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Lite attiva contro costruttore che è anche condomino

Buonasera e ancora grazie a tutti coloro che si prodigano nelle risposte in questo utilissimo forum.

 

Vi è una lite per gravi difetti costruttivi di un immobile di nuova costruzione che richiede un ATP e/o una causa legale contro il costruttore, il quale è anche condomino in quanto proprietario di unità ancora invendute (circa 250 millesimi).

 

Vorrei sapere se in questo caso la maggioranza necessaria per avviare una causa attiva è sempre 501 millesimi, o si devono/possono decurtare i millesimi del costruttore, in modo da far risultare sufficiente la maggioranza assoluta dei millesimi rimanenti.

 

Sulla questione avrei un'altra domanda, forse fuori tema qui: l'avvio di causa legale blocca i termini di prescrizione della garanzia: sapete se è così anche per un ATP?

La maggioranza richiesta non cambia: maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio (1136 c.c. 2° comma).

 

La prescrizione si blocca con l'avvio della lite, ovvero qualunque forma di contestazione ufficiale del difetto al costruttore.

L'ATP è già un atto successivo alla contestazione del difetto: la prescrizione è già bloccata.

Grazie della tua risposta, albano59.

 

Stante quanto hai detto, poniamo il caso che il costruttore possieda ancora 501 millesimi dell'edificio. In questo caso è matematicamente impossibile avviare una causa attiva? Come si tutela la minoranza?

La lite non risulterà in capo al Condominio e promossa per tramite dell'assemblea condominiale.

I singoli proprietari, o chi ne ha interesse, si consocerà se necessario, ed agirà in proprio nome citando il Costruttore per il difetto riscontrato.

 

Cassazione, sez. II, 7 aprile 2000, n. 4345 >>> Le azioni a difesa o a vantaggio della cosa comune possono essere esperite dai singoli condomini senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione.

  • Confuso 1

Quale sarebbero le differenze pratiche nell'agire con mandato condominiale rispetto ad una associazione di singoli proprietari?

Con mandato condominiale

L'amministratore incaricato dall'assemblea cita il costruttore in giudizio per tutti i difetti emersi sulle parti comuni; inoltre deve far presente al giudice che tali difetti hanno avuto ricadute anche su diverse u.i. in proprietà privata, elencandole dettagliatamente ed indicando per ognuna di esse i difetti emersi.

La spesa della intera lite sarà sostenuta da tutti i condòmini secondo le rispettive quote millesimali, ad eccezione di chi si sarà regolarmente dissociato dalla lite.

 

Alcuni condòmini rappresentati dal medesimo legale

Questo gruppo una volta identificato si riunirà senza alcun formalismo in una qualunque sede (anche al bar) per annotare tutti i danni da lamentare e la divisione delle spese del procedimento fra di loro. Il sistema del condominio parziale forse è il più equo: somma dei millesimi di chi vi partecipa e relativo riproporzionamento delle spese complessive del procedimento.

Questi condòmini per tramite del legale identificato ed incaricato citano in giudizio il costruttore per i soli danni emersi sulle rispettive u.i. in proprietà privata con elenco dettagliato, e possono segnalare che tali danni sono anche conseguenza di danni derivanti da parti comuni per negligenze del costruttore.

L'amministratore, il condominio, l'assemblea, di questa azione nulla deve interessare e possono anzi devono esser lasciati completamente all'oscuro dell'iniziativa stessa, della sua evoluzione, nonché della eventuale sentenza conseguita: è un fatto privato di questo limitato gruppo di condòmini.

Ovvio che le spese dell'intero procedimento rimarrà a carico di questi pochi e non transiterà sul bilancio condominiale.

Non è da escludere, anche se poco probabile, che senza nulla spendere il Condominio potrebbe spuntare delle migliorie marginali sulle parti comuni per effetto della sentenza del giudice, sentenza che comunque sarà mirata alla tutela dei pochi che hanno citato il costruttore.

Premetto che non intendoo contraddire quanto gentilmente descritto da albano59, che anzi penso essere la risposta più esauriente che ha avuto la mia domanda, e probabilmente quella corretta.

Vorrei però farvi partecipi delle altre risposte ricevute, poste a più avvocati, che parrebbero indicare anche altre vie e altre maggioranze. Sono quindi un poco perplesso.

 

1- Una indicazione sarebbe quella che il mandato condominiale potrebbe aversi con una maggioranza avulsa della presenza e dei millesimi del costruttore-condomino, in quanto in evidente conflitto di interessi. Ad esempio, se il costruttore possiede 100 millesimi, la maggioranza qualificata andrebbe calcolata su 900 millesimi, quindi sufficienti 451 per far passare la delibera di causa attiva, con il costruttore trasparente e privato del diritto di voto.

 

2- Un'altra indicazione sarebbe che anche con una esigua minoranza favorevole alla azione attiva a tutela delle proprietà comuni, l'amministratore potrebbe agire a tutela del bene comune, anche se non è ben chiaro se in nome e per conto del condominio o meno, e nel secondo caso... quali differenze ci sarebbero da una azione privata del gruppo dei condomini, senza il coinvolgimento dell'amministrazione?

 

Grazie per chi vorrà dare il proprio parere, spero che l'argomento sia di vostro interesse!

1 - Anche se non sono un avvocato, riesco a comprendere che chi ti ha prospettato questa soluzione non sia un legale affidabile, almeno questo è il mio pensiero.

Se questo/i legale/i ora mi cita/ano il riferimento legislativo che mi autorizza alla maggioranza avulsa, mi rimangio fino in fondo quanto affermato.

Tra i miei trascorsi annovero anche una lite col Condominio: nonostante io fossi la controparte, sono sempre stato convocato, ho sempre partecipato a tutte le assemblee dove si affrontavano le problematiche inerenti alla lite; ho sempre votato; sono sempre stato conteggiato e nessuno si è sognato di introdurre le maggioranze avulse... perché non esistono.

 

2- l'amministratore è il rappresentate legale del Condominio e la sua attività è leggittimata e conseguenza di un mandato espresso da una assemblea condominiale, ovvero espressione di tutti i condòmini del Condominio.

Certamente se l'amministratore accetta, e se il ristretto gruppo di condòmini conferisce un mandato ad hoc all'amministratore, quest'ultimo può rappresentare gli interessi di questi nuovi mandatari.

Soluzione molto insidiosa per i pochi condòmini che vi aderiscono: da subito pongono l'amministratore in conflitto di interessi. Infatti nell'assolvimento del compito per i pochi, per l'amministratore sarà sempre presente la tentazione di approfittare della situazione per spuntare a gratis lavori e correttivi anche a favore dei tanti del Condominio che nulla faranno.

Ed intanto a pagare il procedimento saranno solo i pochi...

Grazie, sei sempre molto esaustivo.

 

Sul punto 2, in effetti, l'eventuale estensione del beneficio anche agli altri condomini non sarebbe a nostro sfavore, trattandosi di difetti su parti comuni dei quali, in un futuro, dovremmo comunque rendere conto tutti. Se esistesse un modo per sganciarsi da responsabilità future per le parti comuni, sarebbe invece divertente lasciare i "parassiti" nei problemi.

Salve,

sulla questione l'amministratore propenderebbe per agire con ATP nei confronti del costruttore, senza mandato condominiale, come atto conservativo delle parti comuni ai sensi degli art 1130 e 1131

Quindi se ho ben capito, senza votazione e senza possibilità di dissociazione, neanche per il condomino-costruttore.

Ovviamente, solo a tutela delle parti comuni e senza richieste di risarcimento danni.

 

Secondo voi è legittimata un'azione del genere?

ciao

io lascerei perder l'ATP che non risolve nulla, essendo una semplice "fotografia" dello stato dei locali. Passerei invece ad incaricare un tecnico per avere una perizia e quindi passerei alla causa vera e propria se, difronte alla perizia, il costruttore venditore fa orecchi da mercante.

 

Attenzione particolare va posta ai termini di prescrizione della garanzia, specie se già avete formalmente contestato i vizi, con termini bem precisi ( un anno dalla contestazione).

Grazie Camillo. Concordo con te. La perizia di parte c'è già e abbiamo ben presenti le prescrizioni della garanzia.

La mia ultima domanda era circostanziata sulla legittimità o meno di una azione in tale modalità, non sulla sua opportunità o efficacia rispetto ad altri metodi, che purtroppo, per vari motivi, sono più difficilmente applicabili nel mio caso.

ciao

 

se ci sono vizi contestabili nei termini, l'azione è sempre possibile sia ad iniziativa individuale che condominiale. Purtroppo la causa per vizi di costruzione è una grossa gatta da pelare, per cui, se provate a tentare una transazione, è la strada migliore, anche se qualcosa vi resterà a carico. Ritengo che sia scelta migliore un accordo anche svantaggioso, rispetto ad una causa. Avete in mano una perizia di parte e quindi avete anche i costi dei vizi lamentati. Sentite il costruttore venditore che anche lui ha interesse a liberarsi del problema.

Niente da fare per la transazione, muro di gomma. E purtroppo ci sono anche vari motivi per cui vi è un consenso molto scarso ad una azione attiva anche solo sulle proprietà comuni, sebbene i problemi siano ben visibili e noti a tutti. Per questo l'idea dell'amministratore di procedere in autonomia. Ma vedo grossi rischi di delegittimazione!

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