Locale commerciale e spese

[Mariaz]

Salve, possiedo un locale commerciale al piano terra di un condominio, tale locale ha accesso diretto su strada, e non ha alcun tipo di impianto o contatore all’interno del vano scala o di altri 

spazi del condominio, ne tantomeno, grazie ha tali

spazi è raggiungibile il tetto. Inoltre il condominio è costituito da un piano interrato, accessibile da un cancello posto circa 15 metri oltre il locale commerciale, e tale cancello da accesso solo alla parte interrata del condominio, e ancora come le precedenti, non contiene alcun impianto relativo al locale, ne da acceso al locale al tetto o parti comuni

al

locale. Adesso a seguito della rottura della cancellata mi viene richiesto il pagamento per la sistemazione, cosa dal mio punto di vista illegittima per i motivi sopra elencati. Vi ringrazio in attesa di

un vostro gentile riscontro 

[condo77]

Avete un regolamento contrattuale?

Se sì, bisognerà verificare cosa stabilisca in merito alle spese di manutenzione della cancellata.

Se no, da quanto descritto il locale commerciale dovrebbe essere escluso dalla compartecipazione alla spesa, di competenza del condominio parziale servito dalla cancellata stessa.

 

Da controllare anche se negli atti di vendita venga eventualmente stabilita la comproprietà sulla cancellata da parte del locale commerciale (anche in questo caso dovrebbe partecipare alla spesa).

 

In primo luogo, chiederei all'amministratore di specificare il motivo per cui viene chiesto il pagamento.

[Mariaz]

La ringrazio per la sia risposta, Ho verificato l’atto di acquisto è non contiene alcuna informazione in merito, inoltre non è presente un regolamento. Alla mia domanda all’amministratore mi è stato risposto che la legge dice che devo pagare, alla mia domanda di quale legge, mi é stato risposto di rivolgermi ad un avvocato. Purtroppo non è la prima volta che questo ‘’professionista’’ assume tali atteggiamenti, ma gli altri condomini continuano a riconfermare l’incarico 

[condo77]

Manderei una PEC o una raccomandata all'amministratore, diffidandolo dall'attribuire la spesa del cancello al locale commerciale che non ne può usufruire, ex art. 1123 comma 3:

 

Articolo 1123 Codice Civile - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

 

 

Nel caso la spesa venga comunque attribuita, bisognerà esprimere voto contrario in sede di approvazione del riparto e/o del consuntivo.

Se questo venisse comunque approvato dalla maggioranza dei condomini, allora non resta che rifiutarsi di pagare (esponendosi però al rischio di un decreto ingiuntivo, ma per un po' si potrebbe cercare di tirare la corda) o impugnare la delibera con l'assistenza di un avvocato.

[Tullio01]

condo77 dice:

Manderei una PEC o una raccomandata all'amministratore, diffidandolo dall'attribuire la spesa del cancello al locale commerciale che non ne può usufruire, ex art. 1123 comma 3:

 

Articolo 1123 Codice Civile - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

 

 

Nel caso la spesa venga comunque attribuita, bisognerà esprimere voto contrario in sede di approvazione del riparto e/o del consuntivo.

Se questo venisse comunque approvato dalla maggioranza dei condomini, allora non resta che rifiutarsi di pagare (esponendosi però al rischio di un decreto ingiuntivo, ma per un po' si potrebbe cercare di tirare la corda) o impugnare la delibera con l'assistenza di un avvocato.

Ma quante scale, cortili, lastrici, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato ha questo stsbile?

[condo77]

Tullio01 dice:

Ma quante scale, cortili, lastrici, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato ha questo stsbile?

Ha un cancello destinato a servire solo la parte interrata del condominio di cui il locale commerciale non fa parte, inoltre ha un ingresso del locale commerciale destinato a servire solo il locale commerciale e non il resto del condominio.

 

[Mariaz]

condo77 dice:

Manderei una PEC o una raccomandata all'amministratore, diffidandolo dall'attribuire la spesa del cancello al locale commerciale che non ne può usufruire, ex art. 1123 comma 3:

 

Articolo 1123 Codice Civile - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

 

 

Nel caso la spesa venga comunque attribuita, bisognerà esprimere voto contrario in sede di approvazione del riparto e/o del consuntivo.

Se questo venisse comunque approvato dalla maggioranza dei condomini, allora non resta che rifiutarsi di pagare (esponendosi però al rischio di un decreto ingiuntivo, ma per un po' si potrebbe cercare di tirare la corda) o impugnare la delibera con l'assistenza di un avvocato.

La ringrazio ancora per avermi risposto, e aver chiarito il mio dubbio. 

[Tullio01]

condo77 dice:

Ha un cancello destinato a servire solo la parte interrata del condominio di cui il locale commerciale non fa parte, inoltre ha un ingresso del locale commerciale destinato a servire solo il locale commerciale e non il resto del condominio.

 

Ne abbiamo gia parlato, in condominio non si paga perché si usa ma perché le parti comuni sono di tutti e si possono usare anche periodicamente art 1117 cc chiedi a @Leonardo53

E deve esserci specifico titolo di non proprietà, in questo caso il titolo esiste?  @Mariaz lo possiede, o l'ha scritto a rogito?

Comunque se @Mariaz vuole impugnare impugni poi ci racconti come e' andata, grazie

Modificato 4 Marzo, 2021 da Tullio01

[Leonardo53]

Tullio01 dice:

Ne abbiamo gia parlato, in condominio non si paga perché si usa ma perché le parti comuni sono di tutti e si possono usare anche periodicamente art 1117 cc chiedi a @Leonardo53

E deve esserci specifico titolo di non proprieta'

Comunque se @Mariaz vuole impugnare impugni poi ci racconti come e' andata, grazie

In questo caso specifico il locale commerciale non ha alcuna proprietà oltre la cancellata e la cancellata serve proprio a far accedere alle proprietà private.

Mi pare evidente che si tratti proprio di condominio parziale dove il proprietario del locale commerciale non può accedere potenzialmente neanche una tantum.

Anche a mio avviso è il classico esempio di scuola del condominio parziale descritto dal 3° comma dell'art. 1123.

L'opera (la cancellata) è destinata a servire solo una parte dell'intero fabbricato di cui il locale commerciale non fa parte e di conseguenza non ne trae alcuna utilità. Per questi motivi, salvo eventuale regolamento contrattuale e/o convenzione, ritengo che il locale commerciale non debba partecipare alla spesa di manutenzione della cancellata.

 

[Tullio01]

Leonardo53 dice:

In questo caso specifico il locale commerciale non ha alcuna proprietà oltre la cancellata e la cancellata serve proprio a far accedere alle proprietà private.

Mi pare evidente che si tratti proprio di condominio parziale dove il proprietario del locale commerciale non può accedere potenzialmente neanche una tantum.

Anche a mio avviso è il classico esempio di scuola del condominio parziale descritto dal 3° comma dell'art. 1123.

L'opera (la cancellata) è destinata a servire solo una parte dell'intero fabbricato di cui il locale commerciale non fa parte e di conseguenza non ne trae alcuna utilità. Per questi motivi, salvo eventuale regolamento contrattuale e/o convenzione, ritengo che il locale commerciale non debba partecipare alla spesa di manutenzione della cancellata.

 

Ma la scala per salire al tetto la può usare,  per riparazioni, manutenzioni, ispezioni ecc ecc oppure nemmeno il tetto fa parte del condominio?

Modificato 4 Marzo, 2021 da Tullio01

[Leonardo53]

Tullio01 dice:

M la scala per salire al tetto la può usare,  per riparazioni, manutenzioni, ispezioni ecc ecc oppure nemmeno il tetto fa parte del condominio?

In effetti mi hai citato nel sonno e prima di fare la doccia.

Ora ho letto meglio bisognerebbe capire a cosa serve quel piano interrato e cioè se è parte comune oppure c'è un corsello che da accesso a proprietà private.

Se la parte interrata è comune ed il locale è sotto lo stesso tetto che copre anche il locale interrato (nello stesso edificio), allora dovrebbe esserre parte comune anche al locale commerciale.

[condo77]

Mariaz dice:

tale locale ha accesso diretto su strada, e non ha alcun tipo di impianto o contatore all’interno del vano scala o di altri spazi del condominio, ne tantomeno, grazie ha tali spazi è raggiungibile il tetto.

Tullio01 dice:

Ma la scala per salire al tetto la può usare

A quanto pare dal primo messaggio, no.

Leonardo53 dice:

In effetti mi hai citato nel sonno e prima di fare la doccia.

Ora ho letto meglio bisognerebbe capire a cosa serve quel piano interrato e cioè se è parte comune oppure c'è un corsello che da accesso a proprietà private.

Se la parte interrata è comune ed il locale è sotto lo stesso tetto che copre anche il locale interrato (nello stesso edificio), allora dovrebbe esserre parte comune anche al locale commerciale.

Secondo me avevi letto bene la prima volta, risposta assonnata dalla verità baciata. 😉

 

Modificato 4 Marzo, 2021 da condo77

[Leonardo53]

condo77 dice:

A quanto pare dal primo messaggio, no.

Il problema è capire di chi è quella parte interrata ed a cosa serve.

Se fosse anche solo una parte comune che non serve a nessuno in particolare ma serve per depositare materiale condominiale, si tratta pur sempre di locale condominiale.

Secondo me ci vorrebbero ulteriori dettagli su cosa ci sia oltre la cancellata.

[Tullio01]

Leonardo53 dice:

Il problema è capire di chi è quella parte interrata ed a cosa serve.

Se fosse anche solo una parte comune che non serve a nessuno in particolare ma serve per depositare materiale condominiale, si tratta pur sempre di locale condominiale.

Secondo me ci vorrebbero ulteriori dettagli su cosa ci sia oltre la cancellata.

Se da una parte o l'altra dall'esterno passando o no dalla cancellata o da qualsiasi parte si accede alle scale, ha perfettamente ragione l'amministratore, tutto qua il problema e se esiste il titolo contrario.

Modificato 4 Marzo, 2021 da Tullio01

[Leonardo53]

Vabbè, intanto prendo una mattinata di congedo dal forum.

Vado a barattare la mia pensione con un po' di roba da mangiare per questo mese 😂

A dopo

[Mariaz]

Tullio01 dice:

Ma la scala per salire al tetto la può usare,  per riparazioni, manutenzioni, ispezioni ecc ecc oppure nemmeno il tetto fa parte del condominio?

No mi scusi, mi sono espressa male NON c’è nessun modo di accedere al tetto, non ci sono passaggi, non ci sono botole, porte, nulla. 

[Tullio01]

Mariaz dice:

No mi scusi, mi sono espressa male NON c’è nessun modo di accedere al tetto, non ci sono passaggi, non ci sono botole, porte, nulla. 

Ok allora visto che l'amministratore ti addebita le spese, purtroppo devi procedere per vie legali, si inizia con la mediazione civile con l'assistenza di un legale, sara' il Giudice a rimettere le cose a posto. Auguri.

[condo77]

Tullio01 dice:

Ok allora visto che l'amministratore ti addebita le spese, purtroppo devi procedere per vie legali, si inizia con la mediazione civile con l'assistenza di un legale, sara' il Giudice a rimettere le cose a posto. Auguri.

Vedo che siamo giunti alla stessa conclusione. 🤝

Prima di adire le vie legali, tenterei con una diffida via raccomandata/PEC come accennato in #4.

 

PS:

rileggendo il tutto, mi è venuto il dubbio che il locale commerciale sia proprio estraneo al condominio...

Se non ne fa parte, allora la soluzione è più semplice: basta non pagare quanto richiesto dall'amministratore.

[Tullio01]

condo77 dice:

Vedo che siamo giunti alla stessa conclusione. 🤝

Prima di adire le vie legali, tenterei con una diffida via raccomandata/PEC come accennato in #4.

 

PS:

rileggendo il tutto, mi è venuto il dubbio che il locale commerciale sia proprio estraneo al condominio...

Se non ne fa parte, allora la soluzione è più semplice: basta non pagare quanto richiesto dall'amministratore.

Concordo con la diffida ma che non faccia parte dello stabile e' da verificare perché se e' incluso nel perimetro murario ne fa parte, forse manchera' l'esenzione al pagamento oppure il titolo contrario come previsto dall'art. 1117 cc

[condo77]

Tullio01 dice:

Concordo con la diffida ma che non faccia parte dello stabile e' da verificare perché se e' incluso nel perimetro murario ne fa parte, forse manchera' l'esenzione al pagamento oppure il titolo contrario come previsto dall'art. 1117 cc

Sì è proprio questo il dubbio.

Nel caso ci sia separatezza terra-cielo tra locale commerciale e condominio (tipo villetta a schiera per intenderci) e non vi siano parti comuni (tetto, impianti, ecc), allora il locale commerciale sarebbe solo adiacente al condominio, ma fuori perimetro; il muro comune tra locale commerciale e condominio sarebbe in comunione, non in condominio.

Però per passare dal condizionale all'indicativo bisognerebbe avere una conoscenza precisa dello stato dei luoghi, per ora lo lascio a livello di ipotesi che se vuole @Mariaz potrà approfondire...