appartamento, come facevano a pagare l'IRPEF su un reddito sconosciuto?

Di contro, i condòmini che incassavano e sapevano quanto incassavano, a detta di "adrobe" non hanno mai pagato.

Nessuno ha la residenza in quell'alloggio? Locazione in nero? Si potrebbero aprire altri scenari.

 

Chiaramente il diritto di proprietà e gli adempimenti fiscali viaggiano su due binari diversi ma in caso di lite vuoi che una parte non metta il dito nella piaga dell'altra facendo esposti per danneggiare la controparte (per sfregio) nonostante non ne tragga vantaggio?

 

P.S. L'amministratore deve certificare i redditi da locazione o almeno evidenziarli in bilancio.

Ciao, potrebbe sembrare una "bella gatta da pelare", invece, il Condominio di adrobe DEVE regolare la posizione catastale nei modi che abbiamo descritto un pò tutti, secondo me in modo corretto ed, eventualmente, se si porranno i quesiti posti da Leonardo (molto probabile a mio avviso) il Condominio e coloro che faranno determinate obiezioni, le discuteranno in assemblea oppure, spero per loro che non sia così, nelle sedi più opportune......

A me pare tutto molto chiaro, non mi sembra che ci sia altro da fare o da aggiungere.

Ciao

L'entrata di cassa scaturente dal fitto dell'ex locale portiere è sempre stata riportata nel bilancio e nel consuntivo annuale.

Questo a partire da fine 1994 quando, dopo la fine del servizio di portierato interno, l'assemblea decise di destinare il locale a terzi, in affitto.

Per quanto riguarda l'eventuale registrazione del contratto di fitto devo fare un approfondimento con l'amministratore, perché nella documentazione in mio possesso nulla risulta.

Preciso che solo da poco tempo ho preso in mani la gestione della faccende condominiali relative all'appartamento, fino a poco tempo fa abitato dai miei anziani genitori, e le mie conoscenze quasi sempre derivano esclusivamente dalla lettura dei verbali di assemblea.

L'entrata di cassa scaturente dal fitto dell'ex locale portiere è sempre stata riportata nel bilancio e nel consuntivo annuale.

Questo a partire da fine 1994 quando, dopo la fine del servizio di portierato interno, l'assemblea decise di destinare il locale a terzi, in affitto.

Per quanto riguarda l'eventuale registrazione del contratto di fitto devo fare un approfondimento con l'amministratore, perché nella documentazione in mio possesso nulla risulta.

Preciso che solo da poco tempo ho preso in mani la gestione della faccende condominiali relative all'appartamento, fino a poco tempo fa abitato dai miei anziani genitori, e le mie conoscenze quasi sempre derivano esclusivamente dalla lettura dei verbali di assemblea.

Ciao, ma vedrai che non esisterà nemmeno la registrazione del contratto, d'altronde non può che essere così se ci pensi chi sarebbe il locatore con tutta questa confusione ed ingarbugliamento?

Ciao

se nel primo rogito del fabbricato che non è quello dei genitori del condomino che ha posto il quesito non risulta il locale appartamento portiere come pagare comune ma risulta solo il servizio portineria comune

i rogiti successivi possono dire qualsiasi cosa, non conta

il regolamento fra l'altro successivo non è un atto di vendita del costruttore al condominio, quindi non conta

l'appartamento ora che non c'è la portinerie è degli eredi del costruttore

 

TENETECI INFORMATI SU COME FINISCE LA STORIA in tribunale

sono curiosa

se nel primo rogito del fabbricato che non è quello dei genitori del condomino che ha posto il quesito non risulta il locale appartamento portiere come pagare comune ma risulta solo il servizio portineria comune

i rogiti successivi possono dire qualsiasi cosa, non conta...

Secondo me è l'esatto contrario.

Sul rogito dei genitori, fin dal 1986, è scritto

" la porzione immobiliare è stata compravenduta a corpo, nello stato di fatto, consistenza e condizioni abitative in cui si trova, con i relativi diritti, accessori, pertinenze e quote proporzionali di comproprietà su parti ed impianti comuni e di uso comune del fabbricato e complesso di cui è parte. Tra le parti comuni sono comprese: l'androne, l'abitazione del portiere (al piano terra a destra entrando, composta di tre camere ed accessori, in catasto foglio xxxx, particella xx/y, partita xxyxyxy), locale caldaia......"

quindi i genitori hanno acquistato dal costruttore sia l'appartamento che quota parte dell'alloggio portiere ben identificato in Catasto.

Soltanto se il costruttore avesse venduto prima ad altri quell'alloggio e solo in quel caso non sarebbe valido il rogito dei genitori.

Qualsiasi atto di vendita/donazione dell'alloggio fatto dal costruttore dopo la vendita ai genitori non conta perhè non era più proprietario.

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